上海服饰现代产业服务园.docx
- 文档编号:3791279
- 上传时间:2022-11-25
- 格式:DOCX
- 页数:15
- 大小:87.10KB
上海服饰现代产业服务园.docx
《上海服饰现代产业服务园.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《上海服饰现代产业服务园.docx(15页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
上海服饰现代产业服务园
上海国际服饰现代产业创意园(名称暂确定)
商业计划书
(慎重告知:
介于诚信的基础,在双方没有签订合同之前,本书为保密文件,由双方共同遵守)
一双方合作模式
(1)代理策划招商佣金制;
(2)整体托盘经营管理制;(3)营销团队聘用制;
二合作模式释
(1)代理策划招商佣金制;就是甲方负责园区的整体经营管理,乙方只负责整体的策划和招商二部分,在双方签订合作后的一周内乙方进场代理操作,甲方负责提供乙方招商办公中心场地,相关的电脑设备,办公用品,项目的广告推广宣传费的支付,招商人员的午餐,名片的印刷等.甲方不负责乙方代理期间的人员工资交通等费用.
佣金支付:
前期策划费按照每平方5-8元不等,招商佣金按照:
商业类/月租金3个月,办公楼/月租金2.5个月,在完成租赁合同后由甲方支付给乙方。
(2)整体托盘经营管理制;就是甲方作为房产开发商全权委托乙方进场负责园区的整体经营管理(委托包括:
前期市场调研\营销策划\业态定位\招商签约\宣传推广\园区经营管理\政府园区税务优惠政策\物业管理\后期园区维护等工作).甲方作为房产开发商给以乙方整体托盘底价,乙方按照底价向甲方缴纳合同规定的指标数。
底价以上的溢价部分所得全部归乙方,乙方有权根据市场确定溢价。
甲方整体托盘的底价以双方签订的合同为准。
甲方不负责乙方整体经营管理期间的任何经营管理费用。
(其中:
市场培养周期1.5年,房产的结构修理,相关设备和管网建立和维护、园区绿化费用全部由开发商负责承担)。
(3)营销团队聘用制:
就是作为房产开发商,园区开发后的整体经营管理由甲方自己负责。
甲方以外聘营销团队的形式和乙方签订合同。
乙方营销团队的人员成本和公司运营成本等费用由甲方负责。
乙方营销操作跟着甲方的战略走,乙方营销团队销售业绩提成为:
月租金1.5个月,项目完成后乙方团队退出合同。
三、整体经营托管运作思路
1、加强核心专业团队(策划、招商(销售)、物业、财务)四大块建设:
2、建立招商/销售网络架构,提高分销激励机制;
3、加强与融资公司和风投公司的合作;
四、整体经营架构
●一个上级的原则
●责权一致的原则
●既无重叠又无空白的原则
(1)核心领导团队
融资顾问结、
常务副总经理
行政主任
(2)招商销售团队
3-5家分销公司
招商部
(3)物业管理团队
五、招商目标预测
1、总建筑面积:
50000平方
2、招商市场培育期1.5年。
3、租金每2年递增5%
4、物业费10~12元/月
5、空调、宽带网络费、水电费、泊车费(一律由物业向业主收取和管理)
3、招商目标与收入测算
(表一)
总建筑面积50000
年份
完成率%
招商面积
开发商年租金收入
(0.5元/平方/天)
经营管理年收入
(0.2元/平方/天)
第一年
培养期
0
第二年
50%
25000
4562500元
1825000元
第三年
70%
35000
6387500元
2555000元
第四年
95%
47500
8668750元
3467500元
(表二)
总建筑面积50000
年份
完成率%
招商面积
开发商年租金收入
(0.5元/平方/天)
经营管理年收入
(0.2元/平方/天)
分销团队佣金收入
第一年
培养期
0
第二年
50%
25000
4562500元
1825000元
532291元
第三年
70%
35000
6387500元
2555000元
745208元
第四年
95%
47500
8668750元
3467500元
1011354元
5、经营管理费支付测算
(表一)人力成本
职务
人数
基本
工资/月
销售绩效
提成比例
社会福利
(四金)
年总奖金
总经理
1
10000
3‰
3000
年销售额15%273750元
常务副总
1
8000
2‰
2000
年销售额10%182500元
总监
1
6000
2‰
1500
年销售额5%91250元
经理
2
5000
1.5‰/套
1500
年销售额3%54750元
招商员
3
3000
1.5‰/套
1500
年工资30%10800*3=32400元
销售员
3
2500
1.5‰/套
1500
年工资30%7200*3=21600元
月支付
50500
12‰/套
11000
年支付
606000
200000
132000
656250
总计
1594250
风险利息费用15%
社会公关费/月
办公费用
市场推广费
职工午餐费/补贴费
684375
(表二)其他费用
2、(第一期11万平方)
●预计:
2009年12月交房,合同签约率达65%,2010年3月开业前正式合同签约率达到75%,
●预计:
销售收入约:
3.3亿
分类
套数
楼号
建筑面积/平方
独栋办公楼
22
3/4/5/6/7/8/9/10/11/12/13/14/15/16
/17/18/19/20/21/22/23/24
11196.11
312国道
2
1/2
12603.71
339国道
4
25/26/40/41
16980.62
小高层办公楼
9
27/28/29/30/31/32/33/34/35
1763.63
酒店公寓
1
39
9672.91
合计
52216.98
3、扩大销售/招商网络建设(从四大渠道打开销售突破口)
2.1上海网络:
利用上海的国际资源积极和9大公司签订的合作,以20栋独栋办公楼和经济酒店作为销售重点,加快销售资金的回拢;
2.2昆山网络:
利用昆山当地资源设立3家分销代理,以门面商铺和办公房作为销售重点,加快当地客户资源为我所用和销售资金的回拢
2.3台湾连锁:
继续与台湾连锁产业连盟的合作,修改合同协议,以招商为重点,争取在2009年9月完成20家连锁产业的入驻,加快政府对项目的信心和提升联邦在昆山的品牌知名度
2.4战略合作:
扩大与10家品牌企业的的战略合作,引进和举办每月一次的现场销售/招商推介会,利用社会客户资源,提升联邦品牌知名度;
4、建立全新的分销商激励机制
全面刺激分销代理商的销售积极性,加速销售资金的回拢;
4.1独栋办公楼:
(1)代理物业:
独栋办公楼(3栋4500平方)为分销最低单位数,
(2)佣金机制:
在规定的时间内完成独栋办公楼(3栋4500平方)分销代理业绩,提取佣金100万人民币。
(如只完成1栋佣金提取18万元,完成2栋佣金提取32万元);
(3)完成独栋办公楼(5栋7500平方)代理业绩的提取佣金150万人民币,并奖励价值20万/人民币的汽车一辆。
4.2、小高层办公楼:
(1)代理物业:
小高层办公楼(10套/约2000平方)为分销最低单位数,
(2)佣金机制:
在规定的时间内完成办公楼(10套)代理业绩,提取佣金41万人民币。
(如只完成3套600平方提取佣金2万人民币/套;完成5套1000平方提取佣金2.5万人民币/套);
(3)完成小高层办公楼(20套/约4000平方)代理业绩的提取佣金60万人民币,并奖励价值20万/人民币的汽车一辆。
4.3、商业办公楼
(1)代理物业:
商业办公楼(20套/约2000平方)为分销最低单位数;
(2)佣金机制:
在规定的时间内完成办公楼(20套2000平方)代理业绩,提取佣金41万人民币。
(如只完成1-5套提取佣金2万人民币/套,完成6-9套提取佣金2.5万人民币/套);
(3)完成商业办公楼(40套/约8000平方)代理业绩的提取佣金150万人民币,并奖励价值15万/人民币的汽车一辆。
4.4、门面房
(1)代理物业:
门面房(10套/约1500平方)为分销最低单位数;
(2)佣金机制:
在规定的时间内完成:
门面房(10套/约1500平方)代理业绩,提取佣金40万人民币。
(如完成1--9套提取佣金2万人民币/套);
(3)完成门面房(40套/约3000平方)代理业绩的提取佣金70万人民币,并奖励价值15万/人民币的汽车一辆。
4.5、经济酒店
(1)代理物业:
经济酒店(20套/约1000平方)为分销最低单位数;
(2)佣金机制:
在规定的时间内完成:
经济酒店(20套)代理业绩,提取佣金15万人民币。
(如只完成1-10套提取佣金0.5万人民币/套,完成10-19套提取佣金0.8万人民币/套);
(3)完成经济酒店(50套/约2500平方)代理业绩的提取佣金37万人民币,并奖励价值15万/人民币的汽车一辆。
备注:
以上获得价值15-20万人民币汽车的乙方,(办理汽车其它所有费用,如:
牌照费、购置附加费等由乙方自行承担,甲方不再承担任何费用)
5、员工激励机制(考核及奖励结合原则)
1、责、权、利一致的原则。
2、基本工资+绩效提成+年总奖励的原则。
3、优化组合、优胜劣汰竞争上岗的原则。
职务
基本工资
绩效提成比例
年总奖金
市场开拓
交通费/月
手机
通讯费/月
市场午餐费/补贴
总监
领导提成3‰
年工资10%
150元
100元
15元
经理
组织提成2‰
年工资15%
100元
100元
15元
招商员
每套绩效提成1.5‰
年工资20%
80元
50元
15元
销售员
每套绩效提成1.5‰
年工资20%
80元
50元
15元
注:
试用期1个月,试用期结束继续聘用,公司给以办理三金,(外省员工办理综合保险)
6、设定公司销售结算底价
统一《市场销售价目表》实行小批量分块分销,发挥分销商的市场空间;
公司结算底价如下:
(结算底价不包括3年18%回报和98折扣)
(1)1-2号楼商业房(1f)结算底价10000元/平米;
(2)1-2号楼办公房(2-5f)结算底价5200元/平米;
(3)3/4/5/6/7/8/9/10/11/12/13/14/15/16/17/18/19/20/21/22/23/24/(共22栋)独栋办公楼结算底价6800元/平米;
(4)25/26号楼商业房(1-2f)结算底价8160元/平方(按原销售方案执行);
(5)25/26号办公楼(3f以上)结算底价5200元/平方;
(6)27/28/29/30/31/32/33/34/35/36/37/38(共13栋)小高层办公楼结算底价5200元/平方;
(7)39号楼商务酒店商业房(1-2f)结算底价8160元/平方;
(8)39号楼商务酒店(3f以上)结算底价5800元/平方(按原销售方案执行);
(9)40/41号楼商业房(1-2f)结算底价8160元/平方;
(10)40/41号楼商业房(3f以上)结算底价5000元/平方;
7、溢价:
分销商按照《市场销售价目表》对外执行销售,超出溢价部分,双方8:
2分成(我方8,分销商2)
8、招商佣金:
通过代理招商成功的,甲方按照每套年租金/2个月(一次性)支付佣金;
9、战略合作执行费
战略合作方成功策计了昆山联邦国际现场销售/招商推介会的,我方同意支付执行费每次15000元人民币,(执行费支付要素为:
每次参加推广会的品牌客户副总经理级以上的比例不少于60%,并有名片和每次活动方案,执行方未达到执行要素和预期目标的我方有权拒付执行费);
销售目标
时间
类别
销售指标
销售面积
/约/平方
约回拢资金
销售团队
2009年
2-4月
独栋办公楼
3套
3000
2400万
酒店公寓
20套
1000
520万
312国道商铺
10套
1500
1500万
312国道办公房
5套
1000
520万
339国道办公房
10套
2000
10400万
小高层办公楼
6
300
156万
合计
15.496万
2009年
5-7月
独栋办公楼
3套
3000
2400万
酒店公寓
20套
1000
520万
312国道商铺
10套
1500
1500万
312国道办公房
10套
2000
10400万
339国道办公房
10套
2000
10400万
小高层办公楼
10套
500
260万
合计
8-12月
独栋办公楼
9套
9000
6120万
酒店公寓
50套
2500
1250万
312国道商铺
15套
2250
2250万
312国道办公房
15套
2250
339国道办公房
15套
2250
小高层办公楼
30套
1500
总计
营销部工作计划
一、战略合作
已完成5家战略合作协议的谈判工作,完成4家单位的签定工作,并初定2月15日在项目现场组织一场推介会。
已签战略合作单位名单:
1、上海诗创投资管理有限责任公司
2、上海高盛行投资文化中心
3、上海市招商网
4、上海现代服务业促进中心
二、下步工作
2月计划拜访8家单位,从中选出4家有资源对项目有帮助的单位签定战略合作。
拟战略合作单位名单:
1、美国国际商会
2、新加坡商会
3、上海海外经济技术促进会
4、各省市自治区和中央各部驻沪办事处经济合作协会
5、香港中华工商业协会
6、苏格兰国际发展局
7、德国中小企业联合总会
8、昆山台协会
三、分销代理
已完成4家分销代理公司的谈判工作,2月15日完成这4家的签约工作。
分销代理单位名单:
1、第一太平戴维斯中国区公司
2、DTZ戴德梁行
3、上海中原物业代理有限公司
下步工作:
2月计划寻找8家分销代理公司,从中选出5家对本项目感兴趣并且有客户资源的单位建立分销代理关系。
拟分销代理单位名单:
1、上海高力国际物业服务有限公司
2、上海世邦魏理仕物业管理服务有限公司
3、仲量联行
4、基强联行投资管理(中国)有限公司
5、上海汉宇物业代理有限公司
6、仲成房地产营销策划有限公司
7、博尔万物业顾问上海有限公司
8、江苏金达利房产咨询服务有限公司
9、昆山再寻找3-5家
三、台商意向客户和主力客户
在台湾企业中找出10家品牌知名度高对本项目感兴趣的企业进行重点推介,在3月底完成3套独栋办公楼的销售。
拟重点推介企业名单:
1、上海展圆餐饮管理有限公司(代管山)
2、上海仙踪林餐饮有限公司
3、六角国际事业股份有限公司
4、台湾剑桥空间设计公司
5、Abbama(阿巴玛)公司
6、苏州远见会计师事务所
7、远雄房地产开发集团(上海)
8、时尚生活中心集团有限公司
9、弘醍食品贸易有限公司
10、莎莎化妆品有限公司
昆山一季度要重点跟踪的客户:
1.玛亚文化科技传播有限公司
2.海尔集团华东总部
3.台湾剑桥空间设计股份有限公司
4.昆山别特电子材料有限公司
5.乔坤彩印集团
6.嘉台金属制品(昆山)有限公司
7.昆山美和机械有限公司
8.苏州宝盈影象科技有限公司
9.三泰敷织开发(昆山)有限公司
10.苏州飞利浦消费电子有限公司
完
六、项目交通位置:
联邦国际背靠上海面向苏州15分钟经济圈内最具发展潜力的项目,面对周边25000家企业,备受国内外企业青睐,项目位于昆山高新区的核心区域,东依沪宁高速昆山出入口3公里、南临312国道,西靠339省道,北距昆山市火车站3公里,距城际轻轨线昆山站10分钟,近邻汽车客运中心,物流中心,立体交通网络四通八达,地理位置十分优越。
1、昆山城际轻轨线到上海火车站15分钟
2、距上海人民广场40公里车程
3、距虹桥国际机场35公里车程
4、距京沪高铁昆山站2公里车程
5、距昆山客运总站2公里车程
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 上海 服饰 现代 产业 服务