山东枣庄市房地产投资开发可行性研究.docx
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山东枣庄市房地产投资开发可行性研究
山东枣庄市投资开发可行性研究
1、
城市概况
1、地理位置
枣庄市位于山东省南部,东与临沂市平邑县、费县和苍山县接壤,南与江苏省铜山县、邳州市为邻,西、北两面分别与济宁市微山县和邹城市毗连。
东西宽约56千米,南北长约96千米,总面积4563平方公里,占全省总面积的2.97%。
2、行政区划
枣庄市市共设14个街道办事处,42个镇,5个乡。
2005年,全市辖市中、薛城、山亭、峄城、台儿庄5区和滕州市,64个乡镇街道(乡3个、镇44个、街道17个)。
3、人口民族
枣庄市市总人口367.27万人,其中城镇人口113.32万人,乡村人口253.95万人。
在总人口中,男性190.77万人,女性176.5万人。
全市有39个民族,即汉、回、蒙古、藏、维吾尔、苗、彝、壮、布依、朝鲜、满、侗、傈僳、佤、瑶、白、土家、哈尼、傣、哈萨克、高山、拉祜、水、纳西、景颇、土、羌、达斡尔、仫佬、仡佬、毛南、阿昌、京、布朗、畲、俄罗斯、鄂伦春、基诺、普米族。
4、交通环境
枣庄是南北交通咽喉之一。
京沪铁路、104国道纵横南北,枣薛铁路和一级公路横穿东西。
境内有优质公路68条,总通车里程达千余公里。
京杭大运河在境内航道达53公里,是中国北方内陆唯一四季能通航的地区,有泊位近百个,港口吞吐能力达300万吨以上。
枣庄距徐州机场70公里,有一级公路相通,东临日照港、岚山港、连云港,南依亚欧大陆桥,交通便利,地理位置优越,是经商、投资的理想地区。
5、气候条件
枣庄地区属温带季风型大陆性气候,四季分明,气候宜人。
年均降水量在800毫米左右,年均气温在14℃以上,具有年温度高、热量丰富、雨量充沛等特点。
枣庄土地肥沃,物产丰富,水源充足,风景如画,是山东省的富水区,几乎适宜亚热带、温带所有植物的生长。
6、薛城区概况
薛城区地处枣庄市西部,是山东省的南大门,枣庄市新的政治、文化中心,是造车鼻祖奚仲故里、闻名中外的铁道游击队的故乡。
北与滕州市为邻,自东北向东南依次与本市山亭区、市中区、峄城区接壤,西与微山县毗连,版图如菱形。
全境东西最大横距29.75公里,南北最大纵距35.25公里,总面积423.02平方公里。
薛城距济南机场250公里,距徐州机场67公里。
京沪铁路、京福高速公路、枣临高速及区内三纵(104国道、店韩路、206国道)三横(郯薛路、枣曹路、山官路)省级以上道路穿境而过
现辖7个镇街,东部依次为张范镇、邹坞镇、陶庄镇,南部依次为周营镇、沙沟镇,中西部为临城街道办事处、常庄镇。
临城街道办事处为区政府驻地。
共有202个行政村、29个居委会。
2010年全区实现生产总值98.93亿元、人均生产总值27104元,分别是2005年的1.82倍和1.73倍。
地方级财政收入由2005年的2.56亿元增长到4.1168亿元;税收占财政收入的比重由59.1%提高到78.1%,可用财力大幅增加。
累计完成全社会固定资产投资297.2亿元,是“十五”时期的3.37倍;
城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别由9881元、4451元提高到17216元、7237元。
二、宏观经济发展状况
(一)、历年GDP增长情况
(二)、枣庄市居民生活水平
(三)、其他经济指标
枣庄市2010年全社会固定资产投资786.52亿元,增长25.24%。
枣庄市2010年社会消费品零售总额达到409.9亿;
枣庄市2010年社会消费品零售总额达到76.7亿;
枣庄市主要经济指标
地域
人口
城区人口
财政收入
人均GDP
地区生产总值
社会固定
资产投资
枣庄市
367.27
113.32
76.7亿
32698元
1390亿
786.52亿
薛城区主要经济指标
地域
人口
城区人口
财政收入
人均GDP
地区生产总值
社会固定
资产投资
薛城区
41.69万
12.27万
4.12亿
27104
98.93亿
82.9亿
三、枣庄市房地产市场
2010年上半年,枣庄市商品住宅销售价格分析汇总:
根据城市发展及自然板块,枣庄市区的房产板块分市中、薛城、山亭、峄城、台儿庄、新城区及滕州市。
全市城区目前在售楼盘有:
表1:
市中区
中奥万融公馆、安侨东城国际、白马庄园、兴业紫桂苑、西湖阳光、锦华翡翠城、中原君府城、东湖阳光、广府一号、御璟东方、恒昇国际城、青云锦绣花城、吉祥佳园、锦龙国际花园、东湖明珠、龙庭居银座、香江城、龙庭大厦、广济花苑、东湖湾;
滕州市
汇龙和谐康城、汇龙清河湾、伦达国际商贸城、忠真新天地、华腾小区二期、维多利亚港湾、滨江国际花苑三期、碧水云天中央城、西班牙庄园;
薛城区
薛国文化街、鲲鹏公寓、豫园、沁馨园、安泰花园、薛国大厦、金茂大厦、珠江花园、新大都花园、阳光丽舍;
峄城区
香江贵和苑三期、仙檀名居、宸睿首府、鹭鸣山庄;
山亭区
太清湖商住城、山水绿城桂花园、欧情豪庭花苑、龙珠百合花苑、紫荆花苑;
台儿庄
稻香花苑、车站花园住宅小区、金桂家园、清荷园、阳光家园;
新城区
舜天国际大厦、锦绣华城、中兴花苑、中央花城、来泉山庄、东山华府、凯润花园、瀚景名座;
全市城区目前部分楼盘情况:
表2:
宝鸡市城区2011年新盘上市未来放量
项目名称
楼盘描述
建筑形态
评价成交均价元/平方米
项目地址
金茂大厦
总建筑面积7.8万平方米,
交房时间:
2010-11-29
物业类别:
高层
3600元/M²
[薛城区]
薛城区永兴路与永福路交叉口
新大都花园
总建筑面积26.6万平方米
开盘时间2010-09-25
物业类别:
普通住宅、小高层、高层;
3831元/M²
[薛城区]
枣庄高新区光明花苑东侧
中奥万融公馆
绿化率40%;
开盘时间2011-01-16
周边配套:
中小学:
逸夫小学、光明路小学、十五中西校、四十中
幼儿园:
双语实验幼儿园、幸福小区童星幼儿园;银行:
中国电信、中国工商银行、中国人民银行
邮局:
青檀中路;医院:
博爱医院、市立医院
物业类别普通住宅、高层
均价:
4600元/M²
[市中区]
市中区青檀南路75号(原市交警支队)
安侨东城国际
绿化率30%
物业类别普通住宅、多层、小高层、高层
均价:
3600元/M²
[市中区]
枣庄市东湖公园南侧
东山华府
物业类别小高层
均价:
3300元/M²
[新城区]
高新区长白山路与宁波路交汇处
西班牙庄园
总建筑面积12.7万㎡;容积率1.6,绿化率36.7;建筑密度22%
物业类别:
普通住宅、多层、小高层、高层、别墅
均价:
4200元/M²
[滕州市]
滕州市学院东路滕州宾馆东侧
香江贵和苑三期
周围配套:
位于峄城黄金地段商业街,东临峄城区医院,实验小学和一中学校,南临师范学校,西临华联超市和枣庄附小,枣庄二十八中也近眼前。
物业类别普通住宅、多层
均价:
2300元/M²
[峄城区]
峄城区峄山南路,原峄城区酿造厂
山水绿城桂花园
绿化率35%总建筑面积114500㎡;
物业类别普通住宅、多层
均价:
2300元/M²
[山亭区]
山亭区世纪大道与长江路交汇处
最新土地成交合同
编号
合同签订时间
地区
项目位置
项目名称
容积率上限
土地用途
土地级别
面积(公顷)
成交价(万元)
成交单价
1
2011-4-22
薛城区
薛城区广场西路西侧、中和路北侧
泉兴华庭
2.6
其他普通商品住房用地
二级
4.4564
8800
759元/m2
2
2011-4-22
薛城区
泰山南路西侧、钱江路南侧
中兴世纪城西区
2.6
其他普通商品住房用地
二级
11.248
29300
1001元/m2
4
2011-5-9
枣庄市本级
新城来泉山庄小区东侧,黄河路北侧
高新2011-7
3.25
中低价位、中小套型普通商品住房用地
一级
0.9723
1890
597元/m2
5
2011-6-7
枣庄市本级
枣庄市市中区解放南路东侧、刘岭路北侧
枣庄市国有建设用地使用权出让合同
中低价位、中小套型普通商品住房用地
一级
1.5571
3620
元/m2
6
2011-4-6
薛城区
永福路东侧、长江路北侧
同济花园
3
其他普通商品住房用地
一级
3.8068
13830
1211元/m2
7
2011-4-13
薛城区
泰山南路东侧、珠江路北侧
中兴世纪城
2.4
其他普通商品住房用地
二级
4.6189
7110
641元/m2
附件:
最新土地信息:
宗地编号:
2011-4-6
宗地面积:
24655平方米
宗地坐落:
枣庄市市中区光明大道北侧、齐村支流西侧
出让年限:
70年
容积率:
<2.5
建筑密度(%):
<22
绿化率(%):
≥42
建筑限高(米):
土地用途:
中低价位、中小套型普通商品住房用地
投资强度:
万元/公顷
保证金:
2780万元
现状土地条件:
起始价:
5550万元
加价幅度:
备注:
其中商业用地面积为6164平方米,住宅用地面积为18491平方米。
本次拍卖出让的详细资料和具体要求,见拍卖出让文件。
申请人可于2011年06月13日至2011年06月17日到枣庄市国土资源局获取拍卖出让文件。
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- 山东 枣庄市 房地产 投资 开发 可行性研究
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