六星电子通讯工业园可行性研究报告.docx

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六星电子通讯工业园可行性研究报告

六星电子通讯工业园

可

行

性

研

究

报

告

第一章总论

一、项目概况

1、项目名称：

六星电子通讯工业园

2、建设单位：

六星（吉安）电子通讯工业园开发有限公司

3、建设地点：

位于吉安市井冈山经济技开发区，深圳大道与创新大道交汇处东南角。

4、建设规模

项目用地呈近似长矩形地块，占地约190亩，建筑面积约191848平方米，建成为厂房、研发办公、写字间出租、接待用房等多功能工业园区。

5、项目总投资

本项目计划总投资30亿元，其中一期开发约1596亩，周期3年，2011年至2014年，计划投资2亿元；二期开发约2000亩，周期3年，2013至2016年，计划投资16亿元；三期开发约1404亩，周期3年，2015年至2018年，计划投资12亿元。

二、研究依据及范围

1、研究依据

1）《中华人民共和国城市规划法》

2）《城市规划编制办法》

3）《城市规划编制办法及实施细则》

4）《中华人民共和国土地管理法》

5）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）

6）《城市道路交通规划设计规范》（GB50220—95）

7）《中华人民共和国环境保护法》

8）《城市工程管线综合规划设计规范》

9）《城市园林绿化规划设计规范》

10）《城市排水规划设计规范》

11）《城市给水规划设计规范》

12）《城市供电规划设计规范》

13）《投资项目可行性研究指南》（试用版）

14）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

15）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

16）《国家产业结构调整指导目录》

17）《江西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

18）《吉安市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

19）《吉安市高新开发区外商投资企业优惠政策》

20）承办单位提供的有关材料

2、研究范围

1）依据国家有关法令、法规、法律、制度、政策、规程及规范，对本产业园建设的必要性进行全面论证和研究。

2）对项目建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案、建设方案及公用工程、配套设施的建设进行全面论证和研究。

3）对项目建设的环境保护、消防安全及节能节水措施的建设进行分析，对项目运营期间就这些方面应该注意的问题进行分析。

4）对项目实施进度计划、投资估算及资金筹措、项目招投标及项目管理、项目建设的风险进行论证和分析。

5）对项目的经济效益和社会效益进行全面论证和研究，做出可行性研究的最终结论。

三、主要技术经济指标

根据项目的具体情况，主要技术经济指标如下：

表1-1

名称

经济指标

备注

一

规划净用地面积

125130㎡

建筑基底面积

51430㎡

二

总建筑面积

191848㎡

其中

工业厂房

132550㎡

研发大楼

8620㎡

配套住宅

14681㎡

倒班房

11947㎡

职工餐厅

1324㎡

高管宿舍

2120㎡

办公中心

13670㎡

招商接待中心

14250㎡

三

建筑密度

41.1%

四

容积率

1.53

五

绿化率

31.7%

六

一期总投资

2亿元

㈠

银行贷款

1亿元

不含3年贷款利息

贷款期限

5年

贷款年利率

8%

㈡

自筹资金

1亿元

第二章规划建设的背景及其必要性

一、项目建设背景

1、行业发展趋势和特点

21世纪，信息产业作为世界经济新的增长点和最先进的生产力，正朝着数字化、网络化和智能化方向迅猛发展，各国都把大力发展信息产业、加快推进国家信息化作为新世纪经济和社会发展战略来实施。

目前，信息产业的发展趋势和特点主要表现在以下几方面：

⑴产业全球化和区域化趋势明显。

信息产业具有最广泛的国际性，其全球性采购、全球性生产、全球性经销的趋势日益明显，产业梯次转移发展的趋势十分突出。

⑵竞争核心发生重大变化，产品本地化生产销售趋势明显。

市场、资金和技术的国际化使得国际竟争由资源、产品的竞争转向技术、品牌、资本和市场份额的竞争，核心技术和自有品牌成为竟争力的关键因素。

⑶跨国公司的主导作用更加突出，以信息网络为基础的新型企业模式开始崭露头角。

几十年来，跨国公司获得了迅猛发展，跨国公司凭借其掌握的核心技术和资金优势，逐渐成为行业的主导，成为世界经济发展中举足轻重的力量。

跨国公司在电信等领域兼并之风席卷全球，跨国公司主导竞争规划势不可挡。

⑷生产规模化和产品个性化成为主要趋势。

信息产品大部分都具有显著的规模经济效益，达不到一定生产规模，产品则很难在市场竞争中立足生存。

入门坎限越来越高，没有巨额的资金投入，很难形成真正有竟争力的产业。

另一方面，随着技术进步和生活水平的提高，消费个性化逐渐成为潮流，这也是知识经济时代的重要特点之一。

⑸数字化、网络化、智能化成为主流。

目前，数字化、网络化、智能化技术正在发展成为信息产业的主流技术。

2、区位发展优势

井冈山经济技术开发区原名为吉安市高新技术产业开发区，位于吉安市城南工业片区，2001年5月经市政府批准设立，2006年经江西省人民政府批准为省级开发区，被省政府列为全省重点工业园区，2009年2月经江西省人民政府批准更名为江西井冈山经济技术开发区。

2010年3月25日井冈山经济技术开发区升级为国家级经济技术开发区，实行国家支持及优惠等政策。

105国道穿区而过，距大广、赣粤、泉南高速咫尺之遥，距井冈山机场只需25分钟车程。

这里环境优美、交通便利，基础设施完善，是吉安市对外开放的窗口和江西省重要的高新技术产业基地。

井冈山经济技术开发区总规划面积100平方公里，目前该区主营业务收入过八百亿，完成固定资产投资129.05亿元，同比增长45%；实现外贸进出口十亿美元，同比增长197%；

2009年12月12日，中国国务院正式批复《鄱阳湖生态经济区规划》，江西环鄱阳湖地区开发建设正式进入国家战略层面。

国务院批准井冈山升级为国家级经济技术开发区，为革命老区的发展带来了新的机遇。

将进一步提升该区的产业聚集能力、科技创新能力和示范辐射能力，将成为当地承接沿海发达地区产业转移的“桥头堡”。

井冈山经济技术开发区的升级，是吉安市“决战两区，跨越发展”的发展丰硕成果，标志着吉安工业园区建设进入了新阶段。

近年来，该区得到快速健康发展，先后被国家商务部确定为全国“加工贸易梯度转移重点承接地”、“国家科技兴贸创新基地（电子信息）”、“国家风电设备高新技术产业化基地”，国台办和省政府确定为“台资企业转移承接地”、省政府确定为“江西电子信息产业基地”，是江西省政府和深圳市政府加强经济和社会领域合作项目“吉安（深圳）产业园”所在地，被江西省政府评为“先进工业园区”、“江西工业崛起园区发展专项奖实交税金前十名”、“服务非公有制经济发展先进单位”、“招商引资先进工业园”等荣誉称号。

江西井冈山经济技术开发区已经成为吉安对外开放的窗口、经济发展的增长极、科技创新的示范地、劳动就业的基地，是全省开放型经济发展的一支重要力量，是全省极具发展实力、发展活力和发展潜力的工业园区。

3、企业发展实力

六星（吉安）电子通讯工业园有限公司成立于2011年1月26日，注册资本1000万美元。

公司股东由六星集团（香港）股份有限公司，香港国巨集团亚洲有限公司和振宁达（香港）有限公司组成。

六星集团（香港）股份有限公司是全球领先的综合通信解决方案提供商。

公司通过为全球140多个国家和地区的电信运营商提供创新技术与产品解决方案，让全世界用户享有语音、数据、多媒体、无线宽带等全方位沟通。

公司成立于1985年，在香港上市，是中国最大的通信设备上市公司。

公司拥有通信业界最完整的、端到端的产品线和融合解决方案，通过全系列的无线、有线、业务、终端产品和专业通信服务，灵活满足全球不同运营商的差异化需求以及快速创新的追求。

六星集团的产品涵盖无线、核心网、接入承载、业务、终端产品等五大产品领域。

六星集团坚持以市场为驱动的研发模式进行自主创新。

通过独立自主的开发主体，层次分明、科学规范的创新体系、持续的研发投入，六星集团在技术开发领域取得一系列的重大科技成果。

六星集团是中国重点高新技术企业、技术创新试点企业和国家863高技术成果转化基地，公司每年投入的科研经费占销售收入的10%左右。

香港国巨集团亚洲有限公司原名台湾阻抗股份有限公司，以生产各类精密电阻器为主，如碳膜，金属皮膜，金属氧化皮膜，无导线电阻，绕线电阻，晶片电阻,网路电阻及晶片排阻等,公司所有产品皆经由（前）国巨股份有限公司经销至国外市场及国内各大厂商。

加上（前）国巨股份有限公司之产品—金属棒是公司生产金属膜电阻器之原料供应来源；为整合电阻器上，中，下游产业及产销合一所能带来的营运效益,於1989年11月两公司合并经营,而为配合外销业务需要，公司乃更名为国巨股份有限公司,并变更英文名称为“YAGEOCORPORATION”。

公司主要生产电感、电阻、电容器等电子元件，产品广泛应用于电脑主板、手提电脑、液晶屏幕、转换器等，占居全球份额的60%以上，是电子产业龙头富士康的最大供应商。

振宁达（香港）有限公司成立于2006年6月。

公司专注于全权代理手机通讯业务。

在过去的三年中，作为国内手机业界最大的供应链服务平台之一，公司每月手机代工、代料业务出货量超过1KK，年度销售额超过10亿元人民币，并以更加稳健的步伐向前推进。

目前，随着市场环境的变化，振宁达公司已经确定了以代采购项目中心、产品整合中心、运营商分销中心、海外销售中心为主的四大业务发展平台，形成了一个从上游元器件供应商、产品方案商、中间制造商到下游渠道商的完整供应链体系，为全球手机行业客户提供一站式采购、生产与销售的专业手机供应链服务。

二、项目规划建设的必要性

1、产量占全球的半壁江山

从工业和信息化部及原信息产业部公布的数据来看，最近5年我国手机产量一直占据全国手机总产量的50%左右：

2006年中国手机产量为4.8亿部，占当年全球手机产量的47%；

2007年中国手机产量较2006年增长16.7%，超过5.6亿部，占当年全球手机产量的55%；

2008年中国手机产量为5.59亿部，产量与2007年基本持平，但占全国手机产量的比例下降到46%；

2009年我国生产手机6.19亿部，同比增长10.7%，占全球手机产量的49.9%，也是我国手机年产量首次突破六亿大关；

2010年，累计到9月底，我国手机产量为69087万部，增长35.5%，已经连续3个季度同比增长30%以上；占全球产量的53%。

2、品牌知名度低，质量良莠不齐

我国手机生产企业达数千家，既有华为、中兴、联想等企业在奋力耕耘，更有众多的中小厂商在短线运作；尽管我国手机的生产厂家占全球90%以上，但却不在、存在全球公认的知名手机品牌。

由于知识产权保护不到位等客观原因，我国手机生产企业，尤其是小型生产企业，主要生产山寨机，靠抄袭和模仿打天下，造成了国产手机质量良莠不齐的局面，直接降低了我国手机产业的整体形象。

3、整体档次较低，利润微薄

由于国产手机的品牌知名度不高，企业形象不佳，因此手机产品的整体档次较低，高端手机市场的占有率极低（尤其是代表着未来发展方向的高端智能手机）。

鉴于企业品牌和产品档次的局限，国产手机的整体利润率微薄，大多数企业的利润率都是个位数，每台手机的纯利润仅为几元到几十元人民币，不仅难以同iPhone320美元的单机利润相提并论，就是与三星、摩托罗拉等公司十几美元的单机利润相比，也存在着数量级上的差距。

4、土地供应紧张，厂房租金高涨

深圳的总面积仅有2000平方公里，扣除生态控制用地和已建成区，整体可建设用地已不足200平方公里。

在剩余的可建设用地中，有相当一部分要用于居住、商业和公共设施，可供工业发展的土地已寥寥无几。

而政府出于财政税收方面的考虑，只把这些工业用地留给汽车、新能源、生物医药等高新技术行业的大型企业，对于多为小中型企业的手机产业而言，在深圳获得扩大再生产用地的概率已接近0。

随着深圳土地的日益紧张，厂房租金也逐年看涨，2010年深圳厂房租金的中间价已经达到19元/平方米，比起2006年12元/平方米的中间价，已经上涨了58%。

5、人力成本大幅度上升

深圳乃至珠三角工业企业的用工荒已持续多年，每年春节后都成为全社会关注的焦点，从地方媒体到央视喉舌，都会长篇累牍的报道。

随着劳动力议价能力的提高，深圳普工的工资水平近年来已大幅上升，以2005年为例，底薪1500元/月可以招到熟练的流水线工人，到2010年，除非开出每月2500以上的底薪，否则根本每月人来应聘。

用工成本的大幅度提升，对原本就利润微薄的深圳手机产业来说，无疑是雪上加霜。

6、遭遇知识产权壁垒，在深圳生存艰难

深圳手机产业的现实状况是：

产业链上的大多数公司，基本上没有技术创新，多考抄袭和模仿生存。

随着我国进一步的开放，国外手机产业巨头要求中国政府保护他们知识产权的力度越来越高，作为中国改革开放排头兵的深圳，承受的压力也越来越大。

近年来，出于城市形象及产业升级的考虑，深圳逐步加大了对山寨手机产业的打击力度。

由于在知识产权方面遭遇深圳市相关部门的盘查和打压，因此手机产业无法获得政策优惠和资金扶持，在深圳的生存日益艰难。

7、五年之内，深圳70%的手机厂商将完成内迁

由于深圳手机产业所生产的手机档次低、利润薄，有无法获得土地、政策、资金等方面的扶持，加上人力成本上升、遭遇知识产权壁垒等困境，占据中国手机生产半数、全球手机产量四分之一的深圳手机产业，必然要内迁，来求得生存和发展。

据我司人员走访，目前70%以上的深圳手机厂商有5年内向内地迁移的计划，目前没有行动的主要原因是没有哪一个内地的城市有深圳这样完善的手机产业链。

如果自己贸然迁入内地，所增加的物流成本有可能超过所节约的其他成本，是企业陷入困境。

深圳手机厂商目前正在观望，希望等到看清楚内地的哪个城市将成为新的手机产业聚集地，同时招商引资的条件优惠，就着手内迁的实际行动。

由于深圳手机产业有内迁的意愿，而吉安市也有提高工业化进程、承接手机产业转移的迫切需求，因此本项目可谓恰逢其时。

我们应该清醒的认识到，如果想承接深圳手机产业的转移，则必须大干快上，一次性引入手机产业的全部链条，才能让持观望态度的厂商坚定信心，到吉安去大展宏图；以免被其他城市捷足先登。

要改变我国手机产量大、品牌形象力小、质量良莠不齐、整体档次偏低、单机利润微薄的现状，只有大力提高我国手机的产业集中度，打造大型全产业链的手机生产基地，培养一批知名手机品牌企业，从而提高我国手机产业的形象和利润。

六星（吉安）电子通讯工业园，正肩负着这样的使命，承载着我国手机产业的前途与希望。

第三章建筑方案和基础设施规划

一、功能定位

充分利用优越的地理优势，以先进工业为引导，吉安六星通讯产业园规划目标是建立一个空间结构明确、功能布局合理、配套设施完善、环境优美舒适的花园式工业园区。

二、建筑方案规划

1、总体布局

整个工业区功能分区明确，道路系统完善合理。

用地西侧为生活区、商务配套区及体育配套区，用地相对独立，主要为园区提供生活居住服务，留出足够的空间地作为绿化以及运动场地、配套设施用地。

与道路及周边环境良好结合，居住人流、食堂用餐人流、食堂后勤货物流线分别设置出入口，互不干扰。

在用地东侧，设计有16栋标准厂房。

在厂房区用地中部，设计区7层的研发办公大楼，利用高层建筑的体量感和昭示性来对外展示整个工业园区的面貌。

办公中心、招商接待中心位于主要城市干道深圳大道一侧，设计中充分考虑对城市景观的尊重和创造良好的工业园外部形象，建筑形式相对灵活、自由，注重创造丰富的内部空间。

立面设计和谐统一，体现高科技工业园特征，成为整个工业园的标志性建筑，也创造了良好的城市景观。

2、交通组织

用地沿深圳大道界面长657米，规划4个车行出入口和1个平时作为人行出入口的紧急消防车行出入口，厂房区和生活商务配套区各自独立形成交通系统，同时通过基地中部的景观大道贯穿成一个整体。

规划设计人行与车行基本分流，步行系统有中心往外扩散，车行系统在外围环绕向中心渗透，将办公区，生产区，生活配套服务区连成一个整体。

车行系统与整体规划相结合，形成通畅的物流传输体系。

利用道路和广场边缘的空地，结合景观设置地面生态停车位约170个。

3、建筑设计

厂房主要使用空间统一采用8*8M柱网，首层层高6M，标准层层高4.2M，均按标准厂房设计。

厂房设计规整实用，每栋厂房均设计了货梯和卫生间。

厂房设计符合消防有关规定，厂房间间距大于13米，厂房与宿舍间距大于10米；每栋厂房均按国家消防规范设置了疏散楼梯，房间内最远工作地点到外部出口或楼梯的距离均小于40米；每栋厂房均按规范要求划分为若干个防火分区，防火分区面积为小于4000平方米。

厂房立面设计遵循厂房的功能要求，采光面充足、合理；立面形式简洁现代，体现工业建筑特征的同时加入了了百页、玻璃栏杆等立面设计元素，辅以色彩上的变化，削弱了工业建筑体型巨大、单调呆板的感觉。

1#、3#、5#、7#厂房与办公中心、招商接待中心位于主要城市干道深圳大道一侧，因此在设计中着重考虑它们在立面形象上的和谐统一，设计中将其统一设计，通过局部的相连、分离。

立面采用相同的设计元素，相得益彰；同时在平面功能上又有所界定和分离，两者交通、功能互不干扰。

倒班房区职工公寓设计从实际使用情况出发，采取了灵活、可变和发展的设计模式，探讨新型工业厂房区的居住模式。

立面设计打破了传统宿舍单调、沉闷的立面形象，利用体块的穿插、进退，色彩关系，塑造出跳跃、生动、丰富的立面和阴影关系。

整个工业园区建筑设计遵循现代、简洁、低造价的设计原则，以灰白色为主色调，局部辅以少量的暖色系体块，创造生动、现代的立面形象，力争成为该片区标志性的现代工业区。

三、基础设施规划

1、给排水工程规划

（1）给水工程：

产业园内用水主要为生活用水，可接入开发区自来水系统。

（2）雨水工程：

室外雨水经过雨水口收集后，一起通过管道排到开发区市政雨水管网。

（3）污水工程：

生活污水排水经室外生活污水管道集中，经化粪池处理后，沿污水管道排到开发区市政污水管网内。

2、电力工程规划

高低压变配电，电照，电话，消防报警，有线电视，屋面防雷及接地系统。

3、电信（有线电视）工程规划

由电信和有线电视部门负责规划建设。

第四章环境保护、节能和消防

一、环境现状

本项目拟建设地点位于井冈山经济技术开发区内，周围环境状况良好，附近没有污染严重的工业企业，主要污染源为汽车尾气和噪声，环境背景值较低，环境容量较大。

二、污染源分析和环保措施

1、项目施工阶段

工业园在施工过程中应科学组织，合理规划，争取在最大程度上减小对周围市容市貌的负面影响。

施工产生的建筑垃圾应尽快清运，现场堆放的粉、灰、沙等建筑材料要作防风遮盖，相关人员、物流进出场地的时间、终点需妥善安排，场址周围按有关部门要求设置整齐合格的临时护墙。

对各类噪声源如打桩、混凝土搅拌、电机等进行控制，减少夜间施工时段，避免对附近企业的生产、生活造成过大影响。

2、项目建成后运行阶段

主要污染源包括污水、车辆噪声等。

为确保项目自身环境卫生要求，对周围环境产生影响较少，需采取适当的治理措施。

（1）污水

工业园所产生的生活污水无需特殊处理，经化粪池后即排入开发区污水管道。

（2）噪声

限速并禁鸣笛，受车库噪音计震动影响较大的房间，其楼面采取可靠的隔声、隔振构造。

三、节能

所有设备一律选用符合国家有关规定的节能型号，电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。

因办公、会议等场所具有间断使用的特点，故空调系统各使用单元均设置手动或自动调节装置，以节能降耗。

采用高效节能供水设备，卫生间均采用节水龙头及节水型卫生洁具。

四、消防设施体系

1、消防设计

满足消防规范要求及相应建筑防火设计要求，沿建筑四周设置环形消防车道。

2、规划布局

消防栓布置在各道路构筑物、道路交叉口处，间距为120m，其余闸阀、排气阀、汇水网等附属设施均应布置在整个给水管道系统上。

3、区域消防

园区内应建立消防预警机制和相应的消防设施。

4、消防措施

电气设备安装，采取相应接地、防爆措施，对建筑物采取防雷、防爆措施。

第五章项目实施方案及管理

一、建设工期

总工期安排为2011年11月—2013年7月，为期20个月，应该集中精力，调配好人力、物力、财力，做好开工前的准备工作。

二、项目实施进度安排

2011年8月前完成建设项目的各项报批手续与勘察设计及施工、监理招投标工作。

2012年6月完成基础工程。

2013年2月所有主体工程完工。

2013年5月中旬完成室内外装修及设备安装工程、园林绿化等。

2013年7月底完成所有户外工程、配套设施等，全部收尾交付使用。

三、招标（采购）组织计划

招标项目

完成大致时限（按项目进展情况，以预定工期设置）

2011年

2012年

2013年

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

方案及施工图设计

施工总承包

监理

装饰装修设计

及施工

园林景观绿化

设计及施工

空调、电梯、水泵、水处理系统等

重要设备

涂料、地砖、洁具、灯具、家俱等

装饰材料

其他项目

注：

本进度实施前提是手续齐备，建设资金充足到位，所测工期属较保守估计。

四、工程管理

1、设计管理

本工程项目的设计需聘请具有经验和资质的设计单位进行。

本工程项目的设计、施工和安装必须执行国家的专业技术规范与标准。

设备的安装与调试必须在专家的指导下进行，有关的细节应在合同中明确。

所有关于项目设计、施工、安装等方面的技术文件都应存入技术档案以备查用。

2、施工管理

本项目聘请具有丰富经验的监理工程师及造价咨询工程师，严把施工质量及付款进度，选择有实力的施工单位，签订公平、合理的施工合同，施工单位制定详细的施工进度计划，严格按规范、工序施工，严禁未经许可的转包、分包，严禁挂靠，保证工期，保证施工质量。

3、项目验收

项目竣工后，由相关质量监督管理部门验收，验收合格后，办理移交手续。

第六章工程招标方案

一、招投标依据

根据《中华人民共和国招标投标法》本项目的勘察、设计、施工、监理以及设备采购活动等均以招标形式进行。

二