江苏省城市规划管理技术规定.docx

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江苏省城市规划管理技术规定

江苏省城市规划管理技术规定（2004版）

第一章  总则

1.1为加强和规范全省城市规划编制和城市规划实施管理，提高城市规划管理的工作质量和效率，维护公共利益和公众合法权益，根据《中华人民共和国城市规划法》（以下简称《省实施办法》），以及与城市规划相关的法规、标准、规范，结合全省实际情况，制定本规定。

1.2本规定是与《城市规划法》和《省实施办法》相配套的规范性文件，其适用范围同《省实施办法》。

1.3城市总体规划确定的规划建设用地范围内的铁路、公路、河道、管线等适用本规定。

1.4编制城市规划，进行城市规划管理，均须执行本规定。

第二章   城市土地使用管理

2.1城市用地分类

2.1.1城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）执行。

2.1.2与城市用地相连的各级风景区、各类旅游度假区，其向公共开放，并有一定游憩设施的用地（包括用地范围内水域），可以计入公共绿地，其余概不作为城市建设用地。

2.2建设用地的适建性规定

2.2.1各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详细规划的规定。

2.2.2尚无经批准的详细规划的建设用地，应由城市规划行政主管部门根据分区规划或总体规划（小城市）的规定进行建设适建性划分。

2.2.3城市建设用地的适建规定见表2.2.3。

2.2.4表2.2.3中未列入的建设项目，由城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件，确定其适建性。

2.2.5需改变经批准的规划用地性质或超出表2.2.3规定的适建范围的，应对规划进行调整，并按规定程序和审批权限批准后方可实施。

2.2.6城市新建居住区应按国家和省城市规划行政主管部门规定，同步安排教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类公共服务设施用地，为居民提供必要的公共活动空间。

2.3建筑基地控制指标

2.3.1建筑基地最小面积不应低于表2.2.3的规定。

表2.3.1建筑基地面积下限指标

建设项目类型

住宅建筑

非住宅建筑

低层

多层

高层

低层

多层

高层

建筑基地面积（平方米）

500

1000

2000

—

1000

3000

 2.3.2建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准建设：

2.3.3.1邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。

2.3.2.2因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。

2.3.3城市规划区内的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施。

2.3.4城市各类建筑的建筑密度、容积率不应超过表2.3.4的规定。

编制特大城市的中心区详细规划、城市历史街区保护规划时，可根据具体情况对容积率等非强制性指标作适当调整，经规定程序批准后实施。

2.3.5建筑基地原有的容积率已超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、加层。

2.3.6在符合消防、抗震、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，在自身功能需要以外为社会公众提供开放空间的，可按表2.3.6的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过该建筑基地的规定建筑面积的百分之二十（规定建筑面积=建筑基地面积×该基地允许建筑容积率）。

  表2.3.4各类建筑密度、容积率上限指标

建设类型

建筑密度（%）

容积率

新区

旧区

新区

旧区

Ⅱ类气候区

Ⅲ类气候区

Ⅱ类气候区

Ⅲ类气候区

Ⅱ类气候区

Ⅲ类气候区

Ⅱ类气候区

Ⅲ类气候区

住宅建筑

低层

33

35

35

40

1

1.1

1.1

1.2

多层

26

28

28

30

1.6

1.7

1.7

1.8

中高层

24

25

25

28

1.9

2

2

2.2

高层

20

20

20

20

3.5

3.5

3.5

3.5

公共建筑

办公建筑类

多层

45

50

2.5

3

高层

35

40

5

6

商业建筑类

多层

55

60

3.5

4

高层

50

55

5.5

6.5

工业建筑类

多层

45

50

1

1.2

高层

40

45

2

2.2

注：

1、根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）附录A之A.0.1的规定，江苏省位于Ⅱ类气候区的城市包括连云港、徐州的全部辖区，宿迁大部（泗洪除外），淮安北部（涟水），盐城北部（滨海、阜宁、射阳）；位于Ⅲ类气候区的城市包括扬州、泰州、南京、镇江、常州、无锡、苏州的全部辖区，盐城大部（滨海、阜宁、射阳除外），宿迁南部（泗洪）、淮安大部（涟水除外）。

2、城市新区、旧城区范围由城市总体规划确定。

3、表中所列数值以单块建筑基地计算，住宅建筑密度和住宅建筑容积率分别是指住宅建筑净密度和住宅建筑面积净密度；住宅建筑的建筑基地达到居住组团及以上规模时，采用居住用地控制上限指标的，根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）3.0.2.2条居住区用地平衡控制指标折算。

4、科研、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的容积率控制指标，应按有关规定执行，但不得超过上表中相应住宅建筑的指标。

5、综合类建筑按不同性质建筑面积比例折算。

6、表中指标不包括地下层建筑面积；但计算各类建筑相关配套设施指标时，地下层建筑面积应计入建筑总面积。

  表2.3.6开放空间增加建筑面积指标

允许建筑容积率

每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）

＜2

1.5

≥2-＜4

2.0

≥4-＜6

2.5

≥6

3.0

注：

开放空间的条件和计算方法见附录四。

 2.3.7建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计入建筑容积率控制指标范围。

2.3.7.1通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放。

2.3.7.2通道下的净空高度不小于5.0米，但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的通道下的净空高度可不小于4.5米。

第三章   建筑管理

3.1建筑间距

3.1.1建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等方面的要求，同时执行本规定。

3.1.2

住宅建筑的日照一般应通过与其正面相邻建筑的间距控制予以保证。

不能通过正面日照满足其日照标准的，对住宅建筑日照间距的控制不应影响周边相邻地块特别是未开发地块的合法权益（主要包括建筑高度、容积率、建筑物退让）。

3.1.3各市、县（市）正南北向住宅建筑日照间距系数低限值按表3.1.3执行。

3.1.3.1住宅建筑的建筑间距按下列公式计算（图示见附录二）：

L=L1±L2

L=建筑间距

L1=日照间距

L2=遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离

3.1.3.2住宅建筑的日照间距按下列公式计算（图示见附录二）：

L1=i·H

L1=日照间距

i=日照间距系数

H=建筑的计算高度

3.1.3.3住宅建筑日照间距可按表3.1.3.3不同方位日照间距折减系数换算。

表3.1.3.3不同方位日照间距折减换算表

方位

>0º—≤15º

>15º—≤60º

>60º

折减值

1.0L1

0.9L1

0.95L1

注：

1、表中方位为正南向（0º）偏东、偏西的方位角。

2、本表仅适用于无其他日照遮挡的条式住宅建筑。

 3.1.4

住宅建筑间距非平行布置时，当相互夹角小于等于60º时，其最窄处建筑间距按平行布置的住宅建筑间距控制；当相互夹角大于60º时，其最窄处建筑间距按垂直布置的住宅建筑间距控制。

方位角计算以被遮挡住宅建筑方位为基准。

3.1.5低、多层（含中高层）住宅建筑日照间距：

3.1.5.1低、多层住宅建筑日照间距，条式建筑按3.1.3条计算确定；点式建筑根据具体情况参照3.1.5.2和附录一第3条计算确定。

3.1.5.2在南北向住宅建筑南侧（或东西向住宅建筑东西侧）垂直（夹角>60度）布置的低、多层住宅建筑，其建筑日照间距按表3.1.3标准乘以0.9系数控制，当垂直住宅建筑山墙宽度大于15米或3幢以上（含3幢）垂直住宅建筑平行布置时，按平行布置住宅建筑控制。

3.1.5.3住宅建筑地面层为休闲、健身、社区、绿化等用于公益活动的底层架空层，或为层高不大于2.2米的自行车库等附属用房时，可扣除其高度计算日照间距。

沿街多层住宅建筑地面层为非住宅用房时，可扣除其高度计算日照间距。

低、多层住宅建筑地面层为除前两款规定以外的非住宅用房时，视同住宅建筑控制日照间距。

3.1.6高层住宅建筑日照间距：

3.1.6.1高层住宅建筑应与受其影响的周边地区统一规划，并应进行日照计算分析，保证高层住宅建筑之间及受其影响的周边地区住宅建筑的有效日照时间符合住宅建筑日照标准的规定。

3.1.6.2高层住宅建筑之间以及高层住宅建筑与多、低层（含中高层）住宅建筑之间的日照间距可按3.1.3条计算确定。

3.1.6.3高层住宅建筑含有非住宅用房的，从其最低住宅层计算日照间距。

3.1.7住宅建筑山墙非平行布置时，以其最窄处控制山墙间距。

沿街相邻建筑之间，其两侧山墙均无门、窗、阳台时，在满足消防和施工安全等要求的前提下，其山墙间距可酌情减少或毗邻建造。

3.1.8住宅建筑之间的最小间距应符合表3.1.8的规定。

表3.1.8住宅建筑之间的最小间距（米）

建筑

类别

高层（遮挡）

多层、中高层（遮挡）

低层（遮挡）

高层

（被遮挡）

平行布置

垂直布置

山墙

平行布置

垂直布置

山墙

平行布置

垂直布置

山墙

两侧

单侧或无

两侧

单侧或无

两侧

单侧或无

30

25

13

—

18

15

13

—

18

15

13

—

多层、中高层

（被遮挡）

30

20

13

—

12

10

8

—

12

—

6

—

低层

（被遮挡）

30

20

13

—

12

10

8

—

6

—

—

—

注：

1、“遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为遮挡建筑，“被遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为被遮挡建筑。

2、“平行布置”包括南北向和东西向平行布置；“垂直布置”包括南北向和东西向垂直布置。

3、“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门；“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门。

4、“—”表示按消防和施工安全等控制。

如山墙之间有公共道路的、在符合消防和施工安全等要求的同时，山墙间距不得小于6米。

 3.1.9非住宅建筑与住宅建筑的间距：

3.1.9.1非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧的，其建筑间距按住宅建筑间距规定控制。

3.1.9.2非住宅建筑位于住宅建筑北侧的，其最小间距应符合表3.1.9.2规定。

表3.1.9.2住宅建筑（南侧）与非住宅建筑（北侧）之间的最小间距（米）

控制间距建筑类别

高层住宅建筑

多层、中高层住宅建筑

低层住宅建筑

平行布置

垂直布置

山墙

平行布置

垂直布置

山墙

平行布置

垂直布置

山墙

两侧

单侧或无

两侧

单侧或无

两侧

单侧或无

高层非住宅建筑

24

20

13

—

15

13

9

—

12

13

13

—

多层、中高层非住宅建筑

18

13

9

—

12

9

6

—

10

—

6

—

低层非住宅建筑

9

9

9

—

9

6

6

—

9

—

—

—

注：

独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与南侧住宅建筑的最小间距可酌情减少。

3.1.9.3低层非住宅建筑与相邻住宅建筑山墙垂直时，在符合日照、环保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下，如山墙无门、窗、阳台，其间距可酌情缩小。

在统一规划的前提下，沿街非住宅建筑可与相邻住宅建筑山墙毗邻建造。

3.1.10非住宅建筑的间距：

3.1.10.1非住宅建筑之间的最小间距应符合表3.1.10.1的规定。

表3.1.10.1非住宅建筑之间的最小距（米）

控制间距建筑类别

高层

多层

低层

平行布置

垂直布置

山墙

平行布置

垂直布置

山墙

平行布置

垂直布置

山墙

两侧

单侧或无

两侧

单侧或无

两侧

单侧或无

高层

18

15

13

—

13

13

9

—

9

9

9

—

多层

13

13

9

—

12

9

6

—

6

6

6

—

低层

9

9

9

—

6

6

6

—

6

6

6

—

注：

1、裙房高度小于10米（含10米）时，按低层间距控制；高度超过10米、小于24米（含24米）时，按多层间距控制；高度超过24米时，按高层间距控制。

2、独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与非住宅建筑的最小间距可酌情减少。

3.1.11工业建筑、仓储（库）建筑之间的建筑间距按相关的消防、安全间距控制。

3.1.12医院的病房楼、休（疗）养建筑、幼儿园、托儿所的日照间距，大城市按表3.1.3大城市大寒日2小时标准系数增加0.25计算；中小城市按表3.1.3中小城市大寒日3小时标准系数增加0.2计算。

老年人居住建筑和中、小学的教学楼的日照间距，大城市按表3.1.3大城市大寒日2小时标准系数增加0.2计算；中小城市按表3.1.3中小城市大寒日3小时标准系数增加0.15计算。

学生宿舍按住宅建筑间距控制。

3.2建筑物退让

3.2.1沿建设用地边界和沿城市道路、河道、铁路两侧以及电力线路保护范围的建筑物，其退让距离应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等的要求，同时符合本规定。

统一规划，分期分片实施的，按经批准的规划执行。

3.2.2建筑物后退建设用地边界距离（建筑物离界距离及主要、次要朝向图示见附录三）：

3.2.2.1沿建设用地边界一侧的遮挡建筑，其主、次要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离为0.5L；当沿建设用地边界另一侧被遮挡的建筑为已知非住宅建筑时，遮挡建筑退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离按表3.1.9.2或者表3.1.10.1规定间距的二分之一计算确定。

3.2.2.2沿建设用地边界一侧的被遮挡的住宅建筑，其主要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离为0.5L。

沿建设用地边界一侧的被遮挡的非住宅建筑，其主要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离按表3.1.9.2或者表3.1.10.1规定间距的二分之一计算确定。

3.2.2.3各类建筑的次要朝向（不涉及遮挡关系），其退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离按表3.1.8、表3.1.9.2或表3.1.10.1规定山墙间距的二分之一计算确定。

3.2.2.4建设用地边界另一侧是城市道路、河道的，应按照退让城市道路、河道的规定执行。

离界距离小于消防间距的时，应按消防间距的要求确定离界距离。

3.2.2.53.1.12条所列建筑物按住宅建筑离界距离控制。

3.2.2.6临道路建筑在符合城市规划以及消防、施工、安全等要求的前提下，相邻基地边界线两边的建筑可毗邻建造。

3.2.2.7相邻地块，当一方已经退让超过规定距离时，另一方如需减少离界距离，必须满足以下要求：

（1）符合日照、消防、施工、安全等要求。

（2）取得退让较多方土地使用权和房产权所有者的同意。

3.2.2.8建筑间距范围内有公共道路的，公共道路部分是否计算在离界距离内，由城市规划行政主管部门根据退让道路红线要求、遮挡方位等因素具体规定。

3.2.2.9地下建筑物的离界距离，在确保施工安全的前提下不小于3米。

3.2.3建筑物后退城市道路红线距离：

3.2.3.1沿城市道路的建筑物，应按道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度，确定其后退道路规划红线的距离，最小后退距离按表3.2.3.1控制。

为有利于形成整洁有序的城市界面，同一城市路段同侧建筑物后退城市道路红线的距离应有机组合。

表3.2.3.1建筑物后退城市道路规划红线最小距离（米）

道路宽度

建筑高度

小于24米

24~50米

大于50米

后退距离

40米以上

8

12

15

30米以上~40米

6

10

15

20米以上~30米

5

中、小城市10，大城市8

15

20米及以下

3

中、小城市10，大城市8

15

注：

1、高低层组合的建筑后退距离按建筑不同高度分别控制。

2、特大城市可参照本表制定规定。

3.2.3.2建筑物后退道路红线以建筑物地面层最突出的外墙（含柱）边线计算。

挑檐、雨蓬等突出部分的设置不得影响道路通行安全和通过能力。

建筑物的台阶、平台、窗井、地下建筑及建筑基础和除基地内连接城市管线以外的其他地下管线等不允许突入城市道路红线。

3.2.3.3沿公路的建筑物，在城市规划建设用地范围内的路段两侧，按后退城市道路红线要求执行；在其余路段两侧，其后退公路两侧边沟（截水沟、坡脚护坡道）外缘，国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，其它道路不少于5米。

3.2.3.4有大量人流、车流集散的多、低层建筑如影剧院、展览馆、大型商场、体育馆、游乐场、车站、码头等，其后退道路红线距离按详细规划、城市设计控制，未制定详细规划或城市设计的，按人、车流集散需要确定，但不应小于8米。

3.2.3.5道路平面交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离不得小于表3.2.3.1规定数值（由道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起），并应同时满足交叉口行车三角视距控制要求。

3.2.3.6立体交叉口四周建筑物后退道路规划红线的距离按详细规划执行或由城市规划行政主管部门根据有关规定核定。

3.2.3.7地下建筑物后退道路规划红线的距离按3.2.2.9条确定。

3.2.4铁路沿线建筑物后退铁路临建筑物最近一道轨道中心线的距离按表3.2.4规定的距离控制。

表3.2.4铁路沿线建筑物后退铁路轨道中心线最小距离（米）

铁路等级

建筑物后退距离（米）

铁路干线

20

铁路支线

15

 3.2.5沿河道两侧新建建筑物，其后退驳岸顶（河道上口线）沿河一侧边线的最小距离不得小于8米；驳岸延后实施的，后退规划驳岸顶（河道上口线）沿河一侧边线的最小距离不得小于10米。

在设防洪堤河道两则，建筑物后退距离还应符合防洪有关规定。

城市规划确定的特殊河段，建筑物的后退距离可适当调整，通过编制该河段的详细规划，经规定程序批准后实施。

3.3建筑物的高度控制

3.3.1建筑物的高度应符合城市空域、文物保护、建筑间距、风景旅游区和城市景观等方面的要求。

3.3.2商业中心区、历史街区和风景名胜区等的建筑高度由当地城市规划行政主管部门编制规定确定或根据景观要求制定规定。

3.4建筑基地的绿地

3.4.1各类新建建筑基地内的绿地面积占基地面积的比例（绿地率）：

3.4.1.1居住区绿地率不小于30%。

居住区内绿地，应包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地，其中包括了满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地。

3.4.1.2工业、商业、金融、仓储、交通枢纽、市政公用设施等单位，绿地率不小于20%。

对环境有大气、噪音污染的厂矿单位，绿地率不小于30%。

3.4.1.3机关团体、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育、科研设计、部队等单位，绿地率不小于35%。

3.4.1.4属于旧城改建的上述项目，绿地率可以降低五个百分点。

3.4.2居住区内的公共绿地面积指标：

3.4.2.1组团不小于0.5平方米/人；小区（含组团）不小于1.0平方米/人；居住区（含小区与组团）不小于1.5平方米/人，旧区改建可酌情降低，但不得低于相应指标的70%。

3.4.2.2居住小区内每块公共绿地面积应不小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑日照间距范围之外。

公共绿地内的绿化面积（含水面）不小于70%。

3.5建筑基地出入口

3.5.1与城市道路相交的出入口通道与城市道路应尽量采用正交布置，如斜交则不宜小于75º。

3.5.2各类建筑基地出入口位置距离城市主干道交叉口不宜小于80米，距离次干道交叉口不宜小于50米，距桥隧坡道的起止线的距离，不宜小于30米。

基地位于两条以上道路交叉口，出入口应设置在级别较低的道路上。

3.5.3建筑物沿街部分长度超过150米或总长度超过220米时，应设置净高与净宽均不小于4米的消防车道。

3.6各类建筑配建停车位指标

3.6.1住宅建筑停车位最低控制指标见表3.6.1。

表3.6.1住宅建筑停车位最低控制指标

类别

小汽车

自行车

一类居住区

1辆/户

1辆/户

二类居住区

0.4辆/户

2辆/户

 3.6.2公共建筑停车位最低控制指标见表3.6.2。

表3.6.2公共建筑停车位最低控制指标

建筑类别

小汽车

自行车

车位/万平方米建筑面积

车位/万平方米建筑面积

办公

50

300

商业、金融、服务业、市场等

50

750

文化、娱乐、餐饮

60

500

医院

30

300

 3.6.3扩建建筑，其扩建部分按表3.6.1、表3.6.2要求配建停车位。

原建筑配建不足的，应在扩建的同时补建不足的停车位。

3.6.4各类停车位面积应根据具体停车方式，按照国家和省有关规定执行。

3.6.5各地城市规划行政主管部门可结合当地实际，统筹考虑各类建筑机动车和非机动车停车位的最低控制指标，但小汽车的最低控制指标不得低于表3.6.1、表3.6.2的规定。

第四章   市政公用设施与工程管线综合

4.1给水

4.1.1城市给水应集中供水，严格控制工业和公共设施自备水源。

非居民生活用水尽量不采用地下水。

有条件的地区宜采用分质供水。

4.1.2城市配水管网应逐步形成环状，城郊的村镇应纳入城网统一供水。

4.1.3用地表水作为城市供水水源，其取水构筑物应选在城市和工业企业的上游清洁河段。

必须设置一级保护区、二级保护区和准保护区。

各水源保护区的具体界限，应在城市总体规划与分区规划中图示。

4.1.4一级保护区范围以取水口为中心，半径100米。

二级保护区范围，为取水口上游1000米、下游200米、陆域200米、一级保护区以外的范围，流速平缓，有倒流、潮汐或河流断面狭窄、河道两端建闸的河流，其下游水域可相应扩大到1000米，有关地区还应考虑潮水顶托或上下游水流方向互换等情况。

准保护区范围以污染源不影响流域水质、保证取水口水质的要求划定。

各级保护区的有关规定按《江苏省城镇供水资源管理条例》执行。

4.1.5作为生活饮用水水源的深井周围30米范围内（岩溶水及易受污染的深井可相应扩大），严禁设置厕所、污水坑