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资产评估练习题
[例2-1]评估某拟快速变现资产,在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元,经评估师综合分析,认为快速变现的折扣率应为40%,因此,拟快速变现资产价值接近于6万元。
资产评估价值=10×(1-40%)=6(万元)
1、某企业因严重的资不抵债而进行破产清算,其中有一套机器设备需拍卖。
评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例,该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同,成交时间为2013年6月,成交价格为365.2万元。
评估基准日为2013年8月。
求:
该设备的评估价值。
分析:
待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上,可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。
经评估人员分析,待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%,则待估资产的评估值为:
资产评估值=365.2×(1—30%)=255.64(万元)
[例2-2]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元。
求:
被评估资产的价格是多少?
资产评估价值=10×90/120=7.5(万元)
2、某待估资产为一机器设备,年生产能力为150吨。
评估基准日为2013年2月1日。
评估人员收集的信息:
(1)从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例,该设备的年生产能力为210吨,市场成交价格为160万元。
(2)将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。
(3)发现两者除生产能力指标存在差异外,从参照设备成交到评估基准日之间,该类设备的市场价格比较平稳,其他条件也基本相同。
由于待估资产的市场交易案例易于选取,可采用市场法进行评估。
待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上,即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。
评估值=160×150/210=114.29(万元)
[例2-3]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.7。
求:
被评估资产的价值。
资产评估价值=10×(90/120)0.7=8.18(万元)
[例2-4]与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了5%。
求:
被评估资产的价值。
资产评估价值=10×(1+5%)=10.5(万元)
4、某待估资产为两室一厅居住用房,面积为58平方米,建筑时间为1999年,位置在某市闹市区,评估基准日为2013年5月1日。
在待估房屋附近,于2011年12月曾发生过房屋交易活动,交易价格为58000元。
经调查和分析,评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。
由于有待估资产的市场交易案例,应采用市场法进行评估。
待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上,所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。
经调查,2013年居住用房价格与2011年相比上升了9.3%,则:
资产评估值=58000×(1+9.3%)=63394(元)
【例2-5】被估房地产于2013年6月30日进行评估,该类房地产2013年上半年各月月末的价格同2012年年底相比,分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%、10.5%。
其中参照房地产于2013年3月底价格为3800元/平方米。
则:
被估资产价值=3800×(1+10.5%)/(1+6.8%)=3932(元/平方米)
【例2-6】已知某参照物资产在2013年1月的交易价格为300万元,该类资产从2013年1月至5月的环比价格指数分别为:
103.6%、98.3%、103.5%、104.7%。
则:
被估资产价值=300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1(万元)
6、已知某待估资产为一机器设备,其生产时间为2005年6月,评估基准日为2013年1月,尚可使用13年。
搜集到一交易案例,该机器设备和待估设备型号相同,属同一厂家生产,交易时间为2012年12月,交易价格为124000元,该机器设备的生产时间为2005年1月,尚可使用15年。
求:
被评估资产的价值。
资产的市场交易案例易于选取,应采用市场法进行评估。
待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上,可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。
经调查了解,待估设备的尚可使用年限为13年,则待估资产的成新率为:
待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/(待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限)×100%=13÷(7.5+13)=63%
参照资产已使用年限为8年,尚可使用年限为15年,则参照资产的成新率
参照资产的成新率=15÷(8+15)×100%=65%
则待估资产的评估值可通过下式计算:
资产评估值=参照物成交价格×(评估对象成新率/参照物成新率)
该待估设备的评估值为:
评估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)
【例2-8】评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%,已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元。
求:
该住宅的市价。
资产评估价值=20×150%=30(万元)
[例3-7]某被估企业的年净利润为1000万元,评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍。
求:
该企业价值。
该企业的评估价值=1000×20=20000(万元)
[例2-8]设某企业可以无限期持续经营,每年预期收益额为100万元,确定本金化率为4%。
要求:
确定该企业持续经营下的评估值。
被评估企业评估价值=2500(万元)
[例2-9]某企业尚可持续经营6年,每年预期收益10万元,确定折现率为4%。
要求:
试确定该企业在有限期经营假设下的评估值。
企业评估价值=10×5.2421(P/A,4%,6年)=52.421(万元)
8、某收益性资产,效益良好,经专业评估人员预测,评估基准日后第一年预期收益为100万元,以后每年递增10万元。
若折现率为10%,收益期为20年。
求:
该资产的评估价值是多少?
=1405(万元)
9、某收益性资产,经评估人员预测,评估基准日后第一年预期收益为100万元,以后每年递减10万元。
若折现率为5%,收益期为10年。
求:
该资产的评估价值是多少?
P=455.62(万元)
[例3-11]某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。
假定从第六年开始,以后各年收益均为14万元,确定的折现率和资本化率为10%。
要求:
确定该收益性资产在永续经营下和50年收益的评估值。
首先,确定未来5年收益额的现值。
现值总额=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=49.2777万元
其次,将第六年以后的收益进行资本化处理,即:
14/(10%)=140(万元)
最后,确定该企业评估值:
企业评估价值=49.2777+140×0.6209=136.2037(万元)
评估价值=
=49.2777+140×0.6209×(1-0.0137)=49.2777+85.7351=135.01(万元)
[例]重置购建设备一台,现行市场价格每台6万元,运杂费1000元,直接安装成本900元,其中原材料400元,人工成本500元,安装需5个小时。
根据统计分析,安装成本中的间接成本为直接成本的50%。
求:
该设备的重置成本是多少?
该机器设备重置成本为:
直接成本为:
60000元+1000元+900元=61900元
其中:
买价:
60000元,运杂费:
1000元,安装成本:
900元
其中:
原材料:
400元,人工:
500元
间接成本(安装成本):
900×0.5=450元重置成本合计:
62350元。
[例3-11]某被估资产购建于2004年,账面原值为50000元,当时该类资产的定基价格指数为95%,评估时该类资产的定基价格指数为160%。
求:
被评估资产的价值。
被估资产重置成本=50000×(160%/95%)×100%=84210(元)
[例3-11]若被估资产账面价值为200000元,2002年建成,2007年进行评估,经调查已知同类资产环比价格变动指数分别为2003年为11.7%,2004年为17%,2005年为30.5%,2006年为6.9%,2007年为4.8%,则有:
被估资产重置成本=200000×(1+11.7%)(1+17%)(1+30.5%)×(1+6.9%)(1+4.8%)×100%
=200000×191%=382000(元)
[例3-12]某重置全新的一台机器设备价格70万元,年产量为3000吨。
现知被评估资产年产量为4500件。
求:
该设备的重置成本。
被评估资产重置成本=4500/3000×70000=1050000(元)
[例3-13]评估某企业某类通用设备,经抽样选择具有代表性的通用设备5台,估算其重置成本之和为30万元,而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元,该类通用设备账面历史成本之和为500万元。
求:
该类通用设备的重置成本
K=30/20=1.5该类通用设备重置成本500×1.5=750(万元)
[例3-14]某资产1995年2月购进,2005年2月评估时,名义已使用年限是10年。
根据该资产技术指标,正常使用情况下,每天应工作8小时,该资产实际每天工作7.5小时。
由此可以计算资产利用率:
资产利用率=10×360×7.5/(10×360×8)×100%=93.75%
由此可确定其实际已使用年限为9.4年。
[例3-16]某被估生产线设计生产能力为年产20000台产品,因市场需求结构变化,在未来可使用年限内,每年产量估计要减少6000台,功能价值指数取0.6。
求:
该生产线的经济性贬值率。
经济性贬值率=[1-(14000/20000)0.6×100%]=[1-0.81]×100%=19%
数据承上例,假定每年减少6000台产品,每台产品利润100元,该生产线尚可继续使用3年,企业所在行业的投资回报率为10%,所得税率为33%。
求:
该资产的经济性贬值额。
经济性贬值额
=(6000×100)×(1-33%)×(P/A,10%,3)=402000×2.4869=999734(元)
1、某电视机生产厂家,其电视机生产线年生产能力为10万台,由于市场竞争加剧,该厂电视机产品销售量锐减,企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。
这种局面在今后很长一段时间内难以改变。
评估师根据经验判断,电视机行业的生产规模效益指数为0.6,请估算该电视机生产线的经济性贬值率。
经济性贬值率=[1-(70000/100000)0.6]×100%=19%
2、若该电视机生产企业不降低生产量,就必须降价销售电视机。
假定原电视机销售价格为2000元/台,经测算每年完成10万台的销售量,售价需降至1900元/台,即每台损失毛利100元。
经估算,该生产线还可以继续使用3年,企业所在行业的平均投资报酬率为10%,试估算该生产线的经济性贬值。
经济性贬值=(100×100000)×(1-33%)×(P/A,10%,3)=16662230(元)
3、某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年,目前状态良好,观察估计其实体性贬值为15%,在生产技术方面,此生产线为目前国内先进水平。
但是由于市场竞争激烈,目前只能运行在750个/月的水平上。
假设已知其更新重置成本为1000000元,这类设备的生产规模效益指数X=0.7。
要求:
估算此生产线运行于750个/月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。
计算过程如下:
(1)更新重置成本=1000000元
(2)实体性贬值=1000000×15%=150000(元)
(3)功能性贬值=0(4)经济性贬值率=[1-(750/1000)0.7]×100%=18.5%
(5)经济性贬值=1000000×18.5%=185000(元)
资产评估价值=1000000-150000-185000=665000(元)
4、被评估设备建于2000年,帐面价值100000元,2005年对设备进行了技术改造,追加技改投资50000元,2010年对该设备进行评估,根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据:
(1)从2000年至2010年每年的设备价格上升率为10%;
(2)该设备的月人工成本比替代设备超支1000元;
(3)被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%,规模效益指数为0.7,所得税率为33%;
(4)该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%,经技术检测该设备尚可使用5年,在未来5年中设备利用率能达到设计要求。
要求:
估算被评估设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的评估值。
(1)计算重置成本
重置成本=100000×(1+10)10+50000×(1+10)5=339894.75(元)
(2)计算实体性贬值
加权投资年限=[(259374.25×10+80520.5×5)÷339894.75]×50%=4.41
实体性贬值率=4.41÷(4.41+5)=46.87%实体性贬值=339894.75×46.87%=159291.81(元)
(3)计算功能性贬值
年超额运营成本=12×1000=12000(元)年超额运营成本净额=12000×(1-33%)=8040
功能性贬值=8040×(P/A,10%,5)=8040×3.7908=30478.03
(4)计算经济性贬值经济性贬值=0
(5)计算被评估设备评估值评估值=339894.75-159291.81-30478.03=150124.91
房地产
例【5-1】参照物房地产的交易价格为2000元/平方米,经调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5%,则修正后的正常交易价格为:
上例中,如果参照物房地产的交易价格比正常交易价格偏低2%,则修正后的正常交易价格为:
例【5-2】评估对象土地使用权剩余年限为30年,参照物土地使用权剩余年限为20年,假设折现率为8%,求:
土地使用权年限修正系数是多少?
例【5-4】某地区某类房地产2010年4月至10月的价格指数分别为103.5%,105.4%,105.8%,107.6%,109.3%,110.5%,114.7%(以2010年1月为100%)。
其中某宗房地产在2010年5月的价格为3500元/平方米,对其进行交易日期修正,修正到2010年10月的价格为:
例【5-5】某地区某类房地产2010年上半年各月的价格同2009年底相比,分别为上涨了2.5%,5.7%,6.8%,7.3%,9.6%,10.5%。
其中某宗房地产在2010年3月的价格为3800元/平方米,对其进行交易日期修正,修正到2010年6月的价格为:
例【5-6】某宗房地产在2010年6月的价格为3000元/平方米,该地区同类房地产2010年7月至10月的环比价格指数分别为103.6%,98.3%,103.5%,104.7%。
对其进行交易日期修正,修正到2010年10月的价格为:
3000×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=3311(元/平方米)
例【5-7】某宗房地产在2010年5月的价格为3600元/平方米,该地区同类房地产2010年6月至10月的价格与上月相比的变动率分别为1.6%,2.3%,-1.5%,1.7%,2.1%。
对其进行交易日期修正,修正到2010年10月的价格为:
3600×(1+1.6%)×(1+2.3%)×(1-1.5%)×(1+1.7%)×(1+2.1%)
=3827(元/平方米)
例【5-8】对四个参照物房地产交易价格修正后得出的四个比准价值分别为4500元/平方米、4800元/平方米、4200元/平方米、4300元/平方米,则用简单算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为:
(4500+4800+4200+4300)÷4=4450(元/平方米)
例【5-9】在例5-8中,如果赋予四个比准价值的权重分别为0.4、0.1、0.2、0.3,则用加权算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为:
4500×0.4+4800×0.1+4200×0.2+4300×0.3=4410(元/平方米)
【例5-11】某宗房地产的总价值为1000万元,经估测建筑物部分的价值为600万元,假定综合的资本化率为8%,建筑物的资本化率为10%,则土地的资本化率为:
1、有一宗房地产,2008年的净收益为50万元,资本化率为5%,
若:
(1)未来各年的净收益将在上一年的基础上增加1万元;
(2)未来各年的净收益将在上一年的基础上增长1%。
试分别评估两情况下2008年初的房地产价值。
【解】净收益按等差级数递增,收益年期无限的价值计算公式为:
式中,a为第1年净收益,以后各年净收益按等差级数递增,净收益每年递增额为b,r资本率。
净收益按等比能数递增,收益年期无限的价值计算公式为:
式中,a为第1年净收益,以后净收益按等比级数递增,净收益逐年递增比率为s,r为资本化率。
因此:
例5-131.评估对象概况
评估对象为六层砖混结构办公楼,土地总面积500平方米,房屋建筑面积1500平方米,月租金4.5万元,假设建筑物的资本化率为10%,耐用年限为60年,土地资本化率为8%,管理费以年租金的3%计,维修费以房屋现值的1.5%计,房租损失准备费按半月租金计,保险费按房屋现值3‰计,房产税为租金收入的12%,土地使用税每年每平方米2元,营业税及附加综合税率为5.5%,建筑物尚可使用年限为50年,土地使用权年限为40年,建筑物价值依成本法求得为120万元。
2.评估要求:
用收益法评估该房屋基地使用权价值。
3.评估过程
(1)求取年有效总收入年有效总收入=45000×12-45000÷2=517500(元)
(2)求取年运营费用①管理费=540000×3%=16200(元)
②修缮费=1200000×1.5%=18000(元)③保险费=1200000×3‰=3600(元)
④房产税=540000×12%=64800(元)⑤营业税及附加=540000×5.5%=29700(元)
⑥土地使用税=500×2=1000(元)
⑦年运营费用=16200+18000+3600+64800+29700+1000=133300(元)
(3)求取房地产纯收益房地产纯收益=517500-133300=384200(元)
(4)求取土地纯收益①房屋纯收益=1200000×10%=120000(元)
②土地纯收益=384200-120000=264200(元)
(5)求取土地使用权价值
土地使用权价值=
=3150483(元)
土地单价=3150483÷500=6301(元/平方米)
4.评估结论
本宗土地使用权的评估值为3150483元,单价为每平方米6301元。
例5-14:
某房地产开发公司于2004年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,并于2006年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼,当时造价为每平米2000元,经济耐用年限为55年,残值率为2%。
目前,该类建筑重置价格为每平方米2500元。
该建筑物占地面积500平方米,建筑面积为900平方米,现用于出租,每月平均实收租金为3万元。
另据调查,当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元,空置率为10%,每年需要支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为建筑重置价格的1.5%,土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率7%,建筑物资本化率8%。
假设土地使用权出让年限届满,土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
试根据以上资料评估该宗地2010年3月的土地使用权价值。
1.选定评估方法:
该宗房地产有经济收益,适宜采用收益法。
2.计算总收益。
总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×900×(1-10%)=486000(元)
3.计算总费用。
(1)年管理费=486000×3.5%=17010(元)
(2)年维修费=2500×900×1.5%=33750(元)
(3)年税金=20×900=18000(元)
(4)年保险费=2500×900×0.2%=4500(元)
年总费用=
(1)+
(2)+(3)+(4)=17010+33750+18000+4500=73260(元)
4.计算房地产净收益。
年房地产净收益=年总收益-年总费用=486000-73260=412740(元)
5.计算房屋净收益。
(1)计算年贬值额
由于土地使用年限小于房屋耐用年限,房地产使用者可使用的年限为50-2=48年,并且不计算残值。
年贬值额=建筑物重置价/使用年限=(2500×900)/48=46875(元)
(2)计算房屋现值。
房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数(2008-2004)
=2500×900-46875×4=2062500(元)
(3)计算房屋净收益(假设房屋收益年期为无限年期)。
房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率=2062500×8%/【1-(1+8%)-44】=170778(元)
6.计算土地净收益。
土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益=412740-170778=241962(元)
7.计算土地使用权价值。
土地使用权在2010年3月的剩余使用年期为50-6=44(年)。
P=241962×(P/A,7%,44)=3280499(元)单价=3280499/500=6561(元)
8.评估结果
本宗土地使用权在2010年3月的土地使用权价值为3280499元,单价为每平方米6561元。
[例]1、某地块面积为80,000平方米,是通过城镇土地出让而取得的,出让金为20万元/亩,拆迁费30万元/亩,开发费3亿元/平方公里,其他费用(包括税费)5万元/亩,土地开发周期为两年,第一年投入开发费占总开发费的40%,目前市场上地产开发的投资报酬率为10%,银行贷款利率为6%,要求:
试评估该土地经开发后的价格。
1、估算土地取得成本
土地取得成本=出让金+拆迁费=20+30=50万元/亩=750元/平方米
2、估算土地开发成本
土地开发成本=开发费+其他费用
=3亿元/平方公里+5万元/亩=300元/平方米+75元/平方米=375元/平方米
3、估算投资利息
假定土地取得成本一次性投入,因计息期为两年,土地开发成本分阶段均匀投入,则:
投资利息
=750×[(1+6%)2-1]+375×40%×[(1+6%)1.5-1]+375×60%×[(1+6%)0.5-1]
=92.70+13.70+6.65=113.05元/平方米
4、估算开发利润开发利润=(750+375)×10%=112.5元/平方米
5、计算土地价格土地单价=750+375+113.05+112.5=1,350.55元/平方米
土地总价=1,350.55×80,000=108,044,000元即该地块经开发后的价格为108,044,000元。
例1.评估对象土地基本数据资料
评估对象土地为征用农地,面积为500平方米。
土地取得成本为230元/平方米,土地开发成本(包括管理费)为246元/平方米。
土地开发期为2年,第一年投入的开发费占总开发费的3/4,第二年投入的开发费占总开发费的1/4;银行基本建设贷款年利率为8%,土地开发的平均利润率为10%,营业税税率为5%,城市维护建设税税率为7%,教育费附加为营业税的3%、销售费用为开发后
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