资产评估例题7.docx
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资产评估例题7
房地产评估的成本法
注意:
土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价值减损
旧建筑物价格=建筑物的重新构建价格一建筑物贬值
与新建房地产不同,旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本,即重置成本,然后估算旧有房地产的贬值。
与新建房地产不同,旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本,即重置成本,然后估算旧有房地产的贬值。
(一)估算重新构建价格
1.估算重新构建价格的思路
可采用房地分估的方式。
土地的重新构建价格可采用市场法,收益法基准地价修正法等方法。
注意建筑物重新构建价格(重置成本)有两种:
(1)复原重置成本(Reproductioncost)
(2)更新重置成本(Replacementcost)
复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估,更新重置成本适用于一般建筑物。
2.建筑物重新构建价格的估算
(1)工料测量法(工料估算法)
该种方法评估中一般较少用。
(2)分部分项法
(3)单位比较法
(4)指数调整法
(二)估算建筑物贬值
1.建筑物贬值的概念和原因
实体性、功能性、经济性三种贬值
2.建筑物贬值的估算方法
(1)年限法(直线法)
建筑物贬值率=建筑物已使用年限/建筑物总经济寿命X100%
建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物总经济寿命X100%
已使用年限应采用“有效年限”,缺陷:
建筑物经济寿命难以预计注意:
土地使用权年限的影响
双倍余额递减法
(Doubledecliningbalaneemethod)
双倍余额递减法是以固定资产的期初账面净值为折旧基数、以直线法折旧率的双倍数(不考虑净残值)作折旧率来计算各期折旧额的方法。
由于折旧率中不考虑预计净残值,这样会导致在固定资产预计使用期满时已提折旧额总数超过应计折旧额,即固定资产处置时其账面净值低于预计净残值。
为了解决这个问题,在固定资产预计使用年限的最后两年,将固定资产账面净值与预计净残值之差采用直线法在剩余两年内分摊。
例4:
某车间使用的设备,其原值600,000元,预计净残值为10,000元,预计使用年限为5年。
按双倍余额递减法计算折旧,列表5—2计算如下:
表5—2
年份年初净值年折旧率年折旧额累计折旧额年末净值
1
600000
40%
240000240000
360000
2
360000
40%
144000384000
216000
3
216000
40%
86400470400
129600
4
129600
59800
53020069800
56980059800590000
10000
其中:
年折旧率=2X1/5X100%=40%由于29600X40%<(129600-10000)/2,因此,从第四年改按平均年限法。
长达公司于2010年12月底购入一台机器设备,成本为525000元,预计使用年限6年,预计净残值为零。
会计上按直线法计提折旧,因该设备符合税法规定的税收优惠条件,计税时可采用年数总和法计提折旧。
假定税法规定使用年限和预计净残值与会计相同。
年数总和=1+2+3+4+5+6=21
年折旧率二尚可使用年数/年数总和X100%年折旧额=(固定资产原值一预计残值)X年折旧率所以:
按税法规定:
第一年:
折旧额=(525000-0)*(6/21)=150000计税基础=525000-150000=375000
第二年:
折旧额=(525000-0)*(5/21)=125000计税基础=375000-125000=250000
第三年:
折旧额=(525000-0)*(4/21)=100000计税基础=250000-100000=150000
第四年:
折旧额=(525000-0)*(3/21)=75000
计税基础=150000-75000=75000
第五年:
折旧额=(525000-0)*(2/21)=50000计
税基础=75000-50000=25000
第六年:
折旧额=(525000-0)*(1/21)=25000计税
基础=25000-25000=0
(2)观察法(评分法)
成新率=结构部分合计得分XG+装修部分合计得分XS+设备部分合计得分XB
某钢筋混凝土5层框架楼房,经评估人员现场勘察评分,结构部分80分,装修部分70分,设备部分60分。
再经查得出修正系数C=0.75,S=0.12,
B=0.13,
成新率=(80X0.75+70X0.12+60X0.13)-100X100%=76.2%
在实践中,也往往将年限法和观察法得出的结论加权平均,得出成新率。
对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物,还应考虑其功能性贬值因素。
可以在成新率确定的基础作适当减价修正。
(3)成新率折扣法
[例题]
某套住宅重新建造价为300000元,经对其结构、装修
和设备三大部分的各具体项目观察,确定其成新率为80%,但该住宅厅小且暗,厨房和卫生间均小,光线亦不足。
经分析和估测,决定在成新率的基础作10%
的减价修正。
V=300000X80%x(1—10%)=300000X72%=216000(元)
总价;单价;楼面地价
楼面地价=土地总价格/建筑总面积
=土地单价/容积率
容积率=建筑总面积/建筑占地面积
一、有一宗地面积为500平方米,地上建有一幢3层的楼房,建筑密度为0.7,容积率为2.0,土地单价为3000元/平方米,则楼面地价为()元/平方米。
A.1000B.1500C.2100D.2800
二、某宗土地1000平方米,国家规定容积率为5,建筑密度小于或等于60%下列建设方案比较起来最可行的方案是
()。
A.建筑物建筑总面积为5000平方米,底层建筑面积为
700平方米
B.建筑物建筑总面积为
1500平方米,底层建筑面积为
300平方米
C.建筑物建筑总面积为
4800平方米,底层建筑面积为
600平方米
D.建筑物建筑总面积为
7000平方米,底层建筑面积为
400平方米
【答案解析】:
容积率二建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积,综合比较,C方案最可行,A不满足建筑密度的要求,B没有充分利用土地,D超过了国家规定的容积率。
三、某宗土地3000平方米,土地上建一栋10层的宾馆,
宾馆首层面积1200平方米,第2-10层每层建筑面积1000平方米,则由此计算出的建筑容积率为()。
A.3.6B.6C.2.8D.3.4
四、某一待估宗地剩余使用年限为25年,土地还原利率为10%所选的参照物剩余使用年限为20年,则土地使用年限修正系数为()。
r-25、<-20、
〔1-(1+10%)〕/〔1-(1+10%)〕
=(1-0.0923"(1-0.1486)=1.066〜1.07。
五、投资者面对甲、乙两幅土地。
甲地容积率为5,单价为
1000元/平方米,乙地容积率为3,单价为800元/平方米,两幅土地其他条件相同,问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?
六、某宗土地取得费2000万元,全部为开发商投入,开发
期2年,开发费3000万元,其中2000万元向银行借入,利息率为10%,则用成本法评估工地时的利息为()
A、200万元B、400万元C、700万元D、1000万元
土地取得费和开发费都需计息,总利息:
200010%2+300010%21=700万元
2
七、某综合楼为六层砖混结构综合用房。
该工程于1995年
竣工并投入使用。
该楼建筑面积为8534平方米,层高为2.85米。
根据专家的估算,从竣工并投入使用开始,该楼的使用
年限可达25年,2000年对该楼评估。
资料如下:
(1)该楼的工程造价为600万元,前期费用及其他费用率为5.77%,资金成本按工程建设周期2年均匀投入考虑,年利率为5.94%。
(2)采用现场勘察法对建筑物成新率打分,得出结构部分为83分,装饰部分为82分,设备部分为83分。
成新率修正系数分别为G=0.55,S=0.15,B=0.3。
(3)综合成新率按使用年限法和打分法综合确定,打分法的
权数为0.6,使用年限法的权数为0.4。
(4)建筑物用途与强度不太合理,土地现实用途的价值为200
万元,土地最佳使用的价值为300万元。
(5)由于外界条件变化,导致该建筑物从评估基准日开始连
续5年的年收益净损失为10万元,折现率为8%
要求:
用成本法求该楼的评估值。
答案:
(1)工程造价=600万元
⑵前期费用及其他费用=600X5.77%=34.62(万元)
⑶资金成本=(600+34.62)X5.94%X2X1/2=37.70(万元)
⑷重置成本=600+34.62+37.70=672.32(万元)
⑸打分法成新率=0.55X83%+0.15X82%+0.3X83%=82.85%使用年限法成新率=(1-5/25)=80%
综合成新率=82.85%X0.6+80%X0.4=81.71%
⑹实体性贬值=672.32X(1-81.71%)=122.97(万元)
⑺功能性贬值=300-200=100(万元)
(8)经济性贬值=10X(P/A,8%5)=39.93(万元)
(9)评估值=672.32-122.97-100-39.93=409.42(万元)
八、某市经济技术开发区内有一块土地面积为15,000平方
米,该地土地征用费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕
地占用税)为10万元/亩,开发费2亿元/平方公里,土地开发周期为两年,第一年投入开发费占总开发费的35%目
前市场上地产开发的投资报酬率为10%该地土地出让增值
收益率为15%银行贷款利率为6%试评估该土地经开发后的价格。
(1公顷=10000平方米=100公亩=15市亩1公亩=100平方米1平方米=0.0015亩1亩=666.67平方米)
1、估算土地取得成本
土地取得成本=10万元/亩=150元/平方米
2、估算土地开发成本
土地开发成本=2亿元/平方公里
=200元/平方米
3、估算资本成本18.54+6.39+3.84=28.77m
假定土地取得成本一次性投入,因计息期为两年,
土地开发成本分阶段均匀投入,则:
土地取得成本资金成本
=150X[(1+6%2-1]=18.54(元/m2)
土地开发成本资金成本
=200X35%X[(1+6%1-1]
05
+200X65%X[(1+6%.-1]
=6.39+3.84=10.23(元/m2)
4、估算开发利润
开发利润=[
(1)+
(2)]X10%
=35(元/m2)
5、计算土地价值
土地单价=[
(1)+
(2)+(3)+(4)]X(1+15%=(150+200+18.54+10.23+35)X1.15=475.84(元/m)
土地总价=475.84X15,000=7137600(元)
即该地块经开发后单价475.84元/平方米,总价为
7137600元。
(该地价为无限期,如果有限期,还要对年限进行修正)
九、某地块面积为80,000平方米,是通过城镇土地出让而取得的,出让金为20万元/亩,拆迁费30万元/亩,开发费3亿元/平方公里,其他开发费用(包括税费)5万元/亩,
土地开发周期为两年,第一年投入开发费占总开发费的40%
目前市场上地产开发的投资报酬率为10%该地土地出让增
值收益率为15%银行贷款利率为6%试评估该土地经开发后的价格。
1•估算土地取得成本
土地取得成本=出让金+拆迁费
=20+30=50万元/亩=750元/平方米
2•估算土地开发成本
土地开发成本=开发费+其他费用
=3亿元/平方公里+5万元/亩
=300元/平方米+75元/平方米
=375元/平方米
3•估算资金成本
假定土地取得成本一次性投入,因计息期为两年,土地
开发成本分阶段均匀投入,贝资金成本
21.5
=750X[(1+6%-1]+375X40%x[(1+6%-1]
0.5
+375X60%X[(1+6%-1]
=92.70+13.70+6.65=113.05元/平方米
4•估算开发利润
开发利润=(750+375)X10%
=112.5元/平方米
5.计算土地价格
土地单价=(750+375+113.05+112.5)X(1+15%
=1,553.13元/平方米
土地总价=1,553.13X80,000=124250400元
即该地块经开发后的价格为124250400元。
土地使用权评估的市场法
(修正方法:
百分率法,差额法、回归分析法)
P=可比实例价格X交易情况修正
X日期修正X区域修正X个别修正
X容积率修正X土地年限修正系数
(1)定基物价指数法
待估建筑物重置成错估建筑物历史成本建评物购建定基物价指指数
(2)环比物价指数法
待估建筑物重置成本=待估建筑物历史成本IT环比物价指数
U1
说明:
(2)中是环比物价指数乘积关系,从建筑物购建下一年起算,一直到评估基准年份;
t=t11表示待估建筑物购建下一年;t2表示评估基准日(年份)
一、被评估建筑物账面原值为180万元,竣工于2002年,
要求评估2006年该建筑物的重置成本,根据调查得知,被
评估建筑物所在地区建筑业产值环比价格指数2003年为
2%,2004年为-2%,2005年为2%,2006年为3%,该建
筑物的重置成本最接近于(2009.7)
A.185万元B.186万元C.187万元D.189万元
待估建筑物重置成本=180(1+2%)(1-2%)(1+2%)(1+3%)=189.03
土地使用年限修正系数
mn
K=[1-1/(1+r)]/[1-1/(1+r)]
、某城市商业用途土地的容积率修正系数如下表:
61
64
0.?
1.0
1.2
1.4
1.6
1.3
2.0
2.2
修正系魏
0,5
0.6
0,9
1,0
1.1
1,3
1.4
1,6
1,8
2,0
可比案例宗地地价为每平方米2700元,容积率为2.0,
待估宗地规划的容积率为1.8,经容积率修正后的可比实例
价格最接近于()元/平方米。
A.2160B.2400
C.2430
D.
3240
市场法评估建筑物价值原理
个别因素等加以对比修正,得出待估房地产在估价时点的价
格。
汪意:
1、以上评估得到的是房地合一的价格,减去土地价格,即
得到建筑物价格;
2、上述“类似房地产”指“用途、建筑结构、区位”等相
同(相似)的房地产;
比较案例修正后价值=比较案例交易价格比较案交易情况指指数
待估建筑物区域因素指数待估建筑物个别因素指数估价期日价格指数
比较案例区域因素指数比较案例个别因素指数比较案例交易日价格指数
待估建筑物区域因素指数待估建筑物个别因素指数估价期日价格指数
比较案例区域因素指数比较案例个别因素指数比较案例交易日价格指数
上述公式说明:
(1)修正指数比例分别称为“交易情况修正系数”、“区域因素修正系数”、“个别因素修正系数”、“交易日期修正系数”;
(2)且各系数之间是乘积关系;
(3)评估建筑物价值等于若干比较案例修正价格的算
交易日期修正交易日期修正系数=比较案例交易期格黑数
比较案例交易期日修正后价格二比较案例交易日交易价格交易日期修正系数
说明:
上述价格指数要区分“定基价格指数”或“环比价格
指数”;后面公式表示:
只考虑交易日期修正后价格!
三、某待评估商业建筑物与参照物商业建筑物相比而言,其
地段要好,由此引起待评估商业建筑物的价格比参照物价格
高20%则地段因素修正系数为()(2011.10模拟题)
A.100/120B.120/100C.80/100D.100/80
四、某商业用房,面积为500平方米,现因企业联营需要进行评估,评估基准日为2009年10月31日。
评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例,当时房产价格月环比上涨率为4%具体情
况如下表:
参照物
A
B
C
交易单价
5000
5960
5918
成交日期
2009.6
2009.9
2009.10
区域条件
好+7%
好+10%
好+8%
交易情况
正常
高于市价4%
正常
要求:
填列下表的空白处,并估算该商业用房的评估值(列计算过程)
参照物
A
B
C
交易单价
5000
5960
5918
成交日期
117/100
104/100
100/100
区域条件
100/107
100/110
100/108
交易情况
100/100
100/104
100/100
5467
5418
5480
(5467+5418+5480)/3=54555455X500=2727500元
五、有一待估宗地甲需评估,现搜集到与宗地甲条件类似的
4宗地AB、C、D,具体情况如表1—1;
表中的交易情况、区域因素及个别因素值,都是参照物与甲比较,正号表示参照物宗地条件比宗地甲条件优,负号含义相反。
数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
该城市此类用
地容积率与地价关系为:
当容积率在1-1.5之间时,容积率
每增加0.1,宗地单位地价比容积率为I时的地价增加3%.
另外,该城市地价指数情况1995年至1999年每年分别为
100、105、108、110、111.试求待估宗地1999年1月份的
价格。
(单位:
元/平方米)表1—
1
容积率、
区域因素、个别因素
宗地成交价、交易时间、
交易情况、
甲
1999.1
0
1.2
0
0
A
800
1998.1
+2%
1.3
+1%
0
B
850
1999.1
+1%
1.4
0
+1%
C
760
1988.1
0
1.1
0
-2%
D
780
1998.1
0
1.0
-1%
-1%
解答与分析:
首先需要建立容积率地价指数表,见下
表
容积率1.01.11.21.31.4
地价指数100103106109112
然后对参照物地价进行修正:
A.800x111/110x100/102x106/109x100/101x
100/100=762(762.04)
B.850x111/111x100/101x106/112x100/100x
100/101=789(788.6)
C.760x111/110x100/100x106/103x100/100x
100/98=805(805.35)
D.780x111/110x100/100x106/100x100/99x
100/99=851(851.26)
最后确定评估结果:
(762+789+805+851)+4=3207-4
=801.75元/平方米。
实翔
比较空才
A
B
C
f
•••
■
略
骆
略
M:
*
所赴地区
需华区
常生区
幣华区
用途
槪业
底业
商业
上地类型
熟地
熟地
熟地
价格 1.55t> t200 1140() 殳揚时阖 | W01年12月 ! 002年§11 2002年12月 血积(护) LSOt) 2、000 2,200 3t000 规则 规则 規则 地势 平坦 平坦 平吐! 平坦 地质 普通 普通 普曲 基firt设施 Ar兀W 亠也兀御 完备 完Sfr 交通我况 很好 较好 垠好 睛余使用年七 35 3(1 15 3() 容积潔 5 ■T 4J 43 5 1、进行交易情况修正 评估人员经过调查,未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况,均作为正常交易看待,故无需修正。 2、进行交易时间修正 根据调查, 2001年10月以来, 土地价格平均每月上涨 1%则: 交易实例 A交易时间修正系数= 114/100=1.14 交易实例 B交易时间修正系数= 112/100=1.12 交易实例 C交易时间修正系数= 107/100=1.07 3、进行区域因素修正 交易实例A与待估对象处于同一区域,无需作区域因素修正。 交易实例B、C的区域因素修正采用打分法,可参照下表的有关数据判断。 表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准,即待估宗地的区域因素分值为100,贝 交易实例B区域因素修正系数=100/86=1.163 交易实例C区域因素修正系数=100/93=1.075 4、进行个别因素修正 (1)关于面积因素的修正: 由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积,对商业用地而言,面积大些便于充分利 用,经过分析确定,面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3% (2)关于土地使用权年限因素的修正: 除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外,交易实例A和C均需作使 用年限因素修正,修正计算如下交易实例A及C的使用年限修正系数 1-1/(1+8%)30 (假定折现率为8沟: =-W08%广二0.9659 (3)关于容积率因素的修正: 交易实例A与待估宗地的 容积率相同,故不作修正,交易实例B、C的容积率与待估 宗地不同,应进行修正。 经收集有关数据资料进行统计分析,土地的价格与容积率的关系是: 容积率在4〜5之间,容积 率增加0.1,地价增加2%则: 交易实例B及C的容积率修正系数=110/100=1.1 个别因素修正系数计算如下: 交易实例A的个别因素修正系数 =1.03X0.9695X1.0=0.999 交易实例B的个别因素修正系数 =1.03X1.0X1.1=1.133 交易实例C的个别因素修正系数 =1
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