房地产估价师房地产开发经营与管理66.docx
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房地产估价师房地产开发经营与管理66
房地产开发经营与管理-66
(总分:
100.00,做题时间:
90分钟)
一、单项选择题(总题数:
35,分数:
35.00)
1.若现在借入500元,年利率为10%,两年后的实际经济价值等于()元。
∙A.605
∙B.600
∙C.650
∙D.550
(分数:
1.00)
A. √
B.
C.
D.
解析:
500×(1+10%)2=605(元)
2.某房地产开发商按照目标市场的群体特征将房地产市场分为老年住宅市场、青年公寓市场等是从()角度对房地产市场进行的细分。
∙A.房地产用途
∙B.目标市场的群体特征
∙C.房地产交易
∙D.增量性质
(分数:
1.00)
A.
B. √
C.
D.
解析:
从市场营销的角度出发,可以将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场,来细分房地产市场。
通常情况下,可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平,细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场,例如甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场等,也可以按照目标市场的群体特征进行细分,例如,老年住宅市场、青年公寓市场等。
3.当项目评估中有若干个变量,每个变量又有多种甚至无限多种取值时,进行风险分析的方法一般采用()。
∙A.概率分析
∙B.解析法
∙C.蒙特卡洛法
∙D.杠杆分析
(分数:
1.00)
A.
B.
C. √
D.
解析:
不确定因素是不可避免地存在着,但是它们的变化是有一定规律的,并且是可以预见的。
对其进行模拟,通过大量统计试验,可以使之尽可能接近并反映出实际变化的情况。
蒙特卡洛法能够随机模拟各种变量间的动态关系,解决某些具有不确定性的复杂问题,被公认为是一种经济而有效的方法。
4.房地产市场的特性不包括()。
∙A.供给非同质性
∙B.需求多样性
∙C.竞争充分性
∙D.交易复杂性
(分数:
1.00)
A.
B.
C. √
D.
解析:
由于土地的有限性、不可再生性,以及房地产投资规模巨大,使房地产市场具有高度的垄断性,从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛。
5.投标截止后,开发商应按规定的时间()。
∙A.认标
∙B.评标
∙C.开标
∙D.验标
(分数:
1.00)
A.
B.
C. √
D.
解析:
投票截止后,开发商应按规定的时间开标。
6.当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时,可以采用的定价法是()。
∙A.领导定价法
∙B.挑战定价法
∙C.随行就市定价法
∙D.渗透定价法
(分数:
1.00)
A.
B. √
C.
D.
解析:
当物业质量与市场领导者的物业质量相近时,如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多,则认为该开发商采用了挑战定价法。
如果公司具有向市场领导者挑战的实力,或者是其成本较低,或者是其资金雄厚,则房地产商可以采用挑战定价法,虽然利润较低,但可以扩大市场份额,提高声望,以争取成为市场领导者。
7.利用(),可以看出数据变化的发展过程和演变趋势,其实质是取各段内各点求平均值,且令其权数相等,而将以前的权数视为零。
∙A.移动平均法
∙B.指数平滑法
∙C.加权指数法
∙D.移动平滑法
(分数:
1.00)
A. √
B.
C.
D.
解析:
利用移动平均法可以看出数据变化的发展过程和演变趋势,其实质是取各段内各点求平均值,且令其权数相等,而将以前的权数视为零。
8.中国目前房地产市场的()统计是不完整的。
∙A.新竣工量
∙B.存量
∙C.空置量
∙D.灭失量
(分数:
1.00)
A.
B.
C. √
D.
解析:
空置量(VCt),指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。
中国目前房地产市场的空置量统计是不完整的。
9.某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划,并在附近预先投资,最后取得巨大成功,则该投资商利用的是房地产投资特性中的()。
∙A.位置固定性
∙B.不一致性
∙C.适应性
∙D.相互影响性
(分数:
1.00)
A.
B.
C.
D. √
解析:
相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
例如城市快速轨道交通线的建设,使沿线房地产大幅升值,大型城市改造项目的实施,也会使周边房地产价值大大提高。
从过去的经验来看,能准确预测到政府大型公共设施的投资建设并在附近预先投资的房地产商或投机者,都获得了巨大的成功。
10.当开发项目用地面积一定时,()的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。
∙A.租售价格
∙B.开发期
∙C.容积率
∙D.建筑密度
(分数:
1.00)
A.
B.
C. √
D.
解析:
当开发项目用地面积一定时,容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量,而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。
11.下列风险中,属于个别风险的是()。
∙A.购买力风险
∙B.市场供求风险
∙C.政策风险
∙D.比较风险
(分数:
1.00)
A.
B.
C.
D. √
解析:
个别风险主要有;收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险。
12.公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于()。
∙A.土地费用
∙B.前期工程费
∙C.房屋开发费
∙D.管理费用
(分数:
1.00)
A.
B.
C. √
D.
解析:
房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。
13.收益性物业的经营费用不包括()。
∙A.人员工资及办公费用
∙B.保持物业正常运转的成本,为租客提供服务的费用
∙C.保险费、房产税和法律费用等
∙D.抵押贷款还本付息费用
(分数:
1.00)
A.
B.
C.
D. √
解析:
收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。
14.对于一个投资项目而言,随着产销量的变化,盈利与亏损之间一般至少有一个转折点,这个转折点被称为()。
∙A.拐点
∙B.盈亏转化点
∙C.盈亏平衡点
∙D.盈亏转折点
(分数:
1.00)
A.
B.
C. √
D.
解析:
对于一个投资项目而言,随着产销量的变化,盈利与亏损之间一般至少有一个转折点,我们称这种转折点为盈亏平衡点(BreakEvenPoint,BEP),在这一点上,销售收入和总成本费用相等,既不亏损也不盈利。
盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。
15.由城市规划管理部门核发的(),主要规定了用地性质、位置和界限。
∙A.选址规划意见通知书
∙B.规划设计条件通知书
∙C.建设用地规划许可证
∙D.建设工程规划许可证
(分数:
1.00)
A.
B.
C. √
D.
解析:
开发商经城市规划管理部门审核后颁发《建设用地规划许可证》。
《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。
16.下列有关企业利润公式不正确的是()。
∙A.分配(应付)利润=经营利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润)
∙B.税后利润=利润总额-所得税
∙C.经营利润=销售(含出租、自营)收入-经营成本-期间费用-销售税金
∙D.利润总额=经营利润+营业外收支净额
(分数:
1.00)
A. √
B.
C.
D.
解析:
分配或应付利润=税后利润-盈余公积金-公益金-未分配利润。
17.零售商业物业的分类不是按()分类的。
∙A.建筑规模
∙B.经营商品的特点
∙C.商业辐射区域的范围
∙D.建筑范围
(分数:
1.00)
A.
B.
C.
D. √
解析:
零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三方面来分类的。
18.中国房地产市场的发展急需扩展房地产()渠道,以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。
∙A.间接融资
∙B.直接融资
∙C.基金融资
∙D.债券融资
(分数:
1.00)
A.
B. √
C.
D.
解析:
中国房地产市场的发展急需拓展房地产直接融资渠道,以摆脱过分依赖商业银行间接融资的局面。
19.投资者所要求的最低利率是()。
∙A.基础利率
∙B.存款利率
∙C.贷款利率
∙D.同业拆借利率
(分数:
1.00)
A. √
B.
C.
D.
解析:
利率又分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型。
基础利率是投资者所要求的最低利率,一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。
20.室内装修费科目不包括()。
∙A.材料费、工器具、设备使用费
∙B.人工费、管理费、承包商利润
∙C.材料费、工器具、承包商利润
∙D.健身设备、游泳池和其他康乐设施的维修、保养和日常使用费等
(分数:
1.00)
A.
B.
C.
D. √
解析:
D项为康乐设施费的内容。
21.在每个生产周期完成一次周转,在整个项目寿命期内始终被占用,直到项目寿命周期末才能退出生产和流通,以货币资金形式被收回的是()。
∙A.置业投资
∙B.无形资产
∙C.开发投资
∙D.流动资金
(分数:
1.00)
A.
B.
C.
D. √
解析:
流动资金在每个生产周期完成一次周转,在整个项目寿命周期内始终被占用,直到项目寿命周期末,全部流动资金才能退出生产与流通,以货币资金形式被收回。
22.下列属于概率抽样类型的是()。
∙A.简单随机抽样
∙B.随意抽样
∙C.估计抽样
∙D.定额抽样
(分数:
1.00)
A. √
B.
C.
D.
解析:
概率抽样的类型主要有:
简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样。
23.下列有关房地产开发项目可行性研究步骤的内容,表述不正确的是()。
∙A.接受委托,即在项目建议被批准之后,开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究
∙B.调查研究,即主要从市场调查和资源调查两方面进行。
市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等,以便确定项目的经济规模和项目构成
∙C.在市场和资源调查完成后可进行财务评价和国民经济评价,对调查分析后所确定的最佳方案,在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上,对方案进行详细财务评价和国民经济评价
∙D.编制可行性研究报告,经过先前的分析与评价,即可编制详细的可行性研究报告,推荐一个以上的可行方案和实施计划,提出结论性意见.措施和建议,供决策者作为决策依据
(分数:
1.00)
A.
B.
C. √
D.
解析:
应在接受委托、调查研究及方案选择和优化三项分析后确定最佳方案。
24.关于房地产融资的意义的说法错误的是()。
∙A.就房地产开发投资而言,开发商已获取了开发建设用地的土地使用权,就能运筹房地产业
∙B.对于置业投资来说,如果找不到金融机构提供长期抵押贷款,投资者的投资能力就会受到极
大的制约
∙C.从金融机构角度来说,其拥有的资金如果不能及时融出,就会由于通货膨胀的影响而贬值,如果这些资金是通过吸收储蓄存款而汇集的,则还要垫付资金的利息
∙D.金融机构在融出资金时,要遵循流动性、安全性和盈利性原则
(分数:
1.00)
A. √
B.
C.
D.
解析:
就房地产开发投资而言,即使开发商已经获得了开发建设用地的土地使用权,如果该开发商缺乏筹集资金的实际能力,不能事先把建设资金安排妥当,其结果很可能是流动资金拮据,周转困难而以失败告终。
25.项目利润为零时,分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是()。
∙A.获利能力分析
∙B.盈亏平衡分析
∙C.市场状况分析
∙D.定性风险分析
(分数:
1.00)
A.
B. √
C.
D.
解析:
盈亏平衡分析可用于项目利润为零时,分析项目成本、售价或销售率所处的状态。
26.下列费用中,不属于土地费用的是()。
∙A.土地使用权出让金
∙B.城市建设配套费
∙C.拆迁安置补偿费
∙D.基础设施建设费
(分数:
1.00)
A.
B.
C.
D. √
解析:
开发项目土地费用是指为取得开发项目用地而发生的费用。
开发项目取得土地使用权有多种方式,所发生的费用各不相同。
主要有以下几种:
划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。
27.下列行业中,()中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
∙A.批量行业
∙B.僵滞行业
∙C.分块行业
∙D.专业化行业
(分数:
1.00)
A. √
B.
C.
D.
解析:
批量行业内的公司只能取得少数的竞争优势,但其优势规模大。
在批量行业中,企业的盈利水平与企业的规模、市场份额有关。
28.国际货币基金组织用于统计国际收支平衡的投资定义以()为基础。
∙A.资产
∙B.企业
∙C.交易
∙D.收益
(分数:
1.00)
A.
B.
C. √
D.
解析:
以交易为基础的投资定义是:
强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动,这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。
这种方式的投资定义最初使用于双边和区域投资协定中,主要考虑涉及影响资本流动的东道国政策,而不是针对投资来定义的。
国际货币基金组织就是使用这种“投资”定义统计国际收支平衡。
29.以下不属于抵押贷款支持证券的是()。
∙A.MBB
∙B.MPT
∙C.CMO
∙D.MSS
(分数:
1.00)
A.
B.
C.
D. √
解析:
MBB表示Mortgage-BackedBonds,即抵押贷款支持债券;MPT表示MortgagePass-Through,即抵押贷款传递证券;CMO表示CollateralizedMortgageObligations,即抵押担保证券。
30.对于置业投资来说,房地产投资的经济效果主要表现为()。
∙A.两个方面:
租金和物业增值
∙B.三个方面:
租金、物业增值和股权增加
∙C.四个方面:
租金、物业增值、减少纳税和股权增加
∙D.五个方面:
租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大
(分数:
1.00)
A.
B.
C. √
D.
解析:
对置业投资来说,房地产投资的经济效果主要表现在租金、物业增值、股权增加等方面。
租金通常表现为月租金收入,而增值和股权增加效果则既可在处置(转让)物业实现,也可在以针对物业的再融资行为中实现(如申请二次抵押贷款)。
31.被邀请参加投标的承包商通常在()个之间。
∙A.1~3
∙B.3~5
∙C.1~7
∙D.3~10
(分数:
1.00)
A.
B.
C.
D. √
解析:
邀请招标是非公开招标方式的一种。
被邀请参加投标的承包商通常在3~10个之间。
32.房地产开发投资中,大多数房地产投资的股本收益率能达到()的水平。
∙A.30%
∙B.20%
∙C.10%
∙D.80%
(分数:
1.00)
A.
B. √
C.
D.
解析:
房地产开发投资中,大多数房地产投资的股本收益能达到20%的水平。
33.土地一级开发项目的操作模式不包括()。
∙A.纯政府模式
∙B.纯企业模式
∙C.政府与企业合作模式
∙D.受政府授权委托的企业模式
(分数:
1.00)
A.
B. √
C.
D.
解析:
土地一级开发项目的操作模式,有纯政府模式、政府与企业合作模式和受政府授权委托的企业模式三种。
34.已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元,流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为1500万元,经营期内年平均利润总额为650万元,年平均税后利润为500万元。
则该投资项目的资本金利润率为()。
∙A.13.0%
∙B.43.3%
∙C.33.3%
∙D.23.3%
(分数:
1.00)
A.
B. √
C.
D.
解析:
650+1500×100%=43.3%
35.在复杂购买行为中,购买者正确的决策过程是()。
∙A.引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为
∙B.收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为
∙C.收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为
∙D.引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为
(分数:
1.00)
A.
B.
C.
D. √
解析:
在复杂购买行为中,购买者的购买决策过程由引起需要、收集信息、评价方案、决定购买和买后行为五个阶段构成。
二、多项选择题(总题数:
15,分数:
30.00)
36.过度开发的诱因有()。
(分数:
2.00)
A.土地的有限性和稀缺性
B.开发商对市场预测的偏差 √
C.开发商之间的博弈和非理性行为 √
D.开发资金的易得性 √
E.投机需求膨胀
解析:
过度开发的诱因主要有三个方面,即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。
37.下列关于潜在毛租金收入,说法正确的是()。
(分数:
2.00)
A.物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入 √
B.它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积 √
C.能够改变其收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化 √
D.它代表物业实际获取的收入
E.实际租金收入与潜在毛租金收入相等
解析:
潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入,它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时,可以获得的租金收入。
实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。
38.房地产投资的优点包括()。
(分数:
2.00)
A.自然寿命长 √
B.易于满足使用者不断变化的需要 √
C.能从公共设计的改善中获益 √
D.能从投资中获益 √
E.投资质量绝对有保障
解析:
房地产投资的优点,包括自然寿命长、易于满足使用者不断变化的需要、能从公共设施的改善和投资中获取利益等。
39.房地产开发投资应包括()。
(分数:
2.00)
A.商品房的建设投资 √
B.土地开发投资 √
C.商品房的买卖投资
D.取得土地的投资
E.房地产置业投资
解析:
房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资,包括商品房建设投资和土地开发投资。
40.可行性研究中项目经济及社会效益分析的内容有()。
(分数:
2.00)
A.项目总投资估算 √
B.项目投资来源、筹措方式的确定 √
C.国民经济评价 √
D.工程建设计划的分析
E.结论及建议
解析:
项目经济及社会效益分析内容除了包括A、B、C项外,还包括开发成本估算;销售成本、经营成本估算;销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算;财务评估;风险分析;项目环境效益、社会效益及综合效益评价。
41.规划设计条件附图包括的内容有()。
(分数:
2.00)
A.建筑密度
B.地块区位和现状 √
C.道路红线坐标 √
D.建筑高度
E.容积率
解析:
附图应当包括:
地块区位和现状、地块坐标、标高,道路红线坐标、标高,出入口位置,建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。
42.房地产市场结构包括()。
(分数:
2.00)
A.总量结构 √
B.区域结构 √
C.产品结构 √
D.供求结构 √
E.存量交易结构
解析:
房地产市场结构主要有总量、区域、产品、供求、投资结构。
43.商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地取得,可以采用的方式有()。
(分数:
2.00)
A.划拨
B.协议 √
C.招标 √
D.拍卖 √
E.挂牌 √
解析:
商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让,特殊情况下才允许协议方式出让。
44.弥隙市场的特点是()。
(分数:
2.00)
A.消费者愿意支付较高的价格 √
B.企业处于领导地位 √
C.消费者以年轻人为主
D.商品住宅多为豪宅
E.以投资性购买为主
解析:
弥隙市场具备如下特点:
市场内的消费者有自己独特的相对复杂的需求,消费者对于最有能力满足自己需要的企业,愿意支付较高的价格,市场内的营销人员要取得成功,必须使自己的经营具有独到之处;市场内处于领导地位的企业,其地位不会被其他竞争对手轻易动摇。
目前,一些优秀的房地产企业已经越来越多的将市场营销的重点置于弥隙市场。
45.以下关于房地产市场特点的说法正确的是()。
(分数:
2.00)
A.由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减,因此市场供给缺乏弹性 √
B.房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序,耗费时间比较长,交易费用通常也比较多 √
C.由于人口的不断增长和经济社会的不断发展,房地产价格总体呈向上波动的趋势 √
D.由于土地的有限性、不可再生性,以及房地产投资规模巨大,使房地产市场具有高度的垄断性,从而导致房地产市场供给主体间的竞争充分、广泛
E.房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件,是一种基本需求,市场的需求首先具有广泛性 √
解析:
由于土地的有限性、不可再生性,以及房地产投资规模巨大,使房地产市场具有高度的垄断性,从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛。
46.编制招标工程标底的方法很多,按其所用的基础数据不同,可分为()。
(分数:
2.00)
A.以施工图预算为基础编制 √
B.以概算额为基础编制 √
C.以扩大综合定额为基础编制 √
D.以平方米造价包干为基础编制 √
E.以设计图概算为基础编制
解析:
当前,编制招标工程标底的方法很多,按其所用的基础数据不同,可分为:
以施工图预算为基础编制;以概算额或扩大综合定额为基础编制;以平方米造价包干为基础编制等。
47.影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。
(分数:
2.00)
A.自成特征,如山地和河流等 √
B.细分市场
C.人口密度的大小 √
D.该区域发展的类型和范围 √
E.竞争性项目的区域 √
解析:
影响市场区域形状和大小的关键因素有:
①自然特征,如山地和河流等;②建筑阻碍、高速路或铁路;③人口密度的大小;④政治区域,市区和郊区,学校间的区域;⑤邻里关系和人口统计特征,如由于家庭收入、地位、种族等形成的市场区
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- 关 键 词:
- 房地产 估价师 房地产开发 经营 管理 66