泰阳商贸城项目可行性研究.docx
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泰阳商贸城项目可行性研究
本科毕业论文
泰阳商贸城项目可行性研究
FeasibilityStudyonTaiyangTradeCityProject
学院名称:
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2015年5月
毕业设计(论文)原创性声明和使用授权说明
原创性声明
本人郑重承诺:
所呈交的毕业设计(论文),是我个人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的成果。
尽我所知,除文中特别加以标注和致谢的地方外,不包含其他人或组织已经发表或公布过的研究成果,也不包含我为获得安阳工学院及其它教育机构的学位或学历而使用过的材料。
对本研究提供过帮助和做出过贡献的个人或集体,均已在文中作了明确的说明并表示了谢意。
作者签名:
日 期:
指导教师签名:
日 期:
使用授权说明
本人完全了解安阳工学院关于收集、保存、使用毕业设计(论文)的规定,即:
按照学校要求提交毕业设计(论文)的印刷本和电子版本;学校有权保存毕业设计(论文)的印刷本和电子版,并提供目录检索与阅览服务;学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文;在不以赢利为目的前提下,学校可以公布论文的部分或全部内容。
作者签名:
日 期:
泰阳商贸城项目可行性研究
摘要:
在我国社会经济快速发展的同时,人们的生活水平得到了极大的提高,同时对生活质量的要求也愈来愈高,也就促进了房地产业的繁荣发展,使房地产业成为我国国民经济的支柱产业之一。
然而近几年,我国的房地产行业发展呈下行趋势,两会中房地产业也再次成为重要话题之一。
以前,人们为吃住行担忧,国家出台各种政策,一心一意为百姓谋福利,改善生活条件,尤其重视住房问题。
在大家的共同努力下许多地方的这些问题都得以解决,甚至做得太过太超前,出现饱和状态,就比如说现在令人担忧的房地产泡沫现象。
房地产行业与我们生活的方方面面都有着紧密的联系。
它的兴衰反映着我们的生活状态,影响着公共投资、社会就业,信贷、金融等行业的发展,所以对于房地产行业的每一个项目,我们都要严谨对待,严格评价其可行性以及带来的可观收益。
本文在参考房地产开发项目可行性研究与经济评价理论的基础上,结合相关参考文献和研究资料,对泰阳商贸城项目进行可行性研究,论文的主要内容包括:
对泰阳商贸城项目基本情况、特点进行分析,在研究安阳市整体经济形势和房地产行业情况基础上预测安阳市近期房地产市场供求等趋势,运用SWOT分析法分析项目,根据拟定的项目开发方案的数据信息,对项目进行经济、财务评价和不确定性分析,并提出问题,最终得出结论。
关键词:
房地产商贸城可行性研究进度计划
FeasibilityStudyonTaiyang TradeCity Project
Abstract:
In therapiddevelopmentofChina'seconomy atthesametime, people'slivingstandardhasbeengreatlyimproved, and therequirementsofthequalityoflife ismoreandmorehigh, alsocontributedtothe prosperityanddevelopmentoftherealestate industry, therealestateindustry hasbecomeoneofthe pillarindustriesofnationaleconomyinchina.However, inrecent years, China's realestateindustry showedadownwardtrend, NPCandCPPCC realestateindustryhasonceagainbecomethe important topics.Previously, people for lodging concerns, thecountryhasissuedpolicies, undividedattention forthewelfareofthepeople, toimprovethelivingconditions, especially thehousingproblem. Manyplaces inthejointeffortsofall oftheseproblemscan besolved,even toomuch toofar, appears saturated, forexample, therealestatebubblephenomenonisnow worrying. Therealestateindustry and allaspectsoflife arecloselylinked. It reflects theriseandfallof our life, affectsthe publicinvestment, socialemployment, developmentofcredit, financialandotherindustries, soforeach item oftherealestateindustry, wemust strictly rigoroustreatment, toevaluateitsfeasibility and bringconsiderablebenefits.
Basedon therealestatedevelopmentproject feasibilitystudyandeconomicevaluationtheory, combinedwiththe relevantreferencesand researchmaterials, tostudythefeasibilityof Taiyang TradeCity project, themain contentsofthispaperinclude:
thecharacteristicsof Taiyang TradeCityproject basicsituation, carryontheanalysis, forecasttheshort-term trendofrealestate marketsupplyanddemand in Anyangcity studyofAnyangCity, theoveralleconomic situationandtherealestateindustry onthebasisof thesituation, usingtheSWOTmethodtoanalysis theproject, accordingto projectdevelopment plan of data information, economic, financialevaluation anduncertaintyanalysis oftheproject, andputforwardthe problems, thefinalconclusion.
Keywords:
RealEstateTradeCityFeasibilityStudySchedule
第1章总论
1.1项目背景
近几年,多个一二线城市出现房地产泡沫现象,房地产行业也日趋饱和,然而从另一方面来说,这体现了人们生活质量的提高,及对生活越来越高的要求。
虽然如今房地产形势并不十分理想,住宅地产在房地产上的版图日趋扩大,但是发展过程总会起起落落、彼此间相辅相成,所以,住宅地产的发展促进了商业地产的发展,而商贸城是商业地产的典型形式,可见,多功能的商贸城越来越符合人们的需求,它是由企业投资建设和经营管理以电子产品、纺织服装、工艺品、日用小商品、餐饮娱乐等为主体的商贸物流中心,是极具辐射带动作用和重要商业人文价值的商贸聚集地,它在为人们提供方便的同时也节省了一定的土地资源。
由于受国家宏观调控政策和安阳金融市场形式的影响,安阳市房地产开发企业和项目都不同程度地出现了资金和销售方面的问题。
不过,好在通过政府积极采取措施、制定扶持政策,安阳的房地产市场保持着持续健康发展。
目前,市中心的新丹尼斯项目以及安阳师范学院附近的新天地项目都已完成施工,即将进入运营。
东区的万达广场也已初步成型,再加上旁边的义乌商贸城,为附近居民提供了一个安静舒适便捷的生活环境。
可见,商贸城也越来越满足人们的需求,它在顺应时代潮流,展现现代消费时尚的同时逐步向复合商业业态发展,是符合人们需求的高尚生活方式的代表,也是人们未来生活发展方向的代表。
1.2项目概况
1.2.1项目名称
泰阳商贸城项目
1.2.2项目拟建地点及场地条件
泰阳商贸城项目地处安阳市开发区,土地原为村镇建设用地,现闲置,北临广顺街。
根据安阳市总体规划,设定该地块为商业用地。
该地块南侧为商业建筑,高7米,距建筑红线5米,东侧为已建小区,西侧规划为临街广场。
该项目由宜居房地产公司投资开发建设。
场地北邻城市街区,建筑红线南北180m,东西100m,南侧为商业建筑,高7米,距红线5米。
场地内为闲置建设用地,现有村民种植小麦3000平米,土地产权归村集体所有。
本项目的场地简图如图1.1所示。
100m
图1.1项目场地条件
1.2.3项目开发条件
本项目由宜居房地产公司进行开发投资建设,土地价格按照目前市场价165万元/亩支付土地出让金,附着物补偿以市场价格补偿给村民。
土地出让金及土地附着物补偿款需开发前一次性支付。
房地产公司自有资金3000万元,如需融资选择银行贷款,贷款利率请按银行商业贷款现行利率执行。
该项目区按照总体规划,要求建设商业建筑。
1.3项目开发建设的必要性
随着城中村建设如火如荼的进行,居民的住房问题逐步得到解决,我们生活的城市也早已经高楼林立,车水马龙。
可见我们的生活水平得到极大的提高,但同时家庭中的房子争夺和住宅小区的停车位争夺问题也越来越多,这反映了现在我们的可用土地面积越来越少,所以现在房地产商的开发项目也越来越不好进行,但人们在得到基本生活的满足后,逐步追求休闲娱乐的享受。
然而在现在土地面积减少、开发商取得土地使用权困难又要满足百姓需求的情况下,多功能商贸城得到政府、开发商和百姓的青睐。
安阳也在建设各种各样的商贸城。
安阳开发区是安阳市经济发展的新增长区。
在安阳,南边的开发区属于文峰区,东边的开发区属于龙安区,北边的开发区属于北关区。
文峰区是政治文化中心,是学生聚集地,有浓郁的文化气息。
在文峰区,黄河大道上有安阳工学院和安阳第五中学;在峨眉大道上有安阳师范学院,附近还有一个银杏小学。
而且,现在的家长们为了给孩子一个良好的学习环境,再加上现在生活水平的提高,家长都愿意买学区房,而学区房附近都会有一个多功能的商贸城,为家长和孩子提供便利、舒适的购物环境。
可见,一个好地段的好项目的吸引力有多么大,主要还是多功能的商贸城越来越符合人们的需求,它能适应各个阶层的人们。
根据侯津琪局长在2015年的迎新春座谈会上的有关讲话,2014是安阳市在城建上最艰难的一年,酸甜苦辣,各中滋味都已尝遍。
而商贸城具有功能多、综合性强、时尚性强、平民化的特点,有利于缓解土地紧缺、征地困难的情况,同时满足人们的多种需求。
所以,建设商贸城市很有必要的。
1.4可行性研究报告编制范围与依据
1.4.1编制范围
本报告主要包括项目提出的背景、项目概况、项目开发建设条件、市场分析与预测、建筑规模及规划设计方案、项目开发进度、营销方案、投资估算及资金筹措、财务评价、不确定性分析等。
1.4.2编制依据
本报告的编制依据如下:
(1)《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
(2)《河南省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
(3)安阳市城市规划管理局(02)市规地字98号“建设用地规划许可证”。
(4)安阳市东区规划设计方案。
(5)安阳市房地产年鉴。
(6)建设部2000年发布的《房地产开发项目经济评价方法》。
(7)国家计委、建委1993年发布的《建设项目经济评价方法与参数(第二版)。
1.5项目优劣势分析
从项目基本情况分析,本项目的特点主要有:
(1)本项目配套条件良好,“七通一平”条件良好。
周边生活条件优越,有已建小区为我们提供稳定的客户来源,也有商业建筑散发的浓厚的商业气息,还有临街广场提供的休闲的舒适环境。
(2)地段优势明显,地处安阳市开发区繁华地段,区内商业氛围、文化气息较浓,具有较高的开发价值;
(3)交通条件便利,来往公交较多。
(4)区域内人口较集中,经商人员、居民、学生密集,具有较强的购买力,有效需求潜力可观。
(5)项目开发规模较大,项目土地总面积为18000平方米,拥有足够的开发空间和良好的开发条件。
(6)进行开发符合规划,随着安阳市商贸城建设的不断发展,为提高城市品味并落实城乡一体化政策,安阳市政府正在积极制定政策,帮扶房地产企业走出资金和销售问题,更好的为百姓谋福利,所以现在进行开发可得到政府的支持。
从项目特点来看,项目的优势主要在于:
项目地处安阳开发区文峰区,交通便捷。
安阳工学院、安阳师范学院、银杏小学、安阳最好的中学第五中学等都在文峰区,有较好的文化气息。
同时,丹尼斯、宝联商城、文化宫、汉丽轩等休闲娱乐项目早已在文峰区安营扎寨。
项目开发区周边的商业建筑、已建小区、村庄住宅,也增加了人们对于便捷舒适的生活休闲娱乐设施的需求,也符合安阳市政府对东区的规划。
项目的劣势主要在于:
由于项目处于开发区,交通便捷的同时也带来了高峰期交通堵塞的问题,尤其是到了周末,开往市中心的32路,14路,26路等公交车在众多学生、家长和上班族周末放松的压力下总是人满为患,不好等车。
第2章市场分析与预测
2.1房地产市场宏观形势分析及预测
2014年我国房地产行业的状况表明,我国的房地产市场正处于下滑阶段,出现了严重的房地产泡沫现象。
2014年,我们没有阳春三月、金九十银、气势如虹的价格高进,也没有房地产开发商的喜笑颜开,李嘉诚卖资产,潘石屹说中国的住宅目前很危险,以及王石说李嘉诚卖房子是个信号,这种种迹象表明这一路走得很是艰辛,但庆幸的是限购取消了,限贷也松绑了,公积金的额度调整了,银行利率下降了,总体趋于平稳。
根据2014年的楼市政策调整,先是放松了一些二、三线城市的限购政策,之后是央行、银监会出台了《关于进一步做好住房金融服务的通知》,明确了对居民家庭合理的住房贷款需求的支持以及对开发企业合理融资需求的支持。
2014年11月21日,中国人民银行宣布降低利息。
截至2014年11月底,全国多数城市的新建商品住宅价格已经连续7个月环比下降,但下降幅度收窄,市场逐渐进入平稳运行阶段。
但是鉴于2013年同期房地产市场中非理性因素较多,多个指标超预期增长,所以2014年1月至11月的房地产开发投资增速下降,房屋的新开工面积、商品房和住宅的销售面积、企业的土地购买量同比下降。
但相对于2012年的商品房和住宅销售面积等仍有不同程度的增长,这说明市场的确处于调整中,进入到了理性发展阶段。
目前需要关注的问题主要有3个方面:
一是商品房库存在持续增加现象。
就全国而言,截至2014年11月底,商品房的待售面积有59795万平方米,相比10月末增加了1556万平方米。
二是地区差异性和企业差异加大。
例如2014年11月,40个重点城市之中,有23个城市商品住宅成交量环比上升,和17个城市环比下降。
三是不少企业,尤其是中小型企业出现销售不畅、负债提高、现金流紧张的问题。
所以,注意地区间的差异,密切关注市场运行过程中出现的新情况和新问题并做好应对准备,以促进房地产市场的平稳健康发展,是2015年的重要任务。
据有关资料的分析,预测2015年的房地产市场会整体向好。
基于房地产行业对于宏观经济的支柱作用,我们认为未来至少存在一次降息或降准的政策,信贷宽松将会对地产行业供需产生极大的刺激作用。
同时,需求端行业的合理需求仍然存在,开发商的推盘动力依然充足,我们认为2015年商品房完成13亿平米成交量将是个大概率事件。
在价格方面,2014年12月百城住宅的均价为10542元/㎡,同比下降2.7%,环比也下降了0.4%。
2014年整个四季度百城均价的价格同比呈现下跌趋势,我们认为这主要是由开发企业抓住政策的有力时机并通过“以价换量”积极消除库存现象造成的。
我们对部分不同城市房价的未来走势进行了测算,通过对该地区人口流动情况以及人均住宅用地供给量两方面进行衡量,发现人口流动性反应了该地区目前以及未来一段时间需求量增加值的大小,同时采用常住人口的净增加率指标,这是因为只有常住人口才有购房需求,短期流动人口不会增加什么有效需求;另一方面从供应量方面来分析,用当地年度住宅用地成交面积/当地常住人口平均数,得到人均供应量。
通过结合该两组数据可以找出未来房价更有上升潜力的城市,发现乌鲁木齐、呼和浩特、银川、长沙等城市房价最难以上涨,而北京、上海、青岛、深圳等城市的上涨潜力比较大。
我们用新开工面积滞后12个月作为市场供应量,减去各期商品房销量,发现2014年底房地产企业的库存水平已经达到与2012年相同的水平。
通过对2012年行业周期轮动的分析,我们认为2015年房地产行业的库存水平将会下降,主要因素是需求端的复苏。
而需求端在经过2014年的相对低迷也将会形成一定的有效需求,再加上政策的驱动,2015年的需求将会比较旺盛,因此,房价会继续攀升,一二线城市尤其是核心一二线城市的上涨幅度可能会比较高。
2.2安阳市房地产市场状况分析及预测
2014年,在宏观调控政策的作用下,安阳的房地产投资保持适度增长,投资规模呈回暖趋势。
2014年1月至12月,安阳市共完成房地产开发投资79.1亿元,同比增长了11.11%。
其中,土地购置9.71亿元、住宅投资48.3亿元、商业房投资14.63亿元、办公用房投资2.44亿元、其他投资3.8亿元。
数据表明,住宅和商业地产投资是拉动安阳市房地产开发投资增长的主要动力。
城市化进程的加快以及拆迁安置和市民改善住房条件刚需等因素,增加了安阳市房地产的市场需求,客观上也有利于安阳市房地产投资保持适度增长。
同时,在这一年中,由于受销售“去化”压力的影响,安阳市的房地产开发步伐有所放缓,施工规模与上年基本持平。
2014年,安阳市商品房竣工面积为339.54万平方米,同比减少了10.8%。
其中,住宅竣工面积为282.71万平方米,商业房竣工面积为29.67万平方米,办公楼竣工面积为3.48万平方米,其他竣工面积为23.68万平方米。
由于商品房竣工面积减少,安阳市住房供应结构得到逐步改善。
2014年,安阳楼市创下了销售面积和销售额共同增长的佳绩,一方面是得益于“去化”压力使开发商加大优惠力度,吸引用户纷纷入户;另一方面是限贷令松绑、公积金放宽、央行降息等救市政策的频出,使得市民的消费信心得以重建。
换句话说是这两大因素综合提升了2014年安阳市楼市的销售成绩。
部分业内人士指出,有了政府相关政策的扶持,安阳楼市将继续保持平稳发展的趋势,但同时,安阳楼市也存在企业融资难度增大、市场供给压力增加、居民的购买力下降、区域房价偏高等问题。
普遍存在的资金紧张、信贷困难的问题以及房地产开发资金链趋紧和施工进度放缓,影响了项目的销售和回款。
近几年,商品房项目的较快增长和滞销面积的增加,在一定程度上改变了商品房市场供求关系的同时也影响了楼市供需平衡。
有关人士指出,2015年,随着一些新项目纷纷入市,安阳房地产业将会保持一个合理较快的增长速度。
根据当前的政策和市场环境来分析,在安阳城市化进程加快以及市民改善居住条件意愿增强的影响下,买方人气亦将继续膨胀,同时在理性价格和优惠活动增多的情况下,房地产市场依然隐藏着较大的商机。
预计2015年安阳房价将继续保持平稳,随着各种建筑原材料价格涨势的回落,加之楼市供给的快速增长,以及强大的供给压力,安阳房价上涨的空间不大,但是局部会有一定幅度的波动。
2015年的安阳楼市虽然整体的销售压力很大,但在较低的房价基点和以刚需为主的市场特征的基础上,随着刚需购房的大量入市,安阳市房地产市场可能会迎来成交高潮。
同时因供应增多,房地产市场竞争形势仍会很严峻,尤其是同质化严重的中低档商品房项目之间的竞争将会更加激烈。
2.3项目的市场情况分析
2.3.1项目的SWOT分析
本项目的SWOT分析如表2.1“SWOT分析表”。
表2.1SWOT分析表
优势(S):
项目北邻广顺街,交通便捷;东侧为已建小区,南侧红外线外为村庄住宅,有广大的消费者;西侧为临街广场,提供了便利的休闲放松场所。
劣势(W):
目前项目场地周边的配套设施还不太成熟,需要一定的时间进行进一步的规划。
机会(O):
项目处于开发区,目前政府比较重视开发区的发展;项目南侧为商业建筑,有利于拉动项目的经济发展;本项目以经济实惠便利为目标,更符合附近生活的居民和学习的学生的消费心理。
威胁(T):
虽说我们的项目走的是亲民路线,但丹尼斯、沃尔玛、新天地等商贸城在安阳已安营扎寨,再加上项目南侧为商业建筑,市场竞争激烈,经营压力大,要想获得更多的消费群需要一定的时间。
2.3.2项目区位分析
本项目位于安阳市开发区南部的文峰区。
可以说安阳市的经济、政治、文化等在文峰区体现的淋漓精致。
在文峰区,各种精品店、专卖店、连锁店等应有尽有,当然,丹尼斯、新天地、宝莲商城等大型购物区也不例外。
本项目位于此区域,有着极大的开发前景和市场价值。
首先,地理位置良好。
这一带,交通、商业、休闲都十分方便,人们不用为了赶时间或者是交通不便而烦恼;其次,现在土地资源越来越少,公寓式的住宅越来越多,文峰区是人口密集区域,人们对于这种综合型的消费场所的需求增大,所以,商贸城建设是越多越好。
最后,相对于市中心的繁华与拥挤,开发区具有更大的开发潜力。
综上所述,本项目所在地区交通便捷、地理位置优势明显,市区的繁华和快速的经济发展必能带动商贸城的发展,本项目的市场前景极好。
2.3.3市场供求分析
商贸城的良好发展很大程度上来源于优异的地理位置和消费者的大力支持。
地理优势已在上面描述了,在此主要分析消费者的支持。
随着安阳市城市人口密度的增长,人口总量的扩张,对住房的需求不断扩大,然而在当今房地产泡沫的形势下,住房需求得到满足,人们更加追求生活休闲的满足。
在这种情况下,商贸城在满足大众需求的同时,也响应了国家政策。
在安阳,我们比较熟知的商贸城有丹尼斯、沃尔玛、华强新天地、安阳义务国际商贸城等,除了丹尼斯比较平民化,其他的商贸城都给人“高大上”的感觉,不是我们这些小老百姓能消费得起的地方。
本项目就是以为百姓提供经济实惠便捷的消费环境为目标,走亲民路线。
由于此开发区的学生及家长、上班族较集中,每次都到市中心消费,稍有不便,所以,我们商贸城的开发空间和潜力还是很大。
第3章规划设计方案
3.1设计依据
本项目的规划坚持符合相关法律法规、调理规章,坚持以人为本的设计理念,坚持节约资源、保护环境、合理开发的政策,为管理和服务创造条件,充分考虑经济、社会、生态三方面的综合效益,为人们提供健康、舒适、安全、优美、便捷的生活环境。
本项目的规划设计依据主要有:
(1)《中华人民共和
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