第十二 真题讲解.docx
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第十二真题讲解
真题讲解
07年考题:
评估人员拟对某建筑物进行评估。
由于只获得该建筑物投资建设的有关资料,拟采用概算指标法估算该建筑物的建筑安装工程费。
该建筑物的建筑体积为30000m3,所在地措施费为直接工程费的7%,间接费为直接费的l5%,税率为3.41%,建筑行业平均利润率为10%。
已知直接费与间接费之和的概算指标为75000元/l000m3,其中直接工程费所占比例为78%。
考虑概算指标的编制时间,直接工程费价差调整系数为1.25。
待估建筑物与概算指标所依据的工程在结构方面略有差异,在直接工程费经过价差凋整的基础上,每l000m3建筑体积中直接工程费增加8000元。
该建筑物建设中设备及工器具购置费为620000元,工程建设其他费为l200000元,基本预备费为建筑安装工程费、设备及工器具购置费和工程建设其他费之和的5%。
工程建设期为2年,各年静态投资比例均为50%。
工程建设投资中银行贷款为2500000元,其余为自有资金,贷款为分年均衡发放,贷款年利率为6%。
建设期价格年上涨率为5%。
评估人员经过调查、分析,认为该建筑物在评估基准日的重置价比竣工时的投资总额增加了12%。
至评估基准日,该建筑物已使用5年,自建筑物竣工之时补办土地出让手续,土地使用权年限为40年。
该建筑物耐用年限为50年,不计残值。
经评估人员现场查勘打分,确定各部分成新率得分为结构部分92分,装修部分75分,设备部分50分,三部分评分修正系数分别为0.65、0.20、0.15。
要求:
1.计算经过价差调整后的直接工程费概算指标。
2.计算经过价差和结构差异调整后的直接工程费概算指标。
3.计算该建筑物的建筑安装工程费、预备费、建设期贷款利息及投资总额。
4.计算该建筑物在评估基准日的重置价。
5.假定使用年限法权重40%,观察法权重60%,用综合法计算该建筑物的成新率,并确定该建筑物的评估价。
(计算结果中,涉及金额的,以元为单位并保留整数;涉及百分率的,保留整数)
解:
[答疑编号981120101:
针对该题提问]
1.经过价差调整后的直接工程费概算指标=75000×78%×1.25=73125(元/1000m3)
[答疑编号981120102:
针对该题提问]
2.经过差价和结构差异调整后的直接工程费概算指标=73125+8000=81125(元/1000m3)。
[答疑编号981120103:
针对该题提问]
3.投资额
①建筑安装工程费
81125×(1+7%)×(1+15%)×(1+10%)×(1+3.41%)/1000×30000=113551.15/1000×30000=3406535(元)
②预备费
基本预备费=(3406535+620000+1200000)×5%=261327(元)
静态投资=3406535+620000+1200000+261327=5487862(元)
每年平均投入=5487862/2=2743931(元)
每一年涨价预备费=2743931×[(1+0.05)-1]=137197(元)
每二年涨价预备费=2743931×[(1+0.05)2-1]=281253(元)
预备费=261327+137197+281253=679777(元)
③建设期贷款利息
每年贷款额=2500000/2=1250000(元)
第一年贷款利息=1250000/2×6%=37500(元)
第二年贷款利息=(1250000+37500+1250000/2)×6%=114750(元)
建设期贷款利息=37500+114750=152250(元)
④投资总额
3406535+620000+1200000+679777+152250=6058562(元)
[答疑编号981120104:
针对该题提问]
4.建筑物的重置价=6058562×(1+12%)=6785589(元)
[答疑编号981120105:
针对该题提问]
5.成新率及评估价
①年限法计算的成新率=(1-5/40)×100%=88%(1分)
②观察法计算的成新率=(0.65×92+0.20×75+0.15×50)×100%=82%
③综合法计算的成新率=88%×40%+82%×60%=84%
④建筑物评估价=6785589×84%=5699895(元)
考点概念小结:
1.用综合调整系数调整直接工程费的指标:
D=AK P383
注意:
指标所占比例。
用增加费用调整直接工程费的指标:
单位统一,直接加减。
2.建筑安装工程费=直接费+间接费+利润+税金 P355、361、363
直接费=直接工程费+措施费
间接费=直接费×费率
利润=(直接费+间接费)×费率
税金=(直接费+间接费+利润)×费率
3.基本预备费=(设备及工器具购置费+建筑安装工程费+工程其他费)×费率
题目约定。
4.涨价预备费:
P370直接用公式,各年累积之和。
5.建设期贷款利息:
P372均衡发放。
直接用公式,各年累积之和。
6.总投资额=设备及工器具购置费+建筑安装工程费+工程其他费+预备费+利息
P345构成
7.综合法(使用年限法、打分法)计算成新率。
P493例题3
注意:
损耗率、成新率关系。
8.评估值(现值):
V=C×q 直接用公式。
注意:
求损耗D=C×d 直接用公式。
P480
08年考题:
评估人员拟对某化工项目进行评估,评估基准日为2008年1月1日。
该项目建筑面积3000㎡,年产500万吨。
据调查,2006年建成的类似项目的年生产能力和设备工器具购置费分别为450万吨和1200万元。
经测算,生产规模指数与综合调整系数分别为0.5和1.1。
设备安装费用为设备工器具购置费的10%。
2006年已建类似项目建筑工程费单价为2500元/㎡,其直接工程费资料及2008年初价格信息见表1。
其中,人工费、材料费、机械使用费及其他综合费用占建筑工程费的比例分别为15%、55%、10%和20%。
本地区2006—2008年以直接工程费为计算基数的建筑工程综合费率均为25%。
经查阅资料,得知待估项目的工程建设其他费用为145万元,预备费为200万元,不考虑资金成本和其它费用。
该项目建成后已使用8年,建成后2年办理土地出让手续,土地使用年限为40年,建筑物耐用年限为50年,残值率为5%。
经现场勘查鉴定房屋结构部分为八五成新,设备部分为七五成新,装修部分为五成新,三部分占工程造价的比例分别约为32%、60%和8%。
表1 2006年已建类似工程建筑工程造价资料集2008年初价格信息表
名称
单位
数量
2006年预算单价(元)
2008年初预算单价(元)
人工
工日
23140
45
50
钢材
t
440
3200
4500
木材
M3
120
1100
1200
水泥
t
850
330
365
其他材料费
万元
200
2008年相对2006年的价差调整系数为1.3
机械使用费
万元
69
2008年相对2006年的价差调整系数为1.05
要求
1.采用生产能力指数法计算待估项目的设备工器具购置费。
2.分别计算待估项目相对于2006年已建类似项目的人工、材料的价差调整系数及建筑工程费综合调价系数。
3.计算待估项目建筑工程费单价和建筑安装工程费。
4.计算待估项目在评估基准目的投资总额。
5.假定使用年限法权重40%,观察去权重60%按综合法确定待估项目成新率,并确定待估项目的评估值。
(计算结果保留2位小数,百分数取整)
1.设备及工器具购置费:
C2=C1
f=1200×
×1.1=1391.40(万元)
设备安装费:
1391.4×10%=139.14(万元)
2.人工、材料及综合调整系数:
(1)人工价差调整系数:
K1=
=1.11
(2)材料价差调整系数:
K2=
=1.32
钢材:
3200×440=1408000 4500×440=1980000
木材:
1100×120=132000 1200×120=144000
水泥:
330×850=280500 365×850=310250
其他材料:
200万元 2001.3260万元
小计:
3820500 5034250
K3=1.05
K4=
=1
(3)K=15%×1.11+55%×1.32+10%×1.05+20%×1=1.2
3.单价及建筑安装工程费:
单价:
2500×1.2=3000元/m2
建筑安装工程费:
(3000×3000)÷10000+139.14=1039.14(万元)
4.投资总额:
1391.40+1039.14+145+200=2775.54(万元)
5.综合法求成新率,评估值:
(1)使用年限法:
[1-(1-5%)×
]×100%=80%
(2)观察法:
(85×32%+75×60%+50×8%)%=76.2%
(3)综合法:
80%×40%+76.2%×60%=78%
(4)评估值:
2775.54×78%=2164.92(万元)
考点概念小结:
1.生产能力指数法:
C2=C1
f P368直接用公式
注意:
只是设备工器具购置费,不包括设备安装费。
2.综合调整系数:
P383例题8—6 利用表1求
注意:
K4题给出条件。
3.调整指标:
建筑工程费指标=A×K P383
4.建筑安装工程费=建筑工程+安装工程 P353、354
造价=指标×面积
5.总投资额=设备及工器具购置费+建筑安装工程费+工程其他费+预备费+利息
P345 构成
6.综合法(使用年限法、打分法)计算成新率。
P493例题3
注意:
损耗率、成新率关系。
7.评估值(现值):
V=C×q 直接用公式。
P482
注意:
求损耗?
D=C×d 直接用公式。
P480
第七章概念与第八章计算结合。
第十章损耗计算使用年限法、打分法、综合法。
现值、损耗。
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