房地产企业营业税政策详细讲解.docx
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房地产企业营业税政策详细讲解.docx
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房地产企业营业税政策详细讲解
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第一讲房地产企业营业税政策解说
一、营业税纳税义务产生时间
(一)纳税义务产生时间的变革对房地产企业的影响阐发
1、自2009年1月1日起,接纳预收款方法销售开发产物的,应当于收到预收款的当天缴纳营业税(《营业税暂行条例》第25条)。
所以,此种情形不是预缴,而是实际产生的营业税。
但按预售房款缴纳的土地增值税和企业所得税属于预缴。
思考:
甲企业2008年12月31日,预收账款的期末余额1200万元,12月1日,预收账款的期初余额为400万元。
借:
银行存款800
贷:
预收账款800
问以下的管帐处理惩罚是否可以?
借:
营业税金及附加44(800*5.5%)
贷:
应交税费——应交营业税等44(800*5.5%)
答:
不可以。
违背了用度与收入配比的原则。
正确的应当是:
借:
待摊税金44
贷:
应交税费——应交营业税等44
问:
这44万元的营业税金及附加是否可以在2008年度税前扣除?
答:
国度税务总局《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理惩罚措施》的通知》(国税发【2009】31号)第12条:
第十二条 企业产生的期间用度、已销开发产物计税本钱、营业税金及附加、土地增值税准予当期按划定扣除(及据实扣除)。
问:
2008年度企业所得税纳税申报时应当如何申报?
答:
《纳税调解项目明细表》(附表三第)54行“其他”第4列“调减金额”填报44万元,结转到主表第15行纳税调减44万元。
附表三第52行“房地产企业纳税调解”第3列“调增金额”=800*15%=120万元。
结转到主表第14行纳税调增120万元。
假设2009年1月份,上述预收账款中,由500万元结转收入,管帐处理惩罚:
借:
预收账款500
贷:
主营业务收入500
借:
营业税金及附加500*5.5%
贷:
待摊税金500*5.5%
申报:
(1)附表三第54行第3列“调增金额”=500*5.5%=?
(2)2009年度汇算清缴时,附表三第52行第4列纳税调减500*15%=?
2、自2009年1月1日起,房地产企业销售开发产物的,应当按书面条约约定的付款日期,确认收入缴纳营业税。
如果房地产企业没有签订书面条约或书面条约中没有约定付款日期的,应当于开发产物交付给业主的当天确认收入缴纳营业税(《营业税暂行条例》第12条、《营业税暂行条例实施细则》第24条)。
3、自2009年1月1日起,修建业劳务接纳预收款方法进行的,应当在收到预收款的当天确认收入缴纳营业税。
(《营业税暂行条例实施细则》第25条)
4、房地产企业如果将资产租赁给其他企业使用收取的租赁费,接纳预收款方法出租的,应当于收到预收款的当天确认收入缴纳营业税。
(变革)
思考:
甲房地产企业将沿街房租赁给乙企业使用,条约约定,租赁期限为5年,于2009年5月1日一次性支付第1年的租赁费12万元。
2009年管帐处理惩罚:
借:
银行存款12
贷:
其他业务收入8
预收账款4
税务处理惩罚:
(1)营业税计税依据=12万元
(2)所得税计税依据=8万元。
《企业所得税法实施条例》第19条:
企业取得的租赁收入应当按条约约定的付款日期及金额确认收入缴纳企业所得税(同时,国税函【2010】79号)。
问:
乙企业2009年度准予准予税前扣除的租赁费=?
答:
《企业所得税法实施条例》第47条:
企业支付的租赁费应当按租赁期限均匀扣除。
所以准予扣除8万元。
借:
治理用度-租赁费8(12×8/12)
预付账款4
贷:
银行存款12
企业所得税与管帐处理惩罚一致。
(二)房地产企业在纳税自查中应当注意的问题
1、有无收到预售房款不缴纳营业税的。
注意查抄其他应付款、应付帐款等账户。
问题:
下面业务管帐处理惩罚的记账凭证未附购货清单,是否正确?
借:
治理用度——办公费20000
贷:
现金20000
《国度税务总局关于转发中纪委<关于果断制止开具虚假发票公款报销行为的通知>的通知》(国税函【2003】230号):
企业购进货品或劳务取得发票必须开具具体的货品或劳务的名称,如果开具大类货品或劳务名称的,必须附销售单元开具的销售清单,没有取得销售清单的,一律不得税前扣除。
2、收到预售房款恒久放在销售部分不入账。
3、委托代销的开发产物恒久没有收到代销清单,税务构造一般要到受托方进行观察。
4、与业主勾通,将购房款直接打入小我私家账户。
思考:
甲房地产企业与某拆迁户李某告竣拆迁赔偿费协议,约定如下:
1.以相同面积65平米与被拆迁户进行衡宇变更。
2.由于房地产企业提供的衡宇位置因素,等面积的部分,每平米李某按协议支付给房地产企业200元的差价。
3.凌驾的面积80平米-65平米=15平米,按如下划定处理惩罚:
(1)10平米内的部分按5500元/平米结算
(2)5平米部分按6100元/平米结算。
4.房地产企业换出衡宇的不含地价款的本钱价2100元/平米,含地价款的本钱价为3600元/平米。
问1:
甲房地产企业抵给李某的衡宇的营业税计税依据是几多?
答:
国税函【1995】549号、国税函【2007】768号:
以衡宇变更的,视同销售不动产缴纳营业税。
国税函【1995】549号:
对付送还面积与拆迁面积相同的部分,应当按本钱价确认收入缴纳营业税。
营业税的计税依据=65*2100+10*5500+5*6100=?
问2:
甲房地产企业抵给李某的衡宇与拆迁修建面积相等的部分应当按含地价款的本钱价照旧按不含地价款的本钱价缴纳营业税?
答:
这里的本钱价是不含地价款的开发本钱。
问3:
上述业务缴纳企业所得税的收入=?
答:
国税发【2009】31号:
按同类开发产物的售价确认收入缴纳企业所得税。
上述业务的所得税收入=80*6100=?
二、房地产企业营业税视同销售
(一)营业税视同销售行为包罗哪些内容?
什么情况下不需要视同销售行为缴纳营业税?
【思考】甲企业将自建的一处衡宇用于本企业办公楼使用,是否属于营业税的视同应税行为?
是否缴纳营业税、土地增值税和企业所得税?
是否缴纳契税?
1.营业税?
答:
不需要缴纳营业税。
营业税的视同销售包罗两项:
(1)将不动产用于抵债(国税函【1995】156号)
(2)以不动产捐赠(单元大概小我私家将不动产大概土地使用权无偿赠送其他单元大概小我私家【实施细则第五条】
(3)新建(自建)修建物后销售,其所产生的自建行为【实施细则第五条】。
下列情况不需要缴纳营业税:
(1)以不动产对外投资,不需要缴纳营业税(财税【2002】191号
)。
(2)以不动产对外投资也不需要缴纳土地增值税(财税【1995】48号)。
但注意:
自2006年3月2日起,房地产企业以开发的产物对外投资的,不再免征土地增值税,但营业税仍旧免征(财税【2006】21号)
思考:
甲房地产企业将开发产物一栋转作本企业的办公楼使用,使用5年后,因经营需要,将其作为投资投资于乙企业。
问:
是否缴纳营业税和土地增值税?
答:
A.营业税?
不需要缴纳
B.土地增值税?
答:
不需要缴纳。
2006年3月2日以后要缴纳。
应当注意:
第一,转作本企业使用的开发产物必须是本企业所需要的。
第二,已经按划定提取折旧。
【例题】甲企业和乙企业属于关联方,甲企业处于免税期,2009年预计实现所得100万元,乙企业适用税率25%,2009年预计实现所得500万元。
合计缴纳企业所得税=500*25%=125万元。
如何可以少缴税?
答:
甲企业可以在2009年1月1日将一部分资产租赁给乙企业使用,收取100万元租赁费,并开具发票给乙企业。
甲企业:
乙企业:
可以税前扣除100万元用度。
少缴所得税=100*25%=25万元
注意:
双方的生意业务代价必须公允。
(二)视同销售行为代价简直定顺序产生变革:
《营业税暂行条例实施细则》第20条:
应税劳务的代价明显偏低且无正当理由的或视同销售没有代价的,税务构造有权审定应当缴纳营业税的营业额,审定时,按下列顺序审定:
最近时期产生的同类应税行为的平均代价确定
其他纳税人最近时期同类应税行为的平均代价确定
3.按组成计税代价确定。
组成计税代价=营业本钱或工程本钱*(1+本钱利润率)/(1-营业税税率)
本钱利润率由省级税务构造确定。
【例题】甲房地产企业征用土地一块建讲授楼,支付地价款等共计1000万元,产生施工本钱(包罗质料、人为、其他用度等)2000万元。
建成后捐赠给汶川地动灾区某小学。
假设四川省划定:
修建业本钱利润率10%,销售不动产本钱利润率15%。
盘算应纳几多营业税。
(1)修建业营业税=【工程本钱2000*(1+10)】/(1-3%)*3%?
(2)销售不动产营业税=【营业本钱(2000*(1+10)/(1-3%)+1000】*(1+15%))/(1-5%)*5%?
三、价外用度
(一)价外用度的纳税政策变革对企业的影响阐发
《营业税暂行条例细则》第13条:
条例第五条所称价外用度,包罗收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、嘉奖费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他种种性质的价外收费。
思考:
甲房地产企业与李某签订预售条约,条约约定,李某缴纳定金2万元,到期如果李某违约,2万元定金不予退还。
账务处理惩罚:
企业收取押金时:
借:
银行存款2
贷:
预收账款2
到期:
李某违约
借:
预收账款2
贷:
营业外收入2
问:
这2万元违约金是否缴纳营业税和企业所得税?
答:
营业税不需要缴纳;但所得税必须缴纳。
无论增值税细则照旧营业税细则:
价外用度是指销售货品或提供劳务的同时向对方收取的违约金等。
注意:
如果生意业务没有实现,价外用度不需要缴纳营业税或增值税,但必须作为其他收入缴纳企业所得税(《企业所得税法实施条例》第22条)
(二)什么样的价外用度不需要缴纳营业税?
代为收取的政府性基金大概行政事业性收费(《营业税暂行条例实施细则》第13条):
(1)国务院、财务部或省级政府批准收取;
(2)开具省级以上财务部分印制的财务票据;
(3)所收款项全部上交给财务。
2.思考:
甲企业与乙企业签订施工劳务条约,条约约定,甲企业提供劳务后,乙企业支付1000万元劳务款。
逾期付款的,乙企业还要支付1万元违约金。
甲企业完工后,乙企业逾期20天付款,但只是支付了980万元,剩余的20万元不再支付,1万元的违约金也没有支付。
甲企业为了恒久的利益,没有索取剩余的20万元劳务款和1万元的违约金。
问:
甲企业应当确认的营业收入是几多万元?
A.980B.981C.1000D.1001
答案:
C.1000
销售货品或提供劳务的价款简直认必须遵循权责产生制原则(《企业所得税法实施条例》第9条)。
但价外用度遵循收付实现制原则。
实际收到就缴纳税款,收不到不需要缴纳税款。
关于价外用度:
A.价外用度缴纳流转税的前提条件:
生意业务实现
B、价外用度缴所得税的条件:
实际收到。
3.【思考】房地产开发企业在楼盘开盘后往往要向户主收取一定的垃圾清运费,转交行政综合执法局,属行政事业性收费,由房地产开发企业代收。
在实际操纵中,综合执法局只向房地产开发企业统一开具一张票据,并未给每户户主单独开具收据。
如果由房地产开发企业向各户开具收据,在税务上应如那边理惩罚?
需要缴纳哪些税?
(1)上述用度是否属于营业税细则划定的免征营业税的价外用度?
答:
不属于。
(2)如果由房地产企业开具收款收据或发票收取上述用度,一律属于价外用度,应当一并缴纳营业税。
注意:
一定开具委托方的收据。
(3)如果必须由房地产企业开具票据的,发起通过本企业设立的物业公司开具,可以不需要缴纳营业税。
国税发【1998】217号
物业公司代收的用度不需要缴纳营业税,仅就其收取的代收手续费缴纳营业税。
(4)但房地产企业代收的维修基金可以自己开具发票,不需要缴纳营业税。
财税【2003】16号
四、先购后销业务
(一)先购后销业务允许按差额缴纳营业税,操纵中应当注意哪些问题?
存在哪些涉税风险?
思考:
某房地产企业购买一处旧房支付价款2000万元,装修产生装修费1000万元,装修后销售给乙企业,取得转让收入5000万元。
房地产企业应当缴纳的营业税几多?
A.5000*5%
B.(5000-2000)*5%(对)
C.(5000-2000-1000)*5%
注意:
1.只有“买房卖房,买地卖地”才气按差额缴纳营业税,如果房地产企业购买土地使用权后开发衡宇对外销售的,不得扣除外购的土地使用权的代价。
2.只有外购或受让或抵债的不动产或土地使用权,才气差额缴纳营业税,对付担当投资、担当捐赠或自建等取得的不动产或土地使用权的销售不得按差额缴纳营业税。
3.准予按差额缴纳营业税的,不但包罗2003年1月1日后取得并销售的,也包罗2003年1月1日前购买但在2003年1月1日后销售的。
4.准予按差额缴纳营业税的情况,与上一个环节是否缴纳营业税没有干系。
5.允许扣除的购买本钱或受让的本钱必须取得正当有效的凭证,如发票、土地出让金收据等。
(二)如何制止营业税的重复课税?
【例】甲房地产企业开发一座商业楼被乙企业看中,要购买其下面四层作办公使用。
条约约定,由开发公司按乙企业要求进行装修后治理过户手续。
衡宇售价3800万元,开发公司将装修任务交给本公司所属的装修公司卖力,装修费900万元。
结算衡宇价款总额为4700万元。
如何缴纳营业税等税费?
1.如果按4700万元开具发票:
(1)房地产企业:
缴纳营业税=4700*5.5%
(2)装修公司从房地产企业取得装修费:
营业税=900*3.3%=?
(3)业主:
按4700万元缴纳契税。
2.由房地产企业与业主前3900万元购房条约;装修公司与业主签订咨装修条约。
(1)房地产企业:
营业税=3900*5.5%
装修公司:
营业税=900*3.3%
(3)土地增值税淘汰
因为土地增值税的计税收入淘汰了900万元
(4)业主:
缴纳契税按3900万元。
五、投资业务
1.房地产企业以开发产物对外投资免征营业税。
政策依据:
以无形资产、不动产投资入股,与担当投资方利润分派,配合包袱投资风险的行为,不征收营业税(财税[2002]191号)。
问:
对“以无形资产或不动产投资入股,到场担当投资方利润分派,配合包袱投资风险行为,不征收营业税。
”应如何理解?
答:
对以无形资产或不动产投资入股是否征收营业税,应凭据差别情况作出差别处理惩罚。
通常以无形资产或不动产投资入股,到场担当投资方利润分派,按投资入股者到场投资数额分派利润,实行利润多则多分,少则少分,投资入股项目出现风险或破产时,按投资入股配合包袱损失,则不征收营业税。
通常以无形资产或不动产投资入股,取得牢固收入,不包袱投资风险的行为,则应按办事业税目中的租赁业务征收营业税。
摘自《山东省地方税务局关于检发《营业税问题解答(之二)》的通知》(鲁地税流字【1995】2号)
2.自2006年3月2日起,房地产企业以开发产物对外投资不再免征土地增值税。
政策依据:
企业以不动产对外投资的,不需要缴纳营业税和土地增值税;但自2006年3月2日起,一般企业以不动产投资于房地产企业用于房地产开发的,大概房地产企业将开发产物用于对外投资,不再免征土地增值税,营业税仍旧免征(财税【2002】191号、财税【1995】48号、财税【2006】21号)
3.企业所得税:
以开发产物对外投资属于视同销售必须缴纳企业所得税(国税发【2009】31号)。
六、整体转让业务
(一)整体转让的类型差别对房地产企业税负的影响及涉税风险规避
【思考】甲企业属于增值税一般纳税人,2009年4月将乙房地产公司归并,乙房地产公司的全部资产,包罗衡宇、土地、存货等所有的资产、欠债、人员等都转移到甲企业,并治理过户手续,甲企业治理变动登记手续。
问:
(1)乙房地产公司过户到甲企业名下的房地产是否缴纳营业税、土地增值税?
答:
整体产权转让不属于不动产的转让,不需要缴纳营业税和土地增值税(国税函【2002】165号)。
(2)变动到甲企业名下的存货是否要到国税局申报缴纳增值税?
答:
不需要缴纳增值税(国税函【2002】420号)。
(3)甲企业蒙受的房地产在治理过户时是否缴纳契税?
两个或两个以上的企业归并为一个企业的,属于企业改制,蒙受方蒙受的衡宇或土地,不需要缴纳契税(财税【2008】175号)。
(4)乙房地产公司是否缴纳企业所得税?
答:
企业整体产权转让应当属于转让资产收入,应当按企业所得税法第6条划定缴纳企业所得税。
(二)种种类型的具体操纵要领及注意事项
整体产权转让应当同时具备下列条件:
1.原企业不再存续。
2.不但转让资产、欠债,并且必须将人员一并转让。
不具备上述条件的,最多按整体资产转让。
七、委托代建业务
(一)如何防备纳税人通过委托代建规避税负?
思考:
甲企业与乙企业签订委托代建条约,条约约定,由乙企业代建甲企业的办公楼,预算总造价9000万元,预算总本钱8500万元。
1、甲企业将9000万元的工程款打到乙企业的帐上:
借:
预付帐款——工程款9000
贷:
银行存款9000
2、乙企业收到:
借:
银行存款9000
贷:
预收帐款——工程款9000
3、乙企业产生支出,凭据施工方提供的发票:
借:
在建工程8500
贷:
银行存款8500
4、完工后,乙企业:
借:
预收帐款——工程款9000
贷:
在建工程8500
其他业务收入——代建收入500
5、甲企业收到交付的办公楼:
借:
牢固资产9000
贷:
预付账款9000
乙企业并按500万元缴纳了5%营业税。
问:
上述业务的处理惩罚是否存在涉税风险?
如何规避?
(二)实务操纵的步伐与注意事项。
委托代建不需要缴纳营业税和土地增值税,委托方也不需要缴纳企业所得税。
委托代建必须切合以下条件:
1.委托方必须拥有土地使用权;
2.建立项目必须经建立部分批准;
3.受托方不得垫付工程款;
4.受托方购进质料时,发票必须开具给委托方;
5.受托方按条约约定收取手续费,缴纳5%的营业税。
八、拆迁业务
(一)被拆迁户涉及哪些税收政策?
税务人员如何防备纳税人规避涉税风险?
1、营业税
(1)经县以上政府批准取得的拆迁赔偿费免征营业税。
(2)土地使用者将土地使用权权送还给所有人(国度或团体)的,不属于营业税的征税范畴。
不需要缴纳营业税(国税发【1993】149号)。
2、小我私家所得税
(1)财务部、国度税务总局《关于城镇衡宇拆迁有关税收政策的通知》(财税[2005]45号)划定,对被拆迁人凭据国度有关城镇衡宇拆迁治理措施划定的尺度取得的拆迁赔偿款,免征小我私家所得税。
对土地承包人取得的青苗赔偿费收入,暂免征收小我私家所得税(国税函发【1997】87号)。
3、契税
对被拆迁人取得的拆迁赔偿费相当于重新购买衡宇的代价部分,免征契税,凌驾部分缴纳契税(财税【2005】45号)。
【思考】乙企业欠甲企业货款120万元,甲企业同意乙企业以其衡宇一座顶债,甲企业是否缴纳契税?
答:
缴纳。
如果乙企业属于破产企业,按法院判决,将其衡宇抵顶甲企业债权,甲企业是否缴纳契税?
答:
免征契税。
但必须有人民法院判决书(财税【2001】161号)
4、企业所得税
因政府计划、底子设施建立需要进行整体搬家取得的搬家收入及资产的处理收入,按下列措施缴纳企业所得税:
(1)如果搬家后重新购买与搬家前性质相同或类似的牢固资产或购买新的牢固资产的:
应当并入应纳税所得额的金额=取得的搬家收入和处理收入-牢固资产的购买本钱-牢固资产的改进支出-技能改革支出-职工安顿用度
(2)如果搬家后不再购买牢固资产或进行技能改革的:
应当并入应纳税所得额的金额=搬家收入或处理收入+牢固资产的变价收入-牢固资产的折余代价-处理用度
(3)实务操纵中应当注意的问题
A、重新购买的牢固资产的折旧,可以税前扣除。
B、5年内不需要纳税。
企业在5年内按划定搬家的,可以按上述公司盘算的结果并入当期所得缴纳企业所得税。
国税函【2009】118号
(二)房地产企业涉及哪些拆迁税收政策?
1、营业税
(1)内资房地产:
抵给被拆迁户的屋子应当征收营业税。
其管帐处理惩罚如下:
借:
开发本钱——拆迁赔偿费
贷:
应付帐款——拆迁赔偿费(暂估代价)
借:
应付帐款——拆迁赔偿费(暂估代价)
(营业外支出——债务重组损失)
贷:
开发产物或主营业务收入(本钱价或售价)
应交税费——应交营业税等
(营业外收入债务重组利得)
(2)外资房地产企业上述业务不缴城建税和附加。
2、企业所得税
(1)企业所得税法实施条例第25条:
房地产企业以开发产物抵债的,属于视同销售,缴纳企业所得税。
(2)收入简直定,按下列措施处理惩罚:
A、属于自行开发的产物用于抵债的,应当按同类开发产物的平均售价缴纳企业所得税。
B、属于外购的安顿房用于抵债的,按外购的安顿房的本钱价确认收入缴纳企业所得税。
国税函【2008】828号
思考:
甲房地产企业将外购的安顿房10000平米用于安顿被拆迁户。
外购的本钱价5000万元。
应当缴纳所得税的计税依据=5000-5000=0
企业所得税法实施条例第25条:
企业以货品、资产(包罗自产、外购、委托加工)、劳务用于捐赠、抵债、集资。
赞助、告白、样品、职工福利、利润分派等,应当视同销售缴纳企业所得税。
引起反应:
申报:
附表一《收入明细表》第15行填报5000万元,合计到附表一第1行“销售收入合计”作为告白宣传费和业务招待费扣除限额的盘算基数。
结转到附表三第2行第3列。
随同附表三结转到主表第14行纳税调增5000万元。
附表二第14行填报5000万元,结转到附表三第21行第4列填报5000万元,结转到主表第15行纳税调减5000万元。
思考:
甲企业将外购的年货500万元发给职工。
所得税=0
业务招待费和告白宣传费的扣除限额的盘算基数增加了500万元。
九、还本销售等特殊销售业务
(一)还本销售方法
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- 关 键 词:
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