房地产梳理.docx

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房地产梳理

第一章导论

第一节房地产与房地产业

一、房地产与房地产业

（一）房地产

1、房地产是房产和地产的总称，又统称不动产

⏹realestate是指土地、建筑物和地上定着物

⏹realproperty是指土地、建筑物和地上定着物及其各种权利义务关系的总和。

2、房地产的特性

⏹物质属性：

不可移动性异质性使用的耐久性土地的不灭性

⏹经济属性：

资源的稀缺性价格昂贵受环境影响性保值增值性身份的双重性

2、房地产业

（1）房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。

（2）房地产业在国民经济中的地位和作用

⏹房地产业在宏观经济中的地位和作用

Ø房地产业在国民经济中的基础性

Ø房地产业在国民经济发展中的先导性

Ø房地产业在国民经济发展中的支柱性

Ø房地产业在国民经济发展中的其他重要作用

⏹房地产业对于微观主体的地位和作用

Ø房地产是企业重要的资产构成

Ø房地产是个人生活的重要组成部分

Ø房地产业也为人们就业以及赚取更多的财富搭建了宽广的平台。

（3）房地产业的细分

3、房地产市场的特征

（1）完全竞争市场的条件

⏹价格既定

⏹产品同质

⏹生产要素可以自由转移

⏹信息充分披露

（2）房地产市场的特征——不完全竞争

⏹多方参与

⏹产品间的差异很大

⏹买卖双方信息不完全

⏹价格为议价，非市场形成

第二节房地产开发与经营

一、房地产开发的含义

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》：

是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

即：

具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。

2、房地产开发的特征

⏹全面系统性

⏹广泛联系性

⏹风险与收益并存

⏹地域性

3、房地产开发的分类

（1）土地开发

（2）房屋开发

（3）房地结合的房地产综合开发

⏹土地开发：

是指土地开发企业以获得土地使用权的土地为对象，通过征地、拆迁、安置，将土地开发成供水、排水、供电、供热、供气、电讯和道路畅通、场地平整的建筑场地，达到“七通一平”的土地通过协议、招标或拍卖的方式，将其使用权有偿转让给各类房屋开发企业或投资建设部门进行房屋建设的一种经营方式。

⏹三通一平：

通水、通电、通路、平整土地

⏹五通一平：

通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地

⏹七通一平：

通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地

⏹九通一平通市政道路、雨水、污水、自来水、天然气、电力、电信、热力及有线电视管线、平整土地

二、房地产经营

1、概念：

⏹狭义：

房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动。

⏹广义：

房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动。

三、房地产开发与经营的特点

⏹受多种环境因素的制约和影响

⏹综合性强、复杂性强、难度较大

⏹风险高

四、房地产开发经营的基本程序

1、投资机会选择与决策分析阶段

⏹开发设想的形成与投资机会选择

⏹可行性研究与投资机会决策

2、前期准备阶段

⏹投资决策后进行立项工作，取得立项的相关批文

⏹取得土地使用权

⏹委托相关单位进行项目方案设计、初步设计和施工图设计，取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》

⏹筹集房地产开发资金

⏹建设过程招投标，取得《施工许可证》

3、建设实施阶段

4、租售和服务阶段

⏹开发项目市场营销与策划

⏹物业管理的交接工作

五、房地产开发经营的主要参与者

⏹房地产开发企业（开发商）

⏹政府相关部门

⏹投资公司（投资商）

⏹金融机构

⏹建筑承包商

⏹建筑监理单位

⏹规划设计单位

专业顾问公司

⏹前期物业管理公司

二、房地产投资及其特点

（一）房地产投资的含义

房地产投资是指将一定的资金投入到房地产活动中，以期将来获得更大收益的投资行为。

⏹房地产投资三要素：

时机地段质量

第二章房地产投资开发

环境分析

第一节概述

一、概念：

影响房地产投资开发活动整个过程的外部因素和条件的总和。

二、构成:

宏观环境中观环境微观环境

三、特点关联性可变性相对性层次性

第二节房地产投资开发的宏观环境

一、政策环境

•财政政策：

税率

•货币政策：

利率工具

•产业政策：

•土地政策：

土地出让方式

•住房政策

二、经济环境

•宏观经济条件：

国民经济发展速度、相关金融条件和通货膨胀等

•居民经济收入和购买力

三、人口环境

•人口总量人口的年龄结构人口的地理分布家庭结构

四、自然环境

五、技术环境

第三节微观环境

一、区域地理位置特点

Ø区域自然环境特点：

•地质、地貌、水文、气候等决定区域用地状态、区域用地布局、区域建筑结构、区域基础实施配置和工程造价等

•房地产投资开发项目的建立也改变着外部自然环境的性质和状况

•区域的经济地位：

政府、企业、家庭

•区域的社会地位：

区域占用社会资源的能力，包括行政地位、历史地位、社会影响力、人才优势等。

•区域的交通便捷程度：

不同土地使用者之间的在空间上的联系以及为维持空间联系所必须发生的空间移动的成本大小。

二、区域经济发展战略与发展规划

Ø区域经济发展战略

Ø区域规划

✓根据《杭州市转塘镇区控制性详细规划》，转塘镇系杭州市西部地区的中心城镇，是联系西湖风景名胜区和两江一湖风景名胜区旅游服务地基，因此，转塘镇将生态规划定位为“康乐度假、休闲人居、商务会展、旅游集散”。

对此，转塘生态镇规划重点对生态产业及生态环境建设进行了描绘。

规划区块内的产业发展重点是现代服务业，主要发展旅游集散、生态旅游、视觉艺术、高档会展商务等4个方面。

在景观生态环境建设方面，是依托自然山水，努力构建一种能适应自然生态环境、体现内在有序、具有无限生命力和空间引导作用的“生态基地－廊道－缀块”生态景观格局。

Ø区域房地产市场发展特点

•

区域居民及分布特点区域房地产需求市场环境因素

•区域居民收入与购买力

•区域居民的消费特点与习惯

•区域竞争项目分布及相关影响因素

定性因素：

地域分布、自然地理位置特点、形成的社会因素、区域房地产市场发展空间、目标顾客群体的分布、住房抵押贷款、竞争物业的共性与个性

定量因素：

区域房地产开发项目完成投资额、不同物业类型的竣工面积、不同物业类型的施工面积、不同物业类型的销售面积、不同物业类型的销售价格等

第四节房地产投资开发机会选择与风险分析

一、房地产投资开发的机会选择

（一）时机的选择

1、房地产周期不同阶段的时机选择

2、政策研究与时机选择

（二）区位地段的选择

1、国家的选择

2、城市的选择

3、区域的选择

（三）投资类型的选择

1、土地投资

2、住宅投资

3、商业设施

4、写字楼

（四）质量的选择

二、房地产投资开发风险分析

（一）政治风险

1、是指由于未能预期政治事件的发生或政策发生变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产投资开发活动带来损失的可能性。

应对之策：

投资前的管理；投资后的管理；风险发生后的补救措施

小产权房

　　对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。

　　1.针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

　　2.按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴纳土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。

按这种解释，普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

　　3.按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

（二）经济风险

1、是指在房地产投资开发过程中，由于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，使房地产企业的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济损失的可能。

应对之策：

投资前的管理；投资后的管理；风险发生后的补救措施

（三）金融风险

是指由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能，主要包括利率风险和外汇风险。

（四）来自自然界和冲突的意外风险

（五）个别风险

第三章

第一节土地使用权的获取

一、土地使用权的出让

1、土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2、土地使用权出让的特征

•土地所有权与使用权分离

•受让主体的多样性

•土地使用权出让是有偿、有期的

•计划性

3、土地使用权出让的基本原则

v国家主权神圣不可侵犯

v平等、自愿、有偿

v所有权与使用权分离

v合理利用土地

4、土地使用权出让期限与方式

（1）期限

（2）土地使用权出让的方式

•协议出让：

是指土地使用权的受让方向市、县人民政府的土地管理部门提出有偿使用土地的申请，双方经过协商达成一致后出让土地的行为。

•招标出让

是指市、县土地管理部门向符合条件的不特定单位发出要约邀请或者面向社会公布招标条件，然后按照合法的招标程序确定最佳中标者并向其出让土地使用权的行为。

Ø优点：

引进了市场竞争机制，选择余地较大

Ø缺点：

需要出让和受让双方提前做好充分的准备工作，耗时较长，主观因素较多，并且可能存在由于没有符合要求的投标者而流标。

•拍卖出让

•是指市、县土地管理部门或其委托的拍卖机构主持土地使用权拍卖，在指定的时间、地点由主持人宣布底价，竞投者按规定的方式应价，以出价最高者为受让人出让土地使用权的出让行为。

Ø优点：

引进了市场竞争机制，排除了主观因素

Ø缺点：

竞投者可能由于决策时间仓促，使得竞争过于激励，也可能由于叫价过高，无人出价而流拍

•挂牌出让

由市、县土地管理部门或委托机构发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

Ø优点：

一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作

5、土地使用权出让程序

招标出让：

发布招标公告（通知）领取招标文件投标开标、评标和定标签订合同登记领证

拍卖出让

•发布拍卖公告领取拍卖文件举行拍卖活动签订合同登记领证

挂牌出让

•发布挂牌公告竞买人提出申请，提交有关文件

•竞买文件移交登记领证

6、土地使用权出让合同

◆标的：

坐落位置、宗地号、面积、界址及用途

◆使用期限

◆价款

◆使用条件

◆担保方式及违约责任

◆其他内容

7、土地使用权出让合同当事人的权利

（1）出让方的权利

•要求受让方按合同规定按时缴纳出让价款

•对受让方利用土地的情况行使监督和检查权

•处罚权

•合同规定的出让年限期满，无偿收回土地使用权，并同时取得其地上的一切不动产所有权

•对合同的争议享有提请有关仲裁机构仲裁或向人民法院起诉的权利

（2）受让方的权利

二、土地使用权转让

（一）土地使用权转让的概念

是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。

（二）土地使用权转让的特征

1、以土地使用权出让为基础

2、土地使用权转让需具备一定的条件

◆土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利内容。

◆按照出让合同约定对土地进行了投资开发

◆土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续

◆转入方应当依法缴纳土地使用权流转税收

◆转让的目的在于合理开发、利用、经营土地

3、是平等民事主体之间的一种民事法律行为

4、土地使用权转让的同步性

（三）土地使用权转让的条件

1、土地使用权转让只能在原土地使用权转让合同规定的权利义务范围内进行

2、办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续

3、转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收

4、转让的目的

（四）土地使用权转让的方式

◆出售

◆交换

◆赠与

◆其他形式：

土地入股联建联营；企业兼并；土地使用权继承；用地单位合并、分立

（五）土地使用权转让的程序

•转让申请

•签订转让合同

•转让合同公证

•缴纳土地出让金和土地增值税

•土地使用权变更登记

区别

出让

转让

行为主体

政府及土地管理部门

境内外任何经济实体及个人

法律关系

法律关系不平等，形成土地一级市场，具有垄断性地位

法律关系平等，是二级市场的重要体现

在市场所

处层次不同

土地一级市场，受让土地可以转让

二级市场，未经出让方式取得及未按出让合同投资开发的不得进行转让

年限

按合同规定，不得超过国家规定

合同年限－已使用年限＝剩余使用年限

土地转移方式

协议、招标、拍卖

出售、交换、赠与

三、土地使用权划拨

1、土地使用权划拨的概念

•是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

2、土地使用权划拨的特征

•没有明确的期限

•无须支付土地使用权出让金

•不能随意转让、出租和抵押

•两种形式：

一是在原集体土地上从事建设而发生的国有土地使用权划拨

二是原本为国有的荒山、荒地以及原属其他单位使用的国有土地的使用权的划拨

四、房地产开发用地的征用拆迁

（一）土地征用的含义

是指国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。

（二）土地征用的特征

土地征用具有强制性

土地征用是一种政府行为

转移性

补偿性

（三）土地征用程序

建设项目预审用地申请拟订征地方案拟订征地协议

颁发土地使用证出让或划拨土地

（四）征地补偿与安置费用

土地补偿费

青苗补偿费

地上附着物补偿费

安置补助费

征地管理费

税费

五、城市房屋拆迁

拆迁是指国家按有关法定程序收回土地使用权或改变土地使用性质时，按照有关法律、法规和规章的规定转移他人所有的房地产权益的行为过程。

（一）拆迁工作的基本原则

服从国家利益的原则

符合城市规划和有利于城市旧区改造的原则

保护拆迁当事人合法权益的原则

（二）拆迁的基本程序

申请规划用地许可证

编制拆迁计划与方案

申请房屋拆迁许可证

房屋拆迁审批

发布公告

签订拆迁补偿和安置协议

实施房屋拆迁

监督检查

（三）城市房屋拆迁补偿

1、补偿对象：

被拆除房屋及其附属物的所有人

2、补偿形式：

产权调换

货币补偿

产权调换和作价补偿相结合

3、补偿标准

产权调换的补偿标准

货币补偿的补偿标准

据国土管理部门介绍，在土地价格上，有三种：

即区片综合价（征地时的价格）、基准地价（政府指导价）、熟地总地价（配套设施加上后的供地价）。

打个比喻说，区片综合价是矿石原料，而基准地价是炼成的一块生铁，熟地总地价则为制成铁耙或机器产品的价格。

涉及农民最直接和最根本利益的是征地时的价格，即区片综合价，它是征用集体土地所有权执行的标准。

.基准地价：

是指同一土地级别范围内同类用途的区域性国有土地使用权平均价格，是政府公布的指导性价格。

不是具体某一宗地的市场价，是均质区域内不同等级、不同用途、不同条件下的平均价格。

该地价标准作为市区国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价入股、清产核资以及司法仲裁中土地评估的基础，其中土地使用权以拍卖、招标、挂牌等公开方式出让时的实际价格，按成交价格确定。

•区片综合价：

是征用集体土地所有权执行的标准。

主要根据各地政府以不同地段、地类、人均耕地和经济发展水平等情况，划定区片，统一制定分片的“征地综合补偿标准”。

需要说明的是区片综合价与基准地价二者用途、含义不同。

4、城市房屋拆迁安置

（1）安置对象：

被拆除房屋的使用人

（2）安置形式

一次性安置

过渡安置

（3）安置标准

（4）安置费用

搬家补助费、临时安置补助费和经济损失补偿费

第四节房地产开发的前期工作

一、前期工作的内容和特点

（一）前期工作的主要内容

◆土地问题

◆规划问题

◆基础设施和市政设施问题

◆融资问题

◆工程进度问题

◆保险问题

（二）前期工作的特点

1、多2、长3、变

第二节房地产开发项目与工程勘察、设计

一、工程勘察、设计的含义

~工程勘察：

是指为满足工程建设的规划、施工、运营及综合活动等方面的需要，对地形、地质及水文等状况进行测绘勘探、测试，并提供相应成果和资料的活动。

•工程设计是指运用工程技术理论及技术经济方法，按照现行技术标准，对新建、扩建、改建项目的工艺、土建工程、公用设施、环境保护等进行综合性设计及技术经济分析，并提供作为建设依据的设计文件和图纸的活动。

二、工程勘察工作

（一）勘察工作的主要任务和目的

主要任务是正确反映地形、地质状况、确保原始资料数据的准确性，结合实际地址情况和开发项目的具体要求，提出明确的评价、结论和建议；体现国家可持续发展的战略，做好环境地质的评价工作。

目的是为设计、施工提供精确的原始资料、数据，使设计、施工工作得以顺利进行，在保证开发项目结构安全、质量优良的前提下，最大限度地节省投资，降低造价，为项目开发创造良好的经济效益。

（二）勘察工作的主要程序

承接勘察任务

搜集已有资料，包括与该区相邻地质资料以备校核

现场踏勘，编制勘察纲要

出工前的准备

野外调查，测绘、勘探

试验、整理数据、分析资料

编制图样及编制勘察报告

（三）勘察过程的分类

资料分析初步勘察详细勘察施工勘察

（四）勘察工作的具体内容

地形测量工程勘察地下水、地表水的勘探气象调查

三、工程设计工作

（一）设计工作的原则和依据

（二）设计工作的基本内容

1、总体设计

内容包括：

建设规模、产品方案、主要建筑物及构筑物、公用和辅助工程、“三废”治理及环境保护方案、占地面积设计、总图布置、工程进度和配合要求、投资估算等。

2、单体设计

3、建筑构造设计

4、抗震设防

第三节房地产开发项目的施工准备工作

一、房地产开发项目的施工招投标

（一）招标投标的基本概念

房地产开发商设定”开发项目建设”这一标的,招请若干个施工单位进行报价竞争,由开发商从中选择优胜者,并与之达成协议,签定施工合同,按合同实施.

（二）开发项目招标方式

1、公开招标

开发商本身或其委托招标单位，通过海报、报刊、广播、电视等手段，在一定范围内公开发布招标公告，或直接将招标通告寄给具有投标潜力的某些公司

2、邀请招标

是由开发商或其委托的招标单位向所信任的、具有相应资格的施工单位发送招标通知书或招标邀请函，要求其参加开发项目建设投标竞争的一种发包方式。

3、议标

是由招标单位或投标单位的有关上级主管部门，向招标单位（即开发商）推荐或指定投标单位。

适用于少数保密性较强的工程项目

（三）招标机构的组织运作

1、招标过程中的决策活动

确定开发项目发包的范围

确定承包方式和承包内容

确定标底

决标并签订合同或协议

2、招标中的日常事务性工作

发布招标通告或邀请招标函

编制和发送招标文件

编制标底

审查投标者资格

组织踏勘现场和解答投标单位提出的问题

接受并妥善保管投标单位的标函并负责为其保密

二、工程施工承发包合同

1、在签订正式合同之前，开发商和承包商需要一个商议阶段

通过评审标书，修改报价

讨论建议

讨论某些局部更改

2、建设合同：

开发商（发包方）与承建单位（承包方）为了完成一定的建设工程任务而签订的一项旨在明确双方权利和义务的有法律效力的协议。

按计价方式的不同分为：

（1）固定总价合同

增价条款：

按日计价的增价条款

重大增价的调整条款

延期增价条款

（2）固定单价合同

按分部分项工程单价承包

按最终产品单价承包

按总价决标，按单价结算工程价款

（3）成本加酬金合同

按工程实际发生的成本（包括人工费、材料费、施工机械使用费、其他直接费和施工管理费以及各项独立费，但不包括承包商的总管理费和应缴所得税），加上商定的总管理费和利润来确定总包价。

按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同划分：

（1）总包合同

（2）开发商直接发包

（3）独立承包合同

三、房地产开发项目施工条件准备

建设用地规划许可证

　是由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置．面积．界限的法律凭证．

建设工程规划许可证

　是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证．

施工许可证

土地使用权获取途径

■3.2.1土地使用权出让

土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于地产一级市场。

土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出让、挂牌出让。

3.2.2土地使用权转让

土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。

以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同的约定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，完成投资总额的25%（不包括土地出让金），属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

■3.2.3土地使用权划拨

土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该副土地交付其使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。

根据《城市房地产管理法》的规定，划拨土地的范围包括：

国家机关和军事用地，城市基础设施和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律行政法规规定的其他用地。

■3.2.4土地合作

■中小开发商与拥有土地使用权的机构进行合作开发，是一种目前常见的土地取得方式。

土地合作的方式很多，可以土地作价入股成立项目公司，也可以进行公司之间的并购或资产重组。

房地产开发项目可行性研究

（一）可行性研究的含义和目的

含义：

是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。

}目的：

实现项目决策的科学化。

民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的作用:

}是项目投资决策的基本依据

}是筹集建设资金的依据

}是项目立项、用地审批的条件

}是开发商与有关部门签订协议、合同的依据

}是编制下一阶段规划设计方案的依据

可行性研究阶段分：

1、投资机会研究阶段

主要任务：

对投资项目或投资方向提出建议

主要内容：

地区情况、经济政策，资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等

2、初步可行性研究阶段（预可行性研究）

Ø分析机会研究的结论，在详细资料的基础