连锁经营管理佛山万达广场选址分析报告1.docx

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连锁经营管理佛山万达广场选址分析报告1

佛山万达广场选址分析报告

姓名：

高慧敏

系别：

商务系

指导老师：

邱小平

学号：

20144426123

专业：

连锁经营管理1班

内容提要

商圈选址分析是店铺选择成功的必要条件，面对店铺品牌的跨区域推广和文化移植，如何科学经营、有效的选址就成为了关键要素。

本文以佛山万达广场的选址为主题，分析了佛山万达广场选址的地理位置、市场环境、商圈及周边竞争者等，并结合广场的定位及选址当地所具备的条件，以此为出发点，提出了一些适合当地的策略及看法。

关键字：

零售经营管理店址选择佛山万达广场

佛山万达广场选址分析报告

一、佛山万达广场介绍

集大型购物中心、休闲娱乐中心、风情社区商业街、万达华府豪宅、精装SOHO、5A甲级写字楼、万达百货、佛山第一块IMAX万达国际影城、大型超市等丰富业态。

万达广场是一座融合“食、潮、闲、乐、趣、购”的大型城市综合购物中心，引进万达百货、万达国际影城、大歌星KTV、大玩家、电器卖场、大型超市、齐聚百货、娱乐、文化、餐饮等业态，实现"5分钟中心生活圈"，"24小时繁华不夜城"的所有需求。

与战略合作的商业资源超过12个主要商店和5000多个支持，已成为一个新的里程碑的城市广州和佛山！

对佛山万达广场而言，首先万达品牌是佛山商业地产的第一品牌，万达广场的建立在佛山也是首开先河的；其次万达广场是佛山最大、最高端的广场，是一个大型的商业圈，集购物、文化、娱乐、餐饮等于一体，涵盖大型商圈、写字楼、城市步行街、酒店、公寓等，有其独特的商业地产模式。

作为万达集团布局广东的最大规模城市综合体，佛山南海万达广场以打造佛山业态最全、档次最高为基本目标，依托全能配套、聚合业态、巅峰价值等多项绝对优势强势来袭，打造广佛世界级总部经济。

随着高新区的崛起，未来升值空间还是很大的，所以，它的选址就尤为重要了。

二、佛山万达广场选址分析

（一）地理位置及交通条件

1、地理位置

万达广场位于佛山桂城桂澜路与海八路交汇处的南海区，保利花园路上的地段，东边西边宝翠区，南侧的金融城，金融高新区地铁站附近，属于地铁盘。

总建筑面积69万8300平方米，购物中心17万6500平方米，万达集团投资90亿元，目前正在努力打造华南最大的城市综合体。

优越的地理环境刺激了周围消费的增长，促进了经济的快速发展，是广场选址首要考虑的因素之一。

万达广场得天独厚的区域特殊性，易吸引引领时尚潮流的青年人群，如周边在校大学生，方便消费者购物是选址的必要原则。

2、交通条件

便利的交通条件也是广场选址的必要原则之一。

对万达广场来讲，它脚踏广佛地铁距离金融高新区地铁站约300米，千灯湖地铁站约900米，广佛地铁横跨广州海珠区、荔湾区和佛山的禅城区、南海区，全线共设车站21座。

其中广州段设站10个，佛山设站11个；力争实现不到10分钟的间隔，这样的交通网络，不仅能吸引各地消费者的购物，也极大地促进了周围经济的快速发展。

万达广场500米范围内有4个公交车站，分别是金融高新区站、保利花园站、海七路东和海八桂澜路口站;途径203b、210b、桂10、120、132、广佛城巴12线等16条公交线路。

这些公交路线与地铁路线的交错运作，使得万达广场在此选址成为必然。

（二）消费市场环境分析

万达广场集购物、餐饮、文化、娱乐、商务等多功能于一体，涵养住宅、酒店、商业中心、公寓等多种业态为一体的大型综合体。

目前，万达具有17.65万平方米的大型购物中心、17万平方米的写字楼、4.77万平方米的室外步行酒吧街、1.2万平方米的地下超市、3000个停车位等项目运营。

1、消费者市场特征分析

周围聚集着庞大的消费人群，是消费者市场的拓展所必须的条件。

对于万达广场而言，其周边汇聚佛山高端住宅保利花园和海景花园等，三人以上家庭成员的稳定家庭结构是最为主要的，消费者呈现年轻化的特征，18-35岁的消费者为主流客群，但也不乏从其他商圈自驾车出行购物的消费者。

万达广场除了周边有众多的高端住宅还有很多的工业区和写字楼包括新桂工业区，河西陆边村工业区，友邦金融中心和美华国际金融贸易中心等，也成为附近白领事业单位员工的悠闲娱乐场所。

随着未来高新区金融的逐步实施，更多的高学历人群将进驻千灯湖板块，为万达广场带来优质客户群。

2、消费者的消费频次

佛山南海万达广场是在2014年8月29日开业，开业时间不久，周遭又有其他大型商业购物中心的竞争，例如保利水城等，它的大多数消费者的消费频次应处于1-2个月，部分学生会在万达的大玩家和影城进行频繁消费，对于购物，像在万达广场这样的时尚广场，女性消费者的消费频率明显比男性更加频繁，而万达定位叫时尚流行，或者叫年轻时尚,是引领潮流时尚，这就意味着万达的18-35岁的女性会作为主要的消费人群，但万达的消费并不容小觑，有经济实力的中年女性的消费频次明显增高。

3、消费者的消费金额

多数的消费者所花费的金额为100元至200元,其次花费200元至500元，500元至1000元、花费在1000元以上的人不多，花费100元以下仅占少数。

虽然消费者的消费量是影响万达广场成交量的重要因素，也属于高质量购物的重点，但万达广场消费群体的消费量属于中等，高消费不在多数。

18岁到25岁之间的学生群体的消费者主要花费应在200元以内，主要是电影、聚餐、游乐场等场所的花费，25岁到50岁的消费者的消费金额大多在500-1000左右，主要是服装、聚餐、化妆品等场所。

主要消费年龄超过50岁的也应小于200，主要集中在如儿童服装或KEC快餐的地方。

4、消费时间

大多数消费者的购物时间为1-3小时，购物时间在1小时以内和全天都在万达广场购物的消费者在少数。

从侧面可以反映出万达广场全天的人流量少，广场内的商品目标消费人群在校大学生，引领时尚潮流消费人群以家庭消费为主的人群政府部门、时尚白领高品质消费人群对消费者的吸引力不大。

大部分都是到万达广场吃饭，很少有专门去逛衣服化妆品的消费者。

5、商品种类

最吸引消费者的是万达广场的餐饮，其次是万达影城，再其次是物美超市，但是在不远的地方便有欧尚超市与之竞争，只有部分消费者对服装箱包、化妆保养、钟表首饰存在兴趣。

不排除万达广场在化妆等一类的店铺中引进高档消费品，主要消费人群的经济能力不能与之相容。

并且目前万达广场里的万达百货竞争力不强，比起顺联国际广场和印象城的百货，消费者对万达百货并不感兴趣，有些消费者表示万达广场里的品牌知名度低，部分品牌从未听说过，且价格不菲。

大部分消费者都是为了陪孩子玩一下或者只是为了吃饭看电影而光顾万达。

（三）商圈分析

1、辐射范围

万达广场3公里核心商圈主要覆盖千灯湖板块、桂城老城区，将于南海大道商圈、桂城东商圈的商业直接竞争；5公里次商圈延伸至禅城区，与东方广场商圈相接；8公里有效商圈将扩散至祖庙商圈和季华路商圈，车程约30分钟，与岭南天地、印象城、顺联国际广场争夺禅城消费客群。

2、核心商圈

千灯湖板块是佛山政府倾力打造的金融服务高新区和高档住宅区，高档社区和未来的商务人群为千灯湖商圈未来的发展奠定了坚实的消费基础。

该商圈由桂城商圈和南海大道商圈共同组成，以南海大道为商业人气连通轴，作为南海区城市商业的主中心，规划建设成结构合理、功能强大、效益优良、立足南海东部板块，辐射整个服务于广佛两地的都市型商圈，成为连接广佛两地之地商流和物流的区域商业中心。

3、竞争对手商圈分析

（1）南海大道商圈

特征：

发展成熟，辐射能力较强，商业设施相对陈旧

商业：

凯德广场、南海广场、佑一城

辐射范围：

南海区、禅城区

距离：

4公里

优劣势：

商圈辐射范围重合度极高，双方激烈争夺争夺消费客群；凯德广场、南海广场等项目具备一定的竞争力。

（2）桂城东商圈

特征：

辐射范围有限，商业氛围不够，社区型中低档消费

商业：

顺联欧莱斯、百花时代广场、鸿大广场

辐射范围：

南海区

距离：

4.5公里

优劣势：

商圈辐射范围重合度较高；百花时代广场、顺联欧莱斯等项目局限于品牌组合、业态组合，竞争力较弱。

（3）东方广场商圈

特征：

体量大、客流大、业态齐全

商业：

东方广场（永旺、国美电器）

辐射范围：

禅城区、南海区

距离：

5公里

优劣势：

商圈辐射范围在禅城区和南海区均有重叠，对禅城区的客流导入形成压力；虽然东方广场档次偏低，但商圈培育成熟，业态齐全，客流量大，具备一定的竞争力。

（4）祖庙商圈

特征：

传统商圈，零售业态为主客流大、业态齐全

商业：

百花广场、友谊商店、岭南新天地

辐射范围：

禅城区、南海区

距离：

6.5公里

优劣势：

1、双方相距较远辐射范围重合不大；祖庙商圈现有商业形态比较多，竞争能力较强。

（5）季华路商圈

特征：

中央商务区，发展迅猛，众多项目汇集，中高档消费

商业：

印象城、顺联国际、英皇时尚城、东建世纪广场

辐射范围：

禅城区

距离：

8公里

优劣势：

印象城、顺联国际广场等项目竞争力较强，万科广场等优质项目；双方虽然相距较远，但预计双方未来对佛山市级商业中心的地位争夺将异常激烈。

（四）周边竞争者分析

1、保利水城

距离：

0.9公里

主力店：

永盟百货、吉之岛、苏宁、保利影城、冠军溜冰场、尚宴公馆；代表品牌：

G-star、GUESS、CK、欧时力、敦奴、亮视点、时间廊、钻石世家等；优势：

（1）商业体量较大，业态齐全；

（2）硬件设施完善，停车位充足；（3）吉之岛、苏宁、保利影城等主力店经营能力很强。

劣势：

（1）步行街品牌组合较差，优质品牌大多集中在百货冷区；

（2）餐饮落位分散，无法起到聚集人气带动客流的作用；（3）运营管理较为粗糙，导致广场整体经营品质较差。

2、凯德广场

距离：

3.8公里

主力店：

沃尔玛代表品牌：

Mango、DAZZLE、欧时力、2%、歌莉娅、播、江南布衣、九毛九、三十三间堂、星巴克等。

优势：

（1）品牌落位合理，运营管理品质较高；

（2）位处禅城、南海区交汇处，地理位置优势明显；劣势：

（1）商业体量较小，品牌不够丰富；

（2）缺乏娱乐配套功能。

3、东方广场

距离：

4.9公里

主力店：

吉之岛、国美、好又多、大地影城代表品牌：

一级棒、九毛九、屈臣氏、Selected、J&J等。

优势：

（1）超市、电器、影城等主力店经营带动能力很强；

（2）项目培育较成熟，客流量大；劣势：

（1）品牌档次偏低，落位杂乱；

（2）经营环境和经营品质相对较差。

4、印象城

距离：

7.9公里

主力店：

沃尔玛、苏宁电器、奇乐儿、汤臣粤菜王府、同益游乐场代表品牌：

H&M、优衣库、Mango、DQ、汉堡王、许留山、Lee、屈臣氏、1881、OZZO、J&J、艾格。

优势：

（1）佛山现有商业中唯一落位两家快时尚品牌的购物中心；

（2）品牌落位紧扣时尚主题，步行街品牌组合竞争能力很强；（3）硬件完善，购物体验良好；劣势：

（1）缺少影院、KTV等娱乐配套，无法做到真正一站式购物体验；

（2）餐饮占比较低，聚客能力相对较弱。

5、顺联国际广场

距离：

7.9公里

主力店：

百佳超市、国际电器、锦绣豪门大酒楼。

代表品牌：

Sammy、新秀丽、卡尔丹顿、诗篇、卓雅、EACHWAY、哥弟、阿玛施、纳帕佳、Mo&Co等。

优势：

（1）佛山目前档次最高的商业项目，落位国际品牌和国内一线品牌；

（2）美陈、内装等品质较高，购物环境舒适。

劣势：

（1）功能业态过于单一，零售商业占比太高；

（2）档次定位不够突出，无法真正达到高端消费的品牌档次。

（五）针对选址因素理由下的策略分析

1、对选址因素理由的分析

通过以上对不同选址因素的分析，不管是在地理位置及交通条件、消费市场环境等上的分析，还是在商圈及周边竞争者的分析上，我们都能清楚的认识到，这些因素就是我们在万达广场的选址问题上所必须考虑的。

首先，万达广场是集娱乐、餐饮、购物等于一体的大型商业中心，所以它的选址就必须考虑其所处的地理位置及交通条件，只有优越的地理位置、便捷的交通条件才会满足客流量大的特点，有大量的顾客支持，经济效益才会增长；其次，消费情况也是广场选址所必须考虑的条件之一。

只有地处在人流量较大的区域，顾客的消费才会满足经济的发展；最后，周围商圈及周边竞争者的存在，才能刺激消费水平的提高。

人们常说，有竞争才会有压力，只有身处压力环境中才能督促商业的不断发展。

所以，地理位置、交通条件、消费市场、商圈及周边竞争者等是万达广场选址所必须考虑的几大因素。

2、结合SWTO分析下的策略与建议

（1）SWTO分析

优势：

发挥产品优势，挖掘区域潜力

万达广场是行业龙头的品牌号召力，全业态覆盖的超大体量购物中心，专业的招商运营团队。

万达广场位处于地方政府重点规划的金融高新区，大量金融服务机构的进驻将带来巨大的消费潜力。

劣势：

开业环境复杂，需要良好培养

万达广场东面大面积地块在规划建设中，短期内金融高新区的规划无法成型，施工建设会对项目的经营带来干扰，竞争对手保利水城自2009年开业已经过多年培育，累计比万达广场更多的消费客群和有更完善的服务体系。

机会：

填补商业空白，崛起全新商圈

佛山目前还没有全业态覆盖的真正意义上的一站式购物中心，万达广场正好填补了这商业的空白。

万达广场于保利水城、地铁金融城等项目共同构建新崛起的千灯湖商圈，将有机会挑战佛山传统商圈的地位。

威胁：

商业竞争激烈强势对手众多

禅桂地区商业项目汇集，已开业在运营商业面积超过80万平米，未来三年内将开业的商业面积预计超过150万平米；印象城、凯德广场、保利水城、顺联等项目均有独特的竞争优势。

（2）分析策略

通过以上SWTO分析，我们知道了万达广场的在选址方面所占有的优势及劣势，以及在日后发展中所面临的机会与威胁。

在万达广场的发展过程中，我们要立足其发展优势，即地处便利的交通枢纽处，又有万达这个龙头品牌的号召。

在以其消费情况的大前提下，将各商业产品进行结构性平衡，以此吸引顾客的消费，刺激商业经济的发展，同时，由于顾客消费习惯的不同，引进一些符合实情的促销策略及方式。

对万达的一些商铺来讲，由于周边竞争者的存在及其他商圈的不断发展，其面临的压力也是非常大的，所以，引进新的管理模式迫在眉睫。

在佛山地区，万达的销售市场并不能一味的遵循老套路，而应在时代的大发展下，面对艰难的行业发展趋势，不断加强零售经营管理的力度，在零售商铺的日常经营管理中提出更为严格的要求，使得万达广场在商业发展中不被淘汰。

对于我们所提到的商业零售运营管理，我们要明确这样的管理结构，即在选址合适的外在条件下，商铺经营也应在战略管理、商品管理、店面管理、运营管理方面寻求一种平衡关系，通过共同作用强化万达的品牌效益。

（3）面临的挑战与建议

挑战：

1、保利水城的竞争压力：

先期开业抢占市场，拥有先入优势保利水城项目前方设有公交站点，交通更为便利吉之岛、苏宁电器、保利影城等主力店品牌过硬，聚客能力很强。

2、各大商圈的激烈竞争：

万达广场10公里范围内汇集禅桂地区6大商圈，竞争异常激烈凯德广场、印象城等竞争对手各有优势。

3、开业初期周边环境不佳：

金融高新区的区域规划才刚刚起步，众多金融机构在建或规划中，预计项目开业初期区域内商务氛围还不浓厚，周边多个地块仍在施工。

建议：

通过对以上各方面因素、策略的分析，我对万达广场选址方面及以后发展方面提出以下建议1、适当加大休闲娱乐、生活配套的比例，以此吸引项目周边主流的家庭型消费群体，为广场聚集人气；2、尽量向政府争取在项目周边设立公交站点；建立连通周边主要楼盘小区的楼巴线路；开业后提供免费停车优惠（保利水城停车免费），保证项目的交通便捷；3、在禅桂地区大量投放广告（如租用主干道广告位、设立巨型广告等），大力开展广宣促销活动，冲破其他商圈的客流阻隔。

导入禅桂地区客流；4、金融高新区的规划成熟需要时间，项目培育期可能较长，所以，为了确保项目稳定经营，建议租赁条件应考虑给予一定的优惠政策，以便商家能够平稳过渡困难期。

参考文献

1.《佛山南海万达广场可行性研究报告》编制日期2016年5月31日

2.司马小《浅谈连锁超市选址的商圈分析方法》2011年20月21日

3.《市场分析项目定位营销策略风险分析》2012年05—17

4.《佛山市产业园区规划及招商引资报告2017—2022年》出版日期2016年

5.《2016—2021年中国战略性新兴产业投资前景发展战略研究报告》2016年

6.王城《竞争策略与风险管理》商务印书馆，1999

致谢词

首先感谢在百忙之中审阅老师的辛苦研读。

其次感谢我指导老师能够非常有耐心的指导我如何研究分析，并总结编写论文。

如果没有邱老师的帮助我不可能将文献分析的那么透彻。

当然，还要感谢我的授课老师，在平时给予我的无私的帮助。

在学习过程中，会遇到很多这样那样的问题。

老师都能为我耐心解答。

因此在论文的最后，我诚挚的感谢各位老师和同学们以及我的父母对我的关心和帮助。

在这里谢谢各位老师。