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鞍山新
为了进一步增强政府行政立法工作透明度和社会参与程度,提高立法质量,根据市政府安排,现将本年度拟制定的市政府规章项目《鞍山市住宅专项维修资金管理办法》(征求意见稿)面向社会公开征求意见,希望社会各界积极参与。
提出意见和建议的截止时间为2010年7月16日,可采取信件、传真或电子邮件方式,向市政府法制办书面提出。
邮寄地址:
鞍山市胜利南路36号、鞍山市人民政府法制办公室;邮编114002;联系电话:
5582366;传真:
5529100;联系人:
宋成晖、隋春晓;电子邮件邮箱为:
asszffzb@。
鞍山市人民政府法制办公室
二〇一〇年七月七日
鞍山市住宅专项维修资金管理办法
(征求意见稿)
第一章 总则
第一条【立法目的、依据】为加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据国家《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规、规章,结合我市实际,制定本办法。
第二条【适用范围】鞍山市市区内的住宅(含商品住宅、经济适用房、安居房、拆迁安置住房、集资建房、保障性住房和公有住房房改出售后的住宅)和非住宅(含住宅小区内的非住宅及住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅)共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称“专项维修资金”)的交存、使用、管理和监督,适用本办法。
第三条【定义】本办法所称住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及更新、改造。
本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内产权人或者单幢住宅内产权人及与之结构相连的非住宅产权人共有的部位,一般包括:
住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅产权人或者住宅产权人及有关非住宅产权人共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、护坡墙、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条【部门职责】鞍山市房产局是全市专项维修资金归集和使用管理的行政主管部门,负责指导、协调、监督专项维修资金的归集和使用。
鞍山市住宅专项维修资金管理中心(以下简称市维修资金管理中心)具体负责市区内住宅、非住宅专项维修资金的日常管理。
鞍山市财政局对专项维修资金的管理使用进行监管。
第五条【立法原则】专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第二章 交存和统筹
第六条【交存范围】下列物业的产权人应当按照本办法的规定交存专项维修资金:
(一)住宅,但一个产权人所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;
(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
第七条【住宅(不含房改出售的公有住房)、非住宅的交存比例和方式】商品住宅、非住宅在办理入住手续前,购买人按购房金额2.5%的比例向市房产局交纳专项维修资金。
经济适用房、安居房、拆迁安置住房、集资建房和保障性住房的产权人在办理入住手续前,按评估价2.5%的比例向市房产局交纳专项维修资金。
评估由市房产局指定的评估机构进行,评估价应当按现行标准执行。
同一房屋中包含上述多种产权类别的,以其中建筑面积最大的产权类别,作为该房屋交纳专项维修资金的产权类别。
第八条【房改出售的公有住房的交存比例和方式】公有住房房改出售的,公有住房房改购买人按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
该部分专项维修资金属于购买人所有。
公有住房房改出售的,公有住房售房单位按照公有住房房改售房款25%的比例提取专项维修资金。
该部分专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内,将提取的专项维修资金存入公有住房房改售后专项维修资金专户。
公有住房房改售后专项维修资金的财务管理按照财政部门的有关规定执行。
第九条【弃管房专项维修资金的使用】原由国有单位自建而现已弃管的房屋,专项维修资金没有建立或建立不足的,其剩余公房房改所得资金全部用作专项维修资金,由市房产局统筹使用。
第十条【日常维修费】房屋产权人除交纳专项维修资金外,还应交纳住宅共用部位、共用设施设备日常维修费或物业服务费。
第十一条【房屋所有权转让时或住房灭失后专项维修资金的处置】房屋所有权转让时,产权人应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明,该房屋结余的专项维修资金随房屋所有权同时过户。
因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的,应当将个人缴纳的专项维修资金余额退还给房屋产权人。
第三章 账户的设置和管理
第十二条【专项维修资金及利息账户管理方式】业主大会成立前,商品住宅、非住宅的产权人交存的专项维修资金,由市房产局代管。
商品住宅、非住宅专项维修资金设置三级账户管理。
市房产局与商业银行(以下称专户管理银行)签订托管协议,开立本市商品住宅、非住宅专项维修资金的专户,为第一级账户;每个物业管理区域(幢)设立第二级账户;按产权人的房屋产籍号设立第三级账户。
商品住宅、非住宅专项维修资金的利息也相应设置三级账户管理。
本市商品住宅、非住宅专项维修资金专户的利息账户,为第一级账户;每个物业管理区域(幢)的利息账户为第二级账户;产权人的房屋产籍号的利息账户为第三级账户。
第十三条【公有住房房改出售后专项维修资金的管理方式】公有住房房改出售后,产权人交纳的专项维修资金,参照本办法第十二条的规定,由市房产局代管,设置专项维修资金三级账户。
第十四条【业主大会成立后专项维修资金的划转程序】业主大会成立后,应当按照下列规定划转商品住宅、非住宅产权人交存的专项维修资金:
(一)业主大会应当委托指定的商业银行作为本物业管理区域内专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立专项维修资金专户。
开立专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按产权人的房屋产籍号设分户账。
(二)业主委员会已经开立账户,市房产局应当在30日内核对相关信息,于核对信息后30日内,通知专户管理银行将该物业管理区域内产权人交存的专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的专项维修资金账户,并将有关明细等移交给业主委员会。
第十五条【申请开户条件】由业主委员会代表业主大会到专项维修资金专户管理银行开立专项维修资金专户。
申请开户时,应当提交下列材料:
(一)开户申请;
(二)业主委员会成立的备案批件;
(三)物业管理区域内产权人明细表;
(四)业主委员会公章;
(五)业主委员会主任的私章、身份证及户口簿。
第十六条【账户变动】业主委员会发生合并、分立或撤消时,当事人须持相关材料到市房产局办理专项维修资金账户变动审核手续。
审核通过后到专户管理银行办理账户变更或销户手续。
第十七条【账目核对、上报、查询】市房产局应当定期与专户管理银行核对商品住宅、非住宅专项维修资金账目。
每月专户管理银行应当向市维修资金管理中心报送上个月商品住宅、非住宅专项维修资金统计报表。
专户管理银行应当每月向业主委员会和市维修资金管理中心报送专项维修资金第二级账户对账单。
产权人可以向市维修资金管理中心查询商品住宅、非住宅专项维修资金本金和利息额。
第十八条【公有住房房改出售后专项维修资金及利息账户管理方式】公有住房房改出售后,售房单位统筹使用的专项维修资金设置二级账户管理。
售房单位与商业银行签订托管协议,开立专项维修资金的专户,为第一级账户;每个物业管理区域(幢)为第二级账户。
售房单位提取的专项维修资金的利息也相应设置二级账户管理。
提取的专项维修资金专户的利息账户,为第一级账户;每个物业管理区域(幢)的利息账户为第二级账户。
第四章 本金及利息核算管理
第十九条【专项维修资金的保值增值方式】为实现专项维修资金的保值增值,在保证专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将专项维修资金用于定期存储或购买国债,且所得增值收益必须用于住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。
业主委员会应当在开立账户时,在市维修资金管理中心的指导下,召开业主大会,对定期、活期存储的种类、方式、期限等相关事项形成书面决议。
利用专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债,并持有到期。
利用产权人交存的专项维修资金购买国债的,应当经业主大会同意;未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的产权人同意。
利用从公有住房房改售房款中提取的专项维修资金购买国债的,应当根据售房单位的财政隶属关系,报经同级财政部门同意。
禁止利用专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第二十条【第三级账户利息结算标准和方式】专项维修资金第三级账户利率按人民银行挂牌活期利率执行。
利息每年结算一次,结息日为每年12月20日。
结算后存到第三级利息账户,作为专项维修资金滚存使用。
第二十一条【转入第二级账户滚存使用的资金形式】下列资金应当转入专项维修资金第二级账户滚存使用:
(一)专项维修资金的第二级账户存储利息;
(二)利用专项维修资金定期存储或购买国债的增值收益;
(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的产权人所得收益,但业主大会另有决定的除外;
(四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。
第五章 使用及分摊核算管理
第二十二条【使用范围】产权人交纳的专项维修资金属于房屋产权人所有,应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。
第二十三条【使用原则】专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
产权人对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
第二十四条【支出分摊规定】商品住宅、非住宅专项维修资金的支出,原则上按修缮涉及范围内产权人所拥有的专有部分占修缮涉及范围内建筑物总面积的比例进行分摊。
具体规定如下:
(一)物业管理区域内楼房外共用部位、共用设施设备的专项维修资金,除由专业管理部门维护管理及责任人负担部分外,由全体产权人按其所拥有的专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
(二)单幢楼房的共用部位、共用设施设备的专项维修资金,由该幢楼房内全体产权人按其所拥有的专有部分占该幢建筑物总面积的比例分摊。
(三)专属于一个单元(层)的共用部位、共用设施设备的专项维修资金,由该单元(层)内全体产权人按其所拥有的专有部分占该单元(层)总建筑面积的比例分摊。
(四)专属于一个单元内单侧立厅的共用部位、共用设施设备的专项维修资金,由该单元内该侧立厅全体产权人按其所拥有的专有部分占该单元该侧立厅总建筑面积的比例分摊。
第二十五条【未出售房屋专项维修资金的分摊方式】住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或公有住房的,开发建设单位或公有住房管房单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅或公有住房的建筑面积占物业总建筑面积的比例,分摊维修和更新、改造费用。
第二十六条【使用专项维修资金的条件】商品住宅、非住宅专项维修资金的使用,应当具备以下前提条件:
(一)已成立业主委员会并备案;
(二)业主委员会已在专项维修资金专户管理银行开立专用账户;
(三)专项维修资金足额归集到位,或有部分专项维修资金已归集到位,部分未归集到位的相关产权人补交专项维修资金或书面承诺按分摊额承担费用。
承担费用的相关产权人仍需全额补交专项维修资金;
(四)需要修缮的共用部位、共用设施设备保修期满,且符合专项维修资金使用范围;
(五)专项维修资金已按本办法第十四条的规定划转完毕。
第二十七条【业主委员会成立后专项维修资金的使用程序】业主委员会成立后,需要使用专项维修资金的,按照以下程序办理:
(一)物业服务企业提出使用方案。
使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目,工程预算书,工程进度计划,修缮涉及范围内专项维修资金归集情况及拟分摊情况说明;同时,提交拟定的具有相应资质的施工企业、监理机构和审计机构及其选定方法(原则上应当采取招标方式选聘具有相应资质的施工企业,具体可参照国家和省、市有关工程招投标管理规定实行)。
(二)业主大会依法讨论通过使用方案。
业主委员会将使用方案提交业主大会审议,讨论完善后,通过使用方案,经修缮涉及范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上且占房屋产权人总数2/3以上的产权人同意后,形成书面决议与上述材料一并报市维修资金管理中心审核。
在书面征求产权人意见时,表决票可通过直接和留置两种方式送达。
采取留置方式送达涉及的建筑面积及产权人数,不应超过修缮涉及范围内总建筑面积及产权人数的15%。
(三)物业服务企业组织实施使用方案。
业主委员会、物业服务企业应当与施工企业签订施工合同。
施工企业按施工合同全额垫款进行施工。
无物业服务企业的,原则上业主委员会应当采取招投标方式选聘具有相应资质的施工企业。
(四)工程结束后,由业主委员会、监理机构会同物业服务企业进行验收,验收合格后出具书面证明。
验收资料应当报市维修资金管理中心备案。
工程保修期满后,由物业服务企业负责日常维修养护。
(五)工程竣工验收合格后,业主委员会、物业服务企业应当委托第三方审计机构进行工程决算审计,并将审计结果向全体产权人公示。
(六)决算审计完毕后,业主委员会持相关材料到市维修资金管理中心办理审核手续。
审核通过后,应当将专项维修资金支出额根据本办法第二十条的规定进行具体分摊,计入各房屋的第三级账户。
专户管理银行将所需专项维修资金划转至施工企业。
审计、监理等费用从专项维修资金中列支。
第二十八条【业主委员会成立前专项维修资金的使用程序】因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的1/2的,新一届业主委员会产生之前,由管房单位作为责任单位,参照上述程序组织使用专项维修资金。
其中,业主委员会的职责由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下代为行使。
第二十九条【使用专项维修资金的特殊情形】发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,由市房产局组织代修,维修费用从相关产权人专项维修资金第三级帐户中列支。
第三十条【公有住房房改出售后的专项维修资金使用规定】公有住房房改出售后,售房单位从售房款中提取的专项维修资金本金及利息由售房单位统筹使用。
(一)该部分专项维修资金本金支出以幢为单位,按每幢房屋的剩余使用年限分年度列支。
该幢房屋专项维修资金每年产生的利息一并统筹支出使用。
(二)售房单位每年计划统筹支出的专项维修资金总额等于各单幢房屋每年专项维修资金计划支出额与城维费投资之和。
(三)每年年初,售房单位应编制本年度专项维修资金使用计划。
每年年末,由售房单位上一级主管部门组织工程竣工验收,审计决算。
本金支出额按幢分摊到户。
节余或超支部分均转入下一年度列支。
第三十一条【公有住房房改出售后专项维修资金的分摊规定】公有住房房改出售后,住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,依据售房单位编制的施工计划,按照下列规定分摊:
(一)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关产权人和公有住房房改售房单位按照所交存专项维修资金的比例分摊;其中,应当由产权人承担的,再由相关产权人按照本办法第二十四条之规定,参照商品住宅、非住宅专项维修资金的支出进行分摊。
(二)公有住房、售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。
其中,公有住房应当分摊的费用,由产权单位承担;售后公有住房应当分摊的费用,再由相关产权人和公有住房房改售房单位按照所交存专项维修资金的比例分摊。
第三十二条【禁止列支的费用情形】下列费用不得从专项维修资金中列支:
(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。
(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。
(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。
(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第六章 续筹
第三十三条【续筹范围】从未交纳过专项维修资金的住宅和非住宅,必须按本办法的规定补交专项维修资金。
未按规定足额交纳专项维修资金的,在房屋产权转让时,必须按此办法的规定补交专项维修资金。
开立维修资金第二级账户后,由市维修资金管理中心和业主委员会通知尚未交纳专项维修资金的产权人,在3个月内补交专项维修资金,逾期不交的,对其按日征收0.5‰的滞纳金。
征收的滞纳金,转入专项维修资金滚存使用,用于共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。
相关产权人拒不交纳的,业主委员会或利益相关产权人可依法提起诉讼。
经业主大会同意,定期存储或购买国债所得增值收益,可用于垫付未足额归集专项维修资金的产权人应当承担的工程款,在相应产权人交纳专项维修资金后,其应当承担的工程款转入所得增值收益中。
第三十四条【第二、三级账户续筹标准】专项维修资金第二级或第三级账户资金余额不足按规定首次归集总额的30%时,产权人应当按建筑面积现行评估价2.5%的比例,续筹已使用的70%专项维修资金。
第三十五条【续筹期限】产权人必须遵守业主大会续筹专项维修资金的决议。
在业主大会决议通过后30日内,持产权证到专项维修资金专户管理银行交纳续筹资金。
第七章 监督审计
第三十六条【业主委员会义务】业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对专项维修资金账目,并向全体产权人公布下列情况:
(一)专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;
(三)房屋产权人分户账中专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
(四)其他有关专项维修资金使用和管理的情况。
产权人对公布的情况有异议的,可以要求复核。
第三十七条【专户管理银行义务】专户管理银行应当每年至少一次向市维修资金管理中心及业主委员会发送专项维修资金对账单。
市维修资金管理中心及业主委员会对专项维修资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。
专户管理银行应当建立专项维修资金查询制度,接受产权人、公有住房房改售房单位对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第三十八条【审计监督】专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。
第三十九条【财务监督】专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。
市财政局应当加强对专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第四十条【票据管理】专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部以及省财政厅的有关规定执行,并接受市财政局的监督检查。
第八章 法律责任
第四十一条【针对公有住房售房单位】公有住房售房单位有下列行为之一的,由市财政局会同市房产局责令限期改正:
(一)未按本办法第八条第二款、第三款规定交存专项维修资金的;
(二)未按本办法第二十五条规定分摊维修、更新和改造费用的。
第四十二条【针对开发建设单位】开发建设单位未按本办法第二十五条规定分摊维修、更新和改造费用的,由市房产局责令限期改正;逾期不改正的,处以1万元以下的罚款。
第四十三条【针对业主委员会】业主委员会违反第二十七条规定,隐瞒捏造事实、提供虚假材料等侵犯业主合法权益的,追究相关人员的法律责任。
第四十四条【针对挪用专项维修资金】挪用专项维修资金的,由市房产局追回挪用的专项维修资金,没收违法所得,可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究相关人员的刑事责任。
物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,除按前款规定予以处罚外,还应由市房产局吊销或提请颁发资质证书的部门吊销其资质证书。
第四十五条【违反票据管理规定】对违反专项维修资金专用票据管理规定的行为,按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。
第四十六条【其他规定】开发建设单位、物业服务企业、业主委员会等违反本办法规定的行为,国家、省、市有关法律、法规、规章另有规定的,由市房产局、市财政局等行政管理部门按照相关规定予以处罚。
第九章 附则
第四十七条 海城市、台安县、岫岩满族自治县的物业管理行政主管部门会同财政主管部门,可参照本办法的规定,制定本地区的具体专项维修资金实施细则。
第四十八条 本办法自 年 月 日起施行。
《鞍山市住宅专项维修资金管理办法》(鞍政办发[2008]56号)即行废止。
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