70区域酒店市场分析报告.docx
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70区域酒店市场分析报告
5.1供给面分析
5.1.1存量现状
5.1.1.1存量总计
Ø在过去20年中,北京的酒店供给一直稳步快速增长,从1984年的13,000个房间上升到2003年底的109,000个房间,增长了近10倍。
从下图可以看出,88年开始到92年是北京客房量增长的第一个高峰,年客房增长量最高达到0.8万间。
第二个高峰就是2000、2001年,年客房增长量达到历史最高1.3万间。
这两个客房供应量的高峰也反映出北京酒店业的发展曲线。
图5.1:
1984-2003年北京星级酒店客房数统计
资料来源:
根据北京旅游统计年鉴整理
Ø随着08奥运的临近,北京市的星级酒店建设工作一直在持续,其中星级酒店从2001年开始,年均增加数超过100家;到2003年年底北京市星级酒店达到614家;
表5.2:
近年来北京旅游饭店供应量统计表
2000年
2001年
2002年
2003年
北京旅游饭店数
456家
554家
622家
659家
客房间数(万间)
8.4
9.3
10.3
10.9
新增旅游饭店数
98家
68家
37家
新增客房间数(万间)
0.9
1
0.6
新增饭店平均规模(间/家)
92
147
162
其中星级饭店间数
407家
506家
572家
614家
星级饭店数全国排名
第三位
第四位
第四位
未统计
资料来源:
北京旅游统计年鉴
Ø在优质酒店方面,目前北京共有89家4、5星级酒店(含预4、5星),提供酒店房间约35,596间(套)。
其中,34家五星级酒店提供客房约16,607间(套),而55家4星级酒店提供客房约18,989间(套)。
图5.3:
北京优质酒店(4、5星级)历史供应情况(1995-2004)
资料来源:
根据北京旅游统计年鉴整理
5.1.1.2存量结构
Ø截止2004年底北京市共有旅游定点饭店659家,其中:
星级饭店614家,未评星级24家,公寓21家。
Ø星级饭店中按企业类型划分:
国有和集体饭店502家,占81.76%;三资饭店60家,占9.77%;个体饭店52家,占8.47%。
Ø按星级划分:
五星级34家,占5.54%;四星级55家,占8.79%;三星级199家,占31.41%;二星级267家,占43.49%;一星级60家,占9.77%。
图5.4:
2003年底北京星级饭店构成情况
Ø从图表分析来看,北京一至三星级酒店525家,占总数的86%,高档酒店89家,占总数的14%,这种结构比例比较合理。
Ø但据实地调研结果显示,北京市酒店市场却是各星级间区分模糊,档次没拉开,造成实际供应结构不合理。
主要反映在以下几点:
▪同星级酒店服务水平参差不齐,没有对应星级的服务标准,造成星级定位不准确。
▪价格体系较混乱,没有形成明确的高、中、低档的价格差距。
▪市场定位不清,主题酒店匮乏。
很多酒店没有明确的市场定位和经营特色,商务型酒店和度假型酒店差别不大。
5.1.1.3存量区位分布
图5.5:
北京优质酒店(4、5星级)主要集中区
Ø区域分布上,到2004年末,市六区共有4、5星级酒店(含预4、5星)89家,提供35,596间(套)。
其中,朝阳区提供供给13,369套,海淀区7827套,东城区7138套,西城区3113套,分别占全市该类总供应的37.6%、22%、20%和8.7%,区域集中趋势十分明显。
图5.6:
北京市优质(4、5星级)酒店区域分布
Ø作为中国主要的旅游和商务旅行目的地,北京的酒店物业也多数针对以上不同需求而进行定位并提供服务。
酒店的区位及其周边环境是决定其定位差异的主要因素。
一般而言,商务酒店多位于亮马桥至国贸桥之间的三环路区域,而旅游酒店则更多的集中于长安街、崇文门和王府井周边。
Ø北京高档酒店物业主要集中在以下地区:
o燕莎地区
o建国门-CBD地区
o王府井地区
o北三环地区
(1)燕莎地区
Ø燕莎地区最早的酒店是建于1984年的长城饭店,由于毗邻使馆区,所以也是北京酒店业发展较早的一个地区。
此处高级酒店聚集,地块现有四、五星级酒店11个,总客房数为5,422个。
其中,五星级酒店4个,总客房数为2,639间。
Ø燕莎地区地处第三使馆区,毗邻三环和机场高速,位置优越、交通方便。
加之区域发展较早,投资管理更趋于国际化,如长江实业与京旅合作的五星级长城饭店等,区域酒店在北京高档酒店市场上有较强的竞争实力。
Ø主要客源以来自于周边商务区的大量商务需求为主,区域内国际管理集团的网络优势和浓厚的涉外氛围对外籍人士尤具吸引力。
表5.7:
燕莎地区高档酒店物业
名称
位置
星级
客房
开业时间
北京丽都假日酒店
朝阳机场将台路口
4
720
1984
北京海逸酒店
朝阳将台西路8号
4
370
1990
北京皇家大酒店
北三环东路甲3号
4
362
1993
中旅大厦
北三环东路2号
4
204
1995
国航万丽酒店
霄云路36号
4
212
2003
渔阳饭店
新源西里中街18号
4
440
1992
亮马河大厦
朝阳东三环北路8号
4
478
1990
长城饭店
东三环北路10号
5
1,007
1984
昆仑饭店
朝阳区新源南路2号
5
766
1989
凯宾斯基饭店
亮马桥路50号
5
526
1992
希尔顿饭店
东三环东风路1号
5
340
1993
资料来源:
北京旅游统计年鉴
(2)建国门-CBD地区
Ø建国门-CBD最早的酒店建设于1982年,是北京最早出现涉外高档酒店的区域。
地区现有四、五星级酒店11个,总客房数为5,644间。
其中,五星级酒店6个,总客房数为3,251间,五星级酒店在区域高档酒店市场中占据较大比例。
Ø该地区临近日坛路使馆区,一直以来是北京市最具代表性的商务集中区和涉外经济核心。
目前由于北京市建设CBD的规划,该地区的地位更为突出。
Ø本地区作为北京商务中心区,存在大量的商务性需求,该类需求对酒店的位置、环境、商务娱乐设施、服务水平等因素都具有较高要求,这推动了区域酒店向高档化、国际化、高价位的方向发展且在全市具有很强的商务竞争力。
表5.8:
建国门-CBD地区高档酒店物业
名称
位置
星级
客房
开业时间
建国饭店
朝阳建外大街5号
4
467
1982
京伦饭店
朝阳建外大街3号
4
656
1984
国贸饭店
朝阳建外大街1号
4
552
1989
赛特饭店
朝阳建外大街22号
4
294
1991
凯莱大酒店
朝阳建外南大街2号
4
424
1992
京广新世界饭店
呼家楼
5
446
1990
嘉里中心酒店
光华路1号
5
487
2000
中国大饭店
建外大街1号
5
716
1990
长富宫饭店
建外大街26号
5
336
1990
国际俱乐部酒店
朝外大街21号
5
273
1997
国际饭店
建内大街9号
5
993
1991
资料来源:
北京市旅游统计年鉴
(3)王府井地区
Ø王府井地区的酒店多数建于1988至1993年,而1999年至2002年也有酒店集中形成供应。
现有12个四、五星级酒店,提供总客房4,965间。
其中,五星级酒店7家,总客房数为3,356间,地区酒店整体水平较高,项目规模较小。
Ø王府井地区的酒店市场是在商务区形成初期,出于官方接待外宾的需要,由旅游集团、侨办、机管局等单位出面兴建的。
后在此基础上,依托于王府井旺盛的商务和旅游资源,区域酒店市场得以进一步发展。
Ø区域酒店的客户主要包括政府、组织和企业的内、外宾和高消费力的旅游人群。
就发展前景来看,由于该地区交通较为不便,酒店的商务发展空间较小。
表5.9:
王府井地区高档酒店物业
名称
位置
星级
客房
开业时间
北京饭店
长安街33号
5
881
1900
贵宾楼饭店
东长安街35号
5
217
1989
王府饭店
金鱼胡同8号
5
536
1989
皇冠假日酒店
王府井大街48号
5
382
1991
华侨大厦
王府井大街2号
5
401
1992
天伦王朝饭店
王府井大街50号
5
408
1990
东方君悦酒店
东单与王府井大街
5
531
2001
和平宾馆
王府井金鱼胡同3号
4
344
1988
首都大酒店
前门东大街3号
4
322
1992
好苑建国酒店
建国门内大街19号
4
393
1999
北方佳苑饭店
王府井大街218-1号
4
202
2001
王府井大饭店
王府井大街57号
4
348
1995
资料来源:
北京市旅游统计年鉴
(4)北三环地区
Ø北三环地区主要指西直门外大街以北中关村周边区域,目前该区域共有四、五星级酒店10个,总客房数5,928个。
其中,五星级酒店5个,总客房数为2,942间,整体市场以四星级酒店为主,整体档次略低于其它集中区。
Ø区域内高级酒店市场的发展随着区域商务环境的成熟而逐步发展。
区域最早的高级酒店为建于1954年的友谊宾馆,是前苏联的专家楼,而区域众多的科研院校和高科技企业为区域的发展展现了良好的前景。
Ø区域酒店的主要客户包括京西旅游带带来的旅游需求和区域各个科研、学校、部门系统带来差旅、会议需求。
预计中关村商务区迅速的发展将带来区域商务需求的不断增加。
表5.10:
北三环地区高档酒店物业
名称
位置
星级
客房
开业时间
天鸿科苑大酒店
海淀知春路25号
4
394
2001
燕山大酒店
海淀路甲38号
4
218
1989
友谊宾馆
白石桥路3号
4
1,753
1954
德宝饭店
西城区德宝新园22号
4
206
1994
中苑宾馆
西直门外高粱桥斜街18号
4
415
1990
翠宫饭店
知春路
5
361
1998
香格里拉饭店
紫竹院路29号
5
657
1987
西苑饭店
三里河路1号
5
650
1954
新世纪饭店
首体南路6号
5
720
1992
世纪金源大酒店
海淀区板井路69号
5
554
2002
资料来源:
北京市旅游统计年鉴
5.1.2未来供应状况
Ø目前,可查在建4、5星级酒店项目24个,预计在2007年底可向市场提供约10,000套客房;其中,预计5星级酒店项目超过20个,提供客房约9,250套,占未来新增供应的90%以上。
表5.11:
北京市高档酒店物业的未来供给
编号
名称
地址
客房
星级
开业时间
1
庄胜广场酒店
宣武门外大街
400
5
2005
2
朝外商业中心C区
朝外大街中段南
396
4
2005
3
金宝街5号地
金宝街
400
5
2005
4
德胜科技苑H地块
德胜门外大街
350
4
TBD
5
万达广场
建国路
400
5
2006
6
嘉利来世界贸易中心
新源南路
400
5
2007
7
中关村西区
中关村西区
500
5
2006
8
金融街B4区
西城区金融街B4区
400
5
2005
9
天圆广场酒店
东城区北二环中轴路
400
5
2005
10
财富中心
朝阳路
450
5
2005
11
世贸中心酒店
亚运村北
500
5
2006
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