《2018年中国房地产企业销售TOP200》排行榜发布FV(媒体版)20181231(2).docx
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《2018年中国房地产企业销售TOP200》排行榜发布
文/克而瑞研究中心
前言:
下半年以来,市场下滑、行业规模增速放缓。
截止12月末,TOP100房企的单月业绩同比增速从7月近60%的高位回落至21%左右。
但规模房企全年累计销售增速仍保持较高水平,TOP100房企全年销售增长35%。
碧桂园以7286.9亿元排在销售流量榜榜首,恒大继续占据权益榜第一。
各梯队房企门槛、集中度进一步提升。
其中,TOP10房企门槛超2000亿,千亿房企数量达到30家、TOP50门槛近550亿元。
我们预计,2019年中国房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡,百强房企的业绩规模增速也将从近两年的40%左右回落至20%-30%。
其中,龙头房企仍将延续2018年的平稳发展,以追求有质量增长为主。
千亿房企的数量在今年达到30家之后,未来规模的扩容进程将放缓。
而对于目前尚在成长和高速发展中的房企而言,业绩规模仍将处于企业战略的重要位置。
榜单解读
一、业绩:
TOP100平均增长35%,下半年增速逐月放缓
2018年,中国房地产行业整体业绩规模进一步增长,其中TOP100房企全年的销售金额进一步同比增长35%。
自下半年以来,政策调控的效果开始显现,市场预期下滑、行业增速放缓。
特别是第四季度,虽然房企推案量大幅增加、项目积极入市,但市场去化表现普遍不及预期。
值得注意的是,即使TOP100房企12月单月销售规模创历史新高,但单月同比增速偏低,并从7月近60%大幅回落至21%左右。
图:
2018年TOP100房企单月业绩规模及同比增幅(亿元)
数据来源:
CRIC
二、集中度:
TOP30集中度45%近半壁江山
2018年,TOP200各梯队房企规模持续增长,销售金额集中度较去年同期均有较大幅度的提升。
其中,TOP10房企集中度达26.9%,TOP20房企集中度达37.5%。
而TOP50和TOP100房企的集中度提升幅度较大,分别较2017年提升9.3个和11.3个百分点至55.1%和66.7%。
图:
TOP100各梯队房企2011-2018年集中度变化趋势
数据来源:
CRIC
从2018年TOP200房企分梯队集中度的变化情况来看,百强房企内部出现分化。
TOP3和TOP100之后的房企集中度较前两年基本持平。
其中,TOP3房企增速较2017年放缓。
TOP11-TOP50房企集中度增速仍然保持较高,较2017年均进一步提升。
表:
TOP200房企2015-2018年分梯队集中度变化情况
梯队集中度
2015
2016
2017
2018
2016增幅
2017增幅
2018增幅
TOP3
7.7%
8.9%
11.9%
12.6%
1.2pts
3pts
0.7pts
TOP4-10
9.3%
9.8%
12.3%
14.3%
0.5pts
2.5pts
2pts
TOP11-20
6.1%
6.5%
8.3%
10.6%
0.4pts
1.8pts
2.3pts
TOP21-30
3.5%
4.2%
5.9%
7.7%
0.7pts
1.7pts
1.9pts
TOP31-50
5.5%
5.9%
7.5%
9.9%
0.4pts
1.6pts
2.5pts
TOP51-100
7.9%
9.5%
9.6%
11.6%
1.6pts
0.1pts
2pts
TOP101-200
—
8.0%
6.7%
7.6%
—
-1.3pts
0.9pts
数据来源:
CRIC
备注:
金额集中度=入榜房企销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额,
其中,2018年度全国商品房销售金额是根据前11月累计同比增幅推算12月同比增幅所得。
三、门槛:
TOP10达2000亿,TOP30达千亿
2018年,TOP100各梯队房企销售金额门槛进一步提升。
分梯队来看,TOP3房企门槛虽然已超5500亿元,但门槛增幅较前两年大幅降低。
TOP20、TOP30和TOP50房企的门槛增幅都在44%左右。
值得注意的是,2018年TOP10门槛超2000亿元、TOP30门槛已达千亿。
另外,TOP100房企的门槛增长近43%达218.5亿元,而TOP200房企的门槛则继续保持在50亿元左右。
表:
TOP200各梯队房企2015-2018年销售金额门槛(亿元)
金额门槛
2015
2016
2017
2018
2016增幅
2017增幅
2018增幅
TOP3
2015.1
3090.3
5131.6
5511.0
53.4%
66.1%
7.4%
TOP10
725.1
1100.2
1512.0
2006.7
51.7%
37.4%
32.7%
TOP20
358.0
646.7
910.2
1303.4
80.6%
40.7%
43.2%
TOP30
295.1
455.2
689.1
1005.1
54.3%
51.4%
45.9%
TOP50
196.3
310.3
381.3
548.7
58.1%
22.9%
43.9%
TOP100
103.8
156.8
152.6
218.5
51.1%
-2.7%
43.2%
TOP200
—
51.3
45.8
51.1
—
-10.7%
11.6%
资料来源:
CRIC
四、格局:
千亿房企30家,300亿或是增长瓶颈
三家龙头房企中,碧桂园全年实现销售业绩7286.9亿元,同比增长32.3%,自2017年以来稳坐榜首位置。
万科和恒大累计业绩同比增幅也分别达14.5%和10%,规模增长稳定。
目前,龙头房企主动进行战略调整、销售增速放缓。
预计未来三家龙头房企都将以追求有质量增长为主,销售规模也会延续2018年的发展趋势,维持平稳增长。
图:
TOP3房企2016-2018年销售规模及同比增幅(亿元)
数据来源:
CRIC
除了龙头三强外,融创借助其收并购优势、充足的可售货值以及良好的项目品质,以4600亿元的销售规模排在第四位。
保利以4050亿元迈入4000亿门槛,绿地全年也超3800亿元。
相比TOP3龙头房企,这三家房企的规模增速相对较高。
表:
2018年3000亿规模以上房企业绩情况(亿元)
企业简称
2018年
2017年
业绩同比
碧桂园
7286.9
5508.0
32.3%
万科地产
6069.2
5298.8
14.5%
中国恒大
5511.0
5009.6
10.0%
融创中国
4600.0
3620.1
27.1%
保利发展
4050.0
3092.3
31.0%
绿地控股
3812.2
3064.7
24.4%
数据来源:
CRIC、企业公告
千亿房企数量达到30家,相比2016年、2017年的12家和17家有了较大幅的增加。
新城今年以来的业绩增长率较高达到74.3%,名次较2017年提升5位跻身TOP10房企行列。
世茂和阳光城的排名也较去年各自上升5位。
其中,阳光城、中南、富力、正荣、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都在今年迈入千亿房企行列。
我们预计,千亿房企的数量在今年达到30家之后,未来规模的扩容将会放缓,短期内将维持在30-35家左右。
表:
2018年1000亿-3000亿规模房企业绩情况(亿元)
名次
企业简称
2018年
2017年
业绩同比
7
中海地产
2687.9
1927.3
39.5%
8
新城控股
2204.3
1264.7
74.3%
9
华润置地
2106.0
1521.6
38.4%
10
龙湖集团
2006.7
1560.8
28.6%
11
世茂房地产
1761.2
1007.7
74.8%
12
招商蛇口
1705.0
1127.8
51.2%
13
华夏幸福
1680.0
1538.0
9.2%
14
阳光城
1628.4
915.3
77.9%
15
旭辉集团
1625.2
1040.0
56.3%
16
金地集团
1623.5
1408.1
15.3%
17
绿城中国
1563.7
1463.0
6.9%
18
中南置地
1520.5
963.2
57.9%
19
富力地产
1415.0
883.0
60.2%
20
泰禾集团
1303.4
1007.2
29.4%
20
正荣集团
1303.4
910.2
43.2%
22
金科集团
1291.1
681.2
89.5%
23
中梁控股
1288.7
757.9
70.0%
24
中国金茂
1280.0
693.0
84.7%
25
融信集团
1218.8
703.1
73.3%
26
远洋集团
1095.0
705.6
55.2%
27
蓝光发展
1041.7
689.1
51.2%
28
祥生地产
1029.2
567.6
81.3%
29
雅居乐
1025.8
897.1
14.3%
30
荣盛发展
1005.1
730.2
37.6%
数据来源:
CRIC、企业公告
值得注意的是,今年各规模梯队分布出现了明显变化。
各梯队从2016年和2017年的金字塔形,演变为今年上窄下宽的沙漏型。
一方面,全年业绩500亿以上的房企数量较2017年进一步增加了20家,强者愈强。
另一方面,300-500亿房企的数量则逐年减少。
这说明,当前中小房企把规模维持在300亿以下,仍然有一定的生存空间,但想把规模做上300亿,对投资布局、融资能力、内部管控等要求极高,因此难度较大,这个区间是目前房企发展的瓶颈。
表:
2016-2018年各规模房企数量变动
规模
2016
2017
2018
2017变动
2018变动
1000亿以上
12
17
30
+5
+13
500-1000亿
11
21
28
+10
+7
300-500亿
30
26
23
-4
-3
100-300亿
85
72
73
-13
+1
资料来源:
CRIC
五、目标:
近9成房企完成全年业绩目标
2018年,百强房企中有近半数的房企制定了年度销售目标,且大部分集中在TOP50房企中。
虽然2018年中国房地产市场受调控政策持续影响、企业销售增速放缓,但在这些提出业绩目标的房企中,今年仍有近9成房企按时完成了全年业绩目标。
其中,金科、阳光城、世茂、新城、宝龙、华润和奥园这7家企业在11月就提前完成了全年业绩目标。
表:
2018年部分房企目标完成情况(亿元)
企业简称
2018年销售目标
2018年
业绩
目标完成率
企业简称
2018年销售目标
2018年
业绩
目标完成率
金科集团
800
1291.1
161.4%
中国金茂
1200
1280.0
106.7%
阳光城
1200
1628.4
135.7%
保利置业
400
420.1
105.0%
世茂房地产
1400
1761.2
125.8%
福晟集团
600
621.1
103.5%
佳兆业
700
866.1
123.7%
北辰实业
240
247.4
103.1%
新
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