某县住宅市场调研报告.docx
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某县住宅市场调研报告.docx
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某县住宅市场调研报告
住宅市场调研报告
目录
前言··························································02
某某县概况························································02
第一章市场分析
一、宏观市场分析··················································04
二、区域市场分析··················································04
三、房产开发现状分析··············································04
第二章某某房地产市场发展状况调查描述
一、调查目的······················································07
二、某某在售主要项目市场调查表····································08
三、调研总结······················································12
第三章2012年某某楼市综述
一、市场需求分析··················································13
二、潜在消费者分析················································14
三、某某房地产市场总结············································16
第四章天湖项目概况及SWOT分析
一、天湖项目概况··················································19
二、项目SWOT分析·················································20
第五章天湖项目产品建议
一、目标客群建议··················································21
二、规划设计建议··················································
三、景观设计建议··················································
四、住宅产品建议··················································
五、物业管理建议·················································
第六章市调报告总结
市调总结··························································
前言:
本次市调的目的旨在通过市场调查和统计分析,充分了解某某房地产市场供需空间和价格趋势,确定目标客户群及其对产品和价格的取向,对项目的现有规划提出建设性建议,合理规划项目地块,明确项目定位,较准确的发挥地块环境特质和经济指标,开发出为市场所接受的产品,为制定市场需求的产品提供有效的市场依据,并且有效地控制成本、增强产品的市场竞争力。
现利用社会实践期间通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析对某某县房产市场进行了调查。
在市调过程中,主要以了解某某市场供应量、市场需求量;以及对各个楼盘产品卖点调查,了解某某市场产品的供应结构以及各楼盘的目标客户组成;充分了解当地消费者的消费水平、消费行为、消费习惯调查分析;最终确定某某市场的产品定位。
在市调活动中,仅采用宏观调查的方式,并对报刊文献资料收集与分析、进行数据分析。
(未采用其它方式进行更详尽调查)
此次市调用时2天,工作内容及时间安排如下:
4月18日—4月19日了解现有和在建竞争楼盘情况;
某某县概况:
##省某某县地处鲁中山区腹地,位于东岳泰##部,沂蒙山区西北部边缘,淄博市最南端,位于淄博、泰安、莱芜、临沂、潍坊5个地级市的结合部,因是##第一大河--960里沂河的发源地而得名,是##省平均海拔最高的县。
1944年建县,原属临沂地区(现临沂市)管辖,1990年划归淄博市。
县域东西长55.6公里,南北宽52.2公里,总面积1636平方公里,辖11镇。
济青高速南线在此设有服务区和出口。
全县总人口55.万人,其中非农业人口10.42万人。
男女性别比103:
100。
人口出生率9.5‰,死亡率5.8‰。
有少数民族7个,3200人。
某某是典型的山区县。
山多地少,人均9分田3亩山。
全县地势西北高、东南低,境内有名的山头2075个,大小河流1600多条,最高点鲁山主峰海拔1108米,为##第四高峰。
县域属于温带季风区域大陆性气候,十年九旱,很大程度上靠天吃饭。
第一章市场分析
一、宏观市场分析
中国房地产业经过20多年的发育、成长和完善,其间有高潮也有低谷,跌宕起伏,上演了无数出大起大落的人间悲喜剧。
特别是目前,国家宏观调控政策相继出台,房产市场也将越来越规范,中国房地产业正在经历一个“价值回归”、“利润回归”的过程,由初期的暴利向后期的相对高利过渡,目前已接近社会平均利润水平,并将逐步进入微利行业。
相对而言,纵观某某县房地产市场的现状来看,总体处于初级阶段。
从某某县的时间和某某县的人口数量来看发展速度还是比较滞后的,但市场前景和发展机遇也是千载难逢的。
二、区域市场分析
目前某某县房价受地段和区域因素的影响依然比较明显,与县中心范围的房价偏高,开发区相对较低。
整个某某县可分为两大价格版块。
(1)县中心版块:
因为地理位置的稀缺性,决定了此版块的高价位,均价基本都在4300元/平米以上,最高4800元/平米(小高层)。
以沂河嘉园、山水一城等为代表,楼盘档次较高,环境和商业氛围很好,客户认知度也比较高。
(2)县郊版块:
因将来的某某县政务区设在西北敬亭山下,所以某某的多数楼盘均集中在市郊东北位置,目前均价4500元/平米上下。
以翡翠山居、教苑名居、和源名居等为代表,小区配套均较完善,销售情况也很好。
三、房产开发现状分析
(一)市场运行情况
1、2010市场运行基本情况
某某县预售33.91万㎡,同比分别增长82.41%、增幅较大,商品住宅预售均价有较大幅度上涨。
项目
区县
完成投资
新开工面积
预售面积
住宅预售均价
亿元
同比%
万㎡
同比%
万㎡
同比%
元/㎡
同比%
某某县
10.20
63.99
49.49
60.37
33.91
82.41
3105
10.85
2、市场总体运行特点
2006-2010年完成房地产开发投资对比(见下图)
2006-2010年商品房新开工面积对比(见下图)
2006-2010年商品房预售面积对比(见下图)
3、商品住宅价格总体呈现明显上涨趋势。
2010年,某某县商品住宅预售均价3447元/㎡,同比增长18.45%,涨幅较大。
中心城区均价3725元/㎡,同比增长18.03%,综合评价品质较高的楼盘年内涨幅大多在千元以上,部分楼盘均价已超过4000元/㎡甚至更高。
受09年下半年房价持续上涨惯性影响,2010年初商品住房价格继续保持上涨势头,1-4月份房均价3370元/㎡,同比增长24.91%;4月中旬国家出台遏制部分城市房价过快上涨调控政策后,市场出现一定观望氛围,在售楼盘也不再频繁提价,商品房销售面积和价格总体保持平稳运行。
5-8月份商品住宅预售均价3320元/㎡,与1-4月份相比下降1.48%,初步达到调控目的;9月份以后,随着市场观望氛围快速消除,商品房销售重回量增价涨轨道,9-10月份,全市商品房预售面积19.5万㎡,较5-8月份预售面积116.69万㎡相比增长67.79%;商品住宅预售均价达到3583元/㎡,较5-8月份均价3320元/㎡相比增长7.92%。
2009年以来各季度商品住宅预售均价走势
4、新调控政策对市场运行总体影响有限。
2010年,国家陆续出台了一系列针对房地产的宏观调控措施,主要目的是遏制部分城市房价过快上涨。
尤其是4月份出台的实行更为严格的差别化住房信贷政策对消费者的购买能力提出更高要求,但由于我县房价总体水平不高,大部分消费者首付压力仍在可承受范围内,市场销售并未受到明显影响。
仅下半年商品房预售面积就达到19.8万㎡,较上半年增长138.47%。
同时,我县绝大多数开发企业对市场前景也较为看好,加之资金链较为宽松,投资力度较大,仅下半年就完成房地产开发投资10.0亿元,较上半年增长81.03%。
(二)当前市场住宅产品分析
1、当前市场住宅产品单体设计分析
(1)商业中心区的高层住宅裙楼面积较大,但位置较好
(2)主卧室带阳台或凸窗,没有工作阳台的设计较多
(3)有落地窗或弧型窗,但数量不多
(4)窗户多以塑钢窗配白色玻璃,彩色铝金已出现,以绿色为主
(5)立面开始注重色彩搭配,但没有特点,还比较陈旧
(6)外墙砖使用普遍型的较多
2、当前市场住宅产品户型分析
(1)错层、跃式、复式结构住宅太多。
(2)三房占当前市场的43.5%,平均127平方米,两房占28.7%,平均82平方米,一房单位不足5%。
(3)两房户型中以两厅结构最多,占46%,一厅结构约占44%。
(4)三房单位以两厅两卫占绝大多数,平均133平方米,为三房总数的60%以上,三房两厅一卫平均129平方米,为三房总数的15%,三房一厅一卫约为11%
说明:
当前某某县市场上二房、三房面积过大,造成总价过高,限制购买客户群。
3、当前市场住宅产品的建筑风格。
(1)某某县场上的楼盘建筑风格均大同小异,只有个别的建筑风格还算可以
(2)部分楼盘已开启了重视建筑风格的先河
(3)单体建筑外观的销售影响力日益重要
第二章某某房地产市场发展状况调查描述
一、调查目的
(1)通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析,充分了解某某县房地产市场供需空间和价格趋势,确定目标客户群及其对产品和价格的取向,对项目的现有规划提出建设性建议,合理规划项目地块,明确项目定位,较准确的发挥地块环境特质和经济指标,开发出为市场所接受的产品,实现项目投资效益回报的最大化。
(2)根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析,对后续营销推广策略提供有力支持。
(3)随着全面推进小康社会的建设,充分了解某某县民对住宅消费的需求。
二、某某在建在售主要项目市场调查表:
项目名称
中房•翡翠山景
售楼电话
3326777、6080777
所属区域
某某县
售楼处地址
鲁阳大道与博沂路
地理位置
北外环路与富源路口西北角
项目类型
叠拼+联排别墅
占地面积
300亩
发展商
中房集团淄博市城市建设综合开发公司淄博大源城建开发有限公司
建筑面积
万平米
代理商
/
容积率
1.0
建筑设计
上海大卫
绿化率
40%
环境设计
/
总户数
楼间距
车位数及均价
物业费
物业费1.0元-1.5元
付款方式
一次性、按揭
认购日期
在售规划
多层
栋层梯户()
开盘日期
2011年10月30日
小高层、高层
栋层梯户()
入伙日期
2013年12月30日
别墅
62栋
工程进度
2012年4月联排主体封顶
近期投放量
一期20栋
近期投放时间
户型及配比
户型
二室一厅
二室二厅
三室二厅一卫
三室二厅二卫
面积
190
195
295
280
数量
占比
/
/
/
/
/
目前价格
住宅
最高价:
均价:
最低价:
层差:
销售率:
商业
最高价:
均价:
最低价:
层差:
销售率:
付款方式与优惠:
宣传途径
围墙广告、单页
宣传主题
300亩席私家山水养生别墅/拥揽浩瀚山景一生惟此一栋
交楼标准
毛坯/地暖
物业点评
项目名称
中房•翡翠山居
售楼电话
6080777
所属区域
某某县
售楼处地址
鲁阳大道与博沂路
地理位置
北外环路与富源路口西北角
项目类型
多层+联排别墅
占地面积
亩
发展商
中房集团淄博市城市建设综合开发公司淄博大源城建开发有限公司
建筑面积
万平米
代理商
/
容积率
1.5
建筑设计
上海大卫
绿化率
37%
环境设计
/
总户数
800户
楼间距
车位数及均价
物业费
物业费0.5元
付款方式
一次性、按揭
认购日期
在售规划
多层
124栋5层1梯2户()
开盘日期
2011年10月30日
小高层、高层
栋层梯户()
入伙日期
2013年12月30日
别墅
40栋6联排
工程进度
末期
近期投放量
1、2、3期80栋;4、5期40栋
近期投放时间
户型及配比
户型
二室一厅
二室二厅
三室二厅一卫
三室二厅二卫
面积
87
110
130
143
数量
占比
/
/
/
/
/
目前价格
住宅
最高价:
4700
均价:
4500
最低价:
4200
层差:
销售率:
70%
一期别墅
最高价:
均价:
5600
最低价:
层差:
销售率:
付款方式与优惠:
宣传途径
围墙广告、报纸
宣传主题
交楼标准
毛坯/地暖
物业点评
环境优美、完善的物业服务、联排户型设计差
项目名称
和源名居
售楼电话
3262999、3263999
所属区域
某某县
售楼处地址
新城路中段
地理位置
新城路中段
项目类型
多层+联排别墅
占地面积
亩
发展商
淄博大源城建开发有限公司
建筑面积
万平米
代理商
凯诚(青岛)地产机构
容积率
1.5
建筑设计
广州番禹市建筑设计院有限公司
绿化率
37%
环境设计
/
总户数
一期200户
楼间距
车位数及均价
地上3.2万/个,地下7.0万
物业费
物业费0.5元电梯费元
付款方式
一次性、按揭
认购日期
在售规划
多层
39栋5层1梯2户()
开盘日期
2011年9月
小高层、高层
栋层梯户()
入伙日期
2012年10月底
别墅
10套联排
工程进度
四期已封顶
近期投放量
1、2、3期已交房;5期未批
近期投放时间
户型及配比
户型
二室一厅
二室二厅
三室二厅一卫
面积
130
140
160
数量
占比
/
/
/
/
/
目前价格
住宅
最高价:
均价:
4500
最低价:
4300
层差:
销售率:
80%
商业
最高价:
均价:
最低价:
层差:
销售率:
付款方式与优惠:
一次性付款可优惠100元/㎡
宣传途径
围墙广告、DM、短信
宣传主题
交楼标准
毛坯/地暖
物业点评
东临规划中的政务中心,西与新长途汽车站,交通便利。
附近有中医院、实验小学、历山中学,就学方便,小区内有8000㎡的大型休闲娱乐广场。
项目名称
海泰•名郡花园
售楼电话
3327666、3349888
所属区域
某某县
售楼处地址
某某县城沿河东路88号
地理位置
某某县城沿河东路88号
项目类型
多层+联排别墅
占地面积
23470㎡
发展商
某某源泰置业有限公司
建筑面积
50000平米
代理商
/
容积率
建筑设计
/
绿化率
36%
环境设计
/
总户数
32户
楼间距
35米
车位数及均价
地下6.8万/个
物业费
物业费0.5元
付款方式
一次性、按揭
认购日期
2012年4月中旬
在售规划
多层
2栋5层1梯2户()
开盘日期
2013年2月
小高层、高层
5栋17层1梯2户()
入伙日期
2013年12月30日
多层
1栋6层1梯2户()
工程进度
动工打地基
近期投放量
全部动工
近期投放时间
户型及配比
户型
二室一厅
二室二厅
三室二厅一卫
三室二厅一卫
三室二厅一卫
面积
91
105
131
149
155
数量
占比
/
/
/
/
/
目前价格
住宅
最高价:
均价:
4380
最低价:
层差:
销售率:
商业
最高价:
均价:
最低价:
层差:
销售率:
付款方式与优惠:
现预交10万元定金选房,10个月后交首付签合同,无优惠。
宣传途径
围墙广告、报纸、DM
宣传主题
环抱诗意山水尽揽盛世经典
交楼标准
毛坯/地暖
物业点评
位置优越,交通、购物方便,户型设计差;小区规划布局不合理。
三、调研总结:
纵观某某县城房地产市场的现状来看,总体处于初级阶段。
目前或多或少存在一些滞后的现象。
1、产品结构过于单一:
大部分产品为多层的住宅项目,且同质化严重。
缺乏有自己风格和特色的精品楼盘,户型十分单调和落后,环境也基本雷同,产品结构十分不合理。
2、产品缺乏特色:
大部分产品虽然照搬了一些大城市的房型,但在外立面的修饰和规划设计上明显缺乏自有特色,没有形成社区文化。
如有一种房型精美、规划合理、富有特色、外立面丰富的楼盘推向市场极容易分流现有其他楼盘的客户源。
宣传推广理念相当落后。
3、产品供应不足:
由于土地紧张,同期开发楼盘太少,在售或在建项目寥寥可数,百亩以上的大盘更是稀缺,导致客户选择余地很少,房源紧张,好房子抢着买,差房子没人要,持币观望的众多。
4、产品推广较少:
在产品上的落后折射出县城发展商整体营销策划理念的匮乏。
装修粗糙的售房部(有的还没有),专业知识缺乏的销售员,设计水平落后、档次低质的楼书,混乱的销售现场管理,看不到什么广告措施,让人觉得仅仅是在购置一套住宅,全然没有感觉到这个楼盘能为你带来身份地位的象征和对生活的享受。
这和外地比较而言,是有天壤之别的。
5、产品均以小盘为主:
大多数盘子都是几十亩地的小盘子,没有整体的定位和包装,简单的盖好就卖,使小区缺乏内涵,缺乏深度和广度。
也有几个大一点的,但都分割成一块一块的开发,明显缺乏整体运作手笔。
6、社区配套设施跟不上:
在小区规划,环境布局,会所设置,景点营造等方面均没有特色和创新,能省则省,缺乏为客户着想的理念和打造高档人文社区的思想。
7、小区物业管理毫无特色:
同样物业管理方面也是没有任何特色。
住在其中不能享受到高品质的服务而仅仅改善了住房条件。
第三章2012年某某楼市综述
一、市场需求分析
受经济发展水平、生活习惯、地理位置、环境条件等因素的影响,县城城市居民人均住房建筑面积仍低于全国平均水平(人均住房面积21平方米)近10个百分点。
随着生活水平的改善和经济收入的提高,住宅市场从量的需求转向质的需求转变,需求档次逐渐拉开,中等收入、中高收入家庭首先进入换代期。
非住宅类地产需求增加,写字楼、宾馆、商场的销售量将会增大。
在居民经济收入增加、生活水平提高的同时,居民日常开支费用减少,用于购买住房的可支配资金相对增加,更进一步拉动了住宅类产品的需求总量。
1、多层次、多价位的商品住宅供应体系逐步形成:
目前,县城正在初步形成以普通住宅为核心、高层住宅为塔尖的金字塔型多层次商品住宅供应体系。
这两类不同价位的住宅基本可以满足不同收入阶层、不同消费层次的消费者对住房的需求。
2、个人购房成为住宅消费市场的主体
随着我国住房体制改革的深入,个人购房已逐步取代了集团购买,成为商品房市场的消费主体,房屋消费已经成为继大众日用消费品以后,家庭生活首要的消费需求;银行个人信贷消费的推出,促进并提升了居民的住房购买能力,城市居民对住房的潜在需求转化为有效需求,在已经售出的交易类房屋中,有8成以上的个人购房者采用了银行贷款,这一消费方式将对今后的房地产市场发挥更大的推动作用。
3、城市扩张和改造拉动房地产行业整体发展
于2003年开始的新一轮城市总体规划,新规划的城市面积等于将老城区现有规划面积的5倍。
按照房地产发展的周期性规律,县城房地产行业目前已进入了一个新的增长期,这种增长势头在今后几年中还会继续,并越来越火。
随着未来房地产生产基数逐年增加,房地产供应量和需求量会出现阶段性、周期性的起伏,房屋开发就在适度、适当的范围内,不会出现大面积过剩的现象。
4、改善性住房需求将继续保持增长势头
随着消费水平的提升,一部分高收入群体从改善生活品质角度考虑,已经进入二次置业阶段,这部分人群成为高品质住宅的主力消费群体。
5、旧城改造、房屋拆迁引起的市场需求
这部分需求相对稳定,随着城市化和郊区化扩张,这部分消费成为郊区很多项目的主力购买群体。
对这部分消费的把控,成为郊区项目能否成功销售的关键因素。
二、潜在消费者分析
(一)心理需求
说明:
购房时的最重视因素依次为位置和总价、周边环境
(二)产品需求
1、有80%的人计划选择多层住宅,有5%左右的人计划购买高层住宅,有15%的人计划购买小高层住宅
说明:
小高层和高层住宅在县城刚刚起步,在某某县民中有一些的市场需求,项目要取得较好的市场业绩,关键在于能否对市场进行有效的引导和发掘,多层住宅仍是大多数市民的追求热点。
2、户型需求
需求2房户型的共有40%,需求3房户型的有40%
需求1厅户型的有39%,需求2厅户型的有48%
3、面积需求
(1)从40—300平方米都有人需要
(2)80—100平方米的需求量占到65%,120平方米的需求量有26%
(3)80平方米以下需求量约有14%
(4)150平方米以上需求量约有9%
(三)价格需求
1、计划购房单价
计划购房单价在2900-3300元之间的比例约有50%,在3000-3800元之间的约有20%,在3800元以上的约有10%,不足2900元的约有20%
2、计划购房总价
计划购房总价在50万元以上的约有4%,在45—50万元之间的约有7%,在35—45万元之间的约有10%,在30—35万元之间的约有42%,不足30万元的有36%
购买总价在40万元以下是最主要的住宅消费者群体
(四)建筑风格需求
欧陆豪华的建筑风格有28%表示喜欢,是最受消费者欢迎的风格
(五)住宅空间形式需求
空间形式选择最多的是传统的平面式结构,有50%的选择比例。
但错层和复式也有一定的选择比例,分别为15%和15%,跃式结构形式选择比例较少。
相信随着人们收入水平的提高,消费能力的增强,选择错层和复式的比例也将相应地有所增长。
(六)小区环境需求
说明:
喜欢的小区环境主题以自然绿化占绝对多数
三、结论:
1、某某楼市起步较早,但发展水平较慢,呈现出成熟楼市的竞争态势。
某某房地产业起步较早,自2005年年底以来,
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