商品房买卖合同约定管辖.docx
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商品房买卖合同约定管辖.docx
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商品房买卖合同约定管辖
商品房买卖合同约定管辖
篇一:
房屋买卖合同纠纷不应适用不动产专属管辖
房屋买卖合同纠纷不应适用不动产专属管辖案情:
20XX年8月12日王某与蚌埠市某房地产开发公司签订一份《商品房购销合同》,载明:
王某购买位于蚌埠市某小区3#楼6单元2楼西户房屋一套,建筑面积122平方米,购房金额为158600元。
后王某得知:
开发公司于20XX年6月8日已将其购买的该套商品房卖给何某。
20XX年5月6日蚌埠市房地产管理局并为何某发放了房地权证书。
王某以一房两卖为由起诉要求房屋开发公司双倍返还购房款,并赔偿损失。
一种观点认为,按照我国《民事诉讼法》第34条第1款之规定,“因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖”。
该案是房屋买卖合同纠纷,属于与不动产有关的纠纷,应由房屋所在地人民法院专属管辖;另一种观点认为,对于本案纠纷,虽然涉及不动产,但应当看到,本案的实质并非不动产物权的变动,而是一般的合同违约纠纷,因而不适用专属管辖的规定。
按照《民事诉讼法》第24条之规定:
“因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。
”
笔者支持第二种观点,理由如下:
关于不动产有关纠纷的管辖法院问题,我国《民事诉讼法》第34条第1款规定,“因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖”。
该条“不动产纠纷”应理解为不动产物权纠纷,不动产纠纷专属管辖是针对物的权属关系发生争议,之所以专属管辖是因为不动产标的便于该地法院进行调查、勘验,及时查明案件,也为了便于案件审理终结生效后得以顺利执行。
本案的合同违约之诉与民诉法34条规定不动产纠纷是有本质区别的。
第一种观点把因涉及不动产买卖合同所生违约之诉也强列为专属管辖则属任意扩张解释,该扩张解释本身已超出该条文可能的文意范围。
笔者认为,不动产纠纷情况是非常复杂的,应根据案件情况分别对待,涉及物权纠纷的应适用专属管辖。
如果不涉及物权纠纷的不应使用专属管辖的规定。
本案是一般的合同违约纠纷,因而不适用专
属管辖的规定,应按照《民事诉讼法》第24条之规定:
由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。
最高人民法院在1995年12月8日《关于广东顺德东南亚地产发展有限公司诉湖南通利房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案和湖南通利房地产开发有限公司诉广东顺德东南亚地产发展有限公司债务纠纷案管辖问题的通知》中,认为虽然涉及房地产,但案件纠纷是纯粹的给付货币的债务纠纷,由双方约定管辖法院并无不当,并不违反专属管辖的规定。
20XX年12月21日北京高院的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》中也有一条规定:
因房屋买卖合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。
这条规定虽然是由北京高院颁布的,但这个指导意见其它城市亦可参照适用。
综上,笔者建议对涉及到不动产非权属争议的合同纠纷案件不应适用不动产专属管辖的规定。
篇二:
商品房买卖合同中约定交房条件风险防范
商品房买卖合同中约定交房条件风险防范
——评析一起延期交房纠纷案例加入时间:
20XX-1-617:
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李涛
打印本页因商品房迟延交付而引起的纠纷逐渐增多,特别是对交房标准及延期交房特殊原因约定条款的合法性以及合理性,开发商与购房户存在较大争议。
笔者作为开发商代理人,近期参与了一起二十二户购房户集体起诉开发商承担逾期交房违约责任的诉讼,以此案例与各位同仁共同商讨,交流。
一、案情概述
二十二户购房户(以下简称原告)于20XX年11月28日某小区楼盘开盘之日与某房地产公司(以下简称被告)签订《商品房买卖合同》。
该合同第八条约定的交付期限是20XX年11月8日前;交付条件选择是:
1、该商品房经验收合格。
第二款特别约定:
“雨天按实际下雨天数计算延期交付”。
第九条出卖人逾期交房的违约责任约定:
出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。
20XX年10月26日被告向原告等购房户发出了《交房时间顺延通知》,告知:
“鉴于20XX年—20XX年施工期间遇雨雪恶劣天气的影响,你所购买的商品房入住手续将顺延办理,具体交房时间以我公司书面通知为准。
”20XX年2月18日被告开发的楼盘经勘察、设计、施工、监理、建设、消防、环保等单位验收合格,质监站在《竣工验收备案表》签暑备案意见并盖章。
20XX年2月中旬被告向原告等购房户发出《入住通知书》,该《通知书》通知购房户出售的商品房已通过有关部门验收,已具备入住条件,要求各购房户于20XX年2月22日至3月6日期间按幢数分别办理入住手续。
原告等购房户到被告处要求查阅有关部门验收的批文原件,因规划验收手续尚在办理之中,故被告只出示《竣工验收备案表》复印件。
原告等购房户认为楼盘未经验收,拒绝收房,并要求被告按日承担已交付房价款万分之十的违约金。
为此,原告等购房户集体到市政府上访,且在中央“两会”期间到步行街拉横幅。
当地房管局房产开发管理科于20XX年3月9日向被告发出《通知》:
“1、停发《入住通知书》;2、在15日内补办好商品房相关验收手续。
”20XX年2月24日原告等购房户又打市长热线反映情况,房管局向市长热线办的反馈意见是:
“1、该项目于20XX年2月18日经工程竣工验收合格、20XX年2月16日经消防验收、规划验收手续正在办理,按照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定,房地产开发项目竣工后,必须经过工程监督、规划、消防、人防等有关部门验收合格后,并由开发企业向房地产管理部门提出综合验收申请,经综合验收合格后,方可交付使用。
我局已通知公司停发《入住通知书》,并要求公司在3月25日前补办好所有的验收手续,经综合验收合格后方可通知购房户入住。
2、?
?
现公司认为按照合同的约定,交房
时间尚未超过雨天可顺延的时间,不存在延期交房的赔偿问题。
因我局不是法律部门,对合同的条款无裁决权,建议双方能够协商解决,如果协商不成只能请司法部门处理。
”20XX年3月24日被告获得了规划验收合格意见书,20XX年4月1日,当地市房地产开发项目竣工验收监督管理领导小组办公室发出通知“经我办查验,该项目的土地、规划、质检、消防、人防等手续齐全,基本符合验收条件,经我办研究,同意该项目交付使用”。
原告得到此回复后与被告协商无法达成协议,故而起诉。
原告诉称:
20XX年12月原、被告双方签订《商品房买卖合同》,原告依照合同约定履行了义务,但被告未能按合同约定在20XX年11月8前交房,到20XX年4月1日止已延期交付144天。
按照双方的合同约定,被告应按日向原告支付万分之十的违约金(每户40000元左右)。
理由:
1、“雨天按实际下雨天数计算延期交付”约定无效;2、《竣工验收备案表》不能作为商品房验收合格交房的凭据,应符合20XX年建设部颁布的《住宅建筑规范》国家强制标准,按照《房地产开发经营管理条例》规定经综合验收才能交房。
被告辩称:
1、按照双方签订的《商品房买卖合同》中第八条第二款约定“雨天按实际下雨天数计算延期交付”,当地气象局提供的资料表明,施工期间雨天数达170天,依此计算被告交房日期可顺延至20XX年5月27日。
被告实际交房日期在顺延期内,不存在预期交房,原告诉请商品房延期支付赔偿违约金的理由不能成立。
被告出售的商品房已验收合格,符合约定的交房条件,原告拒绝办理交房手续,产生的后果应由原告承担。
2、该商品房已于20XX年2月18日合法取得《房屋建筑工程和市政基础实施工程竣工验收备案表》,具备了国家规定的和合同约定的交房条件。
根据2000年发布的《建筑工程质量管理条例》第十六条规定:
“建设单位收到建筑工程竣工报告后,应当组织设计、施工,工程监理等单位进行竣工验收。
”第四十九条规定:
“建设单位自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建筑工程竣工验收报告和规划,公安消防,环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案?
?
”,因此,“备案表”是各相关验收部门验收合格意见报告以及规划、消防、环保等部门的认可文件或者准许使用文件,所以“备案表”的取得标志着房屋建设工程验收合格并具备交付使用条件。
虽然存在规划验收合格意见书正在办理中的瑕疵,但并不影响《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的效力。
且“规划验收合格意见书”己在原告起诉前己取得,参照相关司法解释规定,应当认定被告交付的房屋符合“该商品房经验收合格”的约定,被告向购房户发出的20XX年2月22日交房通知应属有效。
二、双方争议的焦点
(一)、雨天顺延交房的约定是否合法有效。
本案原告是否需要对“雨天按实际下雨天数计算延期交付”条款另提撤销之诉。
(二)、交房条件的标淮以什么为依据,本案合同约定“该商品房经验收合格”为交房条件是否符合国家强制性规定。
三、法院的意见
对于本案的审理,法院有两种不同的意见:
第一种意见判决驳回原告的诉讼请求
理由:
1、原告与被告签订的合同第八条第1款约定的“该商品房经验收合格”的条款违反中华人民共和国国家强制性标准(GB50386—20XX)无效;2、关于合同约定的关于“雨天按实际下雨天数计算延期交付”,因现实中并非所有雨天都不能施工,故该条款有一定的不合理性;原告未在法定期限内以有重大误解或在订立合同时显失公平为由行使撤销权,因此,对于原告要求撤销该条款的主张不予支持;3、因房屋施工工程是整体延续的,对签订合同前工程施工期间的雨天忽略不计是不客观的,故对原告提出的雨天计算应以双方签订合同之日起计算,不予支持。
4、被告提出的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》存在瑕疵,在进行备案时尚未收到所必需的规划部门出具的认可文件,故对该《备案表》的取得时间不能作为符合中华人民共和国国家标准可交付用户使用的时间。
应以市房地产开发项目竣工验收监督管理领导小组办公室综合验收合格时间,即以20XX年4月1日为合法交付房屋时间,扣除施工期间雨天天数,被告未超过合同约定的交付房屋的最后期限,不存在违约逾期交付的情形,故对原告要求被告承担其商品房逾期交付违约金的诉请不予支持。
第二种意见认为被告违约,应承担违约金(购房款×万分之三×违约天数)
观点基本与第一种意见相同,不同之处为:
被告提出的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》存在瑕疵,其在备案的时间尚未收到规划部门出具的认可文件,应以市房地产开发项目竣工验收监督管理领导小组办公室20XX年4月1日综合验收为合法交付房屋时间,被告在不符合法定的交房条件即向原告发出交房通知存在过错,被告通知原告从20XX年2月22日起陆续办理入住手续,故可认定被告自认雨天顺延因素已解除,之后被告未交付房屋的行为应属违约行为,应承担违约责任。
由于被告始终在催促原告等购房户办理入住手续,而该商品房于20XX年4月1日已属经综合验收合格房屋,故原告应当即时办理入住手续,由此所造成的扩大损失,被告不应承担。
被告与原告约定的逾期交房按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金过高,属无效,应调整
到按日万分之三为宜。
故应判决被告从20XX年2月22日起至20XX年4月1日逾期37天交房的违约责任。
本案结果:
原告撤诉,被告支付诉讼费结案。
四、笔者对本案的评析
(一)关于商品房交付标准适用法规问题
法院认为合同第八条第1款约定的“该商品房经验收合格”的条款违反中华人民共和国国家强制性标准(GB50386—20XX)无效值得商榷。
法院仍以房管局“综合验收”为交房标准,笔者不予认同。
因20XX年国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发[20XX]16号)中已取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收,现房管部门己不在组织相关部门进行综合验收,已改为建设单位组织相关部门进行分别验收,将验收合格意见文件交质监部门备案。
根据《住宅建筑规范》(GB50368—20XX)11.0.1规定:
住宅应满足下列条件,方可交付用户使用:
1由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收,确认合格;取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件;在当地建设行政主管部门进行备案;2小区道路畅通,已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。
该交房标准与《建设工程质量管理条例》规定验收备案所需文件基本一致并不抵触。
故笔者认为以建筑工程质量监督站签认的《建筑工程竣工验收备案表》作为“该商品房经验收合格”的交房标准,同样符合《住宅建筑规范》(GB50368—20XX)交付使用标准,不存在该“该商品房经验收合格”条款违反国家强制标准无效问题。
(二)雨天顺延交房的约定合法,法院不能以其不合理而撤销。
笔者也认为“雨天按实际下雨天数计算延期交付”该条款有一定的不合理性。
因开发商应当预见房屋建设期间会有雨天而影响施工进度,虽然我国目前并没有任何规范明确多少降雨量可能影响施工进度,而气象局的资料是以降水量0.0mm以上即定义为雨天,显然并不是所有的雨天都可能影响施工进度。
因此,在商品房买卖合同中开发商就应当考虑雨天因素确定交房时间,完全可以多预留影响施工的雨天天数而延长交房时间。
开发商为了规避延长交房时间对商品房预售的不利影响,将雨天耽误工期的风险转嫁到购房户一方,虽对开发商一方有利,但又不属于法定意义上的显失公平。
因此,在合同中开发商把“雨天按实际下雨天数计算延期交付”作为要约,购房户有权拒绝接受或提出修改意见,否则,只要购房户认可签定合同,就应当认定合法有效。
因该约定条款符合《合同法》意思自治、契约自由原则,没有违反法律禁止性规定和强制性规定,不存在法定无效的问题,也不存在重大误解和显失公平,法院无法律依据对该约定条款进行撤销。
五、本案的启示
1、交房标准要明确依据。
《商品房买卖合同示范文本》第八条对于交房条件有五种备选项:
1.该商品房经验收合格;2.该商品房经综合验收合格;3.该商品房经分期综合验收合格;4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件;5.___________。
笔者建议,这其中的第五种选项可以约定为“该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》”。
就此,谈谈笔者对于这些交房条件的一些认识。
一是该商品房经验收合格。
《城市房地产管理法》第二十六条规定:
“房地产开发项目竣工,经验收合格后方可交付使用”,《城市房地产开发经营管理条例》进一步明确规定未经验收合格或者验收不合格的,不得交付使用。
这种“该商品房经验收合格”,对开发商的约束是比较严格的。
但是,由于该条款没有具体约定由谁验收、怎样验收,也没有特别约定开发商交房时需提供的验收合格的证明文件,所以在实践中缺乏统一的操作标准。
开发商一般认为交付的商品房经过竣工验收,也就是经过勘查、设计、施工、监理、建设单位对该商品房的土建、水电等项目的验收合格后即可交房。
购房人认为这不符合约定的交房条件而拒绝收房,而究竟要开发商出示什么东西才收房,购房人自己也很困惑,这样极易产生开发商与购房人之间的矛盾冲突。
所以,当开发商与购房人在选择了“该商品房经验收合格”这一种交房条件的同时,双方还应进一步明确商品房验收主体及验收合格的证明文件(如《建设工程竣工验收报告》),这样才有可能避免开发商与购房人在交房时的纠纷。
二是该商品房经综合验收或分期综合验收合格。
根据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定,综合验收或分期综合验收需对房地产开发项目的城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况进行验收。
可以说这是政府对开发商的监管手段,更是对购房人权益的有效保障。
可是近年来,几乎所有开发商在合同中不以该条款作为交楼条件,交楼前要完成综合验收几乎是一句空话;而作为购房人需要的也不是如空中楼阁的综合验收,而只是综合验收里几项重要的验收内容在交楼前完成。
因此,国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发[20XX]16号)中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。
综合验收成为一种不可能完成的任务,所以在签订商品房买卖合同时,不论是开发商也好,还是购房人也好,都不选择此条款。
三是该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》。
《建设工程竣工验收备案表》除了能够反映工程竣工验收报告的内容外,还反映了规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件、绿化验收认可文件等许可文件内容。
开发商能够
篇三:
《商品房买卖合同》约定面积与房屋权属证书登记面积不一致产生纷的处理
《商品房买卖合同》约定面积与房屋权属证书登记面积不一致
产生纠纷的处理
一、一般原则
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“《商品房司法解释》”)第十四条规定,商品房面积误差纠纷处理的一般原则为:
“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。
买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
”
二、两种情形
1、双方对面积差异有约定,按照约定处理。
此种情形相对简单,但是当《商品房买卖合同》中范本条款与选
择性条款不一致时,选择性条款是由当事人双方签约时选择的,更能体现双方的真实意思表示,因此,应当优先选择使用选择性条款。
2、双方对面积差异没有约定,依现行法律规定处理。
根据《商品房销售管理办法》第十九条规定,
“按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。
平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。
房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。
买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
”
同时,《商品房销售管理办法》第二十条规定,
“按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的,按以下原则处理:
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。
买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。
买受人不
退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。
产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议。
”
三、提示
当房屋实际面积小于合同约定面积时,如果买受人同意继续履行合同,处理方式区分为以下两种情况:
1、面积误差比在3%以内(含3%)部分:
出卖人返还买受人此部分房价款+利息;
2、面积误差比超过3%部分:
出卖人双倍返还买受人此部分房价款。
提示注意:
此部分房价款返还方式为双倍返还。
四、相关案例
a与B公司签订《商品房买卖合同》,约定:
a向B公司购买商品房一套,该商品房套内建筑面积为100平方米。
按套内面积计算该
商品房单价为每平方米5万元,总金额为500万元。
合同签订后,a向B公司支付了500万元房款。
此后房管局核发的产权证上载明:
该房屋的套内建筑面积为96平方米。
双方对交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理方式没有约定。
现应如何处理该纠纷?
由于双方对面积差异处理方式没有约定,因此应依现行法律规定处理。
首先,根据《商品房销售管理办法》第二十条规定的面积误差比计算公式计算可得:
96-100
本案例中,面积误差比=────────×100%=-4%100
属于面积误差绝对值超出3%的情况。
1、a可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。
2、如果a同意继续履行合同,则根据《商品房司法解释》第十四条和《商品房销售管理办法》第二十条规定,
对于面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款(100㎡×3%×50000元/㎡=15万元)及利息,a可主张由B公司返还;对于面积误差比绝对值超过3%部分的房价款(100㎡1%×50000元/㎡=5万元),a可主张B公司双倍返还(即10万元)。
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