上海松江新浜可行性分析报告.docx
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上海松江新浜可行性分析报告
松江新浜商业商务地块
初步定位建议报告
上海策源房地产投资有限公司
2008-6-24
前言
鉴于项目迄今为止没有完整信息和不确定因素过多,以下分析仅以复地南区公司向我司提供的数据为参考,就项目大致商业定位做如下简述。
鉴于项目目前尚处于未开发阶段,周围可参考商业项目或商务项目几乎为零,政府对本项目地块仅有宏观规划,针对土地容积率、高度、可变性质的信息完全没有,本报告仅能按照目前国内及上海商业地产宏观环境进行分析,以兹供集团作为项目获取之未来操作做参考性意见。
一、项目土地信息分析
项目位于松江区新浜镇,政府规划为商业商务综合用地,其中未规划住宅用地,实际可开发面积1500亩,已开发面积300亩,目前剩余土地约1200亩。
分析:
地价
从出让土地价格折合平均楼板价分析,目前已出售的商业项目土地楼板价约在396元/平方米—1590元/平方米,中间取值约993元/平方米。
目前政府土地出让价格为60万/亩,折合土地楼板价约在1000元左右,与周围土地供应情况比较,没有特别优惠之处。
分析:
用途
从土地性质而言,本案规划为商业商务用地,就项目自身地理位置及商业及商务对区域位置的要求(人口、交通、环境、政策),显然此土地定位远偏离业态实际的需求。
若能增加部分住宅性质用地,则本案实际开发风险将会有所降低。
2003-2007年间周围区类似土地供应情况
区县
土地面积
用途
容积率
中标价
单价
楼板价
拟建项目
金山枫泾镇
355890
商业
1
13390
25.1
376
上海服装城
金山新城中心
108941
商业
1
6148
37.6
564
化工建材市场
金山区金山卫镇1号
135424
商业
1.2
5940
29.24
366
上海南方
国际广场
金山区朱泾镇
176182
商业
1.2
14600
55.25
691
金山第二工业区
金山区亭林镇3号
153286.7
商业
1.4
9200
40.01
429
长三角物流港
青浦区华新镇
91620.0
商业
1.2
4810
35
438
永乐家电
松江区泗泾镇
117040.1
商业
1.2
12288
69.99
875
泗泾五金市场
松江区辰花路二号
428213
商业
0.47
32000
49.82
1590
上海世茂新体验
金山区新城区
84655
商业
1.6
8635
68.00
638
国际水产城
青浦区赵巷镇
129298
商业
1
11640
60.02
900
绿地吉盛伟邦
国际家具村
松江新绿街一号地块
32768
商业
1.5
2980
60.63
606
澳森隆
国际家具城
金山区新城区
192133
商业
1.8
20750
72.00
600
上海金山水产城
*新浜地区没有可参考数据
二、项目建筑形态分析
根据目前已知基础数据推算项目未来的建筑形态:
占地面积
容积率
建筑面积
建筑密度
建筑形态
800000
1
800000
40%
2.5层
50%
2层
1.5
1200000
40%
2.5层
50%
2层
分析:
形态
按照不同的容积率及建筑密度推算,未来项目建筑形态基本在2-3层左右的低密度建筑。
由于新浜是目前上海区域内少有的生态环境区域,则配以40%甚至更低的建筑密度的可能性较大。
由此可见,未来本案商业主要将以少量大体量建筑+多数商业街区合成的布局为主,对应区域生态环境的需要,本案未来的公共绿地及环境建设投入比重较高。
另:
低层建筑对未来商业出售的积极因素也较强。
三、项目交通情况分析
项目交通示意图
项目地理位置及交通显示,本案位于上海与浙江的交界区域,主要交通干道为“沪杭高速公路”,现在及将来没有轨道交通规划,铁路交通也仅为过路站,非必要停靠站点。
分析:
竞争
项目上海一侧受3大主力商业板块影响严重,其中已经成型的松江新城及大学城配套商业,金山新城及大量专业市场集中区域,青浦赵巷初具规模的品牌折扣店、家具及建材专业市场。
四、项目商业规模分析
按照周围类似土地性质供应的限制及已出让土地限制条件看,本案未来容积率预期在1-1.5左右,则商业综合建筑面积约在80万-120万平方米,若以购物中心定位,则从全国类似案例分析,可以堪称“世界第一”。
北京金源购物中心
557000平方米
东莞华南MALL
660000平方米
广州正佳广场
280000平方米
北京新东安广场
310000平方米
*上述数据来自于《福布斯》世界10大购物中心排行榜
既是目前在建的世界最大的购物中心DUBAIMALL(迪拜购物中心)也仅只有1116000平方米。
若从专业市场进行定位,则现有上海主要专业市场规模也低于本案计划规模,且地理位置及周围环境没有明显优势。
曹安国际商贸城
1100000平方米
吉盛伟邦国际家具村
200000平方米
意邦国际建材市场
800000平方米
赵巷奥特莱斯
120000平方米
五、项目建筑成本分析
按照低层商业建筑建造成本数据推算本项目未来的可能的成本,以下按照容积率1计算:
项目商业部分成本毛计算
项目
单价/备注
总价
土地对应价格
60万/亩
72000万元
地面物业建设(含设备)
2500元/平
200000万元
地下物业建设
2000元/平
64000万元
建设管理费用(建设费的5%)
总建设成本为标准
13200万元
不可预见费用(总成本的3%)
上述总成本为标准
10476万元
合计
--
359676万元
*地下物业主要为停车用途,此按照建筑密度40%计算,则对应的商业物业下挖一层作为停车使用,则地下室面积约为320000平方米,按照单辆车实际使用面积20平方米计算,折合可以停车16000辆。
换算到总建筑面积,则停车数量比例约为每百平米2辆,超过商业规划需求。
*上述费用尚不包括资金成本、销售成本及商业前期成本及相关的税收。
上述项目折合土地建设楼板价约为4496元/平方米。
按照上述对一般商业物业的建设成本分析,在没有计算入资金使用成本、销售成本及其它费用的基础上,项目的土地建设楼板价约为4496元/平方米,若计入上述所罗列费用,则本案实际楼板成本将超过6000元/平方米。
按照一般商业物业投资回报率8%计算,6000元/平方米成本对应的商业租金约在1.32元/天/平方米,就项目周围目前没有可参考商铺租金。
松江新城商业建成面积
1320000平方米
已开业面积
430000平方米
空置面积
900000平方米
空置率
68.1%
松江商业广场:
商业规划面积:
88000平方米
物业用途:
餐饮、娱乐
租金:
0.85-1.95元/天/平方米
可见在松江新城区域,目前的租金水平与本案的租金需求接近,且本案尚不具备松江人口及众多因素的要求。
六、周围专业市场分析
鉴于项目没有住宅规划,则本案商业不做社区配套型商业进行分析,现有周围主要专业市场集中于金山区,其出售及租赁情况如下:
现有周围专业市场出售情况
楼盘
位置
单位面积
(平方米)
楼层
目前租金
(元/平/天)
目前价格
金山化工
建材市场
龙胜东路
297弄
50+100
1
1-1.5
3500-4500
山泉
综合市场
蒙山路
1399弄5支
40-200
1
--
15000
安隆
小商品市场
安隆路
11
1
2.8
--
长三角
物流中心
金山亭林镇车亭公路3489号
50
1-3
均价3525
上海服装
机械城一期
金山枫泾镇泾商路99弄
130-140
3
均价3650
现有周围专业市场商铺去化情况
楼盘
总体量
开盘日期
销售周期
销售率
上海服装
机械城一期
191372
2005-11
30个月
50%
长三角物流中心
202690
2007-5
12个月
80%
金山化工
建材市场
100000
2004-11
18个月
60%
山泉综合市场
12965.17
2005-01
--
65%
由此可见,本案周围专业市场出售价格低于本案建设(毛)成本,
专业市场上海的主要分布特征:
嘉定:
汽车、五金、物流为主;
青浦:
家具、建材、品牌折扣店为主;
金山:
化工、机械、物流为主;
市区:
家具、服装、建材为主;
专业市场运做的基础条件:
1、交通便利
2、规模大
3、厂商资源
显然,目前本案除了规模足够大以外,尚不具备其它优势,尤其是交通问题严重制约项目的商业发展。
七、上海商铺宏观环境
根据专业机构对上海近期商铺供求数据来分析本案未来宏观环境下的情况:
07年6月-08年6月上海各环间的商业成交信息
内环内
套数
面积
金额(万元)
均价
1100
196190.47
466030
23754
内中环
套数
面积
金额(万元)
均价
663
157187.62
229000
14569
中外环
套数
面积
金额(万元)
均价
4688
287169.9
393601
13706
外郊环
套数
面积
金额(万元)
均价
10079
993412.37
807461
8128
郊环外
套数
面积
金额(万元)
均价
3566
374202.25
230242
6153
07年至今全市各区县商业成交走势
08年1-5月成交量前十商铺
名称
区域
成 交
总面积
总套数
总金额
均价
项目
总面积
已售及
已预订
面积
销售率
长江国际
商贸中心
宝山
44112
1911
70455
15972
75126
40794
76.80%
长三角
物流中心
金山
41123
588
15836
3851
202690
176737
86.80%
上海玫瑰园商贸城
奉贤
32851
459
7848
2389
172458
31968
18.50%
三林世博家园沿街商铺
浦东
21592
13
20544
9515
58105
37415
20.00%
千汇苑
南汇
15638
214
15358
9821
517805
476213
89.30%
新乐名苑
松江
12322
75
12240
9934
68988
64420
94.40%
永和家园
闸北
8997
86
11179
12425
124707
106239
71.10%
绿庭尚城
松江
8510
42
9940
11681
189552
159123
88.20%
上海国际
小商品城
青浦
7365
69
3585
4868
101391
73381
76.30%
上海服装城
金山
7057
101
1934
2741
237909
115453
48.50%
商业重心向郊区发展,从成交的区域看,由于市中心开发成本较高,且市场饱和程度高导致其成交量的明显少于郊区,因此郊区的成交价格对大盘整体价格的浮动具有显著作用。
供求下降,价格稳步提升,08年5月供应量和成交量有所下降,供求比达到1.45:
1,价格有所上升,达到08年最高单价。
从宏观数据显示,上海目前商铺供应量主要集中在金山、浦东和松江区域,且金山及松江平均商铺价格低于其它区域。
未来商铺供应市场仍将以上述三大区域为主,受未来供应量的约束,本案大面积商业若供应入市,仍将面临价格偏低的主要问题。
八、新浜地域特征分析
新浜为上海的西南门户,隶属于松江区,就新浜本身而言,以都市化农业为主,自身产业主题薄弱,全镇常住人口不足3万。
新浜周围受三大成熟板块影响严重:
松江新城:
以大学城为核心发展而成,目前已初具规模,并有轨道交通,地域位置明显优于本案。
金山新城:
以金山石化为核心发展,由于旧城发展已受土地限制,目前正着力打造紧邻旧城的金山新城区,届时区政府等政府职能部分均全部迁入。
青浦区域:
以赵巷为主的大青东商圈已具规模,众多大型开发商进驻,其中包括合生创展等,吉盛伟邦的成功开业已使该区域知名度大大提升,同时青浦拥有淀山湖独有的景观资源。
九、新区商业的参考分析
本案的立地位置当属于新区(松江)中的新区商业发展,参考国内主要的新区商业发展史,以供本案参考:
苏州工业园区
开发时间自1996年起,当年以新加坡工业园为核心进行发展,经过12年
的建设,基本形成了电子信息、精密机械、精细化工等为主的产业集中地,加之
周围昆山的台商聚集基地,形成了新区开发的典范。
工业园区内主要商业为最新
开幕的苏州金鸡湖综合商业,目前商铺租金为70元/平方米/天,折合单日为2.33
元,邻里中心商铺租金为50元/平方米/天,折合单日为1.67元。
可见如此成熟的新区开发,现有商业租金与城市中心区租金仍相差巨大。
苏州金鸡湖商业苏州邻里中心商业
南京江宁新城
江宁新城是基于1992年在成功开发江宁经济技术开发区的前提下,开始于
1999年左右集中开发以住宅为主的新城区建设。
仅以新区第二轮开发规模看,普
通住宅和别墅的累积可开发面积达12700亩,折合847万平方米。
对应如此大
规模的新城区建设及住宅供应规模,理应将为商业带来无限的商机。
然而事实上
江宁新区主要商业的表现情况:
(1)、江宁女人街商业(商业内铺形式)
经营面积86000平方米,目前租金不足1元/平方米/天,且濒临苦苦
支撑的局面。
(2)、江宁托乐家商业(商业街形式)
为江宁新城中规模较大的商业体,商业建筑面积约50000平方米,受
苏果超市的支撑,商铺租金约在2.3元/平方米/天。
南京江宁女人街商业南京江宁托乐嘉商业
十、本案定位建议
根据上述对本案进行的分析进行总结:
项目
优势
劣势
土地价格
相对价格较低
与周围土地比较没有明显优势
建筑形态
低层建筑,便于出售,但针对大型商业或商务有一定的限制
公共面积会增多,环境建设费用较大
地理交通
沪杭高速的必经之处
没有其它公共交通,私家车可能成为本项目未来主要交通工具
商业规模
商业规模大,若集中式主题性开发则具备一定规模的影响力
规模巨大,全商业开发风险度很高,必须调节入部分其它业态
建筑成本
低层建筑成本较低于一般独栋商业建筑
成本与目前对应租金不协调
专业市场
有作专业市场的可能性
交通及专业市场资源薄弱
新浜特征
水净、气净、土净的环境优势
人口少,受周围板块的竞争严重
根据上述总结,本案摒弃以下业态:
1、纯商业零售定位(人口、交通是最重要的问题)
2、纯专业市场定位(交通是最重要的问题)
3、办公商务定位(产业链、交通是最重要的问题)
项目的定位思路:
1、主题性商业有突破的机会
2、独有形态有突破的机会
类似项目参考案例:
长沙国中星城:
位于长沙市、株州市、湘潭市交界区域,总商业面积100000平方米,打造成“万国建筑”为主要特色。
开工之时,在华中地区曾经名躁一时。
失败原因:
开发商资金断裂,投资商国中控股为香港注册壳公司,没有自有资金,并依托项目概念获得银行贷款。
华南MALL:
位于广东省东莞市郊区,是目前国内最大的购物中心,项目以水景为主,打造公园式的购物环境,当年曾经成为商业街争相参观的主要案例。
失败原因:
初期开发商选择了完全没有商业经验的“铜锣湾”团队进行操作,
致使后期商业运做产生了一系列的问题。
综上所述,虽然2大案例均面临不同的问题,但就上述项目本身的地理位置与本案的类似程度很高,在项目开工之时及之后较长的一段时间内,在业内的影响力还是非常的大。
2项目的失败之处,就集团目前的自身资源完全可以规避。
定位建议:
◆主题式情景商业群的组合——
主题公园+主题商业+多业态街区式商业+度假公寓(酒店)
◆商业核心——
体验式商业消费模式
◆建筑核心——
主题公园为核心,将公园情景贯穿整个商业群
理由:
1、新浜自身的“三净”(土净、气净、水净)创造优质环境空间;
2、上海缺少类似的商业购物环境;
3、上海缺少可供消费及休闲娱乐的大型场所;
4、错位于周围已有商业,形成完全差异化;
主题商业建议:
儿童体验主题的概念——
儿童主题是目前国内最少运用的商业主题,但就商业本身连带因素而言,儿童也是最能带动其它消费的核心链。
我们借鉴日本“MYJOB”职业体验中心的模式,为儿童和青少年提供一个接触和体验社会各个生产、服务行业的机会,还可以针对不同年龄段的儿童和青少年设定不同的体验方式。
与儿童同来的父母则可成为本项目有效的消费人群。
运作难点——
对于儿童体验部分来讲,由于国内尚未有可比案例,寻找和整合运营商有一定难度。
对于其他的零售、餐饮、休闲娱乐和住宿等商业来讲,如何有效的与儿童体验部分匹配并形成消费,以及增加费节假日的营业额有一定难度。
其它商业建议——
1、多民族餐饮主题街
餐饮仍将是这类偏远项目的主要商业业态,由于项目规模广大,打造国内多民族特色的餐饮集群将有效吸引上海及周围省市的消费客群;
2、高科技游艺集合
游艺项目是最具吸引年轻族群的商业业态之一,结合现代高科技技术,将游艺与科技进行结合,以吸引更多的消费群;
3、户外运动模拟集中营
在主题公园中,打造多个模拟户外运动的场景,主要吸引年轻族群,同时户外情景也可以结合户外体育商品的销售;
4、农家乐+度假
借助新浜特有的“三净”,将度假酒店(公寓)与农家乐结合在一起,为度假群体在休憩同时更增添体验式的环境;
5、车友越野训练营
上海及浙江是私车比例很高的省市,提供一个市区私家车越野训练的场地,将吸引广大的车友族,同时本案交通环境也正适合驾车族前往;
综述:
上述的定位全完是以公园+儿童进行展开,将多个地块定位为不同的功能,功能与功能之间形成互补,并由主题功能衍生至配套的商业零售,以打造情景式商业消费为主要的商业模式。
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