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不动产估价习题.docx
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不动产估价习题
不动产估价习题
收益还原法
例题1:
市区有二层楼房一幢,其占地面积为36M,房屋建筑面积为34M,此屋1985年月1月出租,出租时月租金收入为4500元,并一次性支付押金2000元,现已知房屋每平方米重置价格为13000元,评估时已用15年,其建筑物的年折旧为1.2%,每年支付土地使用税为1450元,房屋税为750元,据调查,租金评估时与1985年相比,年增长为10%,存款利息率为5%,房屋保险金为1000元/年,管理费为年租金的士%,维修费为房屋现值的1.5%,房屋还原率为7%,土地还原率为6%,试评估房屋在1987年时的价格(不计空房损失费)。
例题2:
一不动产出租,建筑面积为90M,月租金为900元,年总费用和房屋纯收益按建筑面积计为40元/平方米,试计算不动产用地价格。
例题3:
一不动产的土地使用权通过有偿出让方式获得,占地面积为10000平方米,出让年限为50年。
地上有一建筑物,目前有效使用50年,容积率为3,据当地市场资料用比较法评估的该宗地面年地价为600/平方米(容积率为1时),又知,容积率每增加1,地价增长6%,该建筑手每月净收益110000元,土地还原率为6%,建筑物还原率为8%。
试评估建筑物价格。
例题4:
市区有一建筑物,占地面积为40平方米,建筑面积为70平方米,此房于1996年1月出租,月租金为5000元,并一次性支付保证金30000元。
已知该房屋重置价格为800元/平方米,已使用15年,年折旧为2%,出租税金为租金的17%,管理费为租金的士%,土地还原率为10%,房屋还原率为12%,银行年利息率为9%。
试评估本宗地1996年1月的地价(不计维修费,保险费和空房损失费)。
例题5:
现有砖造二层楼出租。
已知:
土地面积为30平方,建筑总面积为36平方米,每月租金为6000元,一次性支付保证金30000元,年房屋税为1750元,年地价税为3000元,建筑年期已有5年,根据调查,此类房屋的重置单价为15000/平方,残值率为20%,该房屋还可使用50年。
土地还原率为6%,房屋还原率为7%,定期存款年利率为管理费为年租金的3%,年保险费为1000元,年维修费为7460元,有空房损失费。
试求房地价格,地价及房价(房屋现值)。
例题6:
某公司于1990年11月以有偿方式获得一地块50年土地使用权,并于1991年月日1月在此地上建成建筑物,当时造成价为每平方米1200元,其经济耐用年限为55年,目前该类建筑重置价格为每平方米1500元,残值率为10%,土地面积450平方米,建筑面积为400平方米,目前该建筑全部出租汽车,每月实收租金为10000元。
据调查,当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米为30元,土地及房屋还原率分别为5%和6%,每年需支付的土地使用税及房产税每平方米为20元,需支付的年管理费为同类建筑每年租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置价的0.2%,试估算1994年月11月土地使用权价格。
例题7:
有一新建成的二层办公楼,总占地面积为400平方米,建筑面积为420平方米,单位建筑面积造价为1800元/平方米,一层有4个房间,二层有6个房间,每个房间使用面积为26平方米,出租情况如下表。
据市场调查,该类物业平均入住率为80%,该楼目前的租金标准属正常水平,在出租经营中基本的费用有土地使用税4000元/年,房产税3000元/年,保险费为2000元,平时的物业管理成本(环境保护,维修等)为25000元/年,建筑物的还原率为12%,土地的还原率为10%。
评估该幢楼房所占用土地的价格(房屋耐用年限为40年,残值率为5%0。
楼层
房间号
使用面积平方米
租金(元/平方米.月)
备注
一楼
1
26
6500
已租
2
26
6500
已租
3
26
6500
已租
4
26
6500
待租
二楼
1
26
6000
已租
2
26
6000
已租
3
26
6000
已租
4
26
6000
已租
5
26
6000
待租
6
26
6000
待租
例8:
某市区加油站对外出租的年租金为50万元,经调查,周围相似规模、经营条件的加油站对外出租和正常年租金为48万元。
出租方承担:
税金为年租金的17.5%,管理费为年租金的3%,出租空租时间为半个月,维修费为房屋现值的1.5%。
该加油站房屋重置价为30万元,耐用年限为50年,土地使用权剩余年期为35年,房屋残值率为房屋重置价的5%。
设备及其它固定资产重置价070万元,耐用年限为20年,残值率为其重置价的2%。
该加油站已投入使用5年。
另据调查,该加油站所在区域商业用地的土地还原率为8%,房屋还原率为10%,该市加油站类固定资产投资年回报率为其现值的12%,保险费为房屋和固定资产的重置价0.2%。
试评估该加油站的土地价格。
例9:
某宗房地产近期价格水平为2000元/平方米,年纯收益为180元/平方米,综合还原率为9%,现获知该地区将兴建一座大型火车站和一座汽车站,两站将在6年后建成投入使用,到时该地区将达到城市现有的两站地区的繁华程度,该类房地产价格为5000元/平方米。
试评估综合还原率不变动的情况下,获知兴建火车站、汽车站后该宗地房地产的价格。
例10:
购买某类土地,通常抵押贷款占土地价款的70%,年贷款利息率为5.85%,土地开发商要求自有资本的收益率为10%,则该类土地的还原率为多少?
例11:
某房地产年纯收益为2000元,购买者的自有资金为10万元,购买者要求年收益率为8%,抵押贷款的年利息率为5.85%,该房地产的价格为多少才能满足房地产购买者的需要?
该房地产的综合还原率为多少?
例12:
某写字楼建筑总面积为52000平方米,重置价(含装璜费)2500元/平方米,家具设备原值为2000万元,已于1996年1月投入使用。
该写字楼土地于1993年以出让方式获得50年使用权,土地面积为12000平方米。
据调查,该写字楼可出租的净面积占总建筑面积的60%,该地区该类写字楼空置率为年平均10%,租金平均每月每平方米300元,工资、机电、维修、清洁、保安等经常费用平均每月100万元,每年交纳的房产税为建筑物重置价的0.84%,其他税费为租金的6%。
若家具的耐用年限为10年,残值率为4%,建筑物耐用年限为60年,残值率为2%,房屋还原率为10%,土地还原率为8%。
试评估该写字楼1999年1月的单位土地面积价格。
.
成本逼近法
例题1:
某开发区,规划规定有效可出租面积为70%,其他30%用于公共配套,不允许出售,该地区平均征地费为:
三项补偿及有关税费为10万元/亩,土地开发费为1.5亿元/平方公里。
当地贷款年利率为10%,投资年利润率为15%,所有权收益15元/平方米,开发期为2年,计算开发区开发后的平均熟地地价以及转让宗地时的平均最低底价。
例题2:
某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费为每亩6万元,征地中发生的其他费用平均每亩为2万元,土地开发费平均每平方公里为2亿元,当地银行贷款利率一般为12%,每亩片地完成后,土地开发周期平均为2年,且第一年开发投资额一般占全部开发费用的士0%,开发商要求的投资回报率一般为15%,当地土地出让增值收益率为10%。
试用成本逼近法估算上述土地价格。
例题3:
有一房地,其中土地总面积1000平方米,是10年前通过征用农地取得,当时每亩花费18万元,现时重新取得该类土地每平方米需620元,地上建筑物总建筑面积为2000平方米,是8年前建成交付使用,当时的建筑造价为每平方米600元。
现时建筑同类建筑物每建筑平方需1200元,估计该建筑物有八成新。
试评估该房地现时总价和单价。
剩余法
例题1:
(1)估价对象概况:
待估宗地为“七通一平”的待建筑空地,已得到规划许可修建写字楼,允许总建筑面积为8000平方米,土地使用权年限为50年,现招标出让。
(2)估价要求:
某开发公司希望参与此地块投标,要求估算其目前所能投标的最高地价额。
(3)确定最隹利用方式。
该宗地为待开发空地,根据城市规划要求,该宗地的最隹开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。
(4)市场调查,确定建设期、开发价值和投入成本等。
根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示,该项建设开发周期为2年,取得土地使用权后可动工,建成后可对外出租,出租率估计为90%,每平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25%。
建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元,建筑费和专业费第一年投入总额的40%,第二年投入60%。
日前借贷资金的年利率为12%,当地不动产综合还原率为8%,取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%,该开发公司要求总的利润不得低于所开发不动产总价的15%。
例题2:
(1)估价对象概况。
某开发商已经取得某宗地70年的土地使用权,该宗地为“五通一平”空地,面积为2000平方米,土地价格为6000000元,取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及其他费用为地价的2%。
城市规划规定该地块最隹用途为住宅,最大容积率为4。
(2)估价要求。
估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。
(3)可行性研究
根据该开发商的商场调查和项目显示,该项目在取得土地使用权3个月可动工,建筑时间为2年,建成后可全部出售,根据目前的市场行情,住宅售价预计为3000元/平方米,建筑费和专业费预计为1000元/平方米,在建筑期间的投入情况为:
第一年投入40%,第二年为60%,目前资金贷款年利率为12%,不动产销售的税费为不动产总价的6%。
例题3:
(1)概况。
某开发公司已取得某宗地50年土地使用权,该宗地为“五通一平”空地,面积10000平方米,地价及相关的法律、估价费用为3000000元,城市规划规定该宗地用途为工业厂房,最大容积率为1。
(2)评估要求。
确定该开发公司有该项目中地建筑费用及专业费用的最高控制标准。
(3)可行性分析
根据该载发公司的市场调查及项目显示,该项目在取得土地使用权后可开工,建筑时间为2年,建成后或全部出售,根据目前市场行情,同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元,开发资金的投入为均匀投入,当地银行贷款利率为12%,开发商要求的利润为不动产总价的18%,不动产销售的税费为不动产总价的6%。
例题4:
有一成片荒地需要估价。
获知该荒地的总面积为2平方公里,适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;附近地区位置相当的小块“寺通一平”的熟地单价为每平方米800元,将该地开发成“五通一平”熟地的开发成本为每平方公里2亿元,开发期为3年,开发成本在3年内均匀投入,贷款利息率为12%,投资利润率为20%;转让税费为转让地块价格的6%;可转让面积的比率为60%。
试用静态方式评估该荒地的总价和单价。
市场比较法
例题1:
某城市在土地估价中经调查分析,确定需进行情况修正的主要因素是交易形式的修正。
该城市利用市场价格调查结果,确定修正系数如表所示:
交易形式
协议
招标
拍卖
修正系数
0.5
0.75
1.0
若选择的交易案例为招标方式,成交价格为650元/平方米,而待估土地要求评估拍卖成交价格,则进行交易情况修正后价格为多少?
例题2:
某城市内,有一住宅用地需要评估,现根据当地条件,选择了与之类似的四宗已成交案例,几宗地块的交易情况与待估地一致,其他条件比较如表一。
对区域因素和个别因素对地价的影响,待估地块条件与案例地块条件比较结果如表所列,表中数字为正值,表示待地块优于成交地块,数字大小表示优劣的幅度。
又知该城市地价指数1993年1月为100,以后每月上涨一个百分点,容积率修正系数如表二。
(1)请按以上条件,编制地价指数表。
(2)估算该住宅用在1994年1月的地价。
表一:
项目
待估地块E
比较案例A
比较案例B
比较案例C
比较案例D
用途
住宅
住宅
住宅
住宅
住宅
成交日期
1994.10
1993.10
1993.12
1994.8
1993.4
成交价格
?
?
?
1200元/M
1300/M
1400/M
1000/M
容积率
2
3
3
4
2
区域条件
位置
0
—2%
—3%
0
—3%
基础
设施
0
—1%
—2%
+2%
0
交通
0
—2%
0
+3%
—2%
个条件
地势
0
—2%
+1%
0
—2%
形状
0
+3%
0
+5%
—4%
其他
0
—3%
—3%
0
—2%
表二:
容积率
1
2
3
4
5
修正系数
1.0
1.8
2.4
3.0
3.5
例题3:
需评估某商品住宅在1995年9月初的正常市场价格。
在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例,有关资料见下表:
比较案例因素条件说明表
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格
成交日期
交易情况
区域因素
个别因素
4500元人民币/平方米
1994年11月初
-5%
+2%
-3%
600美元/平方米
1995年1月初
0%
+3%
+5%
5000元人民币/平方米
1995年6月初
+2%
-2%
-2%
成交价格
成交日期
交易情况
区域因素
个别因素
4500元人民币/平方米
1994年11月初
-5%
+2%
-3%
600美元/平方米
1995年1月初
0%
+3%
+5%
5000元人民币/平方米
1995年6月初
+2%
-2%
-2%
表中交易情况负值表示低于正常价格,正值表示高于正常价格;区域因素、个别因素中以估价对象的区域因素和个别因素为基准,负值代表劣于估价对象的区域因素和个别因素,正值则相反。
另知1995年1月初人民币与美元的市场汇率为1:
8。
5,1995年9月初人民币与美元的市场汇率为1:
8。
3;该类商品住宅以人民币为基准的价格在1994年6月初至1995年3月初间平均每月上涨1%,在1995年3月初至1995年9月初间平均每月下降1。
5%。
试评估某商品住宅在1995年9月初的正常市场价格。
(10分)
路线价法:
例1.一宗地前后两面临街,如图,求该宗地价格。
路线价800元
27米
路线价1000元
临街深度修正系数表
未满4M满4M满8M满12M满12M
未满8M未满12M未满16M未满16M
深度指数(%)130125120110100
例2.有二块宗地均为街角地,临街深度为9米,(高街价3000元为正街),查临街地深度指数表得其深度指数为120,另分别加计旁街路线价的二成和一成。
求宗地A和B的价格。
里地线
路
线
价
2000元
A
B
9米
9米
路线价格3000
建筑物估价:
例1.有一平房住宅,其基地总面积150平方米,地价为880无/平方米,建筑结构为砖混结构,建筑总面积为80平方米,将此房地出租,每月净租金收入1600元。
假设土地资本化率为8%,建筑物资本化率为10%,如用残余法求取建筑物价格。
综合计算及估价报告分析:
1.某开发商拟招标一幅熟地,规划用地性质为商住综合用地。
使用年限为50年,容积率为4,其中商业建筑面积为1200平方,公寓3600平方米。
据市场调查和市场比较分析,该类商住楼商业用房一般出租,住宅用房直接出售为最隹方式,该类物业日前市场上平均建造费用为3000元/平方(建筑费与专业费之和),商业用房房租一般为500元/平方米月,可供出租的净建筑面积占总建筑面积的70%,空置率为10%,出租的税金、管理费、维修费、保险费等出租成本占出租租金收入的25%。
住宅用房在建成后即可一次性出售,售价为5800元/平方米。
开发商预期的开发利润率为15%,预测开发工期为2年,第一年投入60%,第二年投入40%,各年投入视为均匀投入。
设贷款年利率为5。
85%,销售及销售税费售价的10%,商业用房的综合还原率为10%。
试评估开发商的受让底价。
(22分)
2.某宾馆需要估价,该宾馆共有300张床位,10个会议室。
平均每张床位每天向客人实收100元,每个会议室每天收400元。
客房年平均空置之不理率为30%,会议室空置率为60%。
该宾馆营业平均月花费14万元(含税费、房屋维修费、家具设备折旧费等)。
据调查,当地同一土地级别内同档次宾馆一般床位价为90元/床.天,年均空置率为20%,会议室众平均为500元/室。
天,会议室空置率为70%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%。
该宾馆建筑面积为8000平方米,容积率为0.5,建筑物平均重置价为1000元/平方米,耐用年限为50年,残值率为重置价的2%。
该宾馆1993年1月以出让方式获得40年土地使用权,1995年1月正式投入营业,试评估该宾馆1999年1月的单位土地面积地价。
3.在某城市开发区内有一宗工业用地需要评估。
经调查,在评估基准日该宗地所在区域取得其类似土地的土地取得费为95元/平方米,宗地红线外的土地开发费平均标准为75元/平方米,宗地红线内土地开发费平均标准为30元/平方。
假设土地开发周期为1年,贷款年利率为5.85%,在该地区相同规模工业用地的土地开发利润为8%,土地还原率为8%,土地增值率为10%。
待估宗地与所在区域工业用地平均区位条件相比,区位修正系数为+5%,土地使用权使用年期为45年,试求在评估基准日该宗地工业用地的地价。
4.下面是一宗土地的土地估价报告,其中有12处错误或不规范的地方,请至少指出6处。
XX宗地土地估价报告
一、估价对象概述
XX市江东消防器材厂位于XX公路西侧,该厂西侧一块平整的土地为估价标的物,面积为3942平方米,该地西北角有两栋平房,两栋共计建筑面积为168平方米。
另有已拆除建筑物若干(详见附表)。
该地块为一不规则四边形,位于我市一等二级地区,交通方便,水电齐全。
根据我市规划该地适合作为工业用地。
二、评估目的
XX公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司,需要租用该地块建冷弯钢厂,要求出该地地价,并确定年租金额。
三、评估依据
1.《中华人民共和国城镇中有土地使用权出让和转让暂行条例》;
2.《XX市城镇中有土地使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定》;
3.《XX市外商投资使用土地暂行办法》;
4.《XX市面上实施〈土地管理法〉暂行规定》。
四.评估过程
土地部分
1.征地成本费:
根据《XX市实施〈土地管理法〉暂行规定》,我市一般耕地的征地成本费用组成如下:
项目有青苗补偿费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差价款、为可预见费、管理费、其他费用等合计为70.00元/平方米。
2.三通一平费用:
86.0元/平方米。
3.投资利息:
16.66*24/2*0.01=18.80(元/平方米)
开始周期为24个月,银行贷款月利息率为1%。
4.正常利润额为:
175.46*15%=26.32(元/平方米)
5.地段差价=70.00*修正系数=70.00*0.935=65.45(元/平方米),
因该地位于我市一等二级地区,取修正系数为0.935。
1.单位地价:
267.23元/平方米。
2.年租金额:
年纯收益(年租金额)=地价*还原率
根据我市银行存款利息以及债券投资利率,确定还原利率为9%。
即年租金额=1053420.66*9%=94807.86(元/年)
地上物部分
1.已拆除部分:
名称
围墙
厕所
粉碎房
废料棚
电焊间
仓库
化验室
库房
水泥道路
合计
面积M
357.68
16
44.4
16
14
28
28
112
300
结构
砖实砌
砖木瓦
砖石棉瓦
砖石棉瓦
砖墙瓦顶
砖混
砖混
砖石棉瓦
水泥
成新
8
6
7
7
9
9
8
7
9
重置价格
(元/M)
46.00
150.00
200.00
200.00
390.00
390.00
390.00
200.00
20.00
估价额
(元)
11445.76
1440.00
6216.00
2240.00
4914.00
9828.00
9828.00
15680.00
5400.00
66991.00
2.出租部分
两栋平房建筑面积为138.60平方米,楼面分摊占地69.30平方米需出租给飞马公司。
房屋部分:
重置价620元/平方米
小区配套84元/平方米
商业网点40元/平方米
合计744元/平方米
估价额=744*138.6=103118.40(元)
土地价额=69.3*267.23=18519.04(元)
两栋平房总估价额=18519.04+103118.40=121637.44(元)
年租金额=1216.44*9%=10947.37(元)
五、土地和两栋平房总租金额
年租金总额=94807.86+10947.37=105755.23(元/年)
六、评估日期(略)
5.下面是一宗土地资产评估报告,其中存在一些错误和不规范之处,请改正之(其中共有15处错误,请至少指出7处)
第一部分
一、委托估介方:
XX
二、受托估价方:
XX
三、估价目的:
XX厂作为独家发起人,将其部分资产及人员改制重组为XX股份有限公司。
该报告将对进入XX股份有限公司的国有土地使用权价格进行评估。
四、评估依据
1.国家土地管理局、国家经济体制改革委员会联合颁布的《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》;
2.国家土地管理局颁布的《城镇土估价规程》(试行);
3.XX厂的《国有土地使用权证》。
五、评估对象
3.土地使用权面积:
470955.31平方米;
4.建筑占地面积:
307390.29平方米;建筑覆盖率:
65.27%;
5.建筑面积:
268087.03平方米;平均容积率:
56.92%;
6.用途:
工业生产用地;
7.开发状况:
五通一平熟地;
8.座落:
XX。
六、评估价格类型
工业生产用地及相关经营、管理用地土地使用权股分价格。
七、评估价格年期
五十年国有土地使用权价格。
八、评估价格种类
人民币
九、评估基准日期
一九九三年十二月三十一日
十、评估结果有效期
自评估基准日起半年。
十一、评估结果
1.土地资产总额108319721元人民币;
大写:
壹亿零捌佰叁拾万玖仟柒佰二十一元整;
2.单位面积价格:
每平方米230元人民币。
十二、评估单位及估价师:
XX。
第二部分
一、XX厂概况(略)
二、整体区位条件(略)
三、评估原则
1.以成本逼近法为主。
XX厂是大型国有企业,建厂历史较长。
以前确定企业的生产品种,规定任务并且限定销
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- 不动产 估价 习题
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