惠州仲恺高新技术产业开发区农村集体经济组织留用地使用和.docx

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惠州仲恺高新技术产业开发区农村集体经济组织留用地使用和

惠州仲恺高新技术产业开发区农村集体经济组织留用地使用和合作开发建

设管理规定（征求意见稿）

第一章总则

第一条为进一步加强农村集体经济组织留用地的使用管理，规范村企合作行为，切实维护被征地农民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规范法》、《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府〔2009〕41号）、《广东省集体资产管理条例》、《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）和《惠州市留用地管理实施办法》（惠府办〔2015〕13号）和《惠州市历史留用地问题处理意见》（惠市国土资〔2016〕428号）等有关规定，结合我区实际，制定本规定。

第二条本规定所称农村集体经济组织留用地，是指国家征收农村集体土地后，为解决被征地农村集体经济组织及其村（居）民的生产生活需要，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给农村集体经济组织用于解决生产、生活的建设用地。

第三条留用地在城市规划区范围外的，原则上保留集体土地性质；留用地在城市规划区范围内以及涉及占用其他农村集体经济组织的集体土地的，依法征收为国有土地，由区管委会无偿返拨给被征收土地的农村集体经济组织，视同以出让方式取得的国有建设用地。

商服、住宅用途的国有留用地基准容积率统一为2.0。

第四条任何单位和个人不得侵占、买卖、私分或以其他形式非法转让农村集体经济组织留用地。

未经依法批准，不得擅自改变其使用功能

第五条农村集体经济组织依法出让、转让、出租集体留用地使用权的，必须按照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（粤府令第100号）实施，并通过公共资源交易中心或农村产权流转管理服务平台公开交易，不得用于房地产开发；依法处置国有留用地使用权的须以公开方式进行，但本农村集体经济组织全（独）资注册成立的公司、企业使用留用地的除外。

禁止农村集体经济组织全（独）资注册成立的公司、企业通过股权转让等形式规避公开处置国有留用地的规定。

第六条明确工作职责。

园区、镇（街道）负责对辖区内农村集体经济组织留用地的日常监管、村企合作开发项目申请资料初审把关和监督指导、项目建设和资金监管等工作。

区国土资源分局负责留用地管理和使用的业务指导、登记办证、入市批准、出让金收取等工作。

区城市更新发展中心负责村企合作审批流程指导、方案审核、组织材料上会、协调有关部门推进合作项目建设等工作。

区住建局负责留用地村企合作开发建设项目规划建设和竣工验收环节业务的管理和监督指导。

区税务部门负责收取有关税费。

其他有关部门依照各自职责做好相关工作。

第二章开发使用原则

第七条农村集体经济组织留用地在符合城乡规划要求和集约节约利用土地的前提下，由农村集体经济组织统一组织开发，集约集中建设，用于兴建经济实体项目，保障农村集体经济组织的持续经济收入和村（居）民的生产生活需要，促进村（居）集体经济持续发展，推进城镇化建设。

第八条鼓励农村集体经济组织通过自主开发、招商引资、合资合作等方式将留用地建设为经营性物业，并通过经营不动产产权租赁，形成运营成本低、经营风险小、经济收益长期稳定的农村集体资产。

第九条农村集体经济组织应当根据本村民委员会（或组民小组）留用地的面积和地段分布情况进行统筹考虑，统一安排。

按照居者有其屋的原则，原则上确保村（居）民每户能够在本村民委员会（或组民小组）的其中之一个村企合作项目中分配到一套人均建筑面积不少于25平方米的住宅。

第十条留归本村（组）集体所有的物业资产，农村集体经济组织不得擅自出售、买卖或转让、抵押等。

需要进行资产处置的，必须严格依照《中华人民共和国村民委员会组织法》《广东省农村集体经济组织管理规定》等有关规定，方可依法进行处置。

第三章 村企合作条件

第十一条 农村集体经济组织因缺乏建设资金和技术力量等客观原因，拟引进有实力的企业合作开发使用集体经济组织留用地的，允许进行村企合作，开发建设成工业或商住等项目。

第十二条 村民委员会（或村民小组）在村企合作开发建设项目中享有的物业分配权益，必须满足如下条件：

（一）确保本村民委员会（或村民小组）在该项目总建筑面积中能够分配到相应比例的建筑物业。

具体分配比例为：

工业物业30％以上、商铺物业15％以上、住宅物业20％以上（上述比例均包括本数）。

建筑物业的面积分配比例，须按照经规划部门批准最终实施的该项目工业、商业及住宅的计容总建筑面积计算。

本款所述的工业或商铺物业，是指规划报建和产权登记为工业或者商业用途，可以获得长期永久性收益的工业或者商业经营用房，包括工业厂房及其办公等配套用房、商铺或者其它具有商业用途功能的非住宅房屋。

住宅物业是指符合居住使用功能条件、规划报建和产权登记为住宅的房屋。

（二）项目建成后，确保本村民委员会（或村民小组）能够按照该项目的规划设计方案要求及村（组）可分得的住宅和商业建筑面积比例，分配享有相应比例数量的停车位。

（三）经规划部门批准，合作开发企业在原合同（协议）约定的可建计容积率的建筑面积基础上另行提高容积率，增加可建总建筑面积、计容积率建筑面积的，对增加的面积部分，仍应当按本条第

（一）款规定的相应比例对村民委员会（或村民小组）进行再分配。

第十三条拟参与合作开发的企业必须具有相应资质条件、资金实力且近3年内无发生违法经营行为和无不良信用记录，并通过公共资源交易平台或农村产权流转管理服务平台公开方式选取。

第四章 国有留用地村企合作开发程序

第十四条允许村（组）引入前期合作单位，配合完成村企合作项目开发前相关工作。

村（组）拟引入前期合作单位的，须在镇街道指导下，组织召开村民会议或者户代表会议（留用地权属人为村民委员会的可召开村民代表会议）表决同意后，通过镇街道农村产权流转管理服务平台或公共资源交易中心公开选取。

引入前期合作单位的应当签订《留用地村企合作开发前期合作协议》。

《留用地村企合作开发前期合作协议》应当明确约定前期工作的服务项目、工作要求、完成时限、权利义务、服务费用、违约责任以及不能按期完成前期工作的退出机制等内容。

协议签订前，协议文本、招标文件和公告须经本村（组）法制副主任或法律顾问审查把关并报镇街道审核同意。

协议签订后10日内须报镇街道备案。

前期合作单位可参与后期村企合作开发但不具备优先权。

第十五条具备开发条件的国有留用地公开转让（含村企合作开发建设）按如下程序进行：

（一）村（组）申请。

农村集体经济组织向属地园区、镇（街道）提出留用地公开转让申请，属地园区、镇（街道）初审后报区城市更新发展中心。

如符合条件，由区城市更新发展中心发函区规划部门出具《规划设计条件告知书》。

（二）拟定初步合作开发方案并征求意见。

取得《规划设计条件告知书》后，由农村集体经济组织向区国土资源分局申请委托有评估资质的第三方作土地价值评估，并出具《评估报告》。

拟定《村企合作开发方案（征求意见稿）》和《村企合作合同（征求意见稿）》，在本村（或村民小组）村务公开栏公示7天（含本数）以上，公开征求和广泛听取村民的意见建议。

征求意见期满后，农村集体经济组织根据回收的村民意见或建议对方案进行修改完善，形成《村企合作开发方案》（讨论表决稿）、《村企合作合同（讨论表决稿）》提交村民集体表决。

方案的主要内容应当包括：

项目名称，留用地基本情况（包括地域位置、面积、四至范围、国土证号及相关技术经济指标、规划设计条件等情况），用地面积及位置、建筑物总面积、建设期限，物业分配比例等。

（三）合作开发方案表决和公示。

农村集体经济组织须按照《中华人民共和国村民委员会组织法》及村民议事规则的规定，组织召开村民会议或户代表会议达到2/3以上或者召开村民代表会议达到90%以上（含本数，留用地权属人为村民委员会的可召开村民代表会议）表决同意并签名确认后，形成正式《村企合作开发方案》、《村企合作合同》。

农村集体经济组织应当将表决通过的《村企合作开发方案》、《村企合作合同》及表决结果情况，在本集体经济组织村务公开栏公示5个工作日以上（含本数），并将公示过程、公示结果记录（拍照）存档。

农村集体经济组织应对表决程序的合法性及结果的真实性负责。

村民或相关权利人对公示内容有异议的，应当在公示期内书面向农村集体经济组织或者属地园区、镇（街道）提出，并签署姓名和留下联系方式。

无异议或者经属地园区、镇（街道）调查核实异议不成立的，属地园区、镇（街道）应当对公示结果进行核实确认。

（四）提交正式申请。

公示结束后，农村集体经济组织须先向属地园区、镇（街道）提交村企合作开发正式申请和留用地入市申请，同时提交如下申请材料：

1.农村集体经济组织负责人签名并加盖单位公章的村企合作开发申请书和入市申请书；

2.不动产权证（国有土地使用权证）；

3.建设用地红线界限图和总平面规划方案；

4.规划部门出具的《规划设计条件告知书》；

5.《留用地村企合作开发方案》；

6.村民会议或者户代表会议的签到表、会议记录（或会议决议）及其签名确认结果；

7.土地资产《评估报告》；

8.公示记录（照片）及其公示结果说明；

9.需要提交的其他材料。

（五）园区、镇街核查和材料报送。

属地园区、镇（街道）收到农村集体经济组织提交的申请材料后，须进行审核，同时对方案征求意见情况、组织召开村民会议情况、表决签名确认结果及公示情况等程序进行核实把关。

符合规定程序和条件的，出具初审核实意见；不符合要求或材料不齐的，及时退回给农村集体经济组织或者通知其补充提交。

属地园区、镇（街道）应当在收齐材料后20个工作日内完成初审核实工作。

属地园区、镇（街道）初审核实通过后，应当拟定《关于上报xxxxx项目村企合作开发方案的请示》（下称《请示》），连同村（组）的《申请表》及其相关材料，报区城市更新发展中心审查。

入市申请报区国土资源分局。

《请示》必须包括以下方面的内容：

1.村企合作开发地块的权属情况，具体位置、附坐标的四至范围、使用面积、是否存在土地争议等概况；

2.村企合作开发的主要形式、按规划设计条件计算的建筑物总面积、村（组）享有的物业分配比例等情况；

3.村企合作开发方案征求意见、组织召开村民会议或户代表会议、讨论表决及签名确认结果的核查情况；

4.村企合作开发方案及签名确认公示结果核查情况；

5.属地园区、镇（街道）组织进行调查核实的情况说明及该项目的《社会稳定风险评估报告》。

（六）会议联审。

收到属地园区、镇（街道）提交的村企合作开发项目相关申请材料后，由城市更新发展中心组织审查工作。

审查后，符合要求的，由区城市更新发展中心会同区国土资源分局，将合作开发方案申请材料及入市申请材料一并报区城市更新工作领导小组暨区建设用地领导小组会议联审。

通过后，由区城市更新发展中心、区国土资源分局分别出具会议纪要，并批复。

（七）采取公开方式依法选定合作开发企业。

接到入市批复后30个工作日内，属地园区、镇（街道）指导农村集体经济组织委托公共资源交易中心或农村产权流转管理服务平台公开转让，在公开转让公告中须明确：

留用地开发建设容积率超过基准容积率部分，中标竞得人须向政府申请补交地价。

（八）公开转让成交后，公共资源交易中心或农村产权流转管理服务平台出具《成交确认书》或《中标通知书》。

（九）《成交确认书》或《中标通知书》签订之日起10个工作日内，中标竞得人须付清成交转让价款，并与农村集体经济组织签订《村企合作合同》，在《村企合作合同》明确农村集体经济组织应分得物业的比例、方位、建设时间、交付时间和交付标准、违约责任等，并按公告规定的金额向农村集体经济组织开设的银行监管账户缴存履约保证金。

（十）农村集体经济组织在与中标竞得人签订《村企合作合同》后5个工作日向区国土分局申请补办土地出让手续，农村集体经济组织与区国土分局签订《国有土地使用权出让合同》。

《国有土地使用权出让合同》价款按转让成交价确定，出让年限按该用途土地的法定最高出让年期确定。

（十一）公共资源交易中心或农村产权流转管理服务平台将公开转让成交价款转入区财政账户，视为补交出让金价款。

（十二）区财政出具农村集体经济组织名下的出让金票据，并将成交价款按相关政策拨到以农村集体经济组织名义在托管银行设立的由属地园区、镇（街道）、农村集体经济组织、中标竞得人三方共同监管的资金监管账户。

（十三）中标竞得人到区税务部门缴纳税费，完税后区税务部门出具《完税证明书》。

（十四）中标竞得人凭《完税证明书》向区国土资源部门申请办理不动产权证，区国土资源部门按规定核发不动产权证。

涉及留用地开发建设容积率超过基准容积率的，开发建设单位须自取得不动产权证书之日起60日内按规定向政府提出补交地价申请。

（十五）中标竞得人按合同约定可凭《成交确认书》或《中标通知书》《村企合作合同》向三方共管的监管账户申请拨付除履约保证金外的资金，具体金额以双方合同约定为准。

第五章合同履行与保障措施

第十六条中标竞得人逾期未与农村集体经济组织签订《村企合作合同》或者《国有留用地转让合同》的，已交纳的竞买定金（投标保证金）不予退还。

第十七条项目属地园区、镇（街道）负责监管合作开发履约保证金，以保障村企合作合同能够全面、顺利地履行和农村集体经济组织的合同权益能够如约得到实现。

合同履行过程中，项目属地园区、镇（街道）应当按照村企合作合同中约定归农村集体经济组织享有分配权的物业的建筑工程实际完成时间、进度和村企双方的共同申请，经现场查看核实后，按如下方式分期分批退回合作开发履约保证金给合作企业。

1.分配给农村集体经济组织的物业主体工程完成封顶后30日内，退回总额的30%；

2.分配给农村集体经济组织所对应的建设项目经综合验收合格，办妥村民委员会（或村民小组）可分配建筑物业的整体移交手续实际交付使用后30日内，退回总额的30%；

3.分配给农村集体经济组织所对应的建设项目办妥竣工验收备案手续，并办妥农村集体经济组织可分配建筑物业的分户不动产权证手续后30日内，退回总额的35%；

4.余款5%作为工程质量保证金，待村企合作合同约定保修期满无质量问题后30日内，一次性退回。

第六章责任追究

第十八条农村集体经济组织在集体经济组织留用地使用和合作开发过程中有下列行为之一的，由区国土分局、区住建局、区城市更新发展中心会同属地园区、镇政府（街道办事处）责令限期整改或者纠正。

拒不整改或者纠正，情节严重的，由纪检监察部门依法追究单位主要负责人和直接责任人的责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任：

（一）未经审批同意，擅自进行建设或者少批多建的；

（二）未按规定程序组织召开村民会议或者户代表会议讨论表决并签名确认和公示，擅自制定留用地村企合作开发建设方案，与企业签订合作开发合同（或协议）的；

（三）未经委托公共资源交易中心或农村产权流转管理服务平台进行公开转让，私自决定合作企业或者先行与企业签订合同（或协议）的；

（四）无正当理由拒绝与中标竞得人签订《村企合作合同》的；

（五）其他严重违反有关法律、法规、规章、政策和本规定的行为。

第十九条参与合作开发及工程建设的企业，有下列行为之一的，不得参加投标报名仲恺区的政府财政性资金工程项目、公益性工程项目和其它村企合作项目：

1.与农村集体经济组织恶意串通，损害国家、集体或者群众利益的；

2.严重违约，致使合作开发合同或工程施工合同无法履行或者导致农村集体经济组织的合同权益不能实现的；

3.无发生不可抗力的法定事由而中途停止工程建设，致使农村集体经济组织的合同权益不能按期实现且超过合同履行期六个月以上的；

4.私自转让、转包、抵押、抵偿或者出售项目权益，致使农村集体经济组织的合同权益可能受损的；

5.法律、法规、规章和区级以上政府及其有关部门规定的其它失信行为。

第二十条政府有关部门及其工作人员违反本规定的，责令限期纠正，由纪检监察部门根据其情节轻重，依法追究其主管负责人和直接责任人的纪律或行政责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附则

第二十一条各园区、镇（街道）应当依照法律政策和本规定的要求，加强对村民委员会（或村民小组）合作开发建设事项的指导、监督和管理。

第二十二条农村集体经济组织留用地的清场责任，由该留用地的农村集体经济组织及其属地园区、镇（街道）负责。

第二十三条本规定由惠州市国土资源局仲恺高新技术开发区分局负责解释。

第二十四条本规定自2018年月日起施行，有效期年。

在实施过程中，如遇上级出台相关政策或有关政策调整，将按上级政策予以调整完善。