关于《深圳市住房租赁交易服务平台管理办法》征求意见稿.docx

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关于《深圳市住房租赁交易服务平台管理办法》征求意见稿

关于《深圳市住房租赁交易服务平台管理办法》（征求意见稿）的起草说明

（2018年06月20日）

为贯彻落实国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号，以下简称“国办发39号文”）、住建部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号，以下简称“建房153号文”）及市政府《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（深府办规〔2017〕6号，以下简称“深府6号文”）的有关要求，建设我市统一的住房租赁交易服务平台（以下简称“住房租赁平台”），参考住房城乡建设部关于印发《住房租赁信息服务与监管平台技术规范（试行）》《住房租赁信息服务与监管平台基础数据标准（试行）》的通知，制定《深圳市住房租赁交易服务平台管理办法》（以下简称“管理办法”）。

现就《管理办法》的主要内容说明如下：

一、制定《管理办法》的必要性和紧迫性

（一）是坚持住房居住属性，落实深化住房改革制度相关政策的必然要求

2017年中央经济工作会议明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”基本定位。

2017年3月5日，李克强总理在第十二届全国人民代表大会第五次会议上所作的政府工作报告提出，坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。

国务院办公厅、住建部等九部委也相继发布了“国办发39号文”及“建房153号文”，要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作，建设政府住房租赁交易服务监管平台，提供便捷的租赁信息发布服务，规范住房租赁交易流程，建立健全备案制度，强化住房租赁信用管理，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强住房租赁市场监测等，并选取了包括深圳在内的12个城市作为首批开展住房租赁试点的城市之一。

因此，加快建设住房租赁平台，出台相应的《管理办法》是坚持住房居住属性，是贯彻落实深化住房改革制度相关政策的必然要求；是落实市委市政府关于开展“发展惠民行动”，持续完善多层次住房保障和供应体系，加快建设社会现代化先行区的重要举措；是深圳作为人口净流入的超大城市探索解决新市民住房问题、实现市民住有所居目标重大民生工程。

（二）是落实中央及我市关于实行租购并举、加快培育和发展住房租赁市场、完善我市租赁管理法规规章及规范管理住房租赁市场的重要内容

2017年9月22日我市颁布“深府6号文”），明确提出“进一步完善我市住房租赁管理的有关规定，增加住房租赁市场管理等相关内容”。

自《深圳经济特区房屋租赁条例》正式废止后，关于住房租赁市场管理的相关法律法规一直缺位，制定统一的管理办法是健全和完善我市住房租赁法规规章和规范管理租赁市场的重要内容。

“深府6号文”同时指出，市住房建设部门搭建全市统一的住房租赁交易服务平台，健全完善租赁信息动态监测体系。

自接到市政府下达的搭建全市统一的住房租赁平台工作任务后，我局集全局之力推进住房租赁平台建设工作，并于2017年12月18日举行住房租赁平台上线启动仪式，于12月19日正式上线试运行，住房租赁平台通过“深圳智慧租房”微信公众号面向全市市民提供房源浏览、查询、发布和交易等功能。

住房租赁平台作为全市统一住房租赁的信息平台，并无现成经验可以借鉴，且平台参与主体多样，需规范的事项多样。

因此为建成信息共享、服务全面、监管有力的住房租赁平台，形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，需要制定统一的管理办法实现我市居民住有所居的目标。

（三）现存的关于住房租赁平台的运营规则已试运行一段时期，但根据特别程序制定的该文件即将到期，需按正常程序制定管理办法规范住房租赁市场

为贯彻执行上级行政机关的决定，我局2017年12月19日住房租赁平台正式上线试运行后，为规范住房租赁平台管理，根据《深圳市行政机关规范性文件管理规定》（深圳市人民政府令第94号）第九条的规定，我局于2017年12月15日相应的颁布了有效期仅六个月的《深圳市住房租赁交易服务平台运行规则（暂行）》（以下简称“运营规则”），现行的《运营规则》为临时性规定参与各方的权利及义务、租赁信息发布与交易、公共服务汇集及监督管理等内容的规定，但《运营规则》即将于2018年6月份到期，因此为继续规范租赁住房市场，继续执行《运营规则》中的重要内容，需按规定出台相应的《管理办法》。

二、起草过程

（一）成立租赁平台管理办公室

2018年2月9日我局组织成立深圳市住房租赁交易服务平台管理办公室（以下简称“平台办”）负责租赁平台的日常运营工作并设立课题小组负责起草和制定住房租赁平台运营管理办法。

（二）广泛开展研讨论证

2018年3月20日平台办组织课题小组讨论《管理办法》初稿，并提出租赁平台的主要功能是交易、服务及监管，尤其是应强化租赁平台的监管功能。

2018年4月12日平台办组织课题小组、我局各直属机构及处室参与讨论《管理办法》的具体内容，会议建议进一步规范并明确全市各部门职责，设置有效可行的监管方式，规范住房租赁市场。

2018年4月17日局领导组织课题小组、我局各直属机构及处室参与讨论《管理办法》的具体内容，会议建议进一步明确运营机构的职责，建议进一步明确住房租赁服务内容及住房租赁信息监管方式等内容。

2018年5月8日以局名义向市级各职能部门及各区政府发送《管理办法》征求意见稿。

截止2018年5月19日共收到20个单位的共计45条反馈意见，主要集中在《管理办法》的各部门职责和租赁信息凭证等处。

2018年5月21日局领导组织召开《管理办法》征求意见修改情况的会议，组织讨论了各单位的反馈意见及采纳情况，对各部门职责和租赁信息凭证等问题进行了深入讨论，形成了统一意见。

2018年5月22日局长办公会组织讨论《管理办法》征求意见稿，对《管理办法》中的各部门职责及不良行为的处置措施进行了讨论，建议增加不良行为的处置措施。

2018年5月28日，局领导组织召开《管理办法》修改会议，明确房屋租赁主管部门的职责，完善了公共服务、交易信息报送等内容，建议增加诚信监管体系内容。

2018年6月6日，平台办组织课题小组对修改后的《管理办法》进行进一步的讨论，对诚信监管体系的建立等问题进行探讨，建议借鉴中介组织协会对房地产经纪机构的管理方式，完善诚信监管问题。

2018年6月7日，局领导组织讨论《管理办法》总则及信息备案部分，对租赁平台的定义、租赁平台主管部门的职责以及信息备案等问题进行了深入的讨论，进一步完善了相关问题。

2018年6月11日，局领导在上次会议的基础上，继续组织讨论《管理办法》中信息报送、公共服务、监督管理及附则部分内容。

会议首先对修改后的平台定义、主管部门职责等问题达成一致，并对公共服务及监督管理等内容进行重点讨论，提出充实和完善公共服务内容，探索多渠道的纠纷解决机制，加强对信息和隐私的保护等建议。

（3）充分调研各相关部门和企业

课题小组在平台办的带领下，联合租赁平台项目组分别以走访和座谈会的形式，与市房地产主管部门、房屋租赁管理部门、公安部门、教育行政部门、发展改革、人社部门、市场和质量监督管理部门等相关职能部门展开研讨，分别就租赁相关监管职能的行使与租赁平台相关公共服务的打通探讨方案，理顺住房租赁管理体制；与此同时，还召集了市安居集团、水务集团、燃气集团、供电集团、住房租赁企业等展开租赁相关问题的研讨，重点就租赁平台的建设方案和运营管理展开讨论，通过调研将达成的共识融进《管理办法》中。

三、租赁平台的主要功能

（一）交易

住房租赁平台作为线上提供住房租赁服务的互联网平台，为规范住房租赁市场，需建立住房租赁信息发布标准，确保信息真实准确；明晰和规范住房租赁交易流程，制定推行全市统一的住房租赁合同示范文本，明确提示双方的权利义务，保障租赁双方特别是承租人的权益。

（二）服务

提供住房租赁信息服务，开发住房租赁平台服务职能，为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务是房地产管理部门的职责所在，是政府引导市场的重要手段。

住房租赁平台应当提供出租人可随时发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息，承租人可发布租赁房屋的需求信息，逐步实现在平台上进行交易对接及办理公共服务等职能，切实发挥住房租售平台的监管和服务作用。

（三）监管

住房租赁平台作为规范住房租赁市场的重要手段，在对住房租赁信息监督方面应加强住房租赁市场监测，健全完善租赁市场参与主体开展住房租赁信息报送制度，建立租赁信息动态监测体系，及时披露租赁住房供应总量、租赁人口、租金等信息，统计租赁成交规模和价格，加强住房租赁价格指导，完善现有住房租赁指导价格制度，引导市场合理定价；及时预判住房租赁市场发展趋势，精准分析住房租赁市场供求关系，为政府决策提供数据基础。

四、《管理办法》的主要内容

（一）明确各部门职责

住房租赁平台作为全市统一的住房租赁信息平台，其功能包含交易、服务及监督等多个内容，涉及住房租赁管理的各个部门，因此完善住房租赁管理体制，加快全市住房租赁管理体制改革，理顺住房租赁管理与城市建设管理、房地产管理、人口管理、社会治安管理等关系，建立各相关部门和各区政府、新区管委会等多部门联合监管体制，明确职责分工是《管理办法》的重要内容之一。

目前《管理办法》主要在现存的管理体制基础上明确了各部门的职责分工，要求建立部门信息共享，实现各部门现有相关数据与租赁平台互联互通。

首先，明确市住房和建设主管部门作为租赁平台的主管部门的职责，包括制定租赁平台的管理办法，牵头搭建租赁平台，对租赁平台及运营主体进行监督和管理，对通过租赁平台进行的信息发布和交易行为进行监督管理，按照公开、及时的原则，对住房租赁市场信息进行统计和发布，协调相关部门通过租赁平台提供公共服务等。

其次，明确市、区房屋租赁主管部门和管理部门职责。

市、区房屋租赁主管部门负责会同租赁行业自律组织、房地产经纪机构，向租赁平台提供各住房租赁企业及其从业人员信息、提供房地产经纪机构及其人员信息，依法查处违法违规行为。

市、区房屋租赁管理部门负责住房租赁的日常监管工作，受理租赁合同登记备案申请、争议调解等工作，实现房屋编码信息及相关信息、租赁备案信息与租赁平台的互联互通。

此外，明确其他相关部门的职责，要求相关部门按照各自的职责分工负责与租赁平台有关的工作，实现与租赁平台的互联互通。

市、区公安部门负责将人口信息与租赁平台实现互联互通，负责对通过租赁平台租赁住房的用户进行居住登记，对符合《深圳经济特区居住证条例》的用户发放居住证，并按规定对符合条件的用户办理积分入户。

市、区市场和质量监督管理部门负责将企业的注册信息与租赁平台实现互联互通，负责租赁价格和广告的监管等工作。

市、区教育行政部门、发展改革部门等负责制定通过租赁平台租住住房申请积分入学、积分入户的政策，并将相关信息与租赁平台互联互通。

市不动产登记机构、市查违部门负责将全市房地产权信息、历史遗留违法建筑等信息与租赁平台实现互联互通。

（二）明确运营机构的服务内容

住房租赁平台建成后，需委托专业的机构进行持续的功能服务及系统维护，《管理办法》及相关的合同明确运营机构的服务内容，有助于运营机构更好的提供服务。

（三）建立住房租赁信息核验制度、提供住房租赁信息核验服务

住房租赁平台将通过身份信息填报、人脸识别、房屋编码信息匹配等方式进行住房租赁的身份信息及房源信息核验，并向市场主体提供住房租赁房源核验服务，通过租赁平台核验的房源可标注“房源已核验”等标识。

《管理办法》根据住房租赁平台功能及对信息核验及委托方式进行统一规定，尽量实现真房源、真身份、真委托。

（四）规范住房租赁信息发布标准

参与租赁平台进行交易或提供中介服务的各个主体在使用住房租赁平台时应当遵循一定的原则，《管理办法》规定住房租赁平台用户发布的所有租赁信息均应遵循合法、真实、准确、有效的原则，不得发布违背公序良俗或其他违反法律、法规、规章及规范性文件规定的信息。

（五）建立住房租赁网上交易流程

为规范住房租赁平台交易流程，住房租赁平台开发了网上签订合同和支付相应费用的功能，《管理办法》规定用户可以通过住房租赁平台进行网上看房、选房，签订住房租赁合同并办理登记备案，支付租金、押金及水、电、气等其他费用。

通过住房租赁平台签署的合同与纸质合同具有同等法律效力。

住房租赁平台创设性的提出了押金保险或租金免押的功能制度设想，《管理办法》明确用户可自行选择租金支付方式，但应当符合提供保险机构或担保机构的条件。

（六）实施住房租赁网上登记备案及全市住房租赁交易信息报送制度

在遵循现有租赁合同登记备案政策基础上区分通过租赁平台进行交易与未通过租赁平台进行交易两种情形。

通过租赁平台完成住房租赁交易的，即自动完成住房租赁合同备案，市、区房屋租赁管理部门按照自动生成的租赁备案结果在五个工作日内向租赁双方发送电子房屋租赁凭证或电子房屋租赁信息。

未通过租赁平台进行住房租赁交易的，租赁双方可以通过租赁平台申请网上住房租赁合同备案，申领电子房屋租赁凭证或电子房屋租赁信息，程序与前者基本相同。

租赁双方也可向房屋租赁管理部门申请办理线下住房租赁合同备案登记。

为加强对住房租赁信息的监测与管理，《管理办法》建立了住房租赁信息报送制度，为规范住房租赁信息填报和录入，需实现租售平台中租赁住房相关信息或数据的标准化、模块化，以便于租赁企业、个人填报和各相关单位录入。

《管理办法》规定全市各租赁企业和个人应及时、主动申报住房租赁信息，各相关单位应真实、准确录入或提供数据接口，实现商品住房、保障性住房和人才住房、单位自建住房、城中村住房、工业区配套宿舍、商务公寓及其他类型住房等住房租赁信息的共联共享、有效监测。

（7）实现租赁平台提供公共服务的功能

租赁平台应当与当地公安、民政、工商、人力资源社会保障、教育、住房公积金等相关部门进行数据共享，相关部门应当配合平台实现用户通过租赁平台申领居住证、申请积分入学、积分入户、申领住房货币化补贴、提取住房公积金等功能，向社会公众提供高效、便民的公共服务。

（八）建立租赁平台监督管理模式

《管理办法》对违反住房租赁平台运营规则或《管理办法》的主体采取限制住房租赁平台使用功能、注销账户或将其不良行为信息进行记录以保障租赁平台的有效运行。

五、重要问题说明

（一）推进部门间信息共享需政府大力支持

租赁平台的建设属于智慧城市的重要组成部分，也是“互联网+租赁”的新型信息化系统模式，具有特殊性，没有以往工程经验可以借鉴。

目前，住房租赁活动涉及居住证办理，积分入学、积分入户申请、住房公积金提取等多个方面租赁平台作用的更好发挥，需要实现各部门间信息互联互通部门间信息共享工作的推进在实际执行过程中需要政府的大力支持。

（二）市、区房屋租赁主管部门和市、区房屋租赁管理部门应当明确

根据6号文第二十条、第二十一条及《深圳市住房租赁试点工作方案》第十四条的规定，确立了市、区房屋租赁主管部门及房屋租赁管理部门为两个不同的部门，分别负责不同的工作内容，但根据《深圳市出租屋管理若干规定》（深圳市人民政府令第194号）第三条“市、区人民政府房屋租赁管理部门是房屋租赁行政主管机关。

市政府房屋租赁管理部门依法对房屋租赁市场实施统一管理。

”的规定显示市、区房屋租赁主管部门和市、区房屋租赁管理部门是同一部门，此处出现规范性文件和地方政府规章不一致的情形，因此应当明确市、区房屋租赁主管部门和市、区房屋租赁管理部门。

（三）完善租赁平台的功能，正确引导居民通过租赁平台进行交易

统一租赁平台的构建对于租赁信息的监管、租赁市场的培育和发展具有重要意义，而居民通过租赁平台进行交易的数量直接影响着平台作用的发挥。

因此，完善平台功能，正确引导居民通过租赁平台进行交易尤为重要。

为吸引更多的主体通过租赁平台完成交易，可在确保租赁平台提供住房租赁交易服务基础功能的基础上，拓宽平台为社会公众提供高效、便民的公共服务等功能。

通过打通公安局、人社局、教育局、公积金中心、租赁办等部门数据接口，提供在线提取公积金、办理租赁备案、申请积分入户（学）、办理居住证、申请积分入户、申请租房和生活补贴等公共服务，引导居民通过租赁平台进行交易，营造良好的社会氛围。

深圳市住房和建设局

二〇一八年六月十四日

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