市场比较法与成本法的组合在祥源房地产估价中应用研究毕业设计论文1 精品.docx
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市场比较法与成本法的组合在祥源房地产估价中应用研究毕业设计论文1精品
毕业设计(论文)
市场比较法与成本法的组合在祥源房地产估价中应用研究
APPLICATIONOFMARKETCOMPARISONAPPROACHANDCOSTAPPROACHINXIANGYUANREALESTATEAPPRAISAL
学生姓名
班级
学号
学院名称
管理学院
专业名称
工程管理
(房地产经营管理)
指导教师
2013年
5月
23日
摘要
作为常见的估价方法,市场比较法和成本法在估价过程中各有其弊端。
市场比较法是选取已经完成交易的与估价对象在估价时点相似的案例作为可比实例。
在计算过程中,市场比较法更多的是依靠已经完成的交易实例,其评估价格更多是对过去房地产市场的评估,而缺乏对未来房地产市场发展趋势做出预测。
此外,应用市场比较法评估房地产价格时,在进行因素修正时,并没有完全固定的规定约定因素修正的标准。
因此,在进行房地产评估时,估价人员只是根据自己的估价经验和理论知识进行因素修正,这就导致了因素修正系数中包含了太大的主观性和随意性。
成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本作为依据来计算估价对象价值的方法。
成本法在估价过程中存在诸如与实际价格变化不同步、不能反映市场供求状况、无法体现无形价值、没有考虑功能因素对房地产价格产生影响、不能反映房地产正的经济外部性等方面的缺点。
因此,在估价过程中尽量避免两种方法的缺点,发扬两者的优点是保证估价结果准确性的关键。
本文主要研究市场比较法和成本法在房地产估价中的应用,文章先对市场比较法和成本法进行理论概述,然后选取祥源房地产作为研究对象,应用市场比较法和成本法对该房地产项目的6#、7#和8#楼进行评估,最后根据市场比较法和成本法在评估过程中存在的问题及各自优点对估价结果汇总分析,各自取权重,以使各自扬长避短,达到优势互补的结果。
关键词房地产估价;市场比较法;成本法
Abstract
Ascommonappraisalmethods,marketcomparisonapproachandcostapproachhavetheirowndrawbacksinrealestateappraisalprocess.Marketcomparisonapproachselectsthecasesthathavecompletedtransactionandaresimilartothevaluedrealestateatthetimeofvaluationascomparableexamples.Duringtheappraisalprocess,marketcomparisonmethodreliesmoreonthecasesthathavefinishedtransaction,soitsfinalpriceisbasedmoreonthepastrealestatemarketwhilelacksoftheforecastonthedevelopmentofrealestatemarketinthefuture.Besides,whenweapplymarketcomparisonapproachinestimatingthevalueofthecertainrealestate,thereisnofixedruleswhichcouldbeselectedasstandardsoffactorcorrectionintheprocessoffactorcorrection.Therefore,appraisalpersonnelcorrectfactoraccordingtotheirappraisalexperienceandtheoreticalknowledgeduringtherealassessment,contributingtothefactorrevisioncoefficientcontainstoomuchsubjectivityandarbitrariness.
Costmethodisbasedonthereplacementcostorreconstructioncosttocalculatethepriceofthevaluedrealestate.Costmethodexistssomeproblemsinitsappraisalprocess,suchasthecostisnotsynchronizedwiththeactualprice,themethodcannotreflectthemarketsupplyanddemandsituation,whileneglecttheintangiblevalue.Besides,themethoddoesnotconsidertheimpactoffunctionfactoronrealestatepriceaswellasignorestheeconomicexternalitymeritsintheprocessofassessment.Therefore,itissignificanttoavoidtheshortcomingsofthetwokindsofmethodsasfaraspossible,anditiscrucialtodevelopadvantagesofthemethods,whichensuretheaccuracyoftheassessmentresults.
Thispapermainlyresearchestheapplicationofmarketcomparisonapproachandcostapproachinrealestateappraisal.Atfirst,thearticleofferstheoreticalsummariesofmarketcomparisonapproachandcostmethod,andthenitselectsXiangYuanrealestateasitsresearchobject,applyingmarketcomparisonapproachandcostmethodtoestimatethevalueof6#、7#and8#whichareamongtherealestateproject.Atlast,thearticleprovidessummarizedanalysisaccordingtotheproblemswhichmarketcomparisonapproachandcostmethodallexistandtheirrespectiveadvantages,balancingtheirweight,inordertocarryonthemeritsandavoidtheweaknessesasfaraspossible,andachievetheresultofcomplementingeachother’sadvantages.
Keywordsrealestateappraisalmarketcomparisonapproachcostapproach
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目录
1绪论1
1.1研究背景1
1.2研究方法及意义1
1.3文献综述2
1.3.1国内房地产估价研究理论2
1.3.2国外房地产估价研究理论2
2市场比较法和成本法概述4
2.1市场比较法4
2.1.1市场比较法的概念4
2.1.2市场比较法的适用条件和适用范围4
2.1.3市场比较法的操作程序4
2.1.4因素修正4
2.1.5求取比准价值5
2.2成本法5
2.2.1成本法的含义5
2.2.2成本法的理论依据5
2.2.3成本法的适用条件和适用范围6
2.2.4成本法估价的操作步骤6
2.2.5成本法的基本公式6
2.3两种方法的对比6
3项目评估8
3.1估价对象简介8
3.1.1房地产权利状况8
3.1.2房地产建筑物状况8
3.1.3项目所在地的交通状况8
3.2评估方法的选择8
3.3估价过程9
3.3.1.用市场比较法求取6#、7#、8#楼的房地产价格9
3.3.2.市场比较法在估价过程中存在的问题及相应的原因分析12
3.3.3运用成本法求取6#、7#、8#楼的房地产价格13
3.3.4成本法在估价过程中存在的问题及相应的原因分析19
4市场比较法与成本法的组合21
结论22
致谢23
参考文献24
1绪论
1.1研究背景
当前,中国经济正处于高速发展的阶段,在这种经济形势大背景下,商业地产也得到了迅猛发展,并已成为我国国民经济的重要组成部分和GDP的主要增长点。
尤其是房地产,不仅是一种重要的资源或财产、生产要素或消费品,而且是一种商品或资产,成为人们交易和投资的主要对象。
因此,房地产价格或价值成为人们普遍关注的问题之一。
然而,无论作为交易或投资对象,房地产的价值或价格都是受其成本和其他众多房地产的影响。
因此,做好房地产估价、提高估价精确度工作是极为重要的。
作为常见的估价方法,市场比较法和成本法在估价过程中各有其弊端,市场法估价需要在估价时点的近期有较多类似房地产的交易。
房地产市场不够活跃或者类似房地产交易较少的地区,难以采用市场法估价。
房地产市场总体上较活跃的地区,在某些情况下市场法也可能不适用,如可能由于某些原因导致在一段较长时期很少发生房地产交易。
在目前房地产交易和登记等信息不够公开透明的情况下,获取房地产交易的真实价格及估价所必要的交易房地产状况等信息,是运用市场法估价的难点。
对于很少发生交易而限制了市场法运用,可选择运用成本法,运用成本法估价需要注意的是,现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格,直接取决于其效用而非花费的成本,成本的增加一定要效用的增加有所作用才能构成价格。
价格等于“成本加平均利润”是在较长时间内平均来看的,并且需要具备两个条件:
一是自由竞争(即可以自由进出市场),二是该种商品本身可以大量重复生产。
因此,如果不是在较长时间内,或者没有自由竞争,又或大量重复生产,价格就不会等于成本加平均利润。
本文选取祥源房地产作为估价对象,并运用市场比较法和成本法分别对其进行评估,然后对评估结果做综合分析。
取两种方法的长处避其短处,以达到优势互补的效果。
1.2研究方法及意义
本文先对一具体房地产运用市场比较法和成本法进行估价,根据两种方法评估结果分析各种方法存在的问题,并提出改进方法,以使评估结果更加准确。
拟解决的主要问题:
(1)分析市场比较法中可比案例选择的随意性,通过选取与估价对象更为相似的可比实例,以提高估价的准确性;更好地确定各影响因素的权重,使房地产各因素调整更为合理。
(2)针对成本法估价中存在的问题进行修正,以减少误差,提高估价精确度。
由于房地产价格的确定有一定的成本限制和市场相似房地产的影响,为此本文选用市场比较法和成本法对房地产进行估价,以分析各方法在评估中存在的问题并对误差因素进行修正和改善,最后再用市场比较法和成本法的组合来求取估价对象的价格,提高估价结果的精确度。
1.3文献综述
1.3.1国内房地产估价研究理论
由于我国房地产的起步较晚,就兴起于二三十年前,故对于房地产估价理论介绍的相关书籍较少,故大多数的估价理论都是引进于西方的。
自上世纪80年代初我国实行改革开放,我国的经济有了非常迅猛的发展。
伴随着房地产业的兴起,我国关于房地产估价的理论知识逐渐多了起来。
在上世纪九十年代,一些关注房地产的学者开始注意到房地产估价这一领域的研究。
那时候关于房地产估价的主要代表作有:
李志国《关于三亚市的地价研究》、袁礼昆《土地经济学概论》、王亚伦《上海市地价研究分析》。
作为对房地产估价知识的最初研究,这些知识除了学者们自身的研究之外,很多都借鉴了国外关于房地产估价理论的研究知识。
随着我国房地产逐渐发展,我国也开始注重房地产业的发展,开始建立起了房地产制度,并先后进行了改革。
渐渐地,我国的房地产,尤其是住宅慢慢实行了商品化,这是房地产作为一种消费品或投资品进入商品市场的开端。
在房地产逐渐发展的过程中,越来越多的学者开始转向房地产市场研究。
由此,我国政府对房地产业越来越重视:
如1992年颁发的《城市土地估价试行标准》、1994年国务院颁布的《中华人民共和国城市房地产开发管理法》。
而在房地产发展的这一期间,我国涌现了大量有关房地产估价研究的书籍,主要有:
张兴国《房地产估价研究》、杨子勋《房地产估价方法综合研究》、李炳杰《房地产估价理论和方法研究》、宋君介《住宅房地产估价中估价方法的改进研究》,虽然我国对于房地产的研究起步较晚,对房地产估价的研究也不是特别深入,但作为一个有着巨大发展潜力的国家,我国的房地产市场还将会越来越繁荣,房地产市场的发展也将越来越成熟、越来越规范。
当然,我国的房地产估价理论还是有待完善与深入的。
相信以后的房地产估价理论会越来越充分、越来越深入。
1.3.2国外房地产估价研究理论
虽然一些西方国家房地产起步比我国早很多,但真正建立起一套正式的房地产估价标准还是在上世纪80代初。
而踏入本世纪以后,西方国家关于房地产估价理论的研究已经相对成熟,在这期间较为著名的代表作有:
理查德贝兹的《现代不动产》、查尔斯温茨巴奇的《不动产评估基础》、乔治威尔斯的《不动产评估方法研究》。
其实西方国家关于房地产市场尤其是房地产估价的研究可分为三个阶段:
第一阶段可以说是对土地价值的研究,这一时期关于土地价值的理论有斯蒂芬卡菲尔的《土地价值论》、保罗西蒙莎的《土地研究基础》等。
第二个阶段,西方房地产研究学者们开始向房地产估价方法方面研究,在这一时期,最为有影响力的著作当属乔治威尔斯的《不动产评估方法研究》,在这本著作中,作者综合考虑了土地价值和不动产价值,作者创造性地将评估理论中引入了价值理论,使评估理论与价值理论结合起来,极大地推动了房地产的估价研究。
第三阶段则是各种估价方法集体涌出的时期,像现在在我国广泛应用的市场比较法、收益法和成本法就是在那一阶段被推广发展的。
在这一时期较为著名的作品有:
普雷斯科特的《房地产各估价方法的利弊分析》、伊斯多维尔《不动产评估方法研究》等。
随着这些作品的问世,国际上关于房地产估价的理论更为充足和成熟,这为整个房地产评估业带来了巨大的知识财富。
2市场比较法和成本法概述
2.1市场比较法
2.1.1市场比较法的概念
市场比较法是在选取已经发生过的交易实例且与估价对象状况相似的房地产作为估价依据,将估价对象与可比实例进行比较,然后对可比实例进行因素修正,最后对各可比实例的成交价格进行处理,加权平均即可得估价对象的价值的方法。
2.1.2市场比较法的适用条件和适用范围
(1)市场比较法的适用条件
①房地产市场发展较为成熟、规范,房地产市场上交易活动较频繁;
②在同一地区或同一供求范围内的类似地区中,有较多与估价对象相似的房地产可比实例;
③在进行房地产估价时,估价对象与可比实例之间是可以通过因素修正的且因素修正是可以量化的。
(2)市场比较法的适用范围
市场比较法适合于具有交易性的房地产,此种房地产在房地产市场上可以找出若干交易对象作为可比实例。
像房地产开发用地、高档公寓、别墅、普通商品住宅、商场、写字楼和标准工业厂房等。
但是对于很少发生交易的房地产,则难以采用市场估价法评估房地产的价格,比如学校、古建筑、特殊工业厂房、教堂、纪念馆和寺庙等。
市场比较法的适用条件是在估价时点近期并是在同一地区或同一供求圈内存在较多与估价对象相似的可比实例。
而对于房地产发育尚不成熟、不规范或与估价对象类似的可比实例较少的地区,应用市场比较法对房地产价值进行评估所得结果不能充分反映房地产的正常价格,因此难以采用市场比较法进行估价。
2.1.3市场比较法的操作程序
(1)搜集交易实例。
搜集大量已经发生过交易的房地产信息,包括成交价格、交易时点等信息。
在搜集的已经发生过的交易实例时,为确保估价结果的正确性,需要确保交易实例内容的可靠性与完整性。
(2)选取可比实例。
选取可比实例是从已收集的大量的交易实例中选取符合作为估价对象参照比较对象的一定数量的交易实例。
(3)对可比实例的成交价格进行处理。
(4)求取比准价值。
将所选取的的若干个可比实例经过适当的处理后所得的最终的修正后的成交价格进行综合分析,然后综合得出可作为估价对象参照价格的一个比准价值。
2.1.4因素修正
(1)交易情况影响的修正
所谓的交易情况修正是指将可比实例的实际的但却不正常的交易价格变为可以作为估价对象价格的正常价格的调整过程。
通常致使房地产成交价格不符合正常价格范围的因素有:
房地产交易之间存在利害关系人;卖方或买方双方对房地产的状况存在信息不对称;房地产的交易是急于脱手或购买的;卖方或买方中双方或存在一方对房地产的交易有特殊目的或动机;在房地产交易过程中存在特殊的交易方式;对房地产交易后税费的不公正负担;邻近地区房地产进行了合并交易;进行交易的双方受到了债权债务的影响。
(2)交易日期影响的修正
在估价过程中,将可比实例因时间因素所导致的与估价对象不一样的成交价格调整为在同一时间点即估价时点时的价格以排除因时间不一致因素所导致的价格不同,并将调整后的价格作为估价对象价格的过程称为交易日期修正。
(3)房地产状况影响修正
房地产状况影响修正是将可比实例在其自身的房地产状况下的价格经过调整变化为在估价对象的房地产状况下的价格的过程。
房地产状况影响修正包括区位状况影响修正、权益状况影响修正和实物状况影响修正。
2.1.5求取比准价值
(1)求取某个与可比实例对应的比准价值
一般采用连乘形式:
估价对象价格=可比实例价格×交易情况影响修正系数×交易日期影响修正系数×房地产状况影响修正系数
(2)求取多个可比实例的最终比准价值
首先将每个可比实例的成交价格经过上述三项修正之后,得到的各个比准价格,再利用平均数法、中位数法、众数法、其他方法求得最终的一个比准价格作为评估对象的合理价格。
2.2成本法
2.2.1成本法的含义
成本法是对估价对象的重置成本或重建成本进行计算然后根据所计算的重置成本或重建价格来求取估价对象价值的方法。
具体点说,成本法的求取是先求取估价对象在估价对象的重建价格,然后计算折旧,最后用求取的重建价格减去折旧值,所得值即为应用成本法评估房地产的价值。
2.2.2成本法的理论依据
在估价中,我们可以通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来判断房地产的价格。
从卖方的角度看是生产费用价值论,从买方的角度看是替代原理。
2.2.3成本法的适用条件和适用范围
(1)成本法的适用条件。
在应用成本法进行房地产估价时应该注意:
实际交易的房地产的价格取决于效用而并不是其花费的成本,只有当成本的增加对效用的增加有所作用时才能够构成价格。
换一句话说,房地产成本的增加并不意味着其价值的增加,低成本的房地产项目也不意味着其价值不高。
只有从较长时间来看价格=成本+平均利润是成立的。
并且需要具备两个条件:
一是自由竞争(即可以自由进出市场);二是该种商品本身可以大量重复生产。
(2)成本法的适用范围。
成本法的适用范围要比市场比较法更为广泛,特别当在房地产市场发展并不成熟、房地产交易活动并不活跃的地区,房地产评估不适合采用市场比较法时,可采用成本法进行评估。
但成本法自身是存在问题的,因为成本法的运用隐含了长期市场均衡假设,成本法在评估房地产价值时是没有考虑市场竞争和市场供求状况的。
也就是说,在应用成本法对某房地产项目进行估价时,其默认的市场环境是处于一个均衡状态的。
由于应用成本法进行房地产估计时,其成本的概念是具有长期成本性质的,该性质具有新古典经济理论的概念。
对于完全竞争市场,当市场处于长期均衡状态的时候,产品的价格取决于产品的长期成本。
而在不是长期均衡的市场状态下,产品的成本则不能够决定产品的价格。
即在非均衡的房地产市场下,是不适合应用成本法进行估价的。
2.2.4成本法估价的操作步骤
(1)首先要弄清楚成本法估价中的价格构成,搜集房地产的土地开发成本及建筑物建筑成本等相关资料;
(2)根据所收集的资料测算估价对象的重新购建价格;
(3)测算估价对象的折旧;
(4)用求取的估价对象的重新购建价格减去折旧,即可求取估价对象的价值。
2.2.5成本法的基本公式
房地产价值=房地产重新购建价格-房地产折旧
=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
2.3两种方法的对比
(1)市场比较法并不像成本法那样隐含了长期市场均衡假设,它可以看作是在成本法的基础上引入了市场竞争和市场供求状况等因素,根据供求双方实力的对比,形成强度大小的成本,即可得出了市场价值。
成本法在评估房地产价值时是没有考虑市场竞争和市场供求状况的,而其进行估价时的环境是默认为长期市场均衡状态的。
此外,市场比较法的估价结果是由已经完成交易的实例经过价格修正得到的,故其估价结果更多体现的是过去的房地产市场状况。
而成本法的估价结果则更多地偏向于过去。
在市场机制较为完善的条件下,成本法所包含的成本是已经得到人们认可的历史性成本,市场比较法则根据与待估房地产相关的交易信息来确定价值的,其结果较能反映房地产的交易价值。
(2)从理论上讲,正常情况下的理想评估结果是市场比较法高于成本法。
这是因为成本法是从供者角度出发的,而市场比较法是从供求均衡角度出发的。
(3)尽管成本法与市场比较法在理论依据、求取原则上和本质上有所不同,但两者之间也有相似之处。
在市场比较法中,包含了交易情况影响修正、交易日期情况影响修正和房地产状况影响修正。
而在成本法中,折旧是可以看作为一种房地产状况影响修正,即折旧在作为房地产状况调整时,就是将估价对象建筑物假定为“新的”状况下的重新购建价格调整为实际上是“旧的”状况下的价格。
所以说,市场比较法与成本法的本质区别在于比准价值或重新购建价格的来源方式。
如果估价结果是源自于与待估对象相似的可比实例,则本质上是属于市场比较法的。
而如果估价结果是通过建设过程中的各项费用相加而得的,则本质上属于成本法。
3项目评估
3.1估价对象简介
本次估价对象为北京祥峰房地产开发有限公司拥有的金坛市祥源房地产的6#、7#、8#楼的建筑。
总建筑面积为42890.98平方米,其中6#建筑面积1393
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