龙湖郦江开盘深度分析.docx

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龙湖郦江开盘深度分析

龙湖·郦江开盘深度分析

一、项目评价

1.区位

位于重庆南滨路弹子石段，具体位置如图所示：

2.基本技术指标分析：

占地面积：

185亩容积率：

3.2（洋房容积率为1）

3.规划方案评析

（1）建筑形态组合：

（2）楼栋特征

6+1电梯花园洋房：

标准层2户/层，一梯两户；

高town：

3梯8户

江天下：

尚在规划中；

板楼：

标准层2户/层，2梯两户

楼王：

标准层4户/层，两梯四户

注：

楼王及板楼可能有部分精装修；

4.产品解析

（1）户型配比

各楼层赠送面积大小？

？

？

楼层

户型

面积区间

赠送面积

套数

比例

底town（跃层）

3*2*2

124.9

花园面积41-60

地下室98-102

36

15.9%

133.7-139.6

花园面积39-73

地下室84-92

23

10.2%

140.3

花园面积96-160

地下室94-95

14

6.2%

4*2*3

170.9

花园面积173

地下室139

1

0.4%

中间楼层（平层）

2*2*1

67.9-70.7

3

1.3%

2*2*2

80.8-86.4

3

1.3%

3*2*2

112.3-119.9

58

25.7%

120.7-125.3

50

22.1%

顶跃

3*2*2

115.2

1

0.4%

122.6

1

0.4%

4*2*3

157.9

21

9.3%

161.6

15

6.6%

注：

红色字体代表主力面积，133.7-139.6区间中有一套为花园赠送面积为143㎡

从整个供应情况来看，110-130㎡为供应的主力，比重达47.8%；从不同楼层来看，顶跃的面积在150㎡以上的供应占整体供应15.9%；而底跃的面积相对于顶跃来说，要小一些，主要集中在120-140㎡，占总体供应比例为26.1%，这可能是由于底跃赠送地下室和花园的原因，造成面积比顶跃要小。

（2）各楼层的户型特征（洋房的元素运用等）

底town：

跃层，类别墅处理

顶层（跃层）：

产品分析较浅：

1、底层采用窄面宽的方式处理，适当控制面积

2、底层花园具有前庭后院

3、大面积的开窗处理

二、首期开盘状况分析

1.开盘部分的位置及产品特征

本次开盘均为6+1的电梯花园洋房，底层均采用类别墅处理，均赠送地下室和40-160㎡不等的花园；

2.价格特征

1、总体及各楼层均价

楼层

折前均价（元/㎡）

折后均价（元/㎡）

折扣方式

底层

9559

9259

开盘当日优惠300元/㎡，一次性付款再优惠200元/㎡

中间楼层

7666

7366

顶层

9312

9012

总体均价

8639

8339

从不同楼层分布来看，底层的均价是最高的，是由于底层赠送地下室和花园，导致其均价较高；顶层次之，折后均价为9012元/㎡；再次为中间楼层，折后均价仅为7366元/㎡，由此可以，花园洋房采用类别墅处理，可以有效的提升溢价空间；

2、资源不同楼栋均价比较

楼栋号

折后均价（元/㎡）

资源

资源评价

5#

9294

靠近樱花大道，正看水景带

★★★★★

9#1、2单元

9045

正看水景带

★★★★★

1#

8929

靠近樱花大道，5层以上观江

★★★★★

8#

8351

正对樱花大道，部分单位观江

★★★★

11#

8391

正对樱花大道

★★★★

4#

7931

靠近樱花大道

★★★

3#

7876

靠近樱花大道，部分单位观江

★★★

9#3、4单元

7857

面对加油站，靠近车库入口，但拥有江景资源

★★

10#

7677

面对加油站，靠近车库入口，5层以上观江

★

以优势资源与劣势资源比较分析，两者之间的价格极差达1617元/㎡之间，而拥有观江单位的楼栋比非观江楼栋在均价上低347元/㎡，这可能是由于观江单位楼栋，在社区内部资源占有率比非观江楼栋要差，因此导致整体均价相比要低一些。

3、总价特征

第一次开盘不同楼层总价分布

总价区间

底town

顶跃

平层

合计

[50-60）

0.9%

0.9%

[60-70）

1.3%

1.3%

[70-80）

11.5%

11.5%

[80-90）

18.6%

18.6%

[90-100）

0.9%

14.2%

15.1%

[100-110）

4.4%

4.0%

8.4%

[110-120）

12.8%

12.8%

[120-130）

8.8%

6.2%

15.0%

[130-140）

1.3%

4.0%

5.3%

[140-150）

2.7%

1.3%

4.0%

150万以上

1.8%

5.3%

7.1%

注：

红色字体代表集中分布

从本次开盘总价分布来看，70-100万和110-120万是相对集中的分布区域，但是不同楼层的总价分布来看，中间楼层的总价主要集中分布在80-90万，其次分别为90-100万和70-80万；而底跃和顶跃主要分布在110-120万和120-140万之间，在两者单价相差不大的情况下，由于底跃的主力面积分布在120-140㎡和顶跃主力面积分布在150-160㎡造成的，从性价比的角度看，由于底跃赠送地下室和花园，其性价比更高；

3.销售状况

1、开盘前积累状况

（1）开始推广时间、外卖场开放时间及地点

开始推广时间：

2008年3月

外卖场开放时间：

2008年3月

外卖场地点：

北城天街龙湖项目展示中心、扬子江假日饭店

（2）报媒推广主题

项目面市：

“把南滨还给生活”

第一次开盘前：

“龙湖洋房，首现南滨”

（3）景观示范区、样板房及销售中心开放与开盘时间的关系

2008年4月19日景观示范区、样板房及销售中心开放

2008年4月26日首批6+1电梯花园洋房开盘

（4）现场开放时间与相关活动

2008年4月19日景观示范区、样板房及销售中心开放

活动：

歌舞、热气球洒花瓣，冷餐会

2008年4月26日首批6+1电梯花园洋房开盘

活动：

航模飞行，冷餐会

（5）样板房特征

面积

户型结构

户型

所处楼层

装修风格

140㎡

跃层

3*2*2

1层（底town）

欧式

120㎡

平层

3*2*2

3层

现代

160㎡

跃层

4*2*3

顶层

现代

2、开盘时间

2008年4月26日，第一次开盘，共计推出226套6+1电梯花园洋房

3、销售率

时间

推出套数

销售套数

累积销售率

2008年4月26日

226

142

63%

2008年4月27日

50

85%

注：

截至2008年4月27日晚，共销售192套，销售率达85%。

4、各楼栋的去化速度及原因

楼栋号

楼层

面积（㎡）

折后均价（元/㎡）

折后总价

（万元）

资源

套数

销售率

去化速度

5#

底跃

120-150

10146

124-164

靠近樱花大道，正看水景带

8

100%

★★★★★

中间楼层

110-130

8050

88-101

12

25%

★★

顶跃

157-161

10683

158-178

4

75%

★★★★

9#1、2单元

底跃

124-170

9686

122-159

侧看水景带

8

88%

★★★★★

中间楼层

70-125

8027

58-102

15

60%

★★★★

顶跃

115-161

9860

123-164

5

40%

★★★

1#

底跃

124-140

9188

114-140

靠近樱花大道，5层以上观江

6

68%

★★★★

中间楼层

112-119

7899

85-100

9

11%

★

顶跃

157-161

10790

167-180

3

100%

★★★★★

8#

底跃

124-140

9383

114-147

看樱花大道，部分单位观江

8

100%

★★★★★

中间楼层

113-125

7619

81-100

12

50%

★★★

顶跃

157-161

8302

127-140

4

100%

★★★★★

11#

底跃

124-140

9699

120-147

正看樱花大道

8

75%

★★★★

中间楼层

113-125

7328

79-90

12

75%

★★★★

顶跃

157-161

8629

129-156

4

100%

★★★★★

4#

底跃

124-140

8803

99-150

靠近樱花大道

12

75%

★★★★

中间楼层

113-125

7066

73-98

18

50%

★★★

顶跃

157-161

8444

123-153

6

33.3%

★★

3#

底跃

124-140

9013

109-145

靠近樱花大道，部分单位观江

8

75%

★★★★

中间楼层

113-119

6842

73-90

12

92%

★★★★★

顶跃

157-161

8329

120-159

4

100%

★★★★★

9#3、4单元

底跃

124-140

8798

111-129

面对加油站，靠近车库入口，但拥有江景资源

8

63%

★★★★

中间楼层

113-123

6975

76-86

12

17%

★★

顶跃

157-161

8298

129-134

4

100%

★★★★★

10#

底跃

124-140

8807

109-130

面对加油站，靠近车库入口，5层以上拥有江景资源

8

50%

★★★

中间楼层

113-125

6530

73-81

12

75%

★★★★

顶跃

157-161

8396

129-137

4

100%

★★★★★

从整体上来看，底跃或者顶跃单位的去化是最快的，中间楼层单位的去化情况比较慢，并且底跃或者顶跃单位无论从单价上还是总价上都比中间楼层高，但是去化速度仍然较快，反映出客群对资源占有欲望强，且对价格不是很敏感从整个楼栋的去化情况来看，3#楼由于性价比较高，去化情况最理想，11#楼由于紧邻樱花大道，并且价格较为适中，去化情况也比较理想；虽然10#楼靠近车库和加油站，但是由于拥有较低的单价，因此去化情况也比较理想。

拥有江景资源的顶跃或者良好社区景观的房源去化速度快，如3#、8#；并且虽然一部分观江的房源旁有一些不利因素，但是仍然没有影响到其去化速度，仍然快速去化，如，11#和9#3、4单元，说明有部分客群具有强烈的江景情结；

5、前期客户积累状况与实际销售状况分析

前期客户约积累1500组，办卡客户约500组，开盘当日摇号客户426组，共成交100套，开盘当日成交142套，销售率为62%。

6、客户特征

龙湖·老业主

拥有良好的龙湖生活经历，对品牌的忠诚度高，以再次改善或投资为购买目的，年龄分布在35-45岁，主要来自“三北地区”。

龙湖·新客户

年龄在35-45岁，向往龙湖生活，以首改或再改为投资目的，主要来源于南岸区与渝中区。