农贸市场定位和策划.docx

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农贸市场定位和策划

农贸市场定位和策划

项目概述：

　　项目位于某某市城区的西北角，东临某某路，南临某某路，北临某某路。

交通便捷，用地60亩，为政府主导、政策扶持、企业参与、市场运作的市民菜篮子工程。

是市民高品质生活配套项目。

是集蔬菜、果品、水产、粮油、干调、禽肉蛋奶等为经营内容的综合性农贸商城，其经营业态为零售兼小额批发。

　　本项目物业细分为公寓、商铺和摊位三种形态。

公寓及商铺为销售独立产权，摊位为销售经营权。

　　品牌化经营，超市化布局，引领行业发展方向，创造体验式消费环境。

　　启用形象识别系统，打造经典案例（农贸市场样板），为后续项目的开发建立良好的口碑基础。

　　农贸城以5个相对独立的建筑主体，组成浑然一体的“回”字形的裙楼建筑。

人流自动形成回路，通路纵横交错又让人不失方向感，消费者在购物时不会感到疲劳和烦躁。

所有的商铺和摊位都规划在主通道（客流线）的两侧，不会形成客流死角。

　　一、项目定位的基本方向

　　某某市房地产的业的基本现状：

　　近几年来房地产业发展迅猛，步子大，速度快，城区一座座楼房拔地而起，城市面貌大为改观。

　　住宅性楼盘已经开始出现“烂尾”盘和滞销盘；

　　商业地产的业态与功能也基本完善，临街店铺、社区店铺和一些专业市场中都存在闲置商铺。

　　但目前还缺少一个形象好，档次高的零售业态农贸市场。

该定位的客源基础坚实，市场需求量大，经营的产品是人们日常生活中所必须的快速消费品，市场容易启动。

但农贸市场的总体经营利润不高，这是影响项目产权（经营权）式销售的最大障碍。

　　我们必须从项目包装、经营模式和规划布局等方面下工夫，营造租售两旺的市场氛围。

　　二、项目的SWOT分析定位

　　1、项目的优势定位

　　交通便捷，政府主导，政策支持；

　　项目的规模大，档次高，符合市场需要和发展潮流；

　　项目的投资和经营对资金实力的要求可高可低，选择性大；

　　项目的形象好，与脏乱差的老农贸市场会形成鲜明对比，更容易受到人们的认可。

　　2、项目的劣势定位

　　项目处于城区的西北角，位置有些偏，项目商圈内居民少；

　　农贸类产品的经营利润总体来说相对较低，这就会导致商铺租金低，投资者的投资回报率低，

　　3、项目的机会定位

　　目前某某市正缺少一个规模大、形象好、档次高、物品丰富、价格低廉的零售业态农贸市场。

　　农贸产品是市民日常生活所必须的快速消费品，也就是说农贸市场永远不会没有生意做。

所以，投资农贸市场的物业，回报会稳中有升，没有风险。

　　4、项目的危胁定位

　　由于某某市房地产开发已经过量，临街商铺已经过量，还有政府规划的专业市场已处于半停业状态，使得人们在投资地产和商业经营上，比较保守，总是观望，等待买现房。

这对于项目物业的预售十分不利。

　　市民多年来形成了在早市买菜的消费习惯，而且城区的早市多，市民购买极为方便，这一点也不利于农贸城项目的推广。

　　三、目标客户群体定位

　　1、投资者定位

　　·在某某市医药、房地产、金融、证券、通信、旅游和商贸等行业工作，职务上为高层管理者或专业技术人员，他们是具有投资意识和投资能力的群体。

　　·在某某市经营农贸产品的个体商户、小商贩多年的经营有了一定积蓄，可以投资买铺，自主经营；

　　·农村高收入群体进城投资者。

　　2、经营者定位

　　·项目周边小型农贸市场的商家

　　·市区内零散的小商贩

　　·在青州出早市或赶集的个体经营者

　　3、消费者定位

　　·项目辐射半径1公里以内的居民

　　·步行或自行车5至10分钟路程之内的居民

　　·上、下班途经此地的城区居民

　　·中、低端消费的城区居民

　　四、产品定位

　　产品类型有出售独立产权的公寓、出售独立产权的商铺、出售经营权的摊位三种类型。

　　公寓、商铺和摊位的使用面积，均设计成大、中、小三个标准单位，给投资者和经营者留有选择空间，便于做出适合自己的选择。

　　建议公寓面积为30㎡（占总面积的15%）、50㎡（占总面积的70%）和80㎡（占总面积的15%）三个标准单位，建议商铺面积为25㎡（占总面积的20%）、50㎡（占总面积的70%）和100㎡（占总面积的10%）三个标准，建议摊位面积为2㎡起租（售）。

　　五、价格定位

　　项目的初步价格定位，根据房地产市场竞争情况，和对同行业市场的综合评价，设定一个中等或中等偏高的内部认购价位，具体价格制定根据内部认购咨询期内市场准买家的反馈信息及踊跃程度具体调整。

　　品质高，升值潜力大，但售价不高，让经营者对项目产生较高期望，采用一次定价，不分位置，统一价位的定价原则，争取让项目物业在预售期一抢而空。

　　项目价格表（初定）六、项目主题定位

　　菜篮子工程、一站式消费、体验式商城、全面升级版的农贸市场。

　　七、案名定位

　　案名定为“某某农贸城”。

在农贸城前冠以某某字样，具有官方色彩，使项目更具可信度，让消费者有归属感和亲切感。

强化项目首席农贸中心的地位，有利于项目物业的销售和招商。

　　八、经营定位

　　主要经营项目为蔬菜果品类、水产品类、肉类、禽蛋类、调味品类和副食品类等。

　　统一管理、独立经营，既保证市场的整体性，又给经营者自主经营的空间。

　　展销大厅为开放式摊位，方便消费者的选购。

　　经营业态以零售为主，兼营小型批发。

　　九、装修定位

　　某某市目前还没有突出主题形象的农贸市场，如果我们在某某首家推出主题形象农贸城，一定会产生极强的震撼力和轰动性，同时又能形成项目的差异性和竞争力。

　　项目的主题形象可以定位为：

绿色、鲜活、美食、健康。

　　通过色彩、图片和标识来表现主题形象。

　　重点包装出入口，形象墙，过道，门面，店招和吊牌，体现主题形象。

　　启用形象识别系统，应用标识，标准字和标准色。

　　标识设计要有现代感，表现美味与健康，体现丰衣足食的美好生活。

　　色彩的运用以明媚、畅快的白色为主色调，适当点缀暖色调的装饰物，给人以热闹和兴奋的感觉，促进消费，增加环境的生动性。

　　十、整体规划定位

　　农贸城以5个相对独立的建筑主体，组成浑然一体的“回”字形裙楼建筑。

这样的规划布局有利于人流自动形成回路，通路以纵横交错又不失方向感，消费者在购物时不会感到疲劳和烦躁。

　　此种布局整体性强、市场氛围好，有利于分卖区经营。

　　呈“回”字形布局，所有的商铺都可以规划在主通道（客流线）两侧，间间都是黄金旺铺，不会形成客流死角，更有利于物业和销售及招商。

　　农贸城内共分为六个卖区，“回”字中间位置是蔬菜果品展销阳光大厅；农贸城内街商服分别设有水产品，生鲜肉，禽蛋类，调味品和副食品五大卖区。

农贸城外商服主要经营酒水、饮品以及银行储蓄、手机收费、餐饮店、打字复印、配货站等商业配套项目。

　　物业的一、二层为商铺，三到五层为公寓。

　　十一、功能定位

　　功能完备、设施先进方能赢得经营者的青睐。

　　1、商铺功能：

　　2、阳光大厅功能：

　　3、公寓功能：

　　4、交通功能：

　　5、其它配套功能：

　　十二、形象设计定位

　　良好的形象，可以让消费者产生积极的情感体验，这是赢得消费者认可的最佳方式。

外立面设计建议以简洁，整体感强为宜，外街立面与内街立面考虑适当设置广告位，即可以营造繁华的商业氛围，又能为经营者创造商业价值。

　　四个出入口上方设置鲜明的LOGO（商贸城标识）形象。

　　中厅内通过使用艺术造型的货架，海报，吊牌及形象墙等来美化环境，提升形象，创造顾客体验。

　　售楼处的设计以暖色调为主，展现热情与感染力。

大体风格以简约为主，突显时尚感，档次感和厚重感，体现出项目的实力与水准，让客户产生信任，发自内心的赞赏，做到这一点我们的销售就成功了一半。

　　十三、智能化定位

　　目前，虽然很多农贸市场都没有应用智能化系统，但智能化却是专业化市场的一个发展趋势。

物业管理和服务的智能化，将极大地提高项目的档次感和时尚性，对项目的销售和招商将起到积极的推动作用。

　　1、建立闭路电视监控安防系统

　　商贸城的货物和人员的安全以及治安环境，是广大经营者和顾客极为关心的问题。

　　2、互联网入铺

　　互联网线与电信接线及有线电视连接线共同接入公寓和商铺，体现项目的科技化和信息化。

　　十四、销售定位

　　只有销售才能创造利润，销售是项目工作的中心内容，一切工作都要围绕销售来展开。

销售工作与招商工作同时进行，一次完成，这样售楼处就容易形成顾客盈门的火爆局面。

而且销售和招商这两项工作，可以相互产生正面的影响，互相带动，互相促进。

经营者多，投资者就会更有信心，投资者多，经营者也会更有信心。

　　商铺和公寓为销售30年独立产权或经营权。

由于农贸市场具有提高商品流通，平抑物价，确保食品安全，解决市民的菜篮子工程等重大的社会意义，建议农贸城中的大厅部分，由政府买断经营，充分发挥政府的引导作用。

　　如果与政府不能答成协议，建议将大厅摊位以出售一年、五年和十年经营权的招商方式让经营者来选择。

　　十五、营销推广定位

　　营销推广就是把我们想做的，要做的和已经做的告诉大家，争取他们的理解、信任与支持。

　　1、营销推广的思路定位

　　抓住销售的本质解决问题，实现低成本快速启动市场。

　　2、项目卖点定位

　　3、营销推广渠道与策略定位

　　十六、项目的政策支持定位

　　农贸城项目属于重要的市政配套项目，关乎着经济效益、社会效益和政治效益。

为了确保本项目的成功运作，建议政府能够为项目的运营提供相关政策支持。