集团产品线规划手册.docx
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集团产品线规划手册
XX集团产品线规划手册
《客户篇》
一级目录
客户属性
启航系
幸福系
刚需2型
刚需3型
改善1型
改善2型
生命周期
二人世界
小三口之家
小三口之家
大三口之家/三代同堂
年龄
20-30岁
25-35岁
30-45岁
核心需求
婚房/方便工作
子女教育/方便工作
子女教育/改善居住条件
改善居住条件
客户描述
为青年或青年夫妻,不喜欢租房,同时又需要一个家,买个房子,自己经营,自己享受;有较强的自我个性,房间设计需要体现品味及情调;平时爱好广泛,好动,需要有较多的健身及娱乐配套
此类客户为有孩子的三口之家,孩子年龄较小,购房动机主要为了孩子有更好的生活条件及教育环境;对房子的要求上,需要给孩子有较好的生活空间及环境;对孩子的教育及安全需求较高,需要周边有较好的学校及小区的安保设施
此类客户为有孩子的三口之家,孩子年龄较小,购房动机主要为了孩子有更好的生活条件及教育环境;对房子的要求上,需要给孩子有较好的生活空间及环境相比刚需型,此类客户的户型选择更大;对孩子的教育及安全需求较高,需要周边有较好的学校及小区的安保设施
此类客户为有较强经济实力的大三口之家或及父母同住的三代同堂;
大三口之家:
是家庭高收入,事业有成的人士,社会地位较高,喜欢面子,希望和社会地位相当的人住一起,对小区的品质、档次有较高的要求,平时爱好社交、有较高端的体育运动;
三代同堂:
是照顾老人,改善父母生活条件为主要目的,看重外部环境,小区环境比较重要,同时对老人的生活配套需求较高
户型选择
此类客户主要需求是一个属于自己的家,首次刚需、婚房置业,同时由于经济上的限制,主要偏向选择70-80㎡2房,少量富裕家庭选择80-90㎡2/3房
此类客户主要需求是从二人世界向孩子出生后的三口之家转变,考虑因素以小孩为主,因此主要偏向90-100㎡2/3房,少量富裕家庭选择100-120㎡3房
此类客户主要需求是从二人世界向孩子出生后的三口之家转变转变,考虑因素以小孩为主,但同时兼顾改善型需求,因此主要偏向选择110-120㎡3房,少量经济型家庭选择90-110㎡2/3房
此类客户由于家庭人口及身份等原因,主要需求以改善现有居住条件为主,因此主要偏向选择120-140㎡3/4房
出行方式
以公共交通为主
以公共交通为主,私家车为辅
以公共交通为主,私家车为辅
以私家车为主,公共交通为辅
配套需求
对生活配套设施比较看重,其中对健身、休闲娱乐场所要求较高
对学校等教育设施比较看重
对生活、教育配套设施比较看重
对生活、商业配套及环境更为看重
置业次数
首次
二次及以上
职业属性
企、事业单位年轻白领为主,事业单位普通员工为辅
企、事业单位年轻白领为主,事业单位普通员工、中层管理者为辅
企、事业单位中较富裕的年轻白领及中层管理人员
企、事业单位中的中、高层管理人员;私企业主
《土地篇》
一级指标
二级指标
启航系
幸福系
备注
刚需2型
刚需3型
改善1型
改善2型
区位
距市中心距离
20公里以内(30分钟车程)
25公里以内(40分钟车程)
给出的为一二线城市指标,三四线城市适当缩减
发展阶段
发展初期/发展中
发展中/发展较成熟
以政府规划新区时间以及周边配套等发展作为判断。
发展初期为3年内,区域配套空白;发展中为3-6年,区域配套有但不足;发展成熟为7年以上,区域配套成熟;
项目所在区位必须是城市发展的主板块
板块
板块属性
城郊结合/近郊
城郊结合/城市副中心
板块功能
居住板块、商业板块
居住板块、商业板块、综合性板块
交通
道路交通
在2公里范围内,有1-2条主干道、1条以上高架道路或快速道路
在2公里范围内,有2-3条以上主干道、2条以上高架道路或快速道路
三四线城市适当缩减
轨道交通
在2公里范围内,一线城市:
有1条轨道交通或有规划中的轨道交通;二线城市:
有规划中轨道交通;三线城市:
可没轨道交通
在2公里范围内,一线城市:
有1条轨道交通;二线城市:
有1条或规划中轨道交通;三线城市:
可没轨道交通
公共交通
在1公里范围内,一线城市:
有1-2条公交线路;二三线城市:
1条公交线路或规划中的公交线路
在1公里范围内,一线城市:
有2-3条公交线路;二线城市:
1-2条公交线路;三线城市:
有1条公交线路或规划中的公交线路
容积率
1.8-3.0
1.2-2.5
根据各产品线物业类型决定;如有地块超过指标范围,可引入其他物业类型,容积率仅供参考
教育设施
幼儿园、小学
幼儿园、小学
小学、中学、高中
生活配套设施
最好有便利店、菜场、超市等
最好有便利店、菜场、超市、银行、百货商店等齐全配套
医疗配套设施
周边最好有一、二级医院
周边最好有二级以上综合性医院
不利因素
必须避免
/
坟场、火葬场、高压线、重大污染源等对健康及风水不利的场所
尽量避免
坟场、火葬场、高压线、重大污染源等对健康及风水不利的场所
医院、法院、高架等对健康及风水不利的场所
《产品规划篇》
一级目录
二级目录
三级目录
客户需求点
启航系
幸福系
保集原有优势
备注
固化程度
总体规划
规划布局
住宅
/
住宅要求按各物业类型集中设置以保证整体品质
住宅要求按各物业类型集中摆放以保证整体品质(如用道路及景观区分洋房及小高层物业)
/
/
/
物业类型
/
小高层(8-11层)+高层(12-30层)
洋房(5-6层)+小高层(8-11层)/高层(12-24层)
商业配套
/
为了体现项目品质及昭示性,商业配套要求尽量集中设置,以商业街形式,设置在小区入口的一边,不要以住宅底商的形式出现
/
/
/
道路设计
人车分流
客户对小区品质及出入安全均有一定需求,尤其是一二线城市客户及改善型客户
一二线城市:
部分人车分流
三线城市:
无人车分流
一二线城市:
人车分流
三线城市:
部分/无人车分流
保集已有经验,(上海澜湾)
结合当地实际规划要求,满足最低要求
半
停车位
根据私家车拥有量,一二线城市及改善型客户对车位比例要求更多
结合当地实际规划要求,满足最低要求即可
/
/
/
建筑
立面
建筑风格
客户需要有特色,能体现自身价值及品质的建筑风格
ArtDeco/新古典主义
英式(洋房)
法式
(洋房&小高层/高层)
英式——上海澜湾、法式——南昌保集半岛、ArtDeco——金华外滩
进行适当改进及提升
/
全
建筑材料
/
档次中低档,注意控制成本:
底部普通石材,墙身真石漆,整体色调采用浅色
档次及成本中高档:
涂料、石材、红砖等,整体色调以暖色系,红墙灰石彰显贵族气息
档次及成本中高档:
涂料、石材、仿石材等材料彰显尊贵气息
/
全
图示
ArtDeco/新古典主义
英式风格
法式风格(万科琥珀臻园)
法式风格(新城碧翠)
公共空间
大堂
刚需客户对大堂品质需求较低,以出入功能为主;
改善客户要求较高,要体现项目品质感
大堂整体采用中低档品质,经济型基本理念,以出入功能为主,南北入户,面积为15-20平米,层高3-4米;装饰以中低档品质为主;信箱放大堂入口处,方便居民
小高层/高层底楼入户设置精装修大堂,档次为中高端,以尊贵感为打造方向,建议南北入户,面积为25-35平米,大堂打造5-7米挑高,大堂装修为中高档材料,可适当设置休息阅读区
在洋房设置精装修大堂,档次为中高端,建议南北入户,面积为20-25平米,层高3-4米,局部挑高5-7米,大堂装修为中高档材料
/
/
全
电梯厅
/
整体采用中低档品质,经济型基本理念,地面使用普通地砖,墙面使用墙砖
整体采用中高档品质,体现一定的尊贵感,地面使用高级地砖,墙面使用墙砖,并加以一定的工艺配饰
地下室
/
建议打造地下车库,层高为3-4米(参考值3.6米),注意柱网排布,提高停车率;为了节省成本,在符合当地规范的前提下,尽量提升地面停车比例,单车建筑面积为31-33平米
建议打造地下车库,层高为3-4米(参考值3.6米),注意柱网排布,提高停车率,单车建筑面积为32-35平米
/
/
/
户型
户型配比
/
70-80㎡占比50%、80-100㎡占比35%、110-120㎡占比15%
85-100㎡占比25%(包含少量洋房)、100-120㎡占比45%、120-140㎡占比30%
/
此比例是根据目前市场份额制定,具体项目过程中,需适当调整
半
户型结构
(客户篇已写)
70-80㎡两房两厅一卫、80-90㎡两房两厅一卫、90-100㎡三房两厅一卫、110-120㎡三房两厅两卫(实际面积不超过5%)
公寓户型:
85-95㎡两房两厅一卫、95-105三房两厅一卫、110-120㎡三房两厅两卫、120-140㎡三房两厅两卫
洋房户型:
90-140㎡、其中120-140㎡为主。
90㎡两房两厅一卫、120㎡三房两厅两卫、140㎡三房两厅两卫(实际面积不超过5%)
/
/
全
标准层
/
以2梯4户为主、1梯3户为辅
洋房为1梯2户
小高层/高层为2梯4户、2梯3户
1梯2户标准层可借鉴上海保集澜湾项目
根据市场上标杆企业及客户对舒适性的关注度制定
/
全
标准层示意
2梯4户型
1梯3户型
2梯4户(小高层)
2梯3户(小高层)
1梯2户(洋房)
景观
设计原则
改善型客户对景观需求较高,主要集中在小区入口及中央景观中;品质要求较刚需型高
整体沿用保集现有景观打造风格及水平,在景观材料上选择中低档,具体根据各级景观节点的不同具体实施;景观小品建议以经济型、小体积为主,控制成本
整体沿用保集现有景观打造风格及水平,在景观打造上,增加坡地、水景等增强景观感受,总体控制大乔木数量,可在关键节点上使用,同时使用喷水池、景观小品等
改善型可借鉴保集金华外滩项目
/
全
软硬景比例
软景:
硬景=7:
3
4-5层洋房软景:
硬景=6:
4
其他类型软景:
硬景=7:
3
草灌木比例
乔、灌木:
草坪=5:
10
乔、灌木:
草坪=5:
8
水景比例
0%
10%以内
各级景观节点
内容
/
样式及材料
面积范围
成本档次
样式及材料
面积范围
成本档次
/
/
全
主入口景观
以小型广场、雕塑的形式、少量大型乔木,灌木
3000-4000平米
中
以中型广场、雕塑的形式、适量大型乔木、灌木为主
4000-5000平米
高
中央景观
小型中央景观道,以道路两旁绿化及小品为主
5000-7000平米
中
以喷水池为特色的中央景观道、乔木、灌木为主
9000-10000平米
中高
公共建筑、娱乐配套景观
儿童娱乐、小区健身、运动场所(篮球场)
满足当地最低要求,占整个项目占地面积的1%
/
儿童娱乐、小区健身
满足当地最低要求,占整个项目占地面积的0.5~1%
/
展示区景观
/
展示区景观主要为项目销售提供良好的景观支撑,因此需要有较好的景观表现,整体景观品质及单方成本高于整体小区的平均水平
面积:
展示区景观由小区入口、样板段中的部分中央景观或楼宇组团景观,刚需型面积约为4500-6000平米;改善型面积为6000-7500平米
成本:
高于整体成本档次,刚需为中高档,改善为高档
/
/
全
精装修
设计原则
大城市客户对精装修依赖度较高,三四线城市逐步推进
两者价格差主要在用材及设施配置上
以经济型装修标准打造,标准在800-1000元/㎡
一二线城市:
选择性精装修;三线城市:
无装修(逐步推进)
以中档装修标准打造,标准在1000-1200元/㎡(较高端项目可采用1500元/㎡及以上)
一二线城市:
选择性精装修;三线城市:
无装修(逐步推进)
/
及保集核实成本
/
餐厨区域
材质
地面:
高级防滑瓷砖,并部分突出颜色组合;
墙面:
厨房为高级面转,餐厅为高级面砖或为乳胶漆
天花:
涂料或乳胶漆,局部吊顶
设施
包括高档橱柜人造石台面、不锈钢水槽(洗菜盆、龙头)、高级抽油烟机及炉灶
品牌
此类部分为客户最为关注的重点之一,主要为设施的品牌,改善客户也开始关注地面、墙面品牌
地面通常无需明确品牌
设施:
橱柜及台面一般不明确品牌,此标准下的厨房电器设施仅为抽油烟机\灶具
卫浴
材质
地面:
高级防滑地砖,并部分突出颜色组合;
墙面:
高级墙砖
天花:
铝扣板吊顶
设施
坐便器、高档龙头、花洒、热水器、玻璃浴房、洗手盆、排风扇等
品牌
此类部分为客户最为关注的重点之一,客户主要关注点在设施方面
地面、墙面及天花:
通常无需明确品牌。
.
入户门、分户门、窗户
材质
入户门:
钢质防盗门
内门:
复合门
品牌
无需明确品牌
玄关、客厅、卧室
材质
地面:
项目客厅采用高级地砖或实木复合地板,卧室普遍采用实木复合地板;
墙面:
乳胶漆
天花:
乳胶漆,局部吊顶
灯具:
灯具一般自配
设施
空调(在价格允许的范围内,幸福系可添加空调)
品牌
此类标准地面、墙面已开始明确品牌
(同时也是客户最为关注的主要方面之一)。
墙面及天花:
多乐士、立邦等
空调:
格力等
设施品牌建议
墙面及天花:
立邦、多乐士
厨房水槽:
博洛尼或同等品牌
抽油烟机及炉灶:
樱花或同等品牌
洁具:
乐家或同等品牌
龙头、卫浴水槽及花洒:
乐家或同等品牌
开关插座:
公牛、奥盛
墙面及天花:
立邦、多乐士
厨房水槽:
摩恩、科勒
抽油烟机及炉灶:
方太或同等品牌
洁具:
TOTO、科勒
龙头、卫浴水槽及花洒:
科勒、摩恩
开关插座:
ABB、西门子
收纳空间
玄关
玄关柜鞋架——挑空200mm,放置拖鞋,若考虑到太深的柜体里放鞋或鞋盒取用不太方便,需设置抽拉式的鞋架
玄关固定台面——台面考虑设置插座,以方便临时手机充电等;设局部照明,为快件接收、抄表等签字提供了便利
厨房
厨房小家电——厨房空间有限时可设300宽的柜体,收纳各类厨用小电器,将微波炉及吊柜或地柜结合布置
橱柜
(幸福系产品分设柜体、拉篮、抽屉。
其中拉蓝靠近灶台位置,存放做饭用的调料刀、勺等,方便做饭时随取用)
智能化
硬件设计原则
刚需客户仅对安保有较高需求;
改善客户对生活品质及身份有较高需求
满足当地的最低要求,费用为20-25元/平米(总建面),不包括云服务费用
随着客户对环境的需求及接受程度的增加,费用为30-35元/平米(总建面),不包括云服务费用
/
及保集核实成本
半
硬件设计细则
普通功能
/
以安保、人性等使用功能为主,档次较低,主要产品有门禁一卡通、可视对讲、紧急呼叫、出入口管理系统
以安保、人性等使用功能为主,档次国内一流产品,主要产品有门禁一卡通、可视对讲、紧急呼叫、出入口管理系统、背景音乐、信息服务
科技系统
/
建议精装修产品考虑国产新风系统及地源热泵系统
软件服务
社区
云服务
及互联网、云服务公司合作,打造社区云服务,可涵盖包括教育云、健康云、商务云、定制云、安全云等多种物业服务模块,更好的服务社区居民的生活
例如:
云服务中的手机位置定位功能来实现商业、物管等多功能服务
/
/
/
示范区
小区入口
设计原则
刚需客户对小区入口的需求以安保、出入等实用功能为主;
改善客户在此基础上,对仪式感及品质感均有一定的要求
小区入口风格及整体项目统一,以经济型为基础,适当提升品质感,整体档次为中低水平,
小区入口风格及整体项目统一,整体档次为中高水平,品质感较强
改善系可借鉴金华外滩项目
/
全
功能性
/
以出入、安保等功能性为主;主入口门卫设置一个岗亭,次入口均用活动岗亭
兼顾出入、安保等功能性;主入口门卫设置一或两个岗亭,次入口均用活动岗亭
外观
/
设计风格及建筑统一,在成本控制的前提下,拥有一定的仪式感即可
打造对称性、仪式感、昭示性较强的入口景观,可使用绿化、喷泉、精神堡垒等进行展示
门头
/
上海澜湾项目
金华外滩项目
门头/岗亭可借鉴上海澜湾及金华外滩项目
/
全
岗亭
/
岗亭面积在6平米左右
金华外滩项目
岗亭面积在7-8平米
上海澜湾项目
/
全
售楼处
设计原则
/
售楼处作为项目形象展示的一个重要因素,在成本控制的前提下,需要有一定的昭示性;中等档次,建筑风格及整体统一;后期作为商业出售
售楼处作为项目形象展示的一个重要因素,需要有较强的昭示性,并体现项目品质;中高端档次,建筑风格及整体统一;后期作为项目会所
/
/
全
总面积
/
800-1000平米(两层),一楼500-600平米
1200-1500平米(两层),一楼700-850平米
设计细则
/
层高
一层4.5-5米,二层3.5-4.2米,挑高处7-9米
入口
入口处设置标志性小品或雕塑
入口处设置标志性小品或雕塑、喷水池等
销控台
面积占一楼的3%(最小面积不少于15平米)
沙盘
面积占一楼的7%(最小面积不少于35平米)
放映/企业展示区
面积占一楼的11%(最小面积不少于55平米)
户型展示区
面积占一楼的5%(最小面积不少于25平米)
工艺/特殊材料展示区
面积占一楼的2%(最小面积不少于12平米)
洽谈区
面积占一楼的14%(最小面积不少于70平米)
VIP室
面积占一楼的4%(最小面积不少于20平米)
签约区
面积占一楼的4%(最小面积不少于25平米)
休息区
面积占一楼的6%(最小面积不少于30平米)
儿童娱乐区
面积占一楼的6%(最小面积不少于35平米)
吧台
面积占一楼的2%(最小面积不少于10平米)
厕所
面积占一楼的4%(最小面积不少于25平米)
二楼
多用于办公场所
图示
售楼处布局设计如下
方案一
方案二
围墙
设计原则
/
以经济型为基础,适当体现小区整体品质,材料使用中低型档次,主要发挥围墙的安保作用
以装饰及体现项目品质为目标,使用中高型档次材料,主要发挥围墙的装饰作用,兼顾安保功能
/
/
全
图示
金华外滩项目
上海澜湾项目
/
/
全
商业配套
商业形态
刚需客户由于受地块区域限制,周边商业较少,因此需要较大的商业面积,而改善型客户周边已有一定的商业基础,因此可打造少量的商业即可
社区型商业
建筑形式为集中型对外沿街商业街(1-2层),建筑风格及住宅相统一,一楼层高为4-5米
/
/
全
业态建议
以生活配套为主
零售:
便利店、食杂店、中小型超市、蔬果店、药店
服务:
银行、家政服务
餐饮:
面包房、中小型餐馆
休闲娱乐:
棋牌室、按摩
/
商业
总面积
根据项目所在区域商业氛围而定
外向型社区商业:
面积占总建面5~8%
内向型社区商业:
面积占总建面2~3%
会所面积包含在商业面积中
单间面积
为了便于销售,低总价控制,采取小面积户型设计
开间:
4-5米,进深:
10-12米
面积:
40-60平米
/
/
图示
可借鉴南昌保集半岛商业形式
商业形式及户型可借鉴保集半岛项目,但在户型面积上缩减
/
/
会所
功能
刚需客户受价格等因素对会所需求度较低,因此刚需产品不设置会所;
改善客户对会所需求较大,主要集中在运动、商务、休闲等需求
/
餐饮、商务、运动、休闲娱乐
(餐饮、咖啡馆、多功能厅、泳池、健身房、SPA等)
/
/
全
总面积
/
根据实际项目体量而定,约为项目体量的1.5~2%
(即如果总建面10万方,总面积约1200~1500方)
分功能面积
/
餐饮:
250~350m²;商务:
150-200m²;运动:
600~800m²;休闲娱乐:
200-300m²
其他
物业管理
在保集物业管理原有经验的基础上,借鉴万科幸福驿站的一站式管家服务,通过社区云服务的智能化建设,提供从房屋租售、车票代购、水电费代缴等物业服务
/
/
/
附表一:
户型案例(华东地区)
启航系11层
标准层
类型
一梯三户
一梯三户
一梯三户
面积段
(110-120)+(70-80)+(110-120)
(80-100)+(70-80)+(80-100)
(80-100)+(70-80)+(80-100)
户型结构
三房二厅两卫
二房二厅一卫
三房二厅二卫
二房二厅一卫
二房二厅一卫
二房二厅二卫
三房一厅一卫
二房二厅一卫
三房一厅一卫
标准层
案例一
房型示例
房型示例
房型示例
启航系18层
标准层
类型
二梯四户
二梯四户
二梯四户
面积段
(110-120)+(70-80)+(70-80)+
(110-120)
(80-100)+(70-80)+(70-80)+(80-100)
(80-100)+(70-80)+(70-80)+(80-100)
户型结构
三房二厅二卫
二房二厅一卫
二房二厅一卫
三房二厅二卫
二房二厅一卫
二房二厅一卫
二房二厅一卫
二房二厅二卫
三房一厅一卫
二房二厅一卫
二房二厅一卫
三房一厅一卫
标准层
案例一
房型示例
房型示例
房型示例
启航系24层及以上
标准层
类型
二梯四户
二梯四户
二梯四户
面积段
(110-120)+(70-80)+(70-80)+
(110-120)
(80-100)+(70-80)+(70-80)+(80-100)
(80-100)+(70-80)+(70-80)+(80-100)
户型结构
三房二厅二卫
二房二厅一卫
二房二厅一卫
三房二厅二卫
二房二厅一卫
二房二厅一卫
二房二厅一卫
二房二厅二卫
三房一厅一卫
二房二厅一卫
二房二厅一卫
三房一厅一卫
标准层
案例一
房型示例
幸福系6层
标准层
类型
一梯二户
(底层)
一梯二户
(二-四层)
一梯二户
(顶层)
面积段
140+140
120+120
90+90
户型结构
三房两厅两卫(带院子)
三房两厅两卫(带院子)
三房两厅两卫(带露台)
三房两厅两卫(带露台)
二房二厅一卫(带屋顶阁楼、露台)
二房二厅一卫(带屋顶阁楼、露台)
案例一
房型示例
房型示例
房型示例
案例二
房型示例
房型示例
房型示例
幸福系11层
标准层
类型
一梯二户
一梯二户
一梯三户
面积段
120+120
140+140
120+90+120
户型结构
三房二厅二卫
三房二厅二卫
三房
- 配套讲稿:
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- 特殊限制:
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