土地登记代理实务土地登记代理制度考试试题及答案解析.docx
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土地登记代理实务土地登记代理制度考试试题及答案解析
土地登记代理实务土地登记代理制度考试试题及答案解析
一、单选题(本大题16小题.每题1.0分,共16.0分。
请从以下每一道考题下面备选答案中选择一个最佳答案,并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。
)
第1题
关于土地登记代理行业协会,下列说法错误的是( )。
A 是经依法批准设立的
B 由同行业的经济活动主体组成
C 是自愿组成的
D 是实行行业服务和自律管理的代理机构
【正确答案】:
D
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]行业协会是指经依法批准设立,由同行业的经济活动主体为维护共同的合法利益而自愿组成,实行行业服务和自律管理的社会团体。
第2题
在履行合同过程中,因土地登记代理人的故意或过失,给当事人造成经济损失的,应由( )承担赔偿责任。
A 土地登记代理人
B 土地登记代理人所在代理机构
C 土地登记代理行业协会
D 土地行政主管部门
【正确答案】:
B
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]土地登记代理人在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的,由土地登记代理机构统一承担责任,土地登记代理机构向委托人进行赔偿后,可以对承办该业务的土地登记代理人进行追偿。
第3题
土地登记代理活动的核心是( )。
A 代理行为
B 委托代理合同
C 代理业务
D 授权委托责任
【正确答案】:
B
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]委托代理合同是代理行为的具体体现,也是代理活动的核心。
第4题
下列各项中,不属于土地登记代理人的基本职业技能的是( )。
A 精通专业
B 人际沟通
C 收集信息
D 判断决策
【正确答案】:
D
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]土地登记代理人的基本职业技能包括:
①精通专业的技能;②收集信息的技能;③市场分析的技能;④人际沟通的技能。
第5题
代理关系的主体不包括( )。
A 代理人
B 被代理人
C 利害关系人
D 相对人
【正确答案】:
C
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]代理关系的主体包括代理人、被代理人和相对人。
代理人是指在代理制度中代他人为法律行为的人;被代理人是指由他人代理民事法律行为而产生的法律后果仍由其承担的人,也称为本人;相对人是指与代理人进行法律行为的人,也称第三人。
第6题
下列各项中,应注销或撤销土地登记代理机构注册证书的情形不包括( )。
A 终止营业或被工商管理部门吊销、注销营业执照的
B 以不正当手段招揽业务或谋取不正当利益的
C 土地登记代理机构管理不规范、员工工作存在失误的
D 未按规定进行年检或年检未通过的
【正确答案】:
C
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]对有下列情形的土地登记代理机构应注销或撤销其注册证书:
①违反国家法律、法规的;②以不正当手段招揽业务或谋取不正当利益的;③代理过程中隐瞒事实弄虚作假的;④工作失误,造成被代理人严重损失的;⑤未按规定进行年检或年检未通过的;⑥终止营业或被工商管理部门吊销、注销营业执照的;⑦其他应予注销或撤销的行为。
被注销或撤销注册证书的土地登记代理机构,不得从事土地登记代理服务活动。
第7题
代理是民法中一项重要的法律制度,下列各项不属于代理范围的是( )。
A 委托代理
B 法定代理
C 责任代理
D 指定代理
【正确答案】:
C
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]根据《民法通则》第六十四条规定,代理包括委托代理、法定代理和指定代理。
委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系,故委托代理又称为授权代理或意定代理;法定代理是基于法律的直接规定而产生的代理关系,即代理人的代理权非依本人的意思而是依照法律规定直接产生的;指定代理是指根据人民法院和有关单位依法指定而产生的代理关系,即代理权的产生是基于上述单位的指定。
第8题
发生代理法律关系的前提是( )。
A 代理权
B 代理合同
C 被代理人的相关法律权利
D 代理人获得的代理凭证
【正确答案】:
A
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]代理人之所以能够以被代理人的名义进行民事法律行为,而产生的法律后果直接归属于被代理人,是因为代理人有代理权。
代理权是发生代理法律关系的前提。
代理人必须在代理权限内实施代理行为,这是由代理关系的本质属性所决定的。
第9题
土地登记代理机构的执业人员的条件,应当由( )进行审查。
A 地方政府
B 税务管理部门
C 工商管理部门
D 土地行政主管部门
【正确答案】:
D
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]设立土地登记代理机构的执业人员的条件,应当达到当地国土资源行政主管部门和土地登记代理行业协会规定的要求。
第10题
脱离土地登记代理工作岗位连续( )年以上的土地登记代理人应被注销登记。
A 1
B 2
C 3
D 4
【正确答案】:
B
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]土地登记代理人有下列行为之一的,应注销登记:
①不具有完全民事行为能力;②脱离土地登记代理工作岗位连续2年以上(含2年);③同时在两个以上土地登记代理机构执行代理业务;④允许他人以本人名义执行业务;⑤严重违反职业道德和土地登记代理行业管理规定;⑥违反法律、法规的其他行为。
第11题
下列关于土地登记代理人的说法错误的是( )。
A 取得《土地登记代理人职业资格证书》
B 需以机构的名义从事土地登记代理业务
C 最多受聘于两个土地登记代理机构
D 需经有关部门登记备案
【正确答案】:
C
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》,土地登记代理人只能受聘于一个土地登记代理机构,并以机构的名义从事土地登记代理业务。
第12题
土地登记代理人和代理机构违规执业的法律责任范围不包括( )。
A 社会责任
B 民事责任
C 刑事责任
D 行政责任
【正确答案】:
A
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]土地登记代理人违规执业,按照其违反规定的性质不同及所承担法律责任和方式的不同,可以分为民事责任、行政责任和刑事责任三个方面。
第13题
土地登记代理属于( )的范畴。
A 委托代理
B 法定代理
C 指定代理
D 责任代理
【正确答案】:
A
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]土地登记代理是土地市场中介服务的一种,属于委托代理的范畴,其委托代理权基于土地登记申请人的委托授权行为和委托人与代理机构及其代理人的委托合同而产生。
第14题
土地登记代理人职业资格登记有效期为( )年。
A 3
B 4
C 5
D 7
【正确答案】:
A
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]土地登记代理人职业资格登记有效期为3年,有效期满前,持证者应按规定到指定的机构办理再次登记手续。
第15题
凡是我国公民,取得理工、经济、法律类博士学位,从事土地登记代理相关工作满( )年的,可申请参加土地登记代理人职业资格考试。
A 4
B 3
C 2
D 1
【正确答案】:
D
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》,凡中华人民共和国公民,具备下列条件之一的,可申请参加土地登记代理人职业资格考试:
①取得理工、经济、法律类大学专科学历,工作满6年,其中从事土地登记代理相关工作满4年;②取得理工、经济、法律类大学本科学历,工作满4年,其中从事土地登记代理相关工作满2年;③取得理工、经济、法律类双学士学位或研究生班毕业,工作满3年,其中从事土地登记代理相关工作满1年;④取得理工、经济、法律类硕士学位,工作满2年,其中从事土地登记代理相关工作满1年;⑤取得理工、经济、法律类博士学位,从事土地登记代理相关工作满1年。
第16题
下列各项不属于土地登记代理的基本原则的是( )。
A 等价交换原则
B 等价有偿原则
C 平等自愿原则
D 合法原则
【正确答案】:
A
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]土地登记代理的基本原则除BCD三项外,还包括:
公平公正原则、诚实信用原则、保密原则。
二、多选题(本大题16小题.每题2.0分,共32.0分。
请从以下每一道考题下面备选答案中选择两个或两个以上答案,并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。
)
第1题
土地登记代理人为委托人具体办理的业务包括( )。
A 咨询
B 地籍测量
C 填写土地权属表
D 土地登记申请
E 领取土地证书
【正确答案】:
A,D,E
【本题分数】:
2.0分
【答案解析】
[解析]土地登记代理人为委托人具体办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书、咨询等业务。
第2题
土地登记代理人应注销登记的情况有( )。
A 脱离土地登记代理工作岗位的时间超过1年
B 同时在两个以上土地登记代理机构执业代理业务
C 允许他人以本人名义执行业务
D 严重违反职业道德和土地登记代理行业管理规定
E 不具有完全民事责任能力
【正确答案】:
B,C,D,E
【本题分数】:
2.0分
【答案解析】
[解析]A项,脱离土地登记代理工作岗位连续2年以上(含2年),注销土地登记代理人登记。
第3题
关于土地登记代理人的权利和义务,下列表述正确的有( )。
A 土地登记代理人有保护自己的劳动成果和知识产权的义务
B 土地登记代理人有获取劳务报酬的权利
C 土地登记代理人有保障委托人权益的义务
D 土地登记代理人有要求委托人提供与土地登记代理有关的资料的权利
E 土地登记代理人有按照委托人指示处理一切代理事务的义务
【正确答案】:
A,B,C,D
【本题分数】:
2.0分
【答案解析】
[解析]E项,土地登记代理人拒绝执行委托人发出的违法指令的权利。
第4题
土地登记代理机构的设立应具备的条件包括( )。
A 有足够数量的专业人员
B 有自己的名称和组织机构
C 有固定的服务场所
D 有充足的资金
E 符合法律、行政法规规定
【正确答案】:
A,B,C,D,E
【本题分数】:
2.0分
【答案解析】
[解析]根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第五十七条,对房地产中介服务机构设立的条件确定土地登记代理机构的设立应具备的条件有:
①有自己的名称和组织机构;②有固定的服务场所;③有必要的财产和经费;④有足够数量的专业人员;⑤法律、行政法规规定的其他条件。
第5题
下列关于代理关系法律特征的叙述,正确的有( )。
A 代理关系的主体是代理人,客体是被代理人和相对人
B 代理人在代理权限范围内实施代理行为
C 代理人以被代理人的名义进行代理行为
D 代理主要是实施法律行为
E 代理人对代理行为承担民事责任
【正确答案】:
B,C,D
【本题分数】:
2.0分
【答案解析】
[解析]A项,代理关系的主体包括代理人、被代理人和相对人;E项,被代理人对代理行为承担民事责任。
第6题
土地登记代理人的义务有( )。
A 根据合同约定,维护委托人的合法权益
B 为委托人保守商业秘密,保障委托人的权益
C 接受申请人的监督管理
D 参加职业继续教育和培训
E 法律、法规和规章规定的其他义务
【正确答案】:
A,B,D,E
【本题分数】:
2.0分
【答案解析】
[解析]C项应为,接受主管部门的监督管理。
第7题
土地登记代理机构的义务有( )。
A 依照法律、法规和政策开展经营活动
B 可向主管部门提出实施专业培训的要求和建议
C 认真履行土地登记代理合同,督促土地登记代理人认真开展代理业务
D 维护委托人的合法权益,按照约定为委托人保守商业秘密
E 承担因代理不当造成的委托人的损失赔偿
【正确答案】:
A,C,D,E
【本题分数】:
2.0分
【答案解析】
[解析]B项,向主管部门提出实施专业培训的要求和建议是土地登记代理机构的权利。
第8题
土地登记代理人违规执业中,侵权责任包括( )。
A 继续履行合同
B 仅限对直接损失的赔偿
C 采取补救措施实现合同目的
D 赔礼道歉
E 对损失的赔偿有时可高于最高损失的限度
【正确答案】:
A,C,D
【本题分数】:
2.0分
【答案解析】
[解析]土地登记代理人违规执业中,侵权责任有:
①继续履行;②采取补救措施;③赔偿损失,损失包括直接损失和间接损失,但以违约方当时可以预见的最高损失为限;④赔礼道歉。
第9题
关于土地登记代理人与土地登记代理机构之间的执业关系,下列表述正确的有( )。
A 代理人既可以机构名义进行代理,也可以个人名义进行代理
B 代理人可以与委托人签订代理合同,再向上申报
C 土地登记代理机构向代理人指派业务
D 土地登记代理人组成代理机构
E 土地登记代理机构独自与委托人签订代理合同
【正确答案】:
C,D,E
【本题分数】:
2.0分
【答案解析】
[解析]A项,土地登记代理人从事代理活动必须以土地登记代理机构的名义进行,不能以个人的名义进行;B项,土地登记代理人承接土地登记代理业务由土地登记代理机构统一承接,由土地登记代理机构与委托人签订代理合同,再由土地登记代理机构指定具体的土地登记代理人承办业务。
第10题
土地登记代理的基本原则有( )。
A 无偿
B 保密
C 公平公正
D 平等自愿
E 诚实信用
【正确答案】:
B,C,D,E
【本题分数】:
2.0分
【答案解析】
[解析]土地登记代理的基本原则包括:
①合法原则;②平等自愿原则;③公平公正原则;④等价有偿原则;⑤诚实信用原则;⑥保密原则。
第11题
行政主管部门可以对代理人和代理机构进行行政处罚的情况有( )。
A 土地登记代理机构或分支机构不符合设立条件的
B 土地登记代理机构的名称不符合规定的
C 代理人未取得资格证的、申请职业不符合条件的
D 土地登记代理人以代理机构的名义从事土地登记代理活动的
E 土地登记代理人同时在两个或两个以上土地登记代理机构从事代理活动的
【正确答案】:
A,B,C,E
【本题分数】:
2.0分
【答案解析】
[解析]行政主管部门可以对代理人和代理机构进行行政处罚的情况主要有:
①土地登记代理机构或分支机构不符合设立条件的,或未按规定向有关部门办理核准、备案及注销手续的;②土地登记代理机构的名称不符合规定的;③土地登记代理人取得资格证未达到规定的条件的、来取得资格证的、申请执业不符合条件的;④土地登记代理人未以所执业的土地登记代理机构的名义从事土地登记代理活动的;⑤土地登记代理机构未在明处悬挂机构名称、经营范围、经营方式和国家有关部门核发的营业执照、资质证书或经营场所的各类标志、资料、告示不符合法律法规规定的;土地登记代理人未在执业过程中明确告知有关情况的;⑥土地登记代理人同时在两个或两个以上土地登记代理机构从事代理活动的;⑦其他违反行政法律、法规和规章规定的情况。
第12题
可申请参加土地登记代理人职业资格考试的条件有( )。
A 取得理工、经济、法律类大学专科学历,工作满6年,其中从事土地登记代理相关工作满3年
B 取得理工、经济、法律类大学本科学历,工作满4年,其中从事土地登记代理相关工作满2年
C 取得理工、经济、法律类双学士学位或研究生班毕业,工作满3年,其中从事土地登记代理相关工作满1年
D 取得理工、经济、法律类硕士学位,工作满2年,其中从事土地登记代理相关工作满1年
E 取得理工、经济、法律类博士学位,从事土地登记代理相关工作满1年
【正确答案】:
B,C,D,E
【本题分数】:
2.0分
【答案解析】
[解析]A项,取得理工、经济、法律类大学专科学历,工作满6年,其中从事土地登记代理相关工作满4年可申请参加土地登记代理人职业资格考试。
第13题
土地登记代理机构的权利包括( )。
A 享有工商部门核准的业务范围内的经营权利
B 依法开展各项经营活动,并按规定标准收取佣金
C 由于委托人的原因造成经济损失的,有权向委托人提出赔偿要求
D 接受主管部门的监督和检查
E 按照国家有关规定制定各项规章制度,并以此约束土地登记代理人的执业行为
【正确答案】:
A,B,C,E
【本题分数】:
2.0分
【答案解析】
[解析]D项,接受主管部门的监督和检查是土地登记代理机构的义务。
第14题
下列各项属于土地登记代理服务行业协会主要职能的有( )。
A 制定土地登记代理机构及人员的行为准则及道德规范
B 实施土地登记代理服务行业资格认证,并组织土地登记代理人考试
C 调解土地登记代理行业的内部争议
D 向土地行政主管部门反映土地登记代理及从业人员的意见和要求
E 办理土地行政主管部门委托的其他事项
【正确答案】:
A,C,D,E
【本题分数】:
2.0分
【答案解析】
[解析]B项不是行业协会的职能,应该是组织土地登记代理从业人员的专业知识、职业道德和职业纪律培训,实施土地登记代理服务行业资格认证,并组织土地登记代理人考试是由人事部和国土资源部共同负责的。
第15题
下列( )情况发生时,视为土地登记代理机构年度审查不合格。
A 未按时办理资质有关登记事项变更登记的
B 专业持证人员数量不足的
C 公司注册资本不足1000万元的
D 有严重违法经营行为的
E 逾期未办理年审的
【正确答案】:
A,B,D,E
【本题分数】:
2.0分
【答案解析】
[解析]C项,土地登记代理机构的设立应具备必要的财产和经费,但不一定要达到公司注册资本1000万元。
第16题
土地登记代理人的权利包括( )。
A 根据法律、法规规定,从事土地登记代理活动
B 要求委托人提供与代理有关的资料
C 保护自己的劳动成果和知识产权
D 参加职业继续教育和培训
E 执行土地登记代理业务,并根据合同约定获取报酬
【正确答案】:
A,B,C,E
【本题分数】:
2.0分
【答案解析】
[解析]D项,参加职业继续教育和培训是土地登记代理人的义务。
接受职业继续教育和培训是土地登记代理人的权利。
三、综合题(本大题3小题.每题20.0分,共60.0分。
)
第1题
章先生是美籍华人,1999年取得美国加州大学的法律博士学位。
2002年1月至2003年1月,章先生在中国从事土地登记代理相关工作,在此期间,章先生积极参与单位的职业培训。
2004年,章先生顺利通过“土地登记代理人职业资格考试”,3年后,章先生依然供职国内。
[问题]
1.什么是土地登记代理人?
2.若想在我国参加土地登记代理人考试应满足什么条件?
3.从土地登记代理人职业资格登记有效期看,章先生在通过考试3年后,还可以供职国内吗?
在做出哪些行为的情况下,应注销登记?
4.土地登记代理人有哪些权利和义务?
【正确答案】:
1.土地登记代理人是指通过全国统一考试,取得《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》并经有关部门登记备案的,为委托人办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书等业务,并按其所提供的服务收取佣金的人员。
2.《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》明确,经国家有关部门同意,获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员及港、澳、台地区的专业人员,具备下列条件之一的,可申请参加土地登记代理人职业资格考试:
(1)取得理工、经济、法律类大学专科学历,工作满6年,其中从事土地登记代理相关工作满4年;
(2)取得理工、经济、法律类大学本科学历,工作满4年,其中从事土地登记代理相关工作满2年;
(3)取得理工、经济、法律类双学士学位或研究生班毕业,工作满3年,其中从事土地登记代理相关工作满1年;
(4)取得理工、经济、法律类硕士学位,工作满2年,其中从事土地登记代理相关工作满1年;
(5)取得理工、经济、法律类博士学位,从事土地登记代理相关工作满1年。
3.
(1)章先生在通过考试3年后仍可在国内供职。
土地登记代理人职业资格登记有效期为3年,有效期满前,持证者应按规定到指定的机构办理再次登记手续。
变更职业机构者,应当及时办理变更登记手续。
再次登记,还需提供接受继续教育和业务培训的证明。
因此,章先生只要及时办理变更登记手续,就仍然可以在国内供职。
(2)土地登记代理人有下列行为之一的,应注销登记:
①不具有完全民事行为能力;
②脱离土地登记代理工作岗位连续2年以上(含2年);
③同时在两个以上土地登记代理机构执行代理业务;
④允许他人以本人名义执行业务;
⑤严重违反职业道德和土地登记代理行业管理规定;
⑥违反法律、法规的其他行为。
4.
(1)土地登记代理人的权利包括:
①根据法律、法规规定,从事土地登记代理活动;
②执行土地登记代理业务,按照规定在合同上签署姓名并根据合同约定获取报酬;
③要求委托人提供与代理有关的资料;
④拒绝执行委托人发出的违法指令;
⑤保护自己的劳动成果和知识产权;
⑥接受职业继续教育和培训;
⑦法律、法规和规章规定的其他权利。
(2)土地登记代理人的义务:
①按照执业资格规定的范围,从事土地登记代理活动;
②根据合同约定,维护委托人的合法权益;
③为委托人保守商业秘密,保障委托人的权益;
④接受主管部门的监督管理;
⑤参加职业继续教育和培训;
⑥法律、法规和规章规定的其他义务。
第2题
为充分发挥市场机制,满足广大用户土地登记过程中的中介服务要求,为土地权利人提供高效、便捷、安全的登记代理服务,某市成立了A土地登记代理有限公司。
该公司是根据国土资源部颁布的《土地登记办法》发起创办的股份制企业,其业务范围是,国有(集体)土地初始登记、变更登记、抵押登记代理服务;农用土地承包经营权流转登记代理;林地登记代理;土地交易代理服务;土地法律咨询服务等。
[问题]
1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,土地登记代理机构设立的条件有哪些?
2.国内土地登记代理分支机构的设立应具备哪些条件?
3.土地登记代理机构具有哪些权利?
4.土地登记代理机构应履行哪些义务?
5.土地登记代理机构管理部门应对代理机构实施年度审查制度。
进行年度审查时,土地登记代理机构应该提交的材料有哪些?
【正确答案】:
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定的土地登记代理机构的设立条件有:
(1)有自己的名称和组织机构;
(2)有固定的服务场所;
(3)有必要的财产和经费;
(4)有足够数量的专业人员;
(5)法律、行政法规规定的其他条件。
2.国内土地登记代理分支机构应有一定的经营资金和一定数量的从业人员,持有《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》的人员数量达到规定的要求。
分支机构不具有法人资格,土地登记代理机构对其分支机构解散后尚未清偿的债务承担责任。
3.土地登记代理机构具有的权利包括:
(1)享有工商行政管理部门核准的业务范围内经营权利。
依法开展各项经营活动,并按规定标准收取佣金;
(2)
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