土地投资价值分析开题报告.docx
- 文档编号:3865773
- 上传时间:2022-11-26
- 格式:DOCX
- 页数:11
- 大小:24.56KB
土地投资价值分析开题报告.docx
《土地投资价值分析开题报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《土地投资价值分析开题报告.docx(11页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
土地投资价值分析开题报告
毕业设计(论文)
开题报告
题目名称:
郑政出〔2020〕49号地块投资价值分析
院系名称:
经济治理学院
班级:
工程治理xxx
学号:
4120
学生姓名:
xxx
指导教师:
xxx
2011年02月
一、选题依据
(一)背景
(1)假设开发法作为房地产估价重要方法之一,也称剩余法,是指项目开发完成后预计可实现的项目开发价值,扣除项目的建造成本、管理费用、销售费用、融资费用、税费和利润等,以此估算土地使用权的客观、合理的价格的方法,其被广泛应用的公式为:
地价=项目开发价值—建造成本—管理费—销售费用—利息—税费—利润。
假设开发法为房地产的评估和房地产项目投资评价活动提供了合适的方法和多方面的技术保障,应用范围较广。
但随着我国房地产市场的快速发展,房地产估价外部环境的变化,房地产价值评估和房地产项目投资评价实践的积累,假设开发法在我国房地产市场中的应用面临着更加复杂的环境,其应用情境都有哪些,在实际运用该方法时还存在哪些难点,如何解决这些难点,假设开发法的应用发展趋势如何——这种方法在我国房地产市场中的应用尚需讨论。
(2)郑政出(2010)49号地块,位于金岱路北、腾飞路西,面积万平方米(约合亩),建筑高度≤80,容积率≤,建筑密度≤25,绿地率≥30,土地用途为城镇住宅。
相关建筑要求:
套型建筑面积90平方米以下住房面积,不得低于建筑面积70%,最大套型面积不得超过144平方米。
近几年“地王”的不断出现,使土地的实际价格与出让价格偏离。
如何根据自身及市场条件对土地进行投资和利用是土地投资活动成败的关键。
如果地价超出了公司对地块价值的估计,即使位置再优越,没有利润的话也无法承受。
所以在我国土地投资价值的分析是十分必要的。
本文就是在这种背景下展开的。
(二)意义
(1)当估价对象具有潜在的开发价值时,假设开发法几乎是惟一实用的估价方法。
在估价实践中,假设开发法经常用于评估地价,但实际上假设开发法可以用于评估一切非最终产品的房地产,例如:
用于建造房屋的生地、毛地或熟地,用于可改造为新房的旧房,未完成的房地产开发项目或未完工的在建工程等等。
房地产开发项目投资评价是基于具有投资潜力的待开发房地产进行的房地产投资效果评价,其过程恰恰也体现了假设开发法的基本思想。
因此研究假设开发法的应用能够更好的服务于土地投资价值分析等经济活动。
(2)土地投资价值分析报告是房地产开发商在进行投资决策是的重要依据,它要求在掌握土地基本投资额的基础上,对项目背景、宏观环境、微观环境、相关产业、地理位置、资源和能力、SWOT、市场详细情况、销售策略、财务详细评价、项目价值估算等进行分析研究,更能反映项目各项经济指标,得出对土地价值的正确和客观的认识,从而得出更科学、更客观的结论。
(3)对企业或项目法人而言,利用土地投资价值分析报告可以对地块的投融资方案以及未来收益等进行自我诊断和预知,以适应资本市场的投资要求,进而达到在资本市场上融资的目的。
(三)国内外研究现状及发展趋势
(1)国际上房地产估价方法可以分为两大类,一是以英国为代表的英联邦国家,采用五种基本方法:
市场比较法、收益法、成本法、利润法、剩余法。
他们认为,在市场发达情况下,直接根据市场信息估价更为可靠。
二是以美国为代表的北美、日本等国家,采用三种基本方法:
市场比较法、收益法、成本法。
他们认为,通过建立具体的数学模型来评估更为公平合理,因此要求对一宗房地产的估价尽量同时采用三种方法,以便作出比较分析。
目前世界各国房地产估价理论和实践更多采用的是后一种方法体系。
在经典的教科书中,根据多方法相比较原则,常常运用某一种估价方法时,也会引用别的估价方法。
例如,在运用成本法估价时,可能会在评估估价对象的土地价格时采用市场比较法;收益法中利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时,也要先采用成本法或市场比较法等其他估价方法先求出建筑物的价值,而在利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时,则也要利用其他估价方法先求出土地价值。
运用假设开发法估价时,也要采用市场比较法、长期趋势法和收益法预测开发完成后的房地产价值,而估算开发成本时则要用到成本法,因此假设开发法也是一种多种估价方法综合运用的方法。
特别是假设开发法适用于具有开发潜力的房地产的估价,在一定程度上弥补了以上三种方法在评估房地产时受应用范围和条件限制的不足。
(2)改革开放以来,随着国外房地产估价理论逐渐进入我国,我国也开始对房地产价值理论探索性研究,经历了短短二十年,我国现代房地产估价得到了较快发展。
我国房地产估价方法受英国体系的影响较大,一般注重经验与艺术,也正在不断探讨引入各种数学模型,加强基于定量分析的房地产估价方法研究。
1991年,建设部政策研究中心、中国城市住宅问题研究会第一次比较全面地介绍了国外的房地产估价方法:
市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、购买年法、路线价法、趋势法,同时总结了当时我国常用的房地产价格评估方法:
计分计点法、重置评估法、土地成本加总法。
1995年,我国组织的首次全国房地产估价师执业资格考试指定的权威辅导教材《房地产估价理论与方法》共推介了市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法、长期趋势法等六种估价方法,仍为目前我国房地产市场上传统房地产估价方法。
1999年6月1日,建设部颁布实施的国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291w1999)(以下简称《规范》)对房地产估价中采用市场比较法、成本法、收益法、假设开发基准地价修正法等估价方法进行了说明。
2001年颁布实施的《城镇土地估价规程》(GB/T18508.2001)(以下简称《规程》)也公布了土地估价的基本方法为收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价修正法。
随着我国房地产估价理论与实践的迅速发展,假设开发法的理论得以深入研究,实践经验也得以大量积累。
在众多估价方法中,假设开发法结合房地产估价的三大基本方法市场法、收益法和成本法,成为具有投资和开发潜力的房地产估价和投资评价的重要要方法,在房地产估价和房地产项目投资决策过程有着广泛的应用和较高的价值。
在假设开发法的理论研究中,对资金时间价值的讨论一直是一个热点。
动态方式和静态方式两条技术路线都有其各自的缺陷,在实际应用中多采用动态方式,难以计算资金时间价值时才用计算利息的方式。
二、研究目标与主要内容
(一)研究目标
通进行土地投资价值分析,研究郑政出(2010)49号地块的投资价值,提出该地价值的合理区间,使得该地块在既定的目标和既定的资源条件下,选择最佳方案以获得最好的经济收益。
为土地投资者提供投资方向、运作方式、投资时机、预测投资收益以及描述风险及提供避险的方法,为投资者带来最大的效益。
(二)主要内容
本文在上述相关理论的基础上,根据我国假设开发法应用的实际情况,拟定本文研究的主要内容和技术路线如下:
首先,介绍房地产估价、土地投资价值分析等相关理论、假设开发法理论与实践在国内外的发展状况,阐明本文研究的背景、意义,以及逻辑思路,引出下文。
然后,从假设开发法评估的基本思想和含义着手,介绍了它的理论依据,适用条件、评估的基本模型等基本理论。
然后根据以上方法对具体地块进行研究。
研究结论,总结本文研究结论,指出有待于进一步研究的问题。
(三)论文提纲:
1土地投资价值分析概述
土地投资价值分析及其相关概念
土地投资价值分析对土地投资者投资的影响
我国土地投资价值分析的发展历程与特点
我国土地投资价值分析的发展历程
我国土地投资价值分析的现状
我国土地投资价值分析发展面临问题
2研究方法
假设开发法概述
假设开发法及其相关概念
假设开发法的发展历程与特点
.3假设开发法的的基本原理和操作步骤
假设开发法在土地投资价值分析中存在的问题
市场法概述
.1假设开发法及其相关概念
.2假设开发法的发展历程与特点
.3假设开发法的基本原理和操作步骤
3宗地基本情况及影响因素
总述
3土地投资价值分析的目的
3价格定义与估价期日
地价影响因素分析
3一般因素
3区域因素
3个别因素
4宗地最佳利用方式构思
宗地总体规划方案设计
最佳开发建设方案设计
5宗地地价测算
利用假设开发法进行地价测算
利用市场法进行地价测算
利用成本法进行地价测算
综合得出宗地地价
6项目财务评价
项目盈利能力分析
6税金计算
6损益表
6宗地现金流量表与动态盈利分析
项目不确定性分析
6项目盈亏平衡分析
6敏感性分析
7项目综合经济评价与建议
项目综合经济评价
有关说明及建议
参考文献
三、文献综述
文献综述
摘要:
当前,我国经济已融入全球化的进程,市场经济体制逐步完善,房地产业成为影响国民经济的重要因素,房地产经济活动频繁,房地产估价的作用和地位日益提高。
同时,近几年“地王”的不断出现,使土地的实际价格与出让价格偏离。
如果地价超出了公司对地块价值的估计,即使位置再优越,没有利润的话也无法承受。
本文以此为背景进行研究,目的是为我国土地投资价值分析等经济活动提供更为有力的理论依据和方法支持
(一)土地估价方法研究
房地产估价的主要方法有假设开发法、市场法以及成本法等,此外还有路线价法、基准地价修正法等[1]。
近年来,随着房地产市场的发展,对土地估价方法的探讨也成为相关领域学者研究的热点之一。
就市场比较法而言,冯长春针对对影响房地产价格因素的比较修正是采用连乘式,还是累加式的问题,指出,区域因素和个别影响因素包含多个因子,各因子对房地产价格的影响不是单独起作用,而是共同叠加后发生作用的,因此,区域因素和个别因素的修正指数应采用加和或加权求和的方式刹算确定比较合适。
同时对于假设开发法中计算方式的选择、利息额的计算、开发商利润的计算等问题,冯长春也提出了自己的看法[2]。
李光州比较了地产假设开发法的两种不同算法,及公式法、步骤法,并通过推导得出公式法是错误的的结论[3]。
殷琳认为,在假设开发法中资金时间价值计算方法中,动态方式考虑了房地产开发过程中所有项目资金的时间价值,计算利息的方法考虑了部分资金的时间价值。
静态方式没有考虑任何一项资金的时间价值。
计算利息的方法是介于动态方式与静态方式之间的一种计算方式[4]。
金洪良认为正确处理资金时间价值是假设开发法结果科学、可靠的重要前提,并通过分析提出了正确处理假设开发法中资金时间价值的6点要求[5]。
马凤飞就基准地价系数修正法中合理确定地价修正幅度进行了探讨,并提出,在土地得到充分利用、土地利用效益较高、利用效益资料比较丰富,有条件利用计算机计算时,可以选用样点资料求解法;当资料缺少并时间紧迫时,宜选用个别样点确定法[6]。
李翔就市场比较法的优缺点进行了讨论,并针对有效提高市场比较法的可操作性及精度的问题,提出用模糊数学理论修正市场比较法的评估精度[7]。
向宏伟就土地估价实例研究问题,就如何正确选择评估方法以及如何预测。
选取和确定有关参数进行了探讨,并在剩余法的估价过程中,运用经济学基本分析法来科学预测房地产未来价格,并在计算过程中,采用了相对传统更为精确。
合理的财务分析方法,以保证计算结果的精确、可靠[8]。
吴玲提出了在实际应用中要分别从市场接受角度和从成本构成角度选择不同评估方法进行评估的评估思路,以从不同的评估理论出发,发挥多种可适用方法的特点,规避了运用单一方法的风险,使其评估结果更加趋于合理[9]。
常虹就长期趋势法在假设开发法中的应用进行了研究,提出在运用长期趋势法时,必须慎重选用数据,同时在使用预测结果时也要小心,要把握一个度,要把预计未来的宏观因素(如中国加入WTO)及相关的诸多不确定因素的影响考虑进去[10]。
马九统,姚中大,史传锦等针对假设开发法估价中现金流量折现率的估值问题,先将现金流量折现法与传统方法进行了案例比较,并对现金流量折现率估值提出了4点建议[11]。
陈燕、郭艳萍结合估价实践,对假设开发法在实际运用中的技术要点及关键参数的取值问题进行一些有针对性的探讨,如对现金流量折现法、传统的计算利息的方式进行了比较,对开发完成后房地产价值的确定、建造成本费用分析测算、开发利润的确定进行了有益的探讨[12]。
(二)假设开发法综述
《房地产估价规范》指出,假设开发法适用于有投资开发或再开发潜力的房地产估价[13]。
假设开发法也称剩余法,是指项目开发完成后预计可实现的项目开发价值,扣除项目的建造成本、管理费用、销售费用融资费用、税费和利润等,以此估算土地使用权的客观合理价格的方法,假设开发法是土地价值评估和可行性研究的常用方法,其被广泛运用的公式为:
地价=项目开发价值-建造成本-管理费-销售费用-利息=税费-利润。
肖旭通过对假设开发法在土地价值评估中的运用,分析土地价值评估的步骤与方法,从中指出评估实践中应注意的一些问题[14]。
蒲建明通过比较假设开发法中静态方式和动态方式两种技术路线,认为这两种方式本身都有一定问题,从理论上看不应有这两种方式的划分。
他提出根据内部收益率来估算待估对象价格是对解决问题方法的一种探讨,以使估价法的理论依据更为充分,估价过程更直观直接利用估价时点上的楼价和各项费用的实客观水平来估算待估对象价格,这是从静态含义里引伸出的一种方式,但是风险太大,选择一个合适的投资利润率指标非易事[15]。
可我们面对的是用什么方法能模拟和反映估价时点上客观合理的地价的问题,而不是哪个方式好用或不好用的问题。
乐建明针对假设开发法中利润分摊问题、预计建成房屋出租时租金处理问题、利息计算问题以及资本化率问题进行了有益的探讨[16]。
吴水泉、吴松华认为现金流量折现法过程虽较稳复杂,但是在实际评估问题中应尽量采用现金流量折现法,难以采用现金流量折现法时采用投资利息直计法[17]。
(三)土地投资价值概述
土地的稀缺性是指某一地区的某种用途的土地供不应求,形成稀缺的经济资源,造成供求上的矛盾。
土地经济供给的稀缺性,与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。
土地经济供给的稀缺性客观上要求人们集约用地[18],也使得土地的价格不同于其他商品的价格。
地价是地租的资本化。
土地不完全是劳动的产物,因此地价并不是土地的购买价格。
而是地租的资本化[19]。
杨朝军、廖士光等研究了“批租制”下中国土地的投资价值,认为如果地产所有权与使用权相分离,使得所有权和使用权分属于不同的经济主体,这样对于不同的经济主体而言,地产投资价值的内涵就不一样。
对于地产所有者而言,地产的投资价值就等于地产的内在价值;对于地产使用者而言,地产的投资价值仅为地产使用权价值,它要远小于地产的内在价值[20]。
陈志国对房地产开发建设项目建设用地供应做出了中肯的分析,提出土地评估中应坚持最高最佳使用原则,表现在两个方面,即法律可行性和价值最大[21]。
宗跃光从土地综合价值概念出发,提出土地价格体系及其基本估价方法的修正方式,土地估价涉及的价值有多种含义.根据可持续发展理论,土地价格属性集合可以区分出经济价值、自然价值和社会价值[22]。
杨娟、胡克、胡杰等对城市土地价值最大化的实现进行了有益的研究,分析了影响城市土地价值最大化的因素,并提出了解决办法,即合理利用土地资源,充分发挥土地资产作用,指出土地的使用不能仅仅体现经济利益,而是要实现土地经济效益、社会效益和生态效益的综合价值最大化[23]。
(四)综述总结
随着我国市场经济的快速稳步发展,房地产投资将更加活跃,房地产交易活动形式不断创新,房地产估价的作用也会越来越大。
由于房地产投资固有的投资价值巨大等特点,投资者的理性决策也决定土地投资价值分析在今后会决策中的地位会越来越高。
假设开发法作为房地产估价重要方法之一,为房地产的评估和房地产项目评价活动提供了合适的方法和多方面的技术保障,应用范围较广。
同时也应该注意假设开发法运用中的难点,如各项参数包括利息额、利润、税金等的计算。
更应该注意的是,假设开发法运用中存在的一些问题,例如动态方式和静态方式两种技术路线在运用中的选取和具体应用。
房地产估价是一项实践性很强的活动,是艺术和经验的综合,多进行估价实践,在实践中对估价方法进行思考,才能促进假设开发法的理论和实践研究的不断发展。
参考文献:
[1[M].北京:
中国人民大学出版社,2004,75-235
[2]冯长春.市场比较法、假设开发法在实际评估中的难点与问题剖析[J].中国房地产估价师,1999,
(1):
8-13
[3]李光州.地产假设开发法的两种不同算法比较[J].立信会计高等专科学校学报,2000,(4):
22-25
[4[J].中国房地产估价师估价专论,2000,(3):
22-24
[5[J].中国房地产,1998,(4):
20-24
[6[J].中国资产评估,2007
(1):
31-34
[7[D].武汉:
华中科技大学,2006
[8[D].武汉:
华中科技大学,2004
[9[D].天津:
天津大学,2008
[10[J].评估理论研究,2002
(2):
9-11
[11]马九统,姚中大,史传锦等.假设开发法估价中现金流量折现率的估值问题[J].评估理论研究,2005(9):
11-23
[12]陈燕,郭艳萍.假设开发法的估价实践和重要参数确定研究[J].估价专论,2007(5):
46-49
[13]中华人民共和国建设部.GB/T50291-1999.房地产估价规范[S].北京:
中国建筑工业出版,1999-04-01。
[14—假设开发法[J].科技咨询,2010(17):
217-217
[15[J].房地产评估,2000(8):
8-14
[16[J].常州工学院学报,2010(2/3):
80-81
[17]吴水泉,吴松华.论假设开发法在评估中的应用[J].科技创新导报,2010(9):
242-242
[18]AndrewR.Garvey.Where,How,andWhytobuyRealEstateBefore2009.[M]GarveyPublishing,LLc,2003.11
[19]MichaelC.Thomsett,GettingFinancing&DevelopingLand.[M]CraftsmanBookCompany,2000.9
[20]杨朝军,廖士光.“批租制”下中国土地投资价值研究[J].同济大学学报,2005(9):
1-11
[21[J].硅谷,2009(23):
213-213
[22[J].中国房地产估价师,1999(5):
30-32
[23[J].中国国土资源经济,2004(12):
12-13,5-5
四、拟采取的研究方法、研究手段及技术路线、实验方案等
(一)研究方法:
通过假设开发法、成本法、市场法等土地估价方法估算地价。
根据国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》、河南省房地产开发各类管理费用标准、中国人民银行存、贷款利率、河南省建筑和安装工程综合基价以及《房地产开发项目经济评价方法》中提出的方法规定和要求,对项目进行诸如税前、税后的内部收益率、净现值、动态投资回收期、静态投资回收期等进行评价和做出盈亏平衡分析,敏感性分析等。
(二)研究手段:
在指导老师的悉心指导下,利用英特网和学校图书馆、资料室、阅览室、电子阅览室的丰富资源,同学之间相互交流、学习,以及实习过程中的经验。
最后充分利用Excel等现代计算工具进行企业财务评价。
土地投资价值分析基础阐述
假设开发法等土地估价方法概述
项目综合经济评价与建议
宗地基本情况及影响因素
土地最佳利用方式构思
宗地地价测算
项目财务评价
我国土地投资及价值分析发展及现状
国内土地投资价值分析面临的问题
(三)研究思路框架:
五、论文工作进度安排
0910学年第一学期:
第12周选题
第18-19周开题报告答辩
0910学年第二学期:
第01周学生提交外文翻译
第05周完成毕业实习(调研)报告
第09周完成论文初稿
第10周中期检查
第13周完成定稿
第15周毕业论文答辩
六、预期成果、主要特点及创新点
(一)预期成果
通过对土地投资项目价值分析论证过程,研究投资项目的经济可行性和社会可行性以及选择诸可行方案中的满意方案,使得土地投资者在既定的目标和既定的资源条件下,选择最佳方案以获得最好的经济收益。
按照国家发改委和建设部的有关规定对案例地块进行投资分析,并利用excel工具对该项目进行财务评价,做出投资分析报告提供项目投资者进行决策参考。
(二)主要特点
本文在前人研究的基础上总结分析假设开发法的特点及经验,结合具体实际案例,主要特色是对静态方式和动态方式两种技术路线的总结,以使土地估价结果尽可能模拟和反映估价时点上客观合理的地价。
七、指导教师意见:
签名:
年月日
八、开题答辩检查组意见:
答辩组长签名:
年月日
九、专业教研室检查意见:
教研室主任签名:
年月日
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 土地 投资 价值 分析 开题 报告
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)