智能社区营运管理手册.docx
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智能社区营运管理手册.docx
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智能社区营运管理手册
业主/商户
使用手册
柳州恒智商业管理有限公司
1.前言?
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2.物业简介?
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3.用户须知?
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(1)
3.1通讯地址
3.2交通
3.3进出邻里中心
3.4进入/送货及上下安排
3.5店铺钥匙、信箱
3.6营业时间
3.7客梯使用
3.8货梯使用
3.9保安
3.10公共区域维修
3.11招牌
3.12保险
3.13空调使用
3.14保护结构及外观
3.15业主/商户与公共场所关系
4.顾客服务?
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(3)
4.1卫生间
4.2公共电话
4.3总业务部
4.4服务项目
4.5失物招领
5.财务管理?
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(4)
5.1激付费之责任
5.2管理费
6.保安措施?
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(5)
6.1邻里中心保安
6.2业主/商户保安
6.3紧急联络名单
6.4非营业时间进出邻里中心
6.5高卖
6.6迷失孩童
6.7伪造信用卡/伪钞
6.8防火
6.9有组织犯罪及勒索的防范
7.应急程序?
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(7)
7.1紧急电话号码
7.2火警
7.3扑灭初起火灾
7.4受伤/急病
7.5停电
7.6煤气泄漏
7.7困梯
7.8水浸
7.9大风
7.10地震
7.11消防喷淋头被打碎
7.12接听恐吓电话
7.13发现可疑物件或爆炸物
7.14盗窃或打劫
7.15公众游行、集会
7.16交通意外
7.17车库偷车
7.18疏散/疏离程序
8.总结?
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(12)
1.前言
首先,欢迎阁下加盟长业·天江城邻宜智能社区(以下简称“智能社区”),本智能社区在此恭祝阁下事业顺利。
本手册为一本实用物业使用指引,让您熟悉本智能社区之操作,手册包含了几大类别,有关物业简介、阁下之店铺、阁下与本司之责任、财务管理、保安措施、应急程序等。
邻里中心全体同仁将乐于为您服务,以方便您尽快熟悉本智能社区之物业设备及设施运作。
如阁下有任何疑问,欢迎亲临或致电业务部。
智能社区物业部电话:
智能社区营运部(业务部)电话:
智能社区业务部电话:
2.物业简介
长业·天江城位于胜利路3号,处于胜利东路、白沙路与二桥西交会处。
区域周边交通便利、人口密集,商业辐射河东、柳北区域。
现项目周边商业氛围浓厚,消费群体以企事业办公族为主,但除了大润发超市外,商业分布零散,资源分散,高品质的商业配套极少,无法满足周边居民日益提升的生活需求,因此本项目规划由游逛式概念街区、写字楼(智慧科技大厦)、紫荆花酒店(四星标准)和智慧住宅这四大类型业态为一体,打造柳州首个集智能管家、体验式消费、线上线下服务、社区公益以及休闲娱乐服务功能为一体的生活服务型商圈——全线网络化管理的综合性开放式智能社区——社区型“京东”模式。
项目规划——项目占地面积53178.02㎡。
住宅建筑面积:
85686.79㎡,852户;商业建筑面积:
13442.04㎡;写字楼办公建筑共15层,总面积:
8499.24㎡,酒店建筑面积:
12261.60㎡,幼儿园建筑面积1440.88㎡;公建配套面积:
1039.53㎡。
项目可停放1368辆机动车,2682辆非机动车,达到平均每户拥有1.6个停车位,超过住建部对停车位的要求标准;
项目定位——网络智能化管理的“智能社区”;
辐射区域——以项目为中心,半径1.5公里范围内居民,达5万人以上,南起壶东大桥,北至鹧鸪江,东起东环大道,西至北雀路;
经营业态——社区活动中心、幼儿园、诊所、药店、干洗、维修、银行、餐饮、零售、KTV、桑拿按摩、酒店、写字楼、生鲜菜市和精品商超等等;
3.用户须知
3.1通讯地址
(每间店铺均配有单位编号,所有邮件可按商铺的编号派送,例如:
公司名称)智能社区地址天江城智能社区栋号店铺
邮编3.2交通
公交
3.3进出邻里中心
3.3.1于每日上午营业时间准备和下午营业结束时,店铺职员进出邻里中心由指定的进出口进出,于非营业时间进入邻里中心,须经管理部门同意并作登记。
3.3.2机动车(包括摩托车)由管理部门指定的进出口进出并根据建筑物情况予以限高,停车场时间收费车主亦可向管理部门申请长期停放,按月收费。
3.3.3自行车(包括助力车)由指定出入口进出,按指定地点停放。
3.4进/送货及上、下货安排
按管理部门有关规定执行,如需查阅,请向管理部门索取(业主/商户进入、上、下货规定)。
3.5店铺钥匙、信箱
店铺钥匙由业主/商户自己保管,为了安全起见,请对辞职/辞退员工所保管的钥匙加强控制。
店铺信箱位置由管理部门指定,供各业主/商户统一使用,管理部门保留信箱备用钥匙,以备急用。
3.6营业时间
邻里中心每天早上__点至晚上__时营业在节日前夕如国庆、农历新年、邻里中心的营业时间如需延长,管理部会于事先通知各业主/商户有关营业时间的安排。
邻里中心内特定行业如需不同的营业时间,另行约定。
3.7客梯使用(附图)
3.8货梯使用
3.8.1货梯内之地板和内壁表面,设有夹板作保护之用,门槛铺设垫板以作保护业主/商户聘用的装修公司及搬家公司不得任意移动护板。
3.8.2业主/商户如有需要,可于使用前三天以书面通知有关人数、物件、以便安排使用货梯。
3.9保安
邻里中心保安中心每天二十四小时值班,保安中心联系电话3.10公共区域维修任何公共区域之工程维修由管理部负责,业主/商户可直接拨打管理部电话联系报修。
3.11招牌邻里中心招牌之制作。
3.12保险
业主/商户必须购买
(1)意外保险:
保障业主/商户之装修及货物;
(2)第三者保险:
保障顾客在铺内因意外受伤;
(3)员工保险:
保障员工在工作时受伤之索赔。
3.13空调供应
3.13.1邻里中心内有中央空调的铺面正常供应时间为早上__时至晚上__时。
管理部可于特殊情况下,为个别店铺安排于正常供应时间以外的空调供应,惟有关业主/商户须缴付加空调供应的费用。
此项空调费用会根据店铺的面积及供应时间计算。
于需要延长供应前24小时通知管理部及缴付所需费用。
3.13.2邻里中心公共区域内空调系统是管理部的工程人员操作、检修及调校。
店铺内空调温度由业主/商户自己调校。
3.12.3业主/商户应负责店铺内中内空调供应系统或分体空调之正常保养,包括出风、回风、槽等。
出风及回风口必须保持空气畅通,以免减低冷气供应之效率。
如发现中央空调系统有任何故障,请立刻通知管理部。
3.13.4除紧急情况外,管理部有权预先通知业主/商户,进入店铺检查各种系统及进行相应之维修工作。
3.13.5若该等之维修工作,因受业主/商户非法安装或放置任何阻碍物而不能进行者,管理部有权自行或委托他人进行清理,一切由此产生的费用或其他业主/商户有关损失,将由该店铺的业主/商户负责。
3.14保护结构及外观
业主/商户不可擅自作出任何结构及外观(如:
门窗、外墙等)之更改,以维护邻里中心之外观整齐、美观、不可侵占公共空间,以擅作他用。
凡擅自改变邻里中心结构、用途、外观等,管理部除要求立刻停止及擅改者自费回复原貌外,同时保留报告政府有关职能部门要求赔偿、罚款之权利。
3.15业主/商户与公共场所关系业主/商户对一切有关公共地方之投诉及建议,请以口头或书面陈述,并直接与管理部接洽。
来函请留下联系地址、姓名、电话等资料,以便管理部及时回复,贯彻执行有关改善工作。
管理部乐意聆听、接受,祈能籍此提供更佳服务水准。
管理部也会定期以问卷调查形式征求您的意见和建议。
4.顾客服务
4.1卫生间邻里中心各楼层设有男女卫生间,供业主/商户使用及顾客使用。
于非繁忙时间,部分卫生间可能上锁暂停开放使用,邻里中心工作人员会放置适当告示牌。
4.2公共电话邻里中心内设有______公共电话。
位置:
_________________。
4.3总业务部
总业务部设于邻里中心_____,由早上十时至晚上十时,管理部会安排接待人员于咨询处值班,为顾客提供协助及服务。
各业主/商户可利用该咨询处查询有关邻里中心服务的资料。
4.4总业务部的服务项目
4.2.1传真、复印、电子邮件等;
4.2.2代售邮票、明信片等;
4.2.3寻人广播、失物招领、观光咨询、代客叫车、顾客意见箱等;
4.2.4婴儿手推车、雨伞、物品寄存等;
4.2.5出售邻里中心纪念小商品,礼品包装等;
4.5失物招领
4.5.1如大家发现任何留在店铺内或公共区域的物件,请送交总业务部,并提供下列条件:
※发现物件的位置;
※发现物件的时间;
※发现物件的人士的姓名及联系电话。
4.5.2值班人员会记录被发现物件的资料及保留有关物件三个月,如果物件存有任何物主的身份证明,或属于贵重物品如手表饰物等,总业务部会报告公安机关处理。
普通物品将转送慈善机构。
4.5.3如果有顾客到邻里中心寻找失物,请指示他们与总业务部联络。
倘有关物件未被寻获,总业务部会记录报失物品顾客的个人资料及有关失物的资料,以备物件于日后被寻到安排物主领回。
5.财务管理
5.1缴付费用之责任根据业主/商户管理公约规定,业主/商户应按时缴付以下费用:
租金、物业管理费、中央空调电费、其它共用事业费及其它按规定需缴付之费用。
5.2管理费
5.2.1为保障各业主/商户在邻里中心商业利益,以得到良好的经营效益,各业主/商户需按照管理公约承担本邻里中心公共区域之保养、维修及日常管理开支。
物业管理费用各项支出包括但不限于:
※管理人员及服务人员薪金、福利;
※保安、清洁及其他服务之承办费用;
※绿化及花圃维修;
※公共设施之维修、更换等费用(如发电设备、升降梯、中央空调、水泵、消防设备、保安系统等);
※行政办公和印刷、制服、电话、电讯及邮务;
※邻里中心公共区域财产和第三者责任之保险费;
※专业服务费用,如聘请顾问、律师、精算师费用等其它管理上之开支;
※其它项目;
※所有支出均根据租赁合同、管理公约及相关规定由各业主/商户按套内面积分摊。
5.2.2付款办法
本公司欢迎业主/商户采用人民币现金亲往缴纳或划帐交予我公司财务部(抬头号请填写上本公司名称),本公司将发回收据。
请业主/商户在每月日前,直接将管理费及其它有关费用交财务部,请勿交予邻里中心保安员或其他管理部职员,除财务部外管理部职员均禁止收取任何款项.
另缴款方式可双方约定,以提升双方工作效率。
5.2.3延迟或未缴付管理费之相应措施
业主/商户如果未能于到期日起计___天内支付其根据相关规定应付的款项,管理部有权采取一切措施,包括停止相关服务,直至应付之款项全部付清为止.
6.保安措施
6.1邻里中心保安
邻里中心提供24小时保安服务,主要工作为:
※处理紧急情况直至有关国家职能部门的人员抵达;
※制止违法犯罪和扰乱公共秩序的行为;
※协助控制人流及维护公共安全.保安工作由管理部辖下的保安部负责,如需任何协助,请随时与保安部联络,保安部联系电话:
6.2业主/商户保安
因为所有店铺内的保安均是业主/商户自己的责任,请确保所有雇员(全职/临时)均熟知有关处理店内高价、破坏及其他保安事项的规定.
邻里中心的保安人员会于邻里中心关闭后巡查公共区域及服务通道.如果发现店铺有未关或上锁的门,他们会按业主/商户所提供的紧急联络名单,联络指定负责人,通知他们立刻返回邻里中心(不限于任何时间)及检查店铺是否遭破坏.保安部会按前后次序联络名单上所列的负责职员,直到联络上他们为止.6.3紧急联络名单
各业主/商户须向管理部提供一份负责非营业时间处理紧急事项的职员名单,按联络先后次序排列,供保安人员如发现店铺于非营业时间没有上锁或发生其他紧急事故时,以备工作人员需要立即进入店铺内时使用.
如有任何联络资料的更改,必须及时通知管理部作出修订,于任何紧急情况发生时,因为尝试联络有关职员而花费的时间可能直接影响发生事故状态的严重性.
请填妥附上的紧急联络名单(见附件)并尽快交回管理部存档.
6.4非营业时间进出邻里中心如阁下于非营业时间进出邻里中心,请利用管理部指定的出入口,因安全原因,各业主/商户须向管理
部提交一份最新获得授权于非营业时间进入个别店铺的职员名单,于进入邻里中心时,必须出示个人身份证及登记,方会获准进入,任何不列于名单上的人士均不会获准进入,上述措施纯为保障各业主/商户及店铺而设.同时,因为保安人员不会配备各店铺的钥匙,他们是不能于此段时间协助店铺职员进入商铺内.
请确保所有店铺职员均知道上述保安安排,以免于保安人员严格执行上述措施或拒绝他们进入邻里中心时发生冲突.
一份授权于非营业时间进入个别店铺的职员表格已附于本手册后(见附件),请于签名册填妥后尽速交回管理部存档。
如阁下或雇员须于铺内超时工作(如清点盘存、摆放陈列品等),请预先通知管理部,以免产生不必要
的误会,如有疑问或须预先通知有关超时的安排,请致电管理部。
6.5可疑人员
如阁下目击有人于邻里中心行动可疑,请立即通知管理部,请保持可疑人物在视线内及准备随时可以描述可疑人物的外形及特征等资料,以便保安人员可以向邻里中心内其他岗位发出指令进行控制.
6.6迷失孩童如于铺内或附近发觉有迷失的孩童,请通知管理部及总业务部,值勤班人员会设法联系孩童的亲友领
回孩童。
6.7伪造信用卡/伪钞如怀疑顾客使用伪钞或被窃信用卡,请立即与保安人员和公安部门联络,由于此项事件属于刑事案件,
故应由公安局处理,但保安人员会尽可能提供协助。
6.8防火
防火是业主/商户共同的责任,业主/商户负责所购或承租商铺内的防火措施,,如果防火措施做不好,小火可能蔓延,继而威胁整个邻里中心.
敬请各业主/商户每天检查店铺内区域,以预防火警发生。
除了处理紧急事故的程序外,请为雇员提供有关防火措施的训练,并至少每班安排一名有足够防火经验的职员作为防火指导员,在火警或管理部安排演习时,指导所有职员:
※于店铺内安装消防所需的灭火器及定期安排检查(灭火机应放于容易取到的地方)。
※请用金属的盛载器皿盛载废纸,以防止火势蔓延。
※存货仓内严禁吸烟(存货仓内显眼地方应放置禁止吸烟之标志)。
※所有货物应放置于距喷淋头下最少半米的地方。
※切勿悬挂任何物件于天花及喷淋下。
※请勿于店铺内煮食(餐饮商铺除外).
※任何喷淋控制阀的位置不能设有阻碍.
※于存货仓库的进出口放置进出口标志,并经常保持通道畅通无阻.
※店铺内不准堆放易燃易爆物体(如清洁溶剂、煤油、酒精、香蕉水、烟花爆竹等)。
如须使用,请于使用后当天内存放于管理部指定之危险品仓库内,隔天使用时再领取。
※店铺内不准员工留宿。
※请采用重型三线式的接驳电线。
※每天清理店铺内废纸、垃圾,最宜于接近收铺的时间进行。
※利用有盖金属器具盛载清扫的废物,切勿随便放置于一般无盖的废纸篮或垃圾箱内。
6.9有组织犯罪及勒索的防范
如有任何人士接触或联络阁下或雇员,并自称为一些非法组织的成员,索取任何金钱或骚扰,应立即联络公安机关及通知邻里中心,提供有关事件的经过及资料,以供调查。
7.应急程序
7.1紧急电话号码
火警
119
匪警
110
急救中心
120
7.2火警
我们将“火警”的英文名称“FIRE”的四个字母拆开解释,便于阁下熟记火警处理程序
※F-----Find发现(若发现火警)
※I-----Inform通知(致电消防局及通知附近的人、打破报警钟玻璃)
※R----Restrict抑制(紧闭所有门、窗抑制火势)
※E----Exit逃生(使用最安全的途径前往最近的消防楼梯通道,离开火警现场)用户必须熟悉邻里中心内的灭火器、消防栓箱、楼梯、逃生通道、报警系统的位置及消防局电话号
码。
7.2.1除非得到管理部同意,店铺职员在每天结束营业锁门前,必须关闭所有用电器具,仔细检查店铺内是否留有可能引起火警的材料、易燃物、垃圾等,确保消防安全.
7.2.2若是初起火灾(如废纸篮、烟灰碟等),如有可能便把火扑灭,但切勿冒险。
7.2.3如人身安全已受到威胁,火势亦不能立时受到控制时,把通往失火现场的门关闭但不要上锁,以隔离及控制火势,方便其他困在火场的人士逃生及消防人员进场灭火。
7.2.4通知消防局
※说出邻里中心店铺的名称;
※说出所在的街道交界;
※火警蔓延的范围及位置;
※您的电话号码。
7.2.5通知管理部
7.2.6依从管理部职员的批示,尽可能通知所有业主/商户。
7.2.7邻里中心内所有的升降梯和扶梯将会停止操作,降至地面,切不可乘坐电梯,因可能随时停止而被困于电梯内。
7.2.8所有逃离火场的人,须在大门外指定的空旷地方聚集。
7.2.9身处火场以上各层的人士,应继续向楼顶天台方向逃生,如身处火场以下层数,则向下走,前往最邻近的出口逃生。
7.2.10发生火警时,保安员会协助管理人员、消防员和公安人员进入邻里中心,在管理部或消防局宣布购物中心为安全之前,任何人士不得进入。
7.3扑灭初起火灾邻里中心每层均设有手提式灭火器,业主/商户应熟悉灭火器的位置和用法,不同种类的灭火器是用
以控制不同类的火灾,火灾可因为起因不同而分为A、B、C、D类.
A类火灾:
木纸废物等。
使用:
清水灭火器,干粉灭火器或1211灭水器。
B类火灾:
油、颜料、汽油、稀释剂或其他易燃液体。
使用:
干粉灭火器或1211灭火器。
C类火灾:
马达、电线、电器。
使用:
干粉灭火器或1211来水器。
D类火灾:
易燃金属、镁、锆、钠、这种火警常见于工业厂房。
使用:
须要特别的灭火技术。
在不熟悉手提式灭火器的情况下切勿使用。
任何已扑灭的火警,必须向消防局报告,以便进行调查。
7.4受伤/急症
当发生意外或紧急救护问题:
7.4.1尝试尽可能获取有关人员受伤的资料。
7.4.2使受伤者处于温暖及舒服的状态,并加以陪伴、安慰。
7.4.3拔打“120”电话要求急救医疗服务。
7.4.4通知管理部详述意外情况,包括所属单位、姓各、地址、电话号码、目击者等。
7.4.5在任何情况下均应尽量保持镇定。
7.4.6切勿慌乱或尝试治疗(如接受急救训练者例外)。
7.5停电
如果阁下的店铺遇到停电:
※请关闭所有电器设备,照明灯除外。
※在情况许可下,检查店铺内的供电断路装置,看看是否保险丝被烧断或断路开关因短路而跳到关闭的位置。
※管理部会尽快通知有关停电的原因及预计修复的时间。
在邻里中心全面停电时,应急照明会自动开启,以方便邻里中心顾客及店铺雇员撤离,管理部会安排
保安人员疏导人流,届时,所有升降梯及扶梯及扶手梯会停止运作,请利用紧急出口离开邻里中心。
7.6煤气泄漏
※立即通知管理部,在安全及可能情况下,将煤气灶具及总闸闭上,或由管理部人员关闭煤气,进行检修。
※现场调查人员关闭随身一切电器(如手机、BP机等),严禁吸烟或点火,及时疏散人员。
※将现场及附近门窗立即尽量打开,不可按门铃、不可关闭任何电器设施。
※若有人昏迷,不可在现场使用电话或对讲机联络,直到安全处方可使用。
7.7困梯
※发现后立即通知管理部。
※保安人员通过监控中心观察电梯内情况,并通过对讲机或在电梯门外询问、安抚被困人员.
※管理部会及时和电梯公司维修人员前来抢修。
※若被困者内有儿童、老人、孕妇或人多空气不足或有身体不适,须立即离开的而维修人员仍未到场,管理部会立即通知警方和消防、医护人员协助。
7.8水浸遇到可能遭受水浸时
※把有可能受损的贵重物品移往较高处或他处。
※切断受浸部位电器用具的电源。
※提防通电的电线。
水浸之后
※检查财产确定损失。
※店铺安排人员抽去店铺内积水,以减少邻里中心造成更大损害。
※管理部会清除邻里中心及其他地方的积水,避免破坏环境卫生。
※做好提防抢掠的措施,须加强保安,防止盗贼进入店铺。
※电工对相应电路进行检查,防止发生因电器短路漏电而引发事故。
※事发后立即通知保险公司,商议有关赔偿事宜。
7.9大风
在接到预报后,管理部会在邻里中心显眼处张账大风警告标志,请采取下列防风措施:
※关紧所有门窗。
※管理部会检查屋顶天线、吊般、维修棚架、广告牌是否安全及关上电源。
※检查邻里中心内外及天台下之渠道是否通畅。
※备好应急照明、沙包、麻绳等用具。
※请随时与管理部保持联络。
※大风过后,应立即更换破损之玻璃和清点其他损失。
7.10地震
7.10.1保持镇定,切勿离开处身地方。
7.10.2不准使用电梯。
7.10.3躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护。
7.10.4远离窗户、玻璃隔板、架或悬挂的物件。
7.10.5地震时不要躲在楼梯底下。
7.10.6准备应付接连更多次的余震。
7.10.7如店铺受破坏,立即通知管理部。
7.10.8切勿散播谣言或夸大的报告。
7.11消防喷淋头被打碎消防喷淋头会发生受热自爆或人为击打破碎,如果发生上述情况:
※立即通知管理部。
※请远离受喷水影响的地方。
※等候管理部人员关闭喷淋系统打开排水阀排除积水。
※如喷射之水流将影响电梯时,务必将电梯升至较高楼层并停止使用。
※管理部会安排清洁工清除地表积水。
※记录所有被破坏的物件,拍照存档.如属于人工击打,管理部会追查肇事者。
※通知保险公司及提出索赔。
7.12接听恐吓电话
7.12.1接到任何恐吓电话或任何有危险性发生的电话,须保持镇定,尽量与对方详谈,了解对方性别大致年龄、态度、动机与要求、所处地点前及记下接听电话时间,以便报警处理。
7.12.2通知管理部并及时报警处理。
7.12.3如对方以炸弹、毒气威胁,尽量了解可能放置的区域,以便报告管理部和警方及时疏散和隔离该区域。
7.12.4如对方收线,不要挂电话,待警方找寻对方电话来源。
7.12.5接报后,管理部会加强进出人员的控制,以防有人在邻里中心内滋事。
7.13发现可疑物件或爆炸物
7.13.1立即通知管理部并报告消防局及警方。
7.13.2隔离事发现场,并疏散现场人员,除了警方及消防人员以外,禁止任何人士及车辆进入现场,并检查四周是否有可疑物品。
7.13.3当发现有可疑物件时,将其隔离,禁止行人走近,切勿自行处理或接触物件,切勿在现场使用无线电通讯机、对讲机、闪光灯或开关电闸,切勿遮盖或移动物件,等待警方或消防人员前来处理。
7.13.4确保现场所有电梯停止使用。
7.14盗窃或打劫本邻里中心地处鱼洞镇中心繁华地带,人流大,鱼目混珠,或能会发生打劫、打架、小偷、抢劫等事
件。
7.14.1遇有盗匪持械进入邻里中心内打劫,请保持与他(们)周旋。
请尝试记住他(们)的特征,如身
高、体重、衣着、纹身等,以便提供公安局调查。
于盗匪离去后,请留意他们逃走的方向,及
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