海域使用权评估报告.docx

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海域使用权评估报告

AA拟海域使用权抵押项目

资产评估报告

AA

拟海域使用权抵押项目

资产评估报告

评字[2015]第1-xxx号

二〇一五年九月十五日

资产评估报告目录

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方、被评估单位及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

六、据《资产评估准则—基本准则》第二十三条的规定，遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

相关当事人决策时应当有自身的独立判断，注册评估师有责任提醒评估报告使用者理解并恰当使用评估报告，但不承担相关当事人的决策责任。

资产评估报告摘要

【2015】第1-xxx号

AAA接受AA（以下简称“AAA”）的委托，根据国家关于资产评估管理的有关规定，对AAA拟海域使用权抵押项目进行了评估，现谨将本次评估中的有关事项摘要报告如下：

一、评估目的

AAA拟利用其拥有的海域使用权进行抵押贷款，本次资产评估的目的是反映AAA海域使用权于评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。

二、评估对象和范围

本次评估对象是AAA拥有的海域使用权，评估对象所涉及的评估范围为AAA位于山东头村的一宗海域使用权，宗海面积100公顷，用海方式为开放式养殖用海。

三、评估价值类型

市场价值。

四、评估基准日

2015年月31日。

五、评估方法

收益法。

六、评估原则

遵循独立性、客观性、科学性、专业性等工作原则以及替代原则等经济原则。

七、海域使用权价格定义

为评估对象在评估基准日2015年7月31日，现状利用条件下，用海方式为开放式养殖用海，使用年期为14.29年的海域使用权值。

海域使用权证书持有人

证号

位置

取得日期

用海方式

面积（公顷）

评估价值类型

评估设定年限

AA

2014/11/13

开放式养殖用海

1

海域使用权二级市场公开转让市场价值

八、评估结论

AAA海域使用权的价值评估结果如下：

总价：

万元；（单价：

万元/公顷）

大写：

。

以上评估结论的评估结果汇总表附后，评估结论详细情况见评估明细表。

九、评估报告日

2015444年9月15日。

十、报告有效期

本报告自评估基准日后一年内有效，即有效期至2016666年7月30日。

本摘要与资产评估报告书正文具有同等法律效力。

重要提示：

以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读评估报告正文。

AA

拟海域使用权抵押项目

资产评估报告

评字[2015]第1-xxx号

青岛浩然生态水产科技有限公司：

AAA接受青岛浩然生态水产科技有限公司以下简称“AAA”）的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对AAA截至评估基准日止的海域使用权进行了评估工作。

本机构评估人员按照必要的评估程序对AAA海域使用权实施了实地勘查、市场调查与相关利用情况核实，对委托评估资产在2015年7月31日所表现的市场价值作出了公允反映。

现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者

本次资产评估的委托方及被评估单位均为AAA。

（一）委托方及被评估单位概况

委托单位：

AA

（二）委托方与被评估单位之间的关系

委托方与被评估单位一致，均为AAA。

（三）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者

本评估报告的使用者为AAA及按照相关规定报送的相关监管机构。

除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

二、评估目的

AAA拟利用其拥有的海域使用权进行抵押贷款，本次资产评估的目的是反映AAA海域使用权于评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

本次评估对象是AAA拥有的海域使用权，评估对象所涉及的评估范围为AAA位于琅琊镇山东头村的一宗海域使用权，宗海面积公顷，用海方式为开放式养殖用海。

具体情况如下：

（一）海域使用权登记情况

此次评估的海域使用权位于，界址点编号及坐标如下：

界址点编号

经度

纬度

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

用海类型：

一级类渔业用海、二级类开放式养殖用海；用海方式：

开放式养殖；用海面积：

公顷；海域使用权证书编号：

；海域使用金逐年缴纳，最新一期已于2015年7月20日缴纳海域使用金元。

（二）权利状况

此次评估的海域使用权于2014年11月13日登记，证载终止日期为2019-07-14，海域未被抵押。

（三）利用状况

根据委托方提供的资料，评估基准日委托方已在宗海内投放了蛤蜊、魁蚶、刀鲜、缢蛏等幼苗。

四、价值类型及其定义

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本项目资产评估的基准日是2015年7月31日。

此基准日是委托方在综合考虑被评估单位的委估资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。

六、评估依据

本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，以及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：

（一）经济行为依据

资产评估业务约定书。

（二）参考法律法规依据

1.《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改〈中华人民共和国海洋环境保护法〉等七部法律的决定》修正）；

2.中华人民共和国主席令2007年第62号《中华人民共和国物权法》；

3.中华人民共和国主席令1995年第50号《中华人民共和国担保法》；

4.中华人民共和国主席令2001年第61号《中华人民共和国海域使用管理法》；

5.国家海洋局国海发[2006]27号《海域使用权管理规定》；

6.国家海洋局国海发[2006]28号《海域使用权登记办法》；

7.财政部.国家海洋局财综[2007]10号《关于加强海域使用金征收管理的通知》；

8.国家海洋局关于印发《海域使用权登记技术规程（试行）》的通知；

9.《青岛市海域使用管理条例》；

10.《青岛市海洋与渔业局海域使用权抵押登记管理办法》；

11.《青岛市海域使用金征收管理暂行规定》；

12.海洋及相关产业分类（GB/20794-2006）；

13.其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。

（三）评估准则依据

1.《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20号）；

2.《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20号）；

3.《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230号）；

4.《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；

5.《资产评估准则—利用专家工作》（中评协[2012]244号）；

6.《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协〔2012〕248号）；

7.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；

8、国家海洋局关于印发《海域评估技术指引》的通知（国海管字[2013]708号）。

（四）资产权属依据

《海域使用权证》；

（五）取价依据

1.2014年中国海洋经济统计公报；

2.2014年青岛海洋经济发展情况；

3.AAA历史年度海水养殖收益情况；

4.《资产评估常用数据与参数手册》；

5.中长期国债利率；

6.上市公司平均收益率；

7.类似水产养殖类上市公司贝塔系数；

8.中国海洋经济发展统计公报；

9.青岛海洋经济发展情况分析资料；

10.评估机构现场查勘资料；

11.AAA海水养殖业未来年度经营预测资料；

12.与本次评估相关的其他资料。

（六）其它参考资料

1.AAA2012-2014年度会计报表，评估基准日会计报表；

2.wind资讯金融终端；

3.评估资讯网；

4.其他参考资料。

七、评估原则

1.预期收益原则

海域评估应以海域在正常开发利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。

2.最有效利用原则

海域评估应以反映海域在合法利用的前提下，实现海域、资本劳动力、管理、技术等生产要素的优化组合，并取得最佳经济效益时的价格。

3.替代原则

海域评估应以同类地区类似海域在同等利用条件下的价格为基准。

4.市场供需原则

海域评估要充分考虑海域供需的特性和海域市场的地域性。

5.贡献原则

海域评估应以海域在开发利用活动中的重要程度确定其对总收益的贡献值。

八、评估方法

海域使用权价格评估的主要方法有收益法、成本法、假设开发法、市场比较法和基准价格系数修正法，根据评估目的、评估对象所属的用海类型、评估对象开发利用状态和海域市场现状，本次评估选择收益法进行评估测算。

收益法是按一定的还原利率，将海域未来每年预期收益折算至评估基准日，以折算后的纯收益总和作为海域使用权价格。

采用收益法时，应以客观、持续、稳定的收益为基础计算海域的年总收入，按不重不漏原则计算年总费用，合理测算海域纯收益。

计算公式

式中：

P——海域价格；

ai——分别为未来各年的海域纯收益；

ri——海域还原利率；

n——海域使用年期。

九、评估程序实施过程和情况

整个评估工作自2015年9月8日至9月15日进行，其中外勤工作时间自2015年9月8日至9月12日。

主要评估过程和情况如下：

（一）前期准备阶段

1.明确评估业务基本事项：

资产评估机构与委托方及其他相关当事人讨论、阅读基础材料，进行必要的初步调查，与委托方等共同明确资产评估业务基本事项，并分析评估项目风险、专业胜任能力、评估机构及人员的独立性。

2.签订业务约定书：

在明确上述评估业务基本事项的基础上，评估机构与委托方签订《资产评估业务约定书》，约定书包括评估目的、评估范围、评估基准日、出具报告书时间要求、收费额及报告书使用范围等内容。

3.根据企业经营情况及待评估资产类型和特点，制定评估方案，包括以下内容：

（1）确定初步评估工作时间及进度计划；

（2）对评估项目进行分析，确定重点评估领域；

（3）安排工作人员，确定评估项目负责人、各类型资产评估专业人员、助理人员以及被评估单位应参与配合人员，包括财务人员及海水养殖管理人员等；

（4）制定被评估单位应提供的评估资料清单；

（5）确定各类资产评估程序以及主要资产评估方法；

（6）确定评估费用。

4.落实企业对评估工作的组织协调关系，指导被评估单位清查资产，提供有关应准备的资料。

（二）企业整体经营情况核实

1.听取委托方对相关评估经济行为的介绍，听取被评估单位管理人员对企业情况及待评估资产历史和现状的介绍。

2.了解企业整体情况

（1）了解被评估企业类型、评估对象相关权益状况及有关法律文件；

（2）了解被评估企业的历史沿革、现状和前景；

（3）了解被评估企业股权结构、内部管理制度、经营管理状况；

（4）了解被评估企业历史财务资料；

（5）了解企业生产和销售情况；

（6）了解评估对象以往的评估及交易情况；

（7）了解企业所在地区域发展状况及前景。

（三）海域使用权权属登记情况核实

1.核对海域使用权原件；

2.宗海界址图（包括宗海位置图和平面图）；

3.海域使用金缴纳凭证；

4.海域使用权出租、抵押、查封等登记情况；

5.批准使用海域的面积、位置、用途和期限等。

（四）渔业用海价格影响因素分析

1.主要影响因素：

包括区域经济状况、交通条件、区划与规划、基础设施和配套设施条件、海域开发利用现状、养殖条件等因素。

具体核实要素情况如下：

影响因素

分析指标

说明

经济状况

人均GDP

评估对象所在行政区域的人均GDP。

交通条件

距交通节点距离

指评估对象与港口、火车站、汽车站、等级公路或机场的距离。

距社会经济活动中心距离

指评估对象与村镇或城区的距离。

指评估对象与村镇或城区的距离

功能区划符合度

评估对象与海洋功能区划相关管理要求的符合程度。

基础设施和配套设施条件

基础设施齐全性

道路、供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施的齐全性及保证率。

配套设施完善度

配套设施完善度

评估对象所在区域的水产品加工厂、育苗场等渔业配套设施的数量与规模。

海域开发利用现状

渔业用海规模

评估对象所在区域相同类型的养殖用海数量与面积。

养殖条件

养殖适宜性

综合考虑评估对象所在海域的海水环境质量、水文条件、灾害性天气等条件，确定对养殖用海的适宜程度。

委估海域风浪较小、潮流畅通、地势平坦、水质无污染的浅海，适合养殖海产品。

2.全国海洋经济发展状况

2014年全国海洋生产总值59936亿元，比上年增长7.7%，海洋生产总值占国内生产总值的9.4%。

其中，海洋产业增加值35611亿元，海洋相关产业增加值24325亿元。

海洋第一产业增加值3226亿元，第二产业增加值27049亿元，第三产业增加值29661亿元，海洋第一、第二、第三产业增加值占海洋生产总值的比重分别为5.4％、45.1％和49.5％。

3.青岛海洋经济发展状况

2014年，青岛市实现海洋生产总值1751.1亿元，同比增长13.1%，占GDP比重超过20%，对GDP的贡献率达到29.5%。

海洋三次产业不断优化，海洋一产实现增加值94.1亿元，同比下降0.4%；海洋二产实现增加值798.1亿元，同比增长15.8%；海洋三产实现增加值858.9亿元，同比增长12.3%。

海洋三次产业比重由2013年的6.4：

45.3：

48.3调整为5.4：

45.6：

49。

4.委估海域所在区域海洋经济发展状况

依据黄岛海洋生物产业集聚区产业规划，未来黄岛海洋生物产业集聚区将围绕海洋生物精深加工产业领域，打造“232”亿级规模产业，即两个百亿级产业、三个十亿级产业、两个亿级产业，完善发展与产业配套的服务体系，把该园区建成国内最大、水平最高的海洋生物研发转化基地、产业发展加速器、海洋优势产业先行示范基地。

规划提出，力争到2020年，集聚区工业总产值达到700亿元，海洋产业结构与空间布局逐步合理，公共服务体系日趋完善，陆海生态环境保持优良，成为国内最大、水平最高的海洋生物研发转化基地。

黄岛海洋生物产业集聚区位于胶南经济开发区，是我市规划的7个蓝色经济工业产业集聚区之一。

琅琊镇是青岛市水产强镇，海洋资源丰富，有50公里海岸线、3000亩暗礁、6000亩滩涂和10万亩宜养水域，有两座岛屿、6个内水港湾和13处大小渔用码头，有13个沿海渔业村、1100艘机动渔船，从事海洋捕捞、水产养殖的渔民8400人。

（四）资料收集与分析阶段

1.注册资产评估师从委托方、被评估单位等相关当事方主要获取以下资料：

（1）被评估企业营业执照、章程；

（2）评估对象相关权益状况及有关法律文件；

（3）被评估企业的历史沿革、现状和前景；

（4）被评估企业历史海水养殖业经营收益情况。

2.注册资产评估师直接从市场以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门主要获取以下资料：

（1）中国、青岛海洋经济发展数据；

（2）国内海域使用权市场交易情况。

3.注册资产评估师根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行了必要的分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。

（五）评定估算阶段

本次评估采用收益法估算海域使用权价值具体过程如下：

1.年总收入

指合理使用海域、附属用海设施、海上构筑物以及其他生产要素进行经营活动时持续且稳定获得的正常年收入，包括生产经营收入、租金收入、保证金和押金的利息收入等。

委估海域的经营收入主要为蛤蜊、魁蚶、刀鲜、缢蛏及其它海产品的养殖收入。

测算时依据分片养殖区域投放苗种的数量、密度，考虑一定的存活率，通过市场调查取得亩产量的数据，依据基准日海鲜市场的市售价格考虑一定的通货膨胀率测算出未来年期的销售价格。

利用亩产量与售价的乘积求得年收入。

企业近三年度经营情况如下（单位：

元）：

科目

2014年度

2013年度

2012年度

主营业务收入

净利润

2.年总费用

指利用海域、附属用海设施、海上构筑物以及其他生产要素进行经营活动时正常合理的必要年支出。

委估海域的费用支出主要为苗种的投入，人工成本及管理费用。

3.年总收益

指年总收入扣除年总费用后的余额。

4.海域纯收益

指年总收益中扣除非海域生产要素的贡献后的余额。

根据公式：

海域年纯收益=年总收益*利润分成率

利润分成率通过两组公式来算的

利润分成率评估模型：

式中：

α为利润分成率；

P为基本投资回收期，P=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量=0.584；

P*为实际动态投资回收期，P*=（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值=0.521；

n为被评估海域使用权最高使用期限（即有效的投资收益年限），按照规定养殖用海最高使用期限十五年，选取n为15。

根据公式

式中：

α为利润分成率；

K为海域使用权取得成本；

P为其它投入的成本。

通过上述两组公式的算术平均值算出分成率为16%。

海域年纯收益=年总收益*16%

5.海域还原利率

海域还原利率采用安全利率加风险调整值法计算。

参照国家近五年发行的中长期国债利率的平均水平，按照十年期以上国债利率平均水平确定无风险收益率的近似，即4.08%。

一般认为，股票指数的波动能够反映市场整体的波动情况，指数的长期平均收益率可以反映市场期望的平均报酬率。

通过对上证综合指数自1992年5月21日全面放开股价、实行自由竞价交易后至2014年12月31日期间的指数平均收益率进行测算，得出市场期望报酬率的近似，即11.24%.贝塔系数通过查询评估资讯网算得为0.7144，公司特性风险为2.5%。

根据公式还原率=安全利率+（市场平均收益率-安全利率）*贝塔系数+公司特性风险=4.08%+（11.24%-4.08%）*0.7144+2.5%=11.70%

海域价格为

，具体计算过程详见下表。

项目/年度

单位：

万元

2015年8-12月

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年

2025年

2026年

2027年

2028年

2029年1-11月

年总收入

年总收益

分成率

海域纯收益

折现率

折现系数

现值

海域使用权价值

十、评估假设

本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：

（一）一般假设

1.交易假设

交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。

2.公开市场假设

公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。

公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。

3.资产持续经营假设

资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。

（二）特殊假设

1.假设委估海域使用权的期限届满时，原权利人可以续展海域使用期限。

海域使用权证登记时间为2014年11月13日，依据《中华人民共和国海域使用管理法》规定养殖用海最高期限十五年，设定海域使用权终止日期为2029年11月12日，即截止评估基准日剩余使用年限14.29年。

2.委估海域所在地及中国的社会经济环境不产生大的变更，所遵循的国家现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化；

3.评估基准日委估海域继续原用途使用，企业持续经营；

4.AAA的经营者是负责的，且AA管理层有能力担当其职务；

5.浩然生态海洋水产公司完全遵守所有有关的法律和法规；

6.浩然生态海洋水产限公司提供的历年财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致；

7.无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对委估海域造成重大不利影响；

8.有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化；

9.产权持有者对评估对象拥有完全产权，不存在产权及其他经济纠纷。

十一、评估结论

AAA拥有的海域使用权价值评估结果如下：

十二、特别事项说明

1.评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。

评估工作在很大程度上，依赖于委托方及被评估单位提供的有关资料。

因此，评估工作是以委托方及被评估单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提。

2.本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关资料，委托方及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。

3.评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位提供，委托方及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。

4.在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：