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房屋修缮管理.docx
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房屋修缮管理
房屋修缮管理
第一节房屋修缮管理概述
一、房屋修缮在物业管理中的地位与作用
(一)房屋修缮的概念
房屋修缮是指对已建成的房屋进行翻修、大修、中修、小修、综合维修和维护保养。
(二)房屋修缮管理在物业管理中的地位与作用
房屋修缮是物业管理中的一项基础性工作,房屋修缮管理在整个物业管理工作中具有重要的地位和作用。
1.从物业自身的角度看
2.从房地产业的角度看
3.从物业管理企业的角度看
4.从使用和社会的角度看
为加强对城市房屋修缮的管理,建设部1991年发布了《城市房屋修缮管理规定》。
这是房屋修缮管理的指导性文件。
此外,建设部以及各级地方政府又先后制定了一系列法规和规定,对不同产权情况和管理体制下的房屋修缮管理责任的划分、修缮费用的负担、修缮管理的内容等做了相应的规定,这些也都是物业管理企业在房屋修缮管理中要遵照执行的。
二、房屋修缮责任的划分
房屋修缮责任的划分是为了确定物业管理企业、业主和使用人应分别承担的修缮责任和担负修缮费用的界限。
其基本原则有3条:
1.新建房屋在保修期内
新建房屋,自每幢房屋竣工验收之日起,在规定的保修期内,由施工单位负责房屋质量保修。
竣工验收与业主进入的时间差,由建设单位负责。
保修期计算一般如下:
(1)民用与公共建筑的土建工程为1年;
(2)建筑物的照明电气、上下水管线安装工程为6个月;
(3)建筑物的供热、供冷系统为1个采暖、供冷期;
(4)室外的上下水和小区道路为1年。
2.保修期满后
保修期满后,由业主承担房屋修缮责任,并承担修缮费用。
对业主委托物业管理企业管理的物业,具体规定如下:
(1)物业管理企业承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。
修缮费用按建设部《城市异产毗连房屋暂行规定》执行。
由各业主按业权比例分担,做法是建立物业维修基金,事先向各业主按比例收取,在全体业主的监督下专款专用。
上述修缮责任及费用应在物业管理委托合同中写明。
(2)业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。
自用部位和自用设备是指户门以内的部位和设备,包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台。
业主可自行修缮,也可委托他人或物业管理企业修缮。
但物业管理企业都负用检查监督的责任。
修缮费用由业主支付。
3.其他情况
凡属使用不当或人为造成房屋损坏的,由其行为人负责修复或给予赔偿。
三、物业管理企业房屋修缮管理的内容
物业管理企业在政府房地产行政主管部门的指导和监督下,对所管物业范围内的房屋修缮负有全面管理的职责。
房屋修缮管理的内容包括房屋修缮的计划管理、技术管理、质量管理、施工管理、资金管理等五方面。
(一)房屋修缮计划管理
(二)房屋修缮技术管理
房屋修缮的技术管理是对房屋的查勘、鉴定、维修、使用等各个环节的技术活动和技术工作的各种要素进行科学管理的总称。
根据《房屋修缮技术管理规定》,物业管理企业房屋修缮的技术管理工作包括:
1.组织查勘、鉴定,掌握房屋完损情况,按房屋设计用途和完报情况,拟定修缮方案。
2.加强日常养护,有计划地组织房屋按年轮修。
3.分配年度修缮投资、审核修缮方案和工程预决算,与施工单位签订施工合同,并履行合同规定,以尽可能少的费用,取得尽可能大的修缮效果。
4.配合施工部门,对住户进行适当安置,保证修缮工程按时开工,配合施工单位顺利完成施工任务。
5.工程进行中,监督施工单位按规定要求施工,确保修缮工程质量,竣工后,进行工程验收。
6.组织自行施工的修缮工程的施工管理,进行工料消耗和质量检查鉴定,
7.建立健全房屋技术档案,并进行科学管理。
(三)房屋修缮质量管理
房屋修缮的质量管理在房屋修缮管理中是最重要的一环。
《城市房屋修缮规定》对质量修缮工程的质量做了严格的规定,物业管理企业应遵照执行。
同时,还应遵守《建设工程质量管理办法》的相应要求。
其主要内容有:
1.强化修缮工程质量监督
2.加强修缮工程质量检查和验收
3.完善修缮工程质量保修制度
(四)房屋修缮施工管理
房屋修缮施工管理指物业管理企业为实现房屋修缮的总目标,针对修缮工程的施工而进行的计划、组织、指挥、调节和监督等管理工作。
一般有2种情况:
一是物业管理企业自己拥有一支维修养护队伍来进行修缮工程的施工;二是物业管理企业自己没有维修队伍,对房屋的修缮工程实行招标,或以承包方式把房屋的维修养护承包给专业维修队伍。
具体内容见《房屋修缮工程施工管理规定》。
(五)房屋修缮资金管理
物业管理企业用于房屋修缮的资金,其来源除业主缴交的维修基金,以及物业管理服务费中的一部分外,还包括物业管理企业开展多种经营收入的部分盈余。
维修基金用于大、中修,物业管理服务费中的一部分用于日常物维修养护,开展各种经常收入中的部分盈余主要是弥补修缮资金的不足。
第二节房屋损坏原因
一、房屋的基本功能与要求
房屋应满足安全性、适用性、耐久性三项基本功能要求。
随着国民经济的发展及人民生活水平的提高,居住条件已从要求适用到讲究美观。
因此现代房屋不仅要满足上述三项基本功能要求,对不同的建筑类型还应有不同程度的艺术性要求。
应该说安全性、适用性、耐久性、艺术性是房屋的四项基本功能要求,只是对不同类型的房屋,要求的功能的侧重面有所不同而已。
建筑物在正确设计、精心施工、正常使用与维护的情况下,在其设计预期的使用年限内,应满足其使用功能要求。
从房屋的使用角度看,安全性是确保使用功能的前提与基础。
只有确保使用安全的房屋,才能投入使用。
二、房屋损坏的现象及原因
(一)房屋损坏的现象
房屋建成交付使用后,由于多种原因的影响,就开始损坏。
房屋的损坏包括外部损坏和内部损坏。
外部损坏是指房屋的外露部位,如屋面、外墙、勒脚、外门窗和防水层等的污损、起壳、锈蚀及破坏等现象。
内部损坏是指房屋的内部结构、装修、内门窗、各类室内设备的磨损、污损、起壳、蛀蚀及破坏等现象。
房屋外部项目的长期失修,会加速内部结构、装修、设备的损坏。
(二)房屋损坏的原因
导致房屋损坏的原因是多方面的,基本上可分为自然损坏和人为损坏两类。
1.自然损坏的因素有以下4项:
(1)气候因素
房屋因经受自然界风、霜、雨、雪和冰冻的袭击以及空气中有害物质的侵蚀与氧化作用,会对其外部构件老化和风化的影响,这种影响随着大气干湿度和温度的变化会有所不同,但都会使构件发生风化剥落,质量引起变化。
(2)生物因素
主要是虫害(如白蚁等)、菌类(如霉菌)的作用,使建筑物构件的断面减少、强度降低。
(3)地理因素
这主要指地基土质的差异引起房屋的不均匀沉降以及地基盐碱化作用引起房屋的损坏。
(4)灾害因素
主要是突发性的天灾人祸如洪水、火灾、地震、滑坡、龙卷风、战争等所造成的损坏。
2.人为损坏
人为损坏是相对于自然损坏而言的,主要有以下3种情况:
(1)使用不当
(2)设计和施工质量的低劣
(3)预防保养不善
第三节房屋完损等级评定
房屋可靠性鉴定是通过对已有房屋的作用、结构抗力及相互关系进行测定、检查、试验、分析和判断,对房屋的安全性、适用性、耐久性作出评价的过程。
可靠性鉴定方法有3种:
即传统经验法,实用鉴定法和可靠度鉴定法。
房屋完损等级是对现有房屋的完好或损坏程度划分等级,即房屋的质量等级。
评定房屋完损等级按照原城乡建设环境保护部1985年颁布的《房屋完损等级评定标准》规定的统一标准、项目和评定办法,通过目观、检测和定量、定性的分析,对整房屋进行综合性的评价。
一、房屋常用结构及其组成部分
房屋按常用结构分为钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构和其他结构。
评定房屋完损等级按下列3部分及其项目进行:
1.结构部分——基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等项目;
2.装修部分——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等项目;
3.设备部分——水卫、电器照明、特殊设备(如消防栓、避雷针装置、电梯)等项目。
二、房屋完损等到级评定方法
房屋完损等级根据房屋各个组成部分的完损程度综合评定。
1.钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法
此类房屋的完损等级评定方法有以下4种:
(1)房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准,则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。
(2)房屋的结构部分各项完损程度符合同一个完损标准,在装修设备部分中有1、2项完损程度下降一个等级,其余各项仍和结构部分符合同一完损标准,则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。
(3)房屋结构部分中非承重墙或楼地面分项完损程度下降1个等级完损标准,在装修或设备部分中有1项完损程度下降1个等级完损标准,其余3个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准,则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。
(4)房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度符合同一个完损标准,其余各分项完损程度可有高出1个等级的完投标准,则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构、屋面等项的完损程度来确定。
2.其他结构房屋完损等级评定方法
其他结构房屋是指竹、木、石结构、窑洞、捆绑等类型的房屋(通俗称简易结构)。
此类结构的房屋,在评定完损等级时按以下2种方法来确定:
(1)房屋的结构、装修、设备等部分各项完损程度符合同一个完损标准,则该房屋的完损等级就是分项的完损程度。
(2)房屋的结构、装修、设备部分等绝大多数项目完损程度符合1个完损标准,有少量分项完损程度高出1个等级完损标准,则该房屋的完损等级按绝大多数分项的完损程度来确定。
三、房屋完等级的分类及标准
根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度,房屋的完损等级分为以下5类;
1.完好房
2.基本完好房
3.一般损坏房
4.严重损坏房
5.危险房
四、评定房屋完损等级的一般做法
房屋完损等级评定可分为定期和不定期2种。
1.定期评定房屋完损等级
每隔一定时期(1-3年,或根据各地规定)对所管房屋进行一次全面的逐幢完报等级评定,这种评定可以全面、详细掌握房屋完损情况。
2.不定期评定房屋完损等级
(1)根据气候特征,如雨季、台风、山洪、暴风雪等,主要对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查,评定完损等级;
(2)房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后,重新进行评定完损等级;
(3)接管新建房屋后,要进行评定完损等级。
房屋完损等级的具体评定方法,请参阅《完标》进行。
五、房屋完好率、危房率的计算
计算房屋完损等级,一律以建筑面积(M2)为计量单位,评定时则以幢作为评定单位。
房屋完好率是房产管理与经营单位(包括物业管理企业)的重要技术经济指标之一。
所谓房屋完好率,就是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和,占总的房屋建筑面积的百分比。
所谓危房率,就是指整幢危险房屋的建筑面积占总的房屋建筑面积的百分比。
第四节房屋修缮工程
一、房屋修缮工程的分类
为了加强房屋修缮的科学管理,合理安排修缮资金和加强修缮工作的计划性,应实行分类指导,通常是按房屋的完损状况和工程性质、结构性质、经营管理性质进行工程分类。
(一)按房屋的完损状况和工程性质划分
根据房屋的完损状况和相应的工程性质,房屋修缮工程可分为翻修、大修、中修、小修和综合维修5类:
1.翻修工程
2.大修工程
3.中修工程
4.小修工程(零修工程或养护工程)
5.综合维修工程(成片轮修工程)
经过综合维修后的房屋,必须符合基本完好或完好房的标准要求。
综合维修工程在统计时计入大修工程项目内,可以不单独列出。
(二)按房屋的结构性质划分
按应修房屋的结构性质,可分为承得结构的修缮和非承重结构的修缮两部分。
1.承重结构的修缮
是指对房屋的基础、梁、柱承重墙以及楼盖的基层等主要受力部分进行修缮。
这是房屋修缮的重点。
房屋修缮,安全第一,只有房屋的承重部分修缮好了。
非承重部分的修缮才有意义。
2.非承重结构部分的修缮
是指对房屋的门窗、墙皮、非承重墙面、地面、顶棚、上下水道和附属部分的修缮,也称为维修养护工作。
非承重结构部分的维修应以保证承重结构部分的完整无损为前提。
(三)按经营管理性质分
按经营管理的性质,可分为恢复性修缮、赔偿性修缮、改善性修缮、救灾性修缮、返工性修缮五类。
在房屋修缮工程中还要考虑各地的不同情况,把抗震、防治白蚁、预防水、水灾、抗洪、防台风、防范雷击等一些特殊要求,一并予以解决。
一、房屋修缮标准
修缮标准是按不同的结构、装修、设备条件,将房屋分为“一等”、“二等以下”两类分别制订的。
符合下列条件的为一等房屋。
钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木(含高级纯木)结构中,承重墙柱不得使用空心砖、半砖、乱砖和乱石砌筑;楼地面不得有用普通水泥或三合土面层;使用纱门窗或双层窗的正规门窗;墙面有中级或中级以上粉饰;独厨、有水、电、卫设备,采暖地区有暖气。
低于上述条件的为二等以下房屋。
划分两类房屋的目的在于对原结构、装修、设备较好的一等房屋,加强维修养护,使其保持较高的使用价值;对二等以下的房屋,主要是通过修缮,保证住用安全,适当改善住用条件。
修缮标准按主体工程,木门窗及装修工程,楼地面工程,屋面工程,抹灰工程,油漆粉饰工程,水、电、卫暖等设备工程,金属构件及其他等9个分项工程进行确定。
第五节房屋安全管理与鉴定
一、危房鉴定与管理
危险房屋(简称危房)由于随时有倒塌可能,不能确保使用安全。
因此,在物业管理中,危房的鉴定使用与管理就占有特殊的位置,物业管理企业对此要给予特别的重视。
为此,建设部先后颁发了《危险房屋鉴定标准》(GJ13-86)和《城市危险房屋管理规定》。
(一)危房的鉴定机构
房屋的安全鉴定是一项专业性、技术性要求很强的工作,危房的鉴定更应慎之又慎。
按《城市危险房屋管理规定》,危房的鉴定由房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构负责。
经鉴定属危险房屋的,鉴定机构必须及时发出危险房屋通知书;属于非危险房屋的,应在鉴定文书上注明在正常使用条件下的有效时限,一般不超过1年。
(二)危房鉴定
1.危房分类
危房分整幢危房和局部危房:
(1)整幢危房是指随时时有整幢倒塌可能的房屋。
(2)局部危房时指随时有局部倒塌可能的房屋。
2.鉴定单位
危房以幢为鉴定单位,以建筑面积M2为计量单位。
(1)整幢危房以整幢房屋的建筑面积M2计数。
(2)局部危房以危及倒塌部分房屋的建筑面积M2计数。
3.鉴定原则
(1)危房鉴定应以地基基础、结构构件的危险鉴定(具体标准参见《危险房屋鉴定标准》)为基础,结合历史状态和发展趋势全面分析,综合判断。
(2)在地基基础或结构构件发生危险的判断上,应考虑构件的危险是孤立的还是关联的。
(3)在历史状态和发展趋势上,应考虑下列因素对地基基础、结构构件构成危险的影响。
4.危险范围的判定
(1)整幢危房:
(2)局部危房:
(3)危险点
(三)危房的管理
对被鉴定为危险房屋的,应按危险程度、影响范围,根据具体条件,分别轻、重、缓、急,安排修建计划。
对危险点,应结合正常维修,应时排除险情。
对危房和危险点,在查清、确认后,均应采取有效措施,确保使用安全。
对危房的使用管理一般可分为以下4类情况处理:
1.观察使用
适用于采取适当安全技术措施后,尚能短期使用,但需继续观察的房屋。
2.处理使用
适用于采取适当技术措施后,可解除危险的房屋。
3.停止使用
适用于无修缮价值,暂时不便拆除,又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。
4.整体拆除
适用于整幢危险且已无修缮价值,需立即拆除的房屋。
对前两类情况,物业管理企业应在管理中加强安全检查,能解危的,要及时解危;解危暂时有困难的,应有采取安全措施,并做好排险解危的准备,切实保证住用人的安全。
第六节房屋的日常养护
房屋日常养护是物业管理部门为确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作,是物业管理企业房屋修缮管理的重要环节。
房屋日常养护的基本原则是因地制宜,合理修缮;对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准;定期检查,确保安全;及时维护,保证正常使用;最有效的合理使用维修费用;最大限度的充分发挥房屋的有效使用功能。
一、房屋日常养护的类型
房屋日常养护可分为零星养护和计划养护。
(一)零星养护
房屋的零星养护修理,指结合实际情况确定或因突然损坏引起的小修,包括:
1.屋面筑漏(补漏)、修补屋面、修补泛水、屋脊等。
2.钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃,换窗纱、油漆等。
3.修补楼地面面层,抽换个别楞木等。
4.修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等。
5.拆砌挖补局部墙体、个别拱圈,拆换个别过梁等。
6.抽换个别檀条,接换个别木梁、屋架、木柱、修补木楼等。
7.水卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。
8.下水管道的疏通,修补明沟、散水、落水管等。
9.房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。
日常零星养护项目,主要通过维修管理人员的走访住房和业主或住户的随时报修2个渠道来收集。
零星养护的特点是修理范围广,项目零星分散,时间紧,要求及时,具有经常性的服务性质。
零星养护应力争做到“水电急修不过夜,小修项目不过三,一般项目不过五“。
(二)计划养护
房屋的各种构、部件均有其合理的使用年限,超过这一年限一般就开始不断出现问题。
因此要管好房子,就不能等到问题出现后再采取补救措施,而应该订立科学的大、中、小修3级修缮制度,以保证房屋的正常使用,延长其整体的使用寿命。
这就是房屋的计划养护。
一般楼宇设施的保养周期和翻新周期,见下表5—1、表5-2。
一般楼宇设备的保养周期表表5-1
设备
事项
周期
楼宇内、外墙
.走廊及楼梯粉刷
.修补粉刷外墙
每3年1次
每5、6年1次
供水系统
.检查、唧油及调试各水泵
.清洗水池
每半个月1次
每月1次
电梯
.例行抹油及检查
.彻底检查及大修
每周1次
每年1次
消防设备
.日常巡视及保养
.聘用政府认可的消防设备保养公司
作检查及维修并向消防处理提交报告
每月1次
每年1次
沟渠
.清理天台雨水筒及渠闸
.清理明渠及井沙之沉积物
每周1次
每2周1次
机器栏杆
.检查蚀的窗框、栏杆、楼梯扶手
.油漆
每月1次
每年1次
一般楼宇设施翻新周期表表5-2
种类
项目
翻新周期(年)
楼宇附加装置
屋顶覆盖层
窗
门
五金器具
20
20
30
20
修饰
墙壁
地板
天花板
15
10
20
装修
外部
内部
5
5
供水及卫生设备
喉管
洁具
30
20
电力
电线
电力装置
30
15
通风
空调
15
其他
电梯及自动扶梯
20
物业管理企业应根据具体楼宇所选用的设备、材料号的质量来推算其使用年限。
另外,还要做好季节性的预防保养工作。
例如,防台风、防讯、防梅雨、防冻、防治白蚁等。
二、房屋日常养护的具体内容包括:
(一)地基基础的养护
地基属于隐蔽工程,发现问题采取补救措施都很困难,应给予足够的重视。
主要应从以下几方面做好养护工作:
1.坚决杜绝不合理荷载的产生
2.防止地基浸水
3.保证勒脚完好无损
4.防止地基冻害
(二)楼地面工程的养护
楼地面工程常见的材料多种多样,如水泥砂浆、大理石、水磨石、地砖、塑料、木材、马赛克、缸砖等。
水泥砂浆及常用的预制块地面的受损情况有空鼓、起壳、裂缝等,而水地板更容易被腐蚀或蛀蚀。
在一些高档装修中采用的纯毛地毯,则在耐菌性、耐虫性及耐湿性等方面性能较差。
所以,应针对楼地面材料的特性,做好相应的养护工作。
通常需要注意以下几个主要的方面:
1.保证经常用水房间的有效防水
2.避免室内受潮与虫害
3.加强对二次装修的科学管理
4.控制与消除装饰材料的副作用
(三)墙台面及吊顶工程的养护
墙台面及吊顶工程是房屋装修工作的主要部分,它通常包括多种类型,施工复杂,耗资比重大,维修工序繁琐,常常牵一发而动全身。
所以,做好对它的养护工作,延长其综合使用寿命,直接关系到业主与管理机构的经济利益。
但无论对哪一种工程的养护,都应满足以下几个共性的要求:
1.定期检查,及时处理
2.加强保护与其它工程相接处
3.注意清洁与清洁方法
4.注意日常工作中的防护
5.注意材料的工作环境
6.定期更换部件,保证整体协调性
(四)门窗工程的养护
门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径,应在管理使用中根据不同类型门窗的特点注意养护,使之处于良好的工作状态。
在门窗工程养护中,应重点注意以下几个方面:
1.严格遵守使用常识与操作规程
2.经常清洁检查,发现问题及时处理
3.定期更换易损部件,保持整体状况良好
4.北方地区外门窗冬季使用清理
5.加强窗台与暖气的使用管理
(五)屋面工程维修养护
屋面工程在房屋中的作用主要是维护、防水、保温(南方为隔热)等,由于建筑工艺水平的提高,现在又增加了许多新的功能,如采光、绿化、各种活动,以及太阳能采集利用等。
屋面工程施工工艺复杂,而最容易受到破坏的是防水层,它又直接影响到房屋的正常使用,并起着对其它结构及构造层的保护作用。
所以,防水层的养护也就成为屋面工程维修养护中的中心内容。
屋面防水层受到大气温度变化的影响,风雨侵蚀、冲涮、阳光照射等都会加速其老化,排水受阻或人为损害以及不合理荷载,经常造成局部先行破坏和渗透漏,加之防水层维修难度大,基本无法恢复对防水起主要作用的整体性,所以,在使用过程中需要有一个完整的保养制度,以养为主,维修及时有效,以延长其使用寿命,节省返修费用,提高经济效益。
1.定期清扫,保证各种设施处于有效状态
2.定期检查、记录,并对发现的问题及时处理
3.建立大修、中修、小修制度
4.加强屋面使用的管理
5.建议建立专业维修保养队伍
(六)通风道的养护管理
由于通风道在房屋建设和使用过程中都是容易被忽略而以容易出问题的部位,因此对通风道的养护管理应该作为一个专项格外加以重视。
首先在设计时就要尽量选用比较坚固耐久的钢筋混凝土风道、钢筋网水泥砂浆风道等,淘汰老式的砖砌风道、胶合板风道。
而且必须选用防串味的新型风道。
在房屋接管验收时,一定要将通风道作为一个单项进行认真细致的验收,确保风道畅通、安装牢固,不留隐患。
(七)垃圾道的养护管理
一般住宅楼、办公楼等通用房屋都设置有垃圾道,作为楼上用户倾倒垃圾的通道。
垃圾道由通道、垃圾斗、底层垃圾间及出垃圾门等部分组成。
由于垃圾道是公用设施,又是藏污纳垢的地方,住户对其不够爱护。
物业管理企业一方面要加强宣传教育,另一方面垃圾道出现堵塞损坏时要及时派人修理。
在房屋接管验收时,就要认真检查垃圾道的各个部位,看有无垃圾斗、出垃圾门开启不灵便、缺少零件、少刷漆等现象。
如果垃圾道内有积存大量施工垃圾或伸出钢筋头、残存模板等在房屋交付使用后造成垃圾道堵塞隐患的现象,必须要求施工单位及时返修清除。
三、房屋日常养护的考核标准
日常养护考核指标主要有:
定额指标、经费指标、服务指标和安全指标。
1.定额指标
小修养护工人的劳动效率要100%达到或超过人工定额;材料消耗要不超过或低于材料消耗定额。
达到小修养护工程定额的指标,是完成小修养护工作量,搞好日常服务的必要保证。
2.经费指标
小修养护经费主要通过收取物业管理服务费筹集,不足部分从物业管理公司开展多种经营的收入中弥补。
2.服务指标
(1)走访查房率。
一般要求管理员每月对辖区的住
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