购房合同条款解释.docx
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购房合同条款解释.docx
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购房合同条款解释
商品房买卖合同
(合同编号:
)
合同双方当事人:
出卖人:
____________________________________________________________
注册地址:
___________________________________________________________
营业执照注册号:
_____________________________________________________
企业资质证书号:
_____________________________________________________
法定代表人:
__________________________________________________________
邮政编码:
____________________________________________________________
说明:
以上是关于合同当事人中卖方主体(房地产开发企业)的名称及基本特征的填写栏目,由房地产开发企业据实填写,买受人要注意查验以上栏目内容是否属实。
本示范文本依据《合同法》的表述,将居于卖方主体的房地产开发企业表述为出卖人,将居于买方主体的购房人表述为买受人。
委托代理人:
______________________地址:
_________________________________
邮政编码:
_______________________联系电话:
_______________________________
说明:
以上是关于出卖人委托代理人的名称及基本特征的填写栏目,由委托代理人据实填写。
依据《合同法》第九条的相关规定,当事人依法可以委托代理人订立合同。
委托代理机构:
______________________________________________________
注册地址:
_________________________________________________________
营业执照注册号:
____________________________________________________
法定代表人:
________________________联系电话:
_______________________
邮政编码:
_______________________
说明:
以上是关于出卖人委托代理机构的名称及其基本特征的填写栏目,由委托代理机构填写。
买受人:
__________________________________________
[本人][法定代表人]姓名:
__________________________国籍:
___________________
[身份证][护照][营业执照注册号][]
地址:
__________________________________________________
邮政编码:
__________________________联系电话:
___________________________
说明:
以上是关于合同当事人中买方主体买受人(购房人)的名称及其基本特征的填写栏目,由买受人据实填写,出卖人应当予以核验。
[委托代理人][]姓名:
_______________________国籍:
__________________
地址:
邮政编码:
____________________________电话:
__________________________
说明:
以上是关于出卖人委托代理人的名称及基本特征的填写栏目,由委托嗲里人据实填写。
空白[]用于选者填写法定监护人等其他可以合法代理买受人买房的法定名称。
根据《中华人民共和国合同法》、中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:
说明:
以上是关于本合同的制定依据及合同约定原则的规定。
本合同的制定依据除了《合同法》、《房地产法》外,还有《中华人民共和国城市规划法》、《开发条例》、《建设工程质量管理条例》(以下简称《质量条例》)、《销售办法》、《城市商品房预售管理办法》(以下简称《预售办法》)等法律法规和部门规章、文件等法律性文件。
依据《合同法》的规定精神,平等主要是指合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的一直强加给另一方。
自愿是指当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一条项目建设依据。
说明:
本条主要是由出卖人和如实填写与项目合法建设相关的用地、规划、施工等依据
买受人要注意查验。
出卖人以方式取得位于、编号为的地块的土地使用权。
[土地使用权出让合同号][土地使用权划拨批准文件号][划拨土地使用权转让批准文件号]为__________________________________。
说明:
本款主要是要填写该商品房所在项目的合法用地依据。
根据《房地产法》的规定,房地产开发用地的取得有出让和划拨两种方式.土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者交纳补偿,安置等费用后将该幅土地交付使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为.出卖人所售为非经济适用住房的商品房的,其土地使用权应当是通过出让方式取得的。
经济使用住房作为享受国家优惠政策的商品房,其土地使用权应当是通过划拨方式取得的。
出卖人应当根据土地主管部门核批的土地使用权证书上的内容来填写土地使用权的获得方式及该地块相应的坐落位置、编号等特征。
由于取得用地方式的不同,各地所用名称不同作为取得土地使用权的法律文书的名称也不尽相同,本款以【 】的方式列出了三种常见的名称供出卖人选择,如果项目取得土地使用权的法律文书的名称不在本款列出的三种之中,当事人双方可以手写方式填写.各地在具体贯彻本示范文本时,也可将本地区规定和几种法律文书的名称列出来供当事人双方选择。
该土地面积为_____________,规划用途为_____________,土地使用年限自______年____
___月____日至_____年____月____日。
说明:
本款是要求出卖人根据取得土地使用权证的内容如实填写该商品房所在项目占用地块的面积|、规划用途、使用年限等基本特征。
出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【现定名】【暂定名】__________________
_________。
建设工程规划许可证号为__________________,施工许可证号为________________
说明:
本款是要求出卖人根据商品房项目批准的名称填写项目名称;根据商品房项目所在地规划主管部门批准的建设工程规划许可证填写批准号;根据商品房下面眼所在地建设主管部门批准的建设工程施工许可证填写批准号。
______________________________________________________________________
___________________________________________________________________________。
说明:
本条后面的空白栏提供当事人双方补充约定书房关心的其他 有关的其他有关建设依据。
第二条商品房销售依据。
说明:
本条主要是由出卖人如实填写商品房可以合法销售的相关依据。
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。
预售商品房批准机关为_________________
_________,商品房预售许可证号为____________________________。
说明:
本条主要是关于买受人所购商品房的销售方式的约定。
如果是预售商品房的,
必须填写批准预售的主管部门名称及商品房预售许可证号。
预售商品房也就是平常所说的期房,根据《房地产管理法》、《开发条例》、《预售办法》等法律、法规的规定,预售商品房是指达到国家及地方规定的商品房预售条件,但尚未达到商品房现售条件,经主管部门批准领取商品房现售许可证后进行销售的商品房.现售商品房方面,新近出台的《销售办法》对商品房现售条件进行了明确规定,并规定,房地产开发企业应当在商品房现售前房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
买受人可以据此规定约定现房销售依据。
_____________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________
说明:
此空白行的作用有二,一是同其他条的作用相拟,提醒当事人对方可以对其他有关本条的内容依法进行约定;二是目前还有一些地方在商品房销售中还有内、外销之分,并规定了相应的商品房内、外销许可证,从长远看这些分类是不符合市场经济条件的,应该取消,但在未正式取消前.为了充分保护买受人的利益,当事人双方哪个还可以将这些内容作为本条中的约定内容。
第三条买受人所够商品房的基本情况。
说明:
本条是要求出卖人依据该商品房所在项目的《建设工程规划许可证》、经批准的
计等合法有效的证明材料,填写本商品房的坐落、层数、面积等基本情况,买受人要注意查验。
买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以福建一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的:
第________【幢】 【座】__________【单元】 【层】_________号房。
说明:
本款说明了本商品房的确切位置,包括商品房所在幢(座)号、层数、门牌号。
需要说明的是,这些指标应当与所附的规划、设计图的标注一致。
房屋平面图应当作为合同的一个重要附件,商品房的许多基本情况是要通过房屋平面图来反映的。
平面图应当尽量详细,平面主要尺寸,包括墙体厚度、门窗尺寸要全,房屋朝向也应当在平面图中标明。
为了和后面的规划设计等条款的内容相配套,合同中最好将该商品房所在小区的总平面图附上,对于买受人关心的规划、设计等问题总平面图要标注清楚。
买受人一定要注意这些资料及相关内容的约定。
该商品房的用途为________________,属结构________________,层高为_______,建筑层数地上_______层,地下_______层。
说明:
本款是要求出卖人依据该商品房所在项目(楼宇)的《建设工程规划许可证》上载明的内容请写该商品房的用途,依据报批的设计图填写该商品房的结构类型及层高、层数等相关指标。
需要注意的是,这里的层高不是楼层净高,包括了楼板的厚度,如果当事人双方要约定楼层净高,在这里需要特别注明。
该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
说明:
该款是为了解决阳台面积的计算纠纷问题。
商品房阳台的封闭方式与其面积确定有直接关系。
依据中华人民共和国国家标准《房产测量规范》8.2的相关规定。
全封闭阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算;未封闭的阳台按其外围水平投影面积的一半计算。
本款中的“封闭式”是指全封闭的阳台,“非封闭式”是指未封闭的阳台。
阳台的封闭式以经报批的商品房规划设计图决定的,开发商不得擅自变更其封闭方式。
该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共________平方米,其中,套内建筑面积__
______平方米(公共部位与功用房屋分摊建筑面积________平方米(有关公共部位与功用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。
说明:
本款约定签定合同时的商品房建筑面积数与面积构成。
在签定商品房买卖合同时,商品房建筑面积一般存在两种情况,一种是该商品房的建筑面积已由具有房产测绘资格的单位事实测绘,测绘成果已经房地产行政主管部门审核通过。
另一种是该商品房建筑面积还未经具有房产测绘资格的单位实施测绘,或虽经具有房产测绘资格的单位实施测绘,但还未经房地产行政主管部门审核通过.在第一种情况下,在签订合同时,适用“产权登记”建筑面积;在第二种情况下,在签订合同时,适用“合同约定”建筑面积。
从目前的实际情况看,购房人在购买预售商品或符合第二种情况的现售商品房时,当事人应当约定“合同约定”建筑面积。
商品房产权证上载明的是商品房的建筑面积。
根据《销售办法》的规定,商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。
本款中的公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积。
由于按套内建筑面积和按建筑面积计价时都是以此处相应的面积约定数为依据的,因此,这几个面积数都必须填写。
_________________________________________________________________________
_____________________________。
说明:
此空白行的作用其一是填写使用面积,其二是提示当事人双方可补充自愿约定商品房的其他基本情况,如果空白行不够,可签订补充协议说明。
第四条计价方式与价款。
说明:
本条是由买卖双方约定商品房的计价方式及总价款。
出卖人与买受人约定按下述第_____种方式计算该商品房价款。
1.按建筑面积计算,该商品房单价为(_______币)每平方米_______元,总金额(______币)____千___百____拾___万___千____百____拾元____整。
说明:
本款是按建筑面积确定价款的计价方式。
前面已讲到,商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积(公共部位与公用房屋分摊建筑面积)组成,第一项规定按建筑面积计价时,商品房单价是一个均价的概念,每平方米套内建筑面积与每平方米分摊的共有建筑面积价格是相同的。
2.按套内建筑面积计算,该商品房单价为(______币)每平方米_______元,总金额(_______币)______千_____百拾____万____千______百______拾_____元整。
说明:
本款第二项是按套内建筑面积确定价款的计价方式.按套内建筑面积计价时,商品房单价也是一个均价的概念,房产款是套内建筑面积数有关,跟分摊的共有建筑面积数没有直接关系。
分摊的共有建筑面积数主要体现买受人在房屋产权关系中的相关权益。
3.按套(单元)计算,该商品房总价款为(_______币)_____千_____百____拾____万____千_____百_____拾_____元整。
说明:
本款第三项是按套确定价款的计价方式.按套计价时,房价款跟商品房的建筑面积、套内建筑面积及分摊的共有建筑面积数没有直接关系.这些面积数主要体现买受人在房屋产权关系中的相关权益。
4._____________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
说明:
本款第四项是由双方当事人自愿选择其他的计价方式确定房屋总价款。
如按照使用面积计价等。
第五条面积确认及面积差异处理。
说明:
本条约定按建筑面积或按套内建筑面积计价的商品房的面积确认及面积差异处理。
根据当事人选择的计价方式,本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。
当事人选择按套计价的,不适用本条约定。
说明:
当事人选择按套计价时,是以整个商品房为计价单位,不涉及到单方建筑面积或套内建筑面积计价问题,因而就无从谈起面积差异处理问题,对于按套计价的商品房如何在合同中确定总价款,2001年4月发布的《销售办法》(建设部令第88号)对此有明确规定,可为当事人双方提供依据。
该办法规定:
按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋地勘察后可以在合同总直接约定总款。
按套(单元)计价的现售房屋,房地产开发企业在合同中附所售房屋的平面图。
平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。
房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出预定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。
买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
因此,采取按套计价的当事人应当就有关价款及相关违约责任等问题专门进行约定。
合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。
说明:
本条中的产权登记面积,是指房地行政主管部门确认登记的房屋面积,是商品房最终的确定面积,也是按面积确定价款的最终依据。
商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第____种方式进行处理:
说明:
本条款是要求当事人双方约定误差处理方式。
为了体现合同的双方自愿原则,第一种约定采取双方自行约定方式.考虑到买受人在商品房买卖中处于弱势地位,为了提醒买受人,本示范文本又明确写了第二种约定方式,当事人可以借鉴第二种约定的表述方式自行约定,也可以直接约定采取第二种方式。
需要说明的是,为了充分保护买受人的利益,解决目前商品房买卖中的面积纠纷问题,《销售办法》第二十条明确规定,按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的,按以下原则处理:
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。
买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息.买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%含(3%)以内,部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人.产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由
房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
本条中的第二种处理方式基本上是《销售办法》第二十条规定的具体体现。
1.双方自行约定:
(1)____________________________________________________________________;
(2)____________________________________________________________________;
(3)_____________________________________________________________________;
2.双方同意按以下原则处理:
(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。
买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款换给买受
人,并按_________________________利率付给利息。
买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。
产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
产权登记面积—合同约定面积
面积误差比=×100%
合同约定面积
因设计变更造成面积差异,双方不解除合同,应当签署补充协议。
说明:
本款也是《销售办法》第二十条规定中最后一款的具体表现。
由于规划、设计变更造成商品房面积差异,双方不解除合同的,双方应当签署补充协议。
此时,合同约定面积应当以新签署的补充协议中的面积为准,面积差异及处理也应当以此为依据。
更造成商品房面积差异,双方不解除合同的,双方应当签署补充协议。
此时,合同约定面积应当以新签署的补充协议中的面积为准,面积差异及处理也应当以此为依据。
买卖双方在签订合同时,应当选择处理方式。
第六条付款方式及期限。
说明:
本条由当事人双方约定后填写付款方式及付款期限。
一般来说,购买商品房的
方式有3种,既一次性付款、分期付款和其他方式。
买卖双方在约定时,如果本条填写空间不够,可以附件的形式进行详细约定。
买受人按下列第________种方式按期付款:
1.次性付款
____________________________________________________________________________
————————————————————————————————————
说明:
一次性付款是指买受人在签定商品放哪个买卖合同时一次性支付全部房价款。
2.全期付款
_____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________。
说明:
分期付款又分为两种,一种是指买受人在建设过程中分期付款,房屋交付使用后付清;一种是指买受人在使用过程中(或与建设工程联结在一起)分期付款,若干年内付清。
3.其他方式
______________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________。
说明:
从目前的商品房买卖情况看,这种方式主要是指买受人采取个人住房贷款方式
全部或部分房价款。
个人住房货款是指货款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
贷款人发放个人住房贷款时,借款人必须提供担保。
借款人到期不能偿还贷款本息的,贷款人有权一发处理其低压物或质物,或由保证人承担偿还本息的连带责任。
个人住房贷款又可细分为住房公积金个人贷款、商业银行个人住房贷款、组合贷款三种。
住房公积金个人贷款也叫政策性贷款,是指住房资金管理中心以公积金为资金来源,向缴存脂肪公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自用住房的住房消费信贷。
申请公积金贷款的对象限于缴交公积金的职工。
与商业银行个人住房贷款相比,公积金个人住房贷款利率较低,但贷款额度所受限制较大。
商业银行个人住房贷款也叫商业性购房贷款,是指商业银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
商业银行个人住房贷款利率比公积金个人住房贷款利率高,但贷款额度所手限制较小。
组合贷款是指由住房资金管理中心运用政策性住房资金(公积金)、商业银行用信贷资金向同一借款申请人同时发放的、用于购买同一套自用普通住房的个人住房贷款,是政策性和商品性个人住房贷款组合的总称。
第七条买受人逾期付款的违约责任。
买受人如未按合同
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