民俗盆景花卉农业观光园项目可行性研究报告.docx

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民俗盆景花卉农业观光园项目可行性研究报告

***民俗盆景花卉农业观光园

项目建议书

项目名称：

***民俗盆景花卉农业观光园

申报单位：

******房地产开放有限公司

地址：

联系人：

申报日期：

第一章总论

一.前言

盆景是以植物或山石为基本材料在盆内表现自然景观的艺术品，它以植物、山石、土、水等为材料，经过艺术创作和园艺栽培，在盆中典型、集中地塑造大自然的优美景色，达到缩龙成寸、小中见大的艺术效果，同时以景抒怀，表现深远的意境，犹如立体的山水画，被人们誉为"立体的画"和"无声的诗"。

花卉业是世界各国农业中唯一不受农产品配额限制的产业，被誉为“朝阳产业”，是世界上最具活力的产业之一。

民俗园是与本土旅游息息相关的一个旅游产业形态，所谓民俗园，是当地或一定范围内的民间习俗、生产生活方式及文化的具体集中展现。

农业观光是都市农业经济形式，以采摘体验和观光作为主要形式，这一业态已在北京、成都等大都市得到了飞速的发展，其经济效益和旅游促进效益十分可观。

会议服务园，是按照***打造“******”的总体发展思路，定位在接待省内乃至全国相关会议服务上，打造一个能容纳200-300人的政府或商业会议设施，按照5A级会议设施建造，真正实现办公智能化（OA）、楼宇自动化（BA）、通讯传输智能化（CA）、消防智能化（FA）、安保智能化（SA），按照国际化会议服务标准提供一流的会议产业服务。

旅游休闲运动园，提供包括一般日常休闲设施、健身挑战等服务项目，是为本市乃至外来游客提供一个真正空气清新的休闲场所，闲情逸致，陶冶情操。

本项目就是充分发掘六个业态的各自相似之处，将盆景艺术、民俗文化、花卉艺术、农业观光、会议服务、休闲运动的市场需求有机结合，打造一种综合的崭新业态，将各自单一的盈利模式有机结合在一起，将各自的资源优势进行整合，聚集单一的消费为一系列相互补充的消费需求，形成一个生产、旅游、会议服务、休闲运动一条龙的产业链条。

这一项目的业态形式，不仅能让人们得文化、艺术欣赏，而且能亲自参与其中，体会民俗文化、花卉、休闲运动的美和精神熏陶，更能借“园”得以闲情逸致，陶冶情操，体验现代农业的发展，享受生活的美好。

结合***打造“*******”的城市形象契机，该项目的会议服务必将拉动***会议产业的发展，提升***对外城市形象。

这一产业已呈快速发展势头，而且也是符合***做大做强的发展方向，其潜在的市场需求巨大，是一个极具远景的项目。

二.项目背景

***是****大城市，*邻**城市，**个小时的高速路直通；北接西部中心的中心城市---**市，是**重要的人流和物流的集散地，是西南出海通道的必经之路。

处于“**经济圈”和“**经济圈”的中心位置。

年平均气温15.1℃，紫外线强度低，夏无酷暑，冬无严寒，气候宜人，是良好的避暑胜地。

改革开放三十年来，**同全国一样发生着翻天覆地的变化，国民经济大步发展，社会事业显著进步，城镇化进程明显加快，人民生活逐年提高，两个文明建设均取得丰硕成果。

在省委、省政府的领导下，***委提出的“三强一新”经济社会发展战略目标，为保证**经济的可持续发展，市委市政府在狠抓新型工业发展的同时，根据***得天独厚的革命历史文化资源和自然生态资源，将大力发展旅游业作为经济新增长点，并着力打造城市形象，树立省市品牌。

在取得国家“绿化先进城市”、“国家园林城市”、“国家卫生城市”等荣誉后，又把创建“国家文明城市”和“人居模范城市”作为新的工作目标。

在新的经济发展形势下，市委政府按照省委、省政府的总体部署，为加大城镇化进程，将***发展定位为200万人口的大中现代化城市，结合做大做强旅游业这个新经济增长点，进一步提出将**打造成“****”的新目标。

在新的发展进程中，我们看到了***相关行业发展的不足，比如旅游路线交通不通畅，景点单一，增值开发滞后。

现有的休闲娱乐形式已不能满足日益增长的新的人民群众的精神消费需求。

仅有的几个公园经营形式单一，而且节假日人口密度压力和生态环保问题已经形成威胁，每逢节假日和周末，城市周边的小型的零散的农家乐人满为患……，这一系列的问题表明，都市的休闲和观光农业消费需求日益上升，预示着一个崭新的朝阳产业的即将在***形成。

结合***这一新的战略发展目标，根据***现有的旅游资源和行业经济现状，抓住机遇，整合资源和优势，新建一覆盖旅游观光、会议接待、民俗和农业观光及采摘、园艺盆景和花卉销售的一条龙产业项目，必将填补***旅游和都市农业的空白，形成一个新的业态，拉动内需，促进***旅游和农业发展，提升***的窗口形象。

第二章项目概况

一.项目名称

***民俗盆景花卉农业观光园

二.承办单位概况

***鑫泰房地产开放有限公司

三.拟建地点

***红花岗区南门村

四.建设内容与规模

整个项目共占地600亩，分盆景园、花卉园、民俗园、会议园、农业观光园、旅游休闲服务六大块业务，相互延伸交叉，一个管理平台体。

其中盆景园占地80亩，花卉园占地100亩，民俗园占地80亩，会议园占地100亩，都市观光农业占地80亩，旅游休闲服务设施占地60亩，配套生活设施60亩，其余40亩为公共绿化面积。

五.建设年限：

2年

六.概算投资：

6000万元。

第三章项目建设的必要性和条件

一.建设的必要性分析

随着现代社会发展，人们的物质生活水平得到了很大程度的提高，消费需求也逐渐由原来的吃、住、行基本需求上延伸出了更高的精神文化消费需求，即休闲和观赏的体验和心境熏陶需求，这是一种现代文明的需求，是建立在现代物质生活水平逐步提高的基础之上的一种精神消费需求。

纵观全国相关产业现状，东部及发达省份这方面的发展已经有一定基础，但旅游资源相对保持原始面貌的**来说，这方面的产业发展则显得十分落后。

各地纷纷兴建各式民俗村，花卉博览园，根雕及盆景园等等，各自为阵，无形之中将一个消费者本来的一系列的消费需求以行业来人为地分隔开来，导致了消费潜力大打折扣。

***类似的项目，截止目前，尚无一个真正的三者合一的资源整合项目或场所，分散各处的小型的农家乐、零散的花卉或盆景园，以及那些只建立在繁华市区里的只以销售旅游产品为特色的所谓“民俗村”，他们都无法满足现代都市人们真正的“休闲”式的观赏和体验式经济需求。

那些真正想处于自然之中陶冶一下心境，放松一下心情，或是真正想体验一下民俗或自然之文化的人，其实是大有人在，这毕竟是一种时代精神熏陶的趋势。

就目前而言，大都劳神费时走上几百公里去消费，很难得在家门口省时省钱地得到这样的消费。

那些远道而来***之城，**城旅游的人，除了**，能留住游客的其他旅游景点不多，景点相对单一，配套服务设施相对滞后，这与旅游产业的“六要素”完整性要求差距很大。

因此，建立这样一个“六合一”的新型体验式业态，就目前而言，是实在有必要，而且相当之紧迫。

二.建设选址

1、地点与地理位置

通过对自然环境、土地资源状况，交通、水电、共用设施等方面的考察，项目选址在位于*******，这里自然环境绿化率高，空气相对市区清新，土地资源符合项目投入要求，距离市区交通便利，水电设施齐全，具有一定施工共用设施。

不存在艰难的征地拆迁，施工条件较好，因此，具备相应的建设条件。

2、场址土地权属类别及用地面积

场址总占地面积为南门村土地，须进行土地征用划拨。

3、土地利用现状

拟用地块范围内有仅有少量居民建筑，其余为荒地和不毛之荒山坡。

三.项目建设条件分析

1、地形地貌条件

拟建场地现为**的部分蔬菜用地和荒草地，地势整体呈西北与东南朝向，中部高，西北与东西向低，标高落差80米。

自然丘陵山形。

距离城区4公里，北靠海拔1000米的山脉，西邻崇遵高速路，东南接市区。

拟建场地周边自然植被良好，属于上风上水之地。

2、工程地质水文条件

（1）、场区地质构造

拟建场区属构造一级侵蚀的低山形成，区域内无断裂带、泥石流等不良地质现象通过。

场区大部分被第四系沉积物覆盖，局部有基岩出露。

（2）、岩土构成

场区岩土构成较为简单，主要由填土（耕土）、残坡积红粘土和基岩组成，结构松散，物理力学性质好，适用发展盆景和农业观光。

（3）、水文地质条件

场区第四系松散层、残坡积层不含地下水。

（4）、建筑工程地质条件评价

根据地质材料，***属于小于VII度基本烈度区，区域内无断裂带、泥石流等不良地质现象通过，区域稳定性好；基岩为硬质岩层组成，灰岩的浅层存在岩溶裂隙发育，基岩的物理力学性质好，地基稳定性好，适宜于建筑和旅游开发。

3、气候条件

拟建场区属中亚热带季风湿润气候，冬无严寒，夏无酷暑、雨量充沛、气候宜人。

年平均气温15℃，平均气压918.3hPa，相对湿度80%，年均降水量1097.8㎜，日照时数1160.5h，年平均风速1.1m/s，区内常年主导风为东南风。

4、城市规划

拟建项目符合***城市总体规划。

四.项目配套设施条件

用地范围内的仅有少量的拆迁，供水、供电、通讯、污水排放等市政设施条件均较完善，有利于节约投资及建设的顺利进行，具备建设条件。

五.施工条件

拟建用地内只需完成场平工程即可达到主体建设及配套盆景、观光农业、会议、花卉的相关建设条件。

第四章建设规模与产品方案

一.建设规模

整个项目共占地600亩，分盆景园、花卉园、民俗园、会议园、农业观光园、旅游休闲服务六大块业务，相互延伸交叉，一个管理平台体。

其中盆景园占地80亩，花卉园占地100亩，民俗园占地80亩，会议园占地100亩，都市观光农业占地80亩，旅游休闲服务设施占地60亩，配套生活设施60亩，其余40亩为公共绿化面积。

二.产品设计方案

1、盆景园产品

高端盆景比例25%，中端产品比例75%，不做大众化产品。

以植物、奇石、树根为主要原料，辅助以部分信息化设施，以原生态类产品为主，打造朴实的返璞归真文化，崇尚自然，贴近自然。

产品定位上，高端产品消费群定位在市政机关、商业服务的公共场所装饰需要和外销，针对不同的需求实施设计和定制；中端产品定位在富裕家庭装饰消费需求上，适合一般中产家庭大众消费，同时区分出流水线产品和个性化定制产品。

2、花卉园产品

高端花卉比例15%，中端花卉比例60%，大众化花卉比例25%。

以季节为时间段配搭生产品种，培养20%的反季节花卉产品。

以盆栽木本产品为主，辅助以30%的市场短期消费潜力较好的草本产品。

3、民俗园产品

民俗园以***民俗为主，占经营项目的60%，其他民族的民俗项目占40%，主要是少数民族的民俗项目。

民俗园中各项目比例：

餐饮服务45%，各地小吃15%，民俗生活用品销售10%，民俗文化演艺10%，旅游地接合作项目10%，健身娱乐电视直播项目5%，农业采摘服务项目5%。

4、都市观光农业

已70%的温室大棚作为反季节蔬菜、水培生产（无土栽培）水果观光展示区，以及现代植物组织培养观光区，作为农业观光采摘、观光为主的经营模式，其中，反季节蔬菜、水果大棚比例60%，自然环境生产的瓜果蔬菜展示20%，组织培养产品10%，新产品物种展示和农业标本销售10%。

5、会议服务

按照***打造“****”的总体发展思路，定位在接待省内乃至全国相关会议服务上，打造一个能容纳200-300人的政府或商业会议设施，按照5A级会议设施建造，真正实现办公智能化（OA）、楼宇自动化（BA）、通讯传输智能化（CA）、消防智能化（FA）、安保智能化（SA），按照国际化会议服务标准提供一流的会议产业服务。

六、休闲运动园

与会议和民俗园配套设立的休闲运动园，设立一些小型健身设施，入园免费享用。

建立两个“挑战园”，作为全面健身项目，向体育运动管理部门登记，为市民及游客提供一个挑战自我，健身益智，休闲健身的体验式服务。

成人类“挑战园”和少儿类“挑战园”，凡身体健康，无心血管疾病和肢体健康的都能参与，每周开放四天，现场录播，与**电视台和***电视台合作。

通过选手报名费和企业广告赞助收益。

第五章工程规划总图设计方案

整个项目工程布局为“田”字布局，充分合理利用场地，入口处左右两侧分别为“盆景园”和“花卉园”，中间是主通道，主通道正对通向“民俗园”和“会议区及休闲运动区”。

整个“田”字布局，寓意田园般生活品味，在此处休闲得以处处陶冶心情。

入园正门外设立50辆停车位。

一.盆景园

靠近主通道一侧为生产销售、管理用房，砖混结构，两层，总建筑800平方米，田园式坡屋面造型。

产品陈列培育区，占地35亩，以开放式“井”字布局，陈列间距保证人行通道1.8米，每5亩范围内设服务区一个。

其中，温室区占地2.5亩。

生加工区相对封闭，以轻质水泥墙砖砌筑，占地10亩。

该区配套的休闲棋牌屋6间，每间30平方米以上。

其余场地为区内绿化及盆景艺术展示区。

二.花卉园

靠近主通道一侧为生产管理用房，砖混结构，两层，总建筑面积600平方米。

设温室大棚6个，与主通道垂直排列，分别占地2亩。

室外生产区占地80亩。

配套休闲观赏区（室外）8亩，配套休闲棋牌屋6间，每间30平方米。

其余面积为公用人行通道。

三.民俗园

以餐饮建筑特点，以黔北民居特色为基础，设立4个餐饮管理区，及三种特色菜肴为主的三家餐饮店，和一个小吃聚集区。

建筑为两层，建筑基底占地4000平方米。

四.会议服务及其他休闲区

该建筑作为项目的主建筑，层高4层，设多功能会议室、住宿、办公、商务区。

基底建筑面积3000平面，多功能会议能容纳200-300人以上会议服务，400人的住宿。

小型会议室两个，能容纳50人的小型会议。

该区域设停车位50辆（室外停车）。

五.主要经济技术指标

规划用地面积：

399600平方米

总建筑面积：

33000平方米

盆景园建筑面积：

2000平方米

花卉园建筑面积：

2000平方米

民俗园建筑面积：

8000平方米

会议及休闲建筑面积：

8000平方米

生活设施配套建筑面积：

15000平方米

建筑占地面积：

19000平方米

建筑密度：

0.7%

容积率：

0.18

建筑层数：

详图内标识

绿地率：

60%

建筑限高20米

第六章建筑部分的结构设计

一.规范

工程建设标准强制性条文－房屋建筑部分2002年版

建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001

建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006年版）

建筑抗震设计规范GB50011-2001

混凝土结构设计规范GB50010-2002

建筑地基基础设计规范GB50007-2002

冷轧带肋钢筋混凝土结构技术规程JGJ95-2003

二.防震设计

根据《建筑抗震设计规范》的规定，本工程位于不设防地区，故结构设计不考虑地震作用。

三.安全等级

根据建筑结构破坏的后果严重程度，本工程内所有建筑的建筑结构安全等级为二级。

四.设计使用年限

在正常使用条件下，本工程内所有建筑的结构设计使用年限为50年。

五.自然条件

（1）基本风压值Wo=0.30kN/m2㎡

地面粗糙度B类

风载体型系数、风压高度变化系数及Z高度风振系数等均按建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006年版）选用。

（2）基本雪压值0.15kN/m2

六.使用荷载标准值

公共活动用房：

　　　　3.5kN/m2

居室、休息用房：

　　　　3.5kN/m2

办公用房：

2.0kN/m2

会议室：

2.0kN/m2

客房：

2.0kN/m2

公共卫生间:

8.0kN/m2

楼梯：

3.5kN/m2

屋面花园：

3.0kN/m2

普通上人屋面：

2.0kN/m2

不上人屋面：

0.5kN/m2

楼梯等栏杆顶部水平荷载:

1.0kN/m

轻质隔墙：

砌筑容重不得超过12.0kN/m3

其它荷载按现行《建筑结构荷载规范》取用。

七.上部结构方案

根据建筑使用功能要求,综合建筑层数,建筑高度及经济性等因素,本工程民俗园的餐饮及会议部分主体采用现浇钢筋混凝土框架结构体系,楼、屋盖为现浇梁板体系。

第七章电气工程

一.设计依据

1、《供配电系统设计规范》GB50052-95

2、《民用建筑电气设计规范》JBJ/T16-92

3、《低压配电设计规范》GB50054-95

4、《建筑物防雷设计规范》GB50057-2000

5、《10KV以下变电所设计规范》GB50053-94　

6、《民用建筑设计防火规范》GB50045-95

7、《火灾自动报警系统设计规范》GB500116-98

二.设计范围

1、室内高低压（10KV/0.4KV）供配电系统；

2、室内照明、动力、空调、电热供配电系统；

3、火灾自动报警、消防设备自动控制及消防广播系统；

4、广播系统；

5、综合布线系统；

6、电缆电视（有线电视）系统；

7、闭路电视保安监控系统；

8、应急照明及疏散指示照明系统；

9、防雷保护及电气安全接地保护系统

三.变配电系统:

1、本工程监控、广播机房用电、消防用电、安检用电及门厅、会议厅、餐厅、值班室等场所照明为二级负荷;其余为三级负荷。

2、本工程由城市电网引来一路10KV电源供电,为确保二级负荷的供电可靠性,另设置一台柴油发电机组。

10/0.4KV变配电所及柴油发电机房设于地下空间,设置两台500KVA干式变压器供照明、电力、空调等用电。

四.照明设计

设置正常照明、应急照明系统。

照度设计采用国标《建筑照明设计标准》GB50034－2004。

五.电力及自控

1、对消防负荷、监控设备、广播设备采用双电源末端切换方式供电，对其余二级负荷采用专用回路供电，对三级负荷采用放射式—树干式混合的供电方式供电。

2、消防设备由消防控制中心指令自动控制，其余水泵、风机、中央空调系统等根据工艺要求进行自动控制。

六.防雷

本工程按三类防雷设防。

七.接地

1、本工程采用共用接地体，接地电阻不大于1欧。

2、低压配电系统接地型式采用TN-S系统。

八.电话及综合布线系统

各建筑设电话及综合布线系统。

底层进线室内设市话电缆交接箱及综合布线配线架,楼层设置电话分线盒及综合布线配线设备。

电话电缆、光纤电缆直接由城市电信网络引来.

九.有线电视系统

1、电视信号由城市有线网引来，大楼设分前端箱，每层设电视器件箱。

2、电视系统采用分配、分支方式.

一十.监控系统

综合设一套保安监控系统，停车场、主要出入口、公共活动空间及走道等场所设摄像头。

监控机房与消防控制室合用。

一十一.广播系统

1、设置公共广播系统。

扬声器主要设置于门厅、餐厅、走道、室外活动场地等场所。

该系统火灾时受消防控制室控制,兼作火灾应急广播。

2、设置火警广播系统，扬声器主要设置于走道、大厅、会议室等场所。

火警广播机房与消防控制室合用。

一十二.火灾报警系统

1、本工程为一级保护对象，设置控制中心报警系统，系统主机设于一层消防控制室，采用共用接地装置接地，接地电阻≤1Ω。

2、选用智能型火灾自动报警系统及其配套设施，按照《火灾自动报警系统设计规范》GB50116－98要求，实施各项报警及消防联动控制功能。

第八章给排水工程

一.设计依据

1、《建筑给排水设计规范》GBJ15-88

2、《建筑设计防火规范》GBJ16-87

3、《民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2001年版）

4、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50085-2001

5、《污水综合排放标准GB8987-1998

二.给水

1、水源：

水源市政自来水管网,为了满足生活用水、消防用水的需要及供水安全，设置两根DN100mm的引入管，从本地块外不同侧的市政给水管上引入，并沿建筑物的周围形成DN100mm的环状管网。

2、水量：

采用的主要用水量定额为：

办公：

80L/人•班；客房：

6L/人•次；住宿：

300L/人•日；

3、系统：

A、给水系统:

由市政给水管道的压力直接供水。

B、房间热水采用电加热

4、饮用水：

采用瓶装水和饮水机供应饮用水。

三.雨水

1、采用雨、污分流的排水体制，分别对雨、污水进行有组织的排放。

2、暴雨强度公式采用遵义地区暴雨强度公式；雨水排水的设计重现期屋面雨水取5年，室外场地雨水取3年。

3、屋面雨水由雨水斗收集，排至室外散水经回灌地下水，多余部分由室外场地雨水由雨水口收集，通过室外雨水管道就近排入市政雨水管道。

四.污废水

本工程排水系统采用雨、污水分流制。

1、排水采用伸顶透气立管系统；

2、所有污水由管道收集后，经化粪池处理，排入市政污水管网;

五.主要管材

1、室内给水立管采用钢塑复合管、支管采用PPR管；室外给水管采用聚乙烯塑料给水管。

2、室内污废水及室内雨水管采用硬聚氯乙烯双壁波纹塑料排水管。

六.消防给水

本专业设置的系统有：

室内、室外消火栓消防系统、室内设自动喷水灭火系统，并配置有建筑灭火器。

各建筑为设计防火高度小于24m的低层建筑。

第九章餐饮、会议及住宿部分建筑的通风空调工程

一.设计依据

1、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003

2、《建筑设计防火规范》GB50016－2006年版

3、《汽车库设计防火规范》（GB50067-97）

4、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005

二.设计范围

1、不满足自然排烟条件的区域设机械排烟系统。

2、二层～四层走道机械排烟系统设计。

3、一～四层卫生间通风系统设计。

三.通风

设备用房设置机械送风、机械排风系统，将室内余热和废气排出室外。

高低压配电房换气次数5～15次/h，电梯机房换气次数为15次/h。

水泵房换气次数为15次/h。

公共卫生间内设机械排风系统，换气次数为8～10次/h，进风由相邻区域补充。

四.防烟、排烟

1、排烟

二～四层走道长度未过60m,不设机械排烟系统。

自然补风。

五.空调、通风及防排烟系统的防火技术措施

通风、空调系统，横向按照每个防火分区设置。

通风、空调系统的风管穿越机房隔断及防火分区或防火隔断处均设70℃熔断的防火阀。

排烟风机的入口处设280℃熔断的防火阀，排烟风管或排烟排风合用管道穿越防火分区及防火隔断处设280℃熔断的防火阀。

通风、空调系统的风管均采用不燃材料制作，空调风管及水管的保温材料均采用难燃材料。

安装在吊顶内排烟管道均采用不燃材料隔热。

六.其他

本工程空调通风系统为常规民用系统，在其使用过程中，不产生特殊污染源。

在环境保护和卫生防疫方面采取了如下措施：

1、卫生间设排风系统，排风引出屋面排除，室内管道处于负压段。

2、办公室、餐厅、卧室等各功能房间按国家规范对卫生标准的要求，供给必要的新风量。

3、空调系统设空气净化消毒装置。

第一十章建筑部分的节能与节水措施

一.节能措施

本项目拟采取以下节能设计：

1、控制墙地比及窗墙比，在需要的朝向设遮阳板。

2、采用节能塑钢门窗，玻璃采用双层中空夹胶玻璃。

3、平面设计中采用规则的构图，将对温度要求不高的房间放置在山墙侧或边角处。

由于此类房间采暖设计温度较低，室内外温差较小，相应耗热量也降低。

4、采用节能灯具、节水洁具、尽量采用自然通风、采光，降低能耗。

5、屋面采用反射式保温隔热屋面。

6、外墙严格按照《公共建筑节能设计标准》设置保温构造。

10、设计、施工、验收应严格执行国家和本省建筑节能设计标准、施工规程和验评标准。

二.节水措施

1、在给水管网上适当位置设置控制阀门，并作好防渗漏工作，避免因渗漏造成水资源浪费；

2、所有卫生洁具均采用陶瓷封片水嘴，蹲便器和小便器采用延时自闭阀，坐便器采用6L节水型。

第一十一章环境影响评价

一.项目环境现状

本