继承人确认赠与合同无效.docx
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继承人确认赠与合同无效
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继承人确认赠与合同无效
篇一:
赠与合同不公证
篇一:
哪些情形房产赠与不需要提交公证书哪些情形房产赠与不需要提交公证书
有哪些情况房产赠与不需要提交公证书?
离婚财产分割方式赠与、无偿赠与特定亲属、无偿赠与抚养人、无偿赠与赡养人的不动产、土地使用权等。
所以这四种不需要提交公证书的,不用再交公证费。
还有营业税免税的条件是什么?
法律快车为您详细介绍。
四种房产赠与情况如符合营业税免税规定无需提交公证书:
1.个人以离婚财产分割方式无偿赠与不动产、土地使用权;
2.无偿赠与特定亲属不动产、土地使用权;
3.无偿赠与抚养人不动产、土地使用权;
4.无偿赠与赡养人不动产、土地使用权。
那么营业税免税的条件是什么呢?
财税〔20XX〕111号《国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》
第二条规定,个人无偿赠与不动产、土地使用权,属于下列情形之一的,暂免征收营业税:
(一)离婚财产分割;
(二)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;
(三)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;
(四)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
所以,今后,如下四种赠与情况进行房产证过户,不用再交公证费用:
1.个人以离婚财产分割方式无偿赠与不动产、土地使用权;
2.无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹不动产、土地使用权;
3.无偿赠与对其承担直接抚养义务的抚养人不动产、土地使用权;
4.无偿赠与对其承担直接赡养义务的赡养人不动产、土地使用权。
此前,这四种赠与情况在办理营业税免税申请手续时,应向税务机关提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”,或持双方共同办理的“赠与合同公证书”等赠与公证材料。
篇二:
赠与合同公证告知书
赠与合同公证告知书
本处已受理你的赠与合同公证申请,根据相关法律规定,现告知所办理的公证事项的法律意义和可能产生的法律后果:
一、赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。
二、赠与合同经公证后,赠与人将丧失任意撤销权,赠与人负有交付赠与物的义务。
这是公证赠与合同与未公证赠与合同最重要的区别。
三、赠与人所处分的财产必须是你合法所有并有权处分的财产。
当事人应如实陈述事实、提供真实、合法的身份材料、财产凭证等证明材料。
如虚构、隐瞒事实(如赠与人虚构、隐瞒婚姻状况,虚构、隐瞒财产转让真实方式、(:
继承人确认赠与合同无效)隐瞒财产存在共有人的情况等),或提供的材料不真实、不合法,将影响赠与合同的效力,由此给对方当事人或他人造成的损失由当事人承担。
发现前述情况,公证处将不予办理公证,预收的公证费按规定不予全额退还。
四、签订赠与合同应出于赠与人和受赠人的自愿,如有受胁迫或受欺骗等情况必须如实告知公证员。
五、赠与可以附义务。
但所附义务有一定限度,即所附义务应当低于赠与物价值。
赠与附义务的,受赠人应当按照约定履行义务。
六、按照《婚姻法》的规定,夫妻在婚姻关系存续期间接受赠与所得的财产归夫妻共同所有,但赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外,是否在赠与合同中确定所赠与的财产只归受赠人一方所有,不作为其与配偶的夫妻共有财产,由赠与人和受赠人协商决定。
七、因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的,赠与人应当承担损害赔偿责
任。
八、赠与的财产有瑕疵的,赠与人不承担责任。
附义务的赠与,赠与的财产有瑕疵的,赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任,赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵造成受赠人损失的应当承担损害赔偿责任。
九、赠与人有下列情况之一的,赠与人可以撤销赠与:
(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;
(二)对赠与人有扶养义务而不履行;(三)不履行赠与合同约定的义务。
赠与人的撤销权,自知道或应当知道撤销原因之日起一年内行使。
因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的,赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。
赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权,自知道或者应当知道撤销原因之日起六个月内行使。
撤销权人撤销赠与的,可以向受赠人要求返还赠与的财产。
十、以逃避债务为目的的赠与,因违反法律的规定而无效。
十一、赠与已被抵押的财产,抵押权不受影响。
十二、赠与合同公证书收到后,需要办理登记过户手续的要马上到有关部门去办理登记过户手续,如赠与物为房产、土地使用权、车辆、股权(股份)等财产的需要到相关部门去办理变更登记手续。
如不及时接受赠与物,不及时去办理转移登记手续,一旦出现预料不到的后果由当事人自己负责。
以上告知内容已提请当事人阅读,当事人阅后并在本告知书上签名或盖章。
赠与人:
受赠人:
篇三:
《赠与公证细则》不能对抗《合同法》
《赠与公证细则》不能对抗《合同法》
孙海涛律师在代理一起确认房屋赠与合同效力的案件过程中,发现被告的答辩及庭审辩论要点主要引用司法部在一九九二年颁布的《赠与公证细则》规定,来对抗《中华人民共和国合同法》。
案情回顾:
二零零三年九月,王辉的父母与王辉签订《房屋赠与合同》,将位于北京市西城区的门面房一间100平方米赠与王辉,并办理了《房屋赠与合同》公证,但是未办理过户手续。
二零一二年一月和五月,王辉父母先后去世。
王辉父母去世后,王辉的姐姐王某要求继承其父母的遗产,包括本案的门面房。
王辉出示父母生前与其签订的赠与合同以及公证书,其姐姐不认可。
王辉将其姐姐王某起诉到西城区法院。
庭审中,被告王某辩称:
根据合同法第一百八十七条规定,赠与的财产依法需要办理登记手续的,应当办理;同时引用司法部制定的《赠与公证细则》第七条规定“办理不动产赠与公证的,经公证后,应及时到有关部门办理所有权转移登记手续,否则赠与行为无效”。
被告王某认为该赠与房产未办理过户手续,应认定赠与无效。
孙海涛律师作为原告王辉的代理人,发表代理词,认为:
赠与合同是诺成合同,《合同法》第一百八十五条规定:
赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。
诺成合同,是指当事人一方的意思表示一旦经对方同意即能产生法律效果的合同,即“一诺即成”的合同。
特点在于当事人双方意思表示一致,合同即告成立。
赠与合同自赠与合同签订之日起发生法律效力,与房屋是否办理过户手续无关,且本案的赠与合同已经办理公证,被告王某无权主张撤销。
孙海涛律师还认为,审查合同的效力应当适用《中华人民共和国合同法》的有关规定。
根据《合同法》第五十二条的规定,合同“违反法律、行政法规的强制性规定”的无效。
本案中,被告主张赠与合同无效的依据之一《赠与公证细则》,而《赠与公证细则》为部门规章,并非法律或者行政法规,根据《中华人民共和国立法法》第七十九条规定“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。
行政法规的效力高于地方性法规、规章”,由此可见《赠与公证细则》第七条不能对抗《合同法》第一百八十五条规定。
所以,《赠与公证细则》不能作为认定
赠与合同无效的依据。
孙海涛律师最后指出:
合同违反法律和行政法规的规定,并不必然导致合同无效,还要考察该规范是管理性规范或效力性规范,只有违反属于效力性规范的法律或行政法规,才是无效合同;
对于合同法第一百八十七条规定的“赠与的财产依法需要办理登记手续的,应当办理有关手续”的规定,其性质为管理性规范,是指所赠与财产的所有权转移登记,涉及的是赠与合同目的的实现,而非赠与合同的生效。
房屋所有权的转移并不影响赠与合同本身的效力,被告主张房屋赠与合同无效没有法律依据,理应予以驳回。
最后西城法院判决:
赠与合同为有效合同。
现在一审判决已经生效。
篇二:
房产赠与人死亡,继承人能否撤销赠与
房产赠与人死亡,继承人能否撤销赠与赫少华20XX-02-03
文/赫少华·律师|上海(微信号:
ruzherumo)
本文经作者授权转载
赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。
赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与,此为任意撤销权,不乐意即可撤销。
详细说来,房产赠与的“权利转移”,即“房产变更登记”,系指在房产变更登记之前原则上可以撤销房产的赠与,但在房产变更登记之后原则上就不可以撤销。
建设部《房屋登记办法》第7条规定:
“办理房屋登记,一般依照下列程序进行:
(一)申请;
(二)受理;(三)审核;(四)记载于登记簿;(五)发证。
”
《物权法》第14条的规定:
“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
”
可得出,赠与人若要撤销赠与,应当在登记机关记载在登记簿之前撤销,而非房产证出来之前撤销。
此为赠与人自己撤销的情形,若尚未过户,赠与人死亡,就情理而言,继承人似乎更有权处理该房屋;毕竟,继承人有“法定”的背景,受赠人却只有“约定”的保护。
其实,受赠人或许是继承人之一,受赠
人或许有某种“尚方宝剑”,无因由,赠与何来?
即使继承人与受赠人势同水火,但继承人有权撤销赠与或阻止房产过户吗?
任意撤销权,继承人并不便于行使,若无法寻觅赠与的内情因由,继承人很难否认撤销赠与系赠与人的真实意思,而非赠与人那般随意,即使无缘由亦可撤销,只要是愿意。
继承人并非当事人,故多层举证责任。
若不能举证,继承人应根据《继承法》第33条,继承遗产应当清偿被继承人依法缴纳的税款和债务。
故应配合完成房产过户。
继承人难以行使任意撤销权,可以参考赠与人的法定撤销权,或许别有洞天,即在赠与人突然死亡后,经查,受赠人存有以下情形:
严重侵害赠与人或赠与人的近亲属、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定的义务。
继承人基于此行使撤销权,师出有名,证据确凿。
撤销有个默认的前提,即对象的有效性。
只有有效,方能撤销,半推半就地撤销部分,还是釜底抽薪撤销全部,均不能摆脱此前提,但撤销理由可融汇适用。
以赠与合同里的撤销为例【结合常规的可撤销合同情形】,若受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的,赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。
即使房产过户已完成,权利已变更至受赠与人名下,继承人亦可撤销赠与,使得受赠人陷入基于不当得利或者成为合同无效后的清算义务,被逼退还房产。
但前提是否只锁定在“受赠人采取违法手段致使赠与人死亡或者
丧失民事行为能力的”的条件成就上,或许基于防止继承人肆意撤销赠与才规定如此限制也并不尽然。
虽受赠人一般的侵害行为未必导致赠与的可撤销,但若符合可撤销合同的常规情形,如因重大误解而订立的合同、订立合同时显失公平的,当事人一方有权请求撤销合同,即误解方或者受害方有权请求撤销合同,也不应排除继承人行使(但举证难度会很大)。
另以合同法第74条“撤销权”为例,因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求法院撤销债务人的行为。
债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求法院撤销债务人的行为。
此条款中所谓“行为”的撤销,涉及到“无偿转让”,与赠与无差,基于赠与不得损害他人利益的理念,债权人是可以撤销的,并且不需要“受赠人知道该情形”。
若赠与财产在产权上本身与继承人有关系,便不仅是赠与合同本身的问题了,实务中之所以经常有曲径通幽的状况,主要是因为前提总不是我们设计的那么纯粹,总会给别人曲线救国的机会。
篇三:
赠与人死亡
赠与人死亡,受赠人如何取得受赠房产
刘守君同志在《房地产权产籍》20XX年第4期《房屋登记疑难案例剖析》一文中提出“赠与人死亡后,其生前签订的赠与合同不能转化为遗嘱”的观点我完全赞成,但其提出的“赠与人死亡后,受赠人欲凭与赠与人生前签订的赠与合同取得房屋的途径”,我认为缺乏法律依据,没有说服力。
这是一个房屋登记机构普遍遇到的难题,对此我想谈谈自己的想法。
一、《物权法》第十五条规定:
“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效。
未办理物权登记的,不影响合同效力。
”明确此类案件虽然没有办理房产转移登记,但合法的赠与合同仍然有效。
由于合同涉及的是债权,双方是债权人与债务人的权利义务关系,因此,未办理转移登记的赠与合同赠与方和受赠方是债权人与债务人的权利义务关系,受赠人是权利人,赠与人是义务人。
受赠人如何取得已死亡赠与人的房产应该依据《合同法》来解决。
二、《继承法》第二条规定:
“继承从被继承人死亡时开始”。
由此得出,在没有遗赠的情况下,赠与人的法定继承人在赠与人死亡的那一刻起就成为了赠与人所有财产(包括赠与财产)的所有人。
从法理上讲,赠与人死亡后.拟赠与的房屋就变成了遗产,由其继承人继承。
这应该是赠与人遗产(包括赠与财产)处置的第一步。
三、《继承法》第三十三条第一款规定:
“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。
”也就是说,继承人在继承遗产的同时,也要履行被继承人偿还债务的义务。
此时,赠与合同在权利人不变的情况下义务人发生了变化,继承人成了赠与合同的义务人。
赠与人生前没有履行的义务应由其法定继承人代为履行,其法定继承人理应承担起履行赠与合同的义务。
至此,赠与人死亡后,赠与合同的权利人和义务人已明确。
四、《继承法》第三十三条第二款规定:
“继承人放弃继承的,对被继承人依法应该缴纳的税款和债务可以不负偿还责任”。
明确指出,继承人若放弃继承,可以不担负偿还被继承人债务的责任。
也就是说,继承遗产就要承担遗产上的债务,放弃继承就没有还债的义务。
五、由此我们可以找出赠与人死亡后,受赠人凭与赠与人生前签订的赠与合同取得房屋的途径:
一是受赠人持经过公证的赠与合同与赠与人的所有法定继承人到房产登记部门共同办理。
赠与人的所有法定继承人到场签字承诺同意履行赠与合同,登记部门留承诺书和影像资料代替公证书。
二是受赠人持经过公证的赠与合同和赠与人的所有法定继承人同意履行赠与合同义务的公证书到房产登记部门直接办理。
三是在赠与人的法定继承人不配合的情况下,受赠人向法院提起民事诉讼,凭生效的法院判决书和协助执行通知书到房产登记部门直接办理。
需要注意的是,继承人若知道被继承人生前签有赠与合同,自己不受益于房产,很可能全部放弃继承,而导致产权无人继承,从而使赠与合同无义务人。
如果受赠人是法定继承人之一,可以独自享有继承权,凭赠与合同和其他继承人放弃继承的公证书或其他继承人到场签字即可办理继承转移登记。
如果受赠人是法定继承人之外的自然人,到房产登记部门办理过户时,由于没有赠与合同的义务人配合,房产登记部门可能不予办理,还需持经过公证的赠与合同和赠与人的所有法定继承人放弃继承的公证书到法院提起民事诉讼,凭生效法律文书和协助执行书到房产登记部门办理,手续很复杂。
因此,提醒赠与合同的受赠方,赠与合同签订后,要尽快与赠与方一起到房产登记部门办理登记手续。
如果赠与人不便到场,可申请房产登记部门上门服务或在办理赠与公证的同时.一并办理委托公证,请赠与人委托他人协助办理。
至于《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百二十八条“赠与房屋,如根据书面赠与合同办理了过户手续的,应当认定赠与关系成立;未办理过户手续,但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人,受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的,可以认定赠与有效,但应令其补办过户手续。
”的司法解释,我认为是《物权法》没有出台前对《民法通则》第七十二条“财产所有权从财产交付时起转移”的解释。
此解释没有将不动产和动产分开,将对不动产的占有、使用视为交付。
现在《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”,第二十三条“动产物权的设立和转让,自交付时发生效力”,已明确将不动产与动产的物权取得区分开来。
因此,此司法解释明显有违于《物权法》和《继承法》,不利于维护社会公德和社会公平。
在赠与人已死亡的情况下,房屋登记部门若依此条司法解释办理赠与房产过户将承担极大风险!
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