丽阳御府项目可研报告.docx
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丽阳御府项目可研报告.docx
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丽阳御府项目可研报告
丽阳御府项目可研报告
一、融资需求
1.融资额度:
10亿元
2.融资期限:
2年
3.资金用途:
用于丽阳御府项目的后续开发
二、项目概况
(一)投资区域分析
沈阳是辽宁省省会,中国十大城市之一,东北地区的政治、经济、文化、金融、科教、军事和商贸中心,国家交通枢纽,国家通信枢纽,国家门户城市。
沈阳地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心,是长三角、珠三角、京津冀地区通往关东地区的综合枢纽城市。
全市总面积12948平方公里,居全国第四。
2013年常住人口为822.8万人,GDP达到7,223.7亿元人民币,辽宁省第二,全国第十五,人均GDP达到8.8万元。
项目地地理环境非常优越,交通十分便利,有完善的配套设施。
地处沈阳市政府规划的五里河商贸区内,如今的五里河就是“高端”的代名词。
五里河区域各种市政配套比教成熟完善。
除了五星级酒店、高端写字间以及高端住宅外还有科学宫、图书馆等公共建筑配套。
另外三好街的IT产业以及北方传媒等传媒产业的发展进一步丰富了五里河区域的业态。
如今的五里河城市功能不断完善,凭借区域产业优势、商务资源以及未来区域发展潜力,五里河成为最有潜质成为沈阳CBD的区域。
政府部门大力扶持五里河的发展,除了招商引资还提供的一系列产业优惠政策。
同时,政府部门还大力发展交通,三好桥的即将开通以及地铁2号线的建设都将为“大五里河”的发展建设提速。
(二)房地产市场概况
沈阳市房价在2013年4月至2014年3月期间均价为8107元/㎡,其中和平区均价为8685元/㎡,房价大体上保持平稳状态,仅有小幅度的波动,预测未来还将会呈现稳中有升的态势,但是涨幅并不会太大。
图:
沈阳市房价走势图
(三)项目位置
丽阳御府项目地位居沈阳市和平区三好科技街黄金地带,属于三好街-五里河商圈。
,紧随市交通局办公大楼,与沈阳广播电台隔路相望,地理位置优越,是二环以内几近绝版的珍稀地块。
距桃仙机场只有20分钟车程,距沈阳站4公里,距沈阳青年大街(即“金廊”)仅800米,东临三好街;北临东北大学;南临大二环。
(四)项目现状
已取得建设用地规划许可证、土地证尚未取得
(根据2012年数据)
(1)地上建筑物已经拆除完成80%以上;
(2)剩余地块西侧住宅楼因尚有46户居民未签约而暂未拆除(市土储表示不影响土地招拍挂,和平区政府承诺将在2013年3月份完成所有征收工作);
(五)主要经济指标
土地性质
商住用地
土地面积
23216.70㎡
总建筑面积
㎡
地上建筑面积
㎡
办公建筑面积
20000㎡
公寓建筑面积
58937㎡
住宅建筑面积
㎡
地下建筑面积
35948㎡
建筑密度
20.1%
容积率
8.50
绿地率
30%
建筑风格
现代时尚
建筑高度
145米(该建筑高度已取得沈阳空军司令部批准)
(六)项目产品类型
项目公司拟在该地块上建成集高端写字楼、高品质住宅为一体的精品社区。
本案中主要规划设计的是高层住宅。
在设计上,小区住宅以平层为主,主要采用一梯两户,公寓为十梯二十四户。
按本项目的目标客户定位,面积在60—140平方米之间,主力户型以两室两厅和三室两厅为主,占总户数的60%。
为都市白领精心打造的60平方米一室一厅的小户型也占有40%的份额。
写字楼暂不明确
(七)项目配套
项目地目前发展较为成熟,周边配套齐全,实现便捷高效的现代交通组织与自然的生态环境的结合,公园、超市、银行、餐厅、医院、学校等设施为人们的生活提供便利。
IT产业、文化传媒以及会展业的发展,已经形成了浓厚的商务氛围和产业基础。
(八)周边竞争楼盘分析
图:
项目周边楼盘分布图
楼盘名称
开盘时间
类型
户型㎡
均价
世茂新五里河
2012-6-26
住宅
90-200
12000元/㎡
御景·新世界
2014-03-29
住宅
104-154
11000元/㎡
汇景新世界
2013-03-24
住宅
165-270
13500元/㎡
世贸铂晶宫
2013-04-13
住宅
66-200
12000元/㎡
夏宫城市广场
2013-03-30
住宅
75-178
14500元/㎡
华强广场
2010-12
写字楼
11000元/㎡
表:
项目周边楼盘情况表
根据数据可见项目周边楼盘多为住宅,项目住宅部分竞争压力大。
本项目目标客户群为在五里河商圈区域内或周边工作、立业的白领阶层、独立经商者,且周边楼盘基本为大户型,一室一厅60平米公寓及80平米左右的两室两厅能够满足刚需住户的要求,因此小户型住宅公寓在本区域内具有一定的优势。
项目周边写字楼虽然较少,但去化率较低,因此本项目在写字楼部分,竞争优势不明显。
(九)项目经营数据
1.总投资估算
项目
分项
单位
单价
面积
小计(万元)
合计
(万元)
土地出让金
元/㎡
23216.7
57,288.00
63191
土地契税
4.00%
57288
2,291.52
城建配套费
元/㎡
183
3,611.36
设计费
前期规划
元/㎡
30
699.87
83,028.01
建筑设计
元/㎡
50
1,166.45
景观设计费
元/㎡
5
116.65
土建工程
住宅
元/㎡
2000
23,681.00
写字楼
元/㎡
2000
58937
11,787.40
公寓
元/㎡
2000
20000
4,000.00
地下
元/㎡
2500
35948
8,987.00
电梯安装费
元/㎡
150.00
3,499.35
小区综合配套
给水
元/㎡
35.00
816.52
排水
元/㎡
13.00
303.28
中水回用
元/㎡
10.00
233.29
门窗安装
元/㎡
-
0.00
煤气
元/㎡
60.00
1,399.74
供电
元/㎡
90.00
2,099.61
弱电
元/㎡
20.00
466.58
小区景观绿化、围墙大门、道路
元/㎡
50.00
1,166.45
供暖
元/㎡
110.00
2,170.76
物业用房及物业开办
元/㎡
30.00
699.87
装修费用
元/㎡
1,000.00
19,734.20
政府行政收费
工程监理费
元/㎡
8.00
186.63
24,388.68
面积测绘备案登记费
元/㎡
4.00
93.32
工程通邮地名费
元/㎡
1.00
23.33
勘察规划管理费
元/㎡
3.00
59.20
质量监督费
元/㎡
1.80
41.99
室内环测、雷测、消防检测、节能检测
元/㎡
5.00
116.65
招投标费
0.3%
81,045.0
243.14
交易税
1%
48,455.4
484.55
项目管理费
元/㎡
100
1,973.42
不可预见费用
元/㎡
50
1,166.45
财务费用(两年)
元/㎡
20,000.00
建筑成本小计(㎡)
170,607.69
每平方米建筑成本
0.
2.销售额估算
保守估计按项目建成后单平售价13500元计算,总收入在25亿元人民币以上,纯利润约4~5亿元,利润率达25%以上,具有相当可观的经济效益和升值潜力。
序号
名称
层高
单层面积
数量
(平方米)
售价(元/平方米)
总价
(万元)
1
住宅
13500
.75
2
公寓
58937
13500
79564.95
3
车库
出租
合计
.70
总销售额
税率
税额
利润
利润率
.70
10.50%
25138.2285
43,665.91
0.
(十)项目公司简介
辽宁容川房地产发展有限公司是一家集房地产开发及开发的商品房销售、租赁、金属材料、建材、装饰材料、机电产品(汽车除外)、五金交电、化工产品(化学危险品除外)销售为一体的具有二级资质的房地产民营开发企业。
公司成立于1995年9月28日,目前公司注册资金10000万元人民币,拥有总资产近4亿元人民币。
公司相继开发了文体路七号道路工程、小桥巷住宅楼工程、南湖旅社扩建工程、五里河家园工程、丽阳商务大厦、丽阳馨苑等工程,开发总面积近30多万平方米。
其中五里河家园、丽阳商务大厦工程,被评为“辽宁省明星楼盘”、“辽宁地区最具投资、极具升值潜力的商业楼盘”,由于丽阳商务大厦建筑外形雄伟壮观,建筑风格独特,使用功能齐全,被沈阳市评定为30大亮点工程之一,而丽阳馨苑则被评为“辽宁省五十佳楼盘”、“最受欢迎楼盘”等称号,深受沈城市民的追捧和青睐。
公司多次被评为“辽宁省诚信单位”、“重合同守信用”称号,公司多次被评为“辽宁省诚信单位”、“重合同守信用”称号,2007年公司信用等级被评为AAA级。
三、还款来源
1.以辽宁容川房地产发展有限公司开发的项目“丽阳御府”(文体西路南地块)的销售回款作为还款来源。
2.以“丽阳御府”未来申请的开发贷款作为还款来源。
3.以辽宁容川房地产发展有限公司名下物业“丽阳国际商务大厦”其他物业对外出租的租金作为还款来源,该租金收入每月约100万元人民币。
四、风险控制措施
1.以辽宁容川房地产发展有限公司自留物业丽阳国际商务大厦作抵押。
2012年8月,该部分房产经沈阳实诚房产评估事务所评估总价值为38011.6561万元人民币。
丽阳国际商务大厦(丽阳国际饭店经营使用及容川对外出租部分物业)约18163㎡于2009年10月作为抵押向中国工商银行沈阳市皇姑支行申请的经营型物业贷款1亿元人民币,贷款期限为5年,自2009年10月至2014年10月。
截止到2012年年末我公司已还款人民币6000万元,尚余本金4000万元未偿还。
(2011年末向中国工商银行沈阳市皇姑支行贷款6000万,期限三年)
2.其他抵押物不明。
五、项目优劣势
优势:
1.项目地理位置优越:
位于位居沈阳市和平区三好科技街黄金地带,属于三好街-五里河商圈。
东临三好街,北临东北大学,南临大二环,紧随市交通局办公大楼,与沈阳广播电台隔路相望,地理位置优越,是二环以内几近绝版的珍稀地块。
2.周边配套完善:
目前五里河地区汇集了万豪、喜来登两家五星级酒店,西武百货,华新国际、华阳国际、五里河城等高端写字间,河畔花园、新世界花园、东方威尼斯、万科紫金苑等中高端住宅。
此外,五里河拥有沈阳科学宫、沈阳图书馆、儿童活动中心等公共建筑配套。
3.自然环境优越:
由于项目临近浑河,五里河区域有着良好的自然资源。
五里河公园以及沈阳市图书馆前的绿地都成为娱乐休闲的好去处。
4.产品设计合理,迎合目前沈阳市及三好街人群的消费需求。
5.项目方房地产开发经验丰富,已获房地产开发二级资质,其开发的楼盘获得多项荣誉,信用评级为AAA级。
劣势:
1.周边住宅较多,竞争压力大,写字楼去化较缓。
2.还款来源不足。
3.抵押物目前已经抵押给中国工商银行,2014年底到期,需还银行贷款1亿元,解压后才能抵押至我方。
4.2012年8月,项目公司向大连华信信托股份有限公司融资27500万元,目前还款情况不明。
5.项目方还款压力大。
6.项目进度尚不明确
7.土地款未交齐,土地证未取得。
8.财务情况不明确,需尽调
开发商现在的情况
1,开发商现在有两亿的负债到期,有十分艰难的还款压力
2,开发商希望完整的出售丽阳御府的项目。
希望以楼面地价4000元人民币/平方出售。
3,开发商在丽阳御府项目在拆迁和土地保证金一共出资四有单据可以查
4,丽阳御府项目的股票有30%是沈阳一家医院,容川地产项目有一万方普通住宅归医院,项目出售时开发商自己可以处理这一万方医院住宅
5,天一中瑞小岳,直接对接容川地产法人。
买家有意向可以和法人通电话。
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