某房地产可行性研究报告.docx
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某房地产可行性研究报告
6、产品规划设计建议
6.1.1项目建筑风格发展建议
建筑注重现代主义的特点,主张力求简洁。
建筑是凝固的音乐,整体建筑风格简约、现代、大气、时尚,外立面采用玻璃块面组合,光影效果较强,形体飘逸大方。
住宅南向立面强调视觉的透视感,增大了开窗面,北向立面强调视觉的光洁,加强了凸窗、阳台前后进退的块体组合。
各组团相对统一的建筑风格,但在一些配套设施(如会所,变电站)建筑上需有别于其他的形态。
总之,建筑立面既要区别于同类产品,以免形成同质化产品,又要体现现代简约风格的立面,舒适生活的功能及审美需求。
荷兰风格派建筑的主要特点是外观简约,色彩鲜艳靓丽,以灰色为主色调,配以少量的红黄蓝为搭配色,相比起咸宁其他楼盘的单一色彩,采用荷兰风格派风格的建筑形态及色彩将区别于其它产品。
6.2项目产品设计
6.2.1综合楼
①写字间
打造适度超前的智能化、生态化写字楼。
智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用,生态化概念是一种新兴概念,主要体现为:
采光充足,通透性好,定时换新风,换气系统加氧,建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料,降低有害物质排放,杜绝写字楼综合症;具备较高的绿化率,尽可能采用空中花园。
综合楼外观风格建议:
稳重大方的后现代主义风格,切忌呆板,体现智能化、生态化的主题。
楼层:
3-18层
面积:
12096㎡
户数:
12096÷(100×20%+150×30%+220×40%+300×10%)=66
户型配比:
面积(㎡)比例(按户数%)备注
100-11020%1、各户型内部按功能分割;
2、大户型集中于高层。
150-16030%
200-22040%
300-32010%
6.2.2住宅
1.方案
总面积:
7200㎡
层高:
12层
户数:
48
户型:
2梯4户
两种户型:
120-140㎡160-180㎡
或4种户型:
120-140㎡两种160-180㎡两种
顶层4套复式
依据:
从市场的角度,140-160㎡的户型是最不好销的。
2.分析建议
12层和18层的区别:
12层只需1部电梯,18层必须设置两部电梯,结构上也略有差异。
12层的单位建安成本约为1300元,18层的为1500元左右。
1梯4户和2梯4户的区别:
按12层,前者需一个消防通道,1部电梯,后者需2个消防通道,2部电梯,但公共走道面积前者大,因此两者公摊面积差不多。
但建安成本后者比前者大。
18层差别不大。
因此建议:
若建12层,应为1梯4户;若建18层,则主要看户型设计和公摊面积的比较。
3.户型设计建议:
动静分区,主卧朝阳,通透性好,采光好,以3室2厅2卫为主立户型,大户型可做4室2厅2卫,每户两卫,复式2-3卫,复式考虑露台和跳空层,尽量避免“黑屋”,总公摊(不包括地下室)控制在7-8%,户内有效使用面积尽量大(90%以内)
6.2.3停车场
⑴需求:
住宅户均0.5个停车位,需36个(按方案2);写字间户均1.5个停车位,需99个;酒店户均0.5个,50%的住房率,需57个;共计需192个停车位。
⑵地下停车场的设计依据:
地下停车场平面示意图
地下停车场的立面示意图方案
方案的经济核算:
经济指标额度计算依据
面积4320㎡停车场为地下1层,不包括地下二层设备间
停车位123个35㎡/个
造价693万元1600元/㎡
出租效益44万元/年租价300元/个×月
回收期15.8年693÷44
出售效益738万元6万元/个
利润45万元738-693
⊙注:
停车位售价的核算:
目前的市场价为10万元/个,但销售情况不好。
按租售价格的关系计算,一般咸宁市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为8%-10%,这里按8%计算,
300(元/个×月)×12(个月)÷8%=4.5万元/个
投资住宅(买房出租)的年回报率一般为4%-6%,这里按5%计算,300(元/个×月)×12(个月)÷5%=7.2万元/个
综合以上两类投资物业的情况,我们认为车位价格应定位在6万元/个。
⑶本项目能够提供的停车位:
地下停车场为123个;综合楼门前停车场约15个停车位;住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。
共计168个停车位。
⑷供需差额为24个。
⑸停车场的使用管理:
综合楼门前15个和楼后(裙楼下)30个车位供酒店使用;地下停车场95个车位供住户和写字间共同使用;住宅楼东侧30个供写字楼用户使用。
建议使用IC卡管理系统,能够有效解决不同用户的管理问题,包括来访客户车辆的管理(临时IC卡)。
6.3其他物业形式建议
6.3.1景观建议
以人为本的概念已成为当下社区景观的基本理念,绿化环境的需求要做较大的投入,除了集中绿地广场以外,更多的可以用一些局部的小品和植被来营造环境和附加值的体现。
坡地园林设计以增加基地绿化的延伸感和层次感,大面积园区的动态水体,如环小区水景带,大型的喷水池。
做到每个绿化组团全年常绿、季季花香;
景观小品以雕塑、石或木质艺术小品加以点缀。
以修剪优美的灌木及射灯,营造出日夜生动的美好景致。
做到人车分流,步道或可采用石材建材辅设,车道区域则可采用沥青铺地。
室外停车场的地面用植草砖进行铺设以增加绿化氛围;
小区内可以在绿化组团之间或宅前绿化之间设置一些游戏设施如:
秋千、荡椅等等,用以放松一天紧张工作下来的人们。
6.3.2会所建议
会所是体现住宅功能的重要部份。
与商业的休闲功能有所区别,本案的会所只向住户开放,且会所的充施提供,其标准将适度高于商业内的设施。
通过住宅楼的电梯可直达会所。
凡是购买住宅的客户,便自然成为会所的终身会员。
发放小区会员卡,会员卡代表了住客的身份,在小区内畅通无阻。
会所设施采用部份收费,收费标准只求设施自养即可。
会所功能设施建议如下:
体闲娱乐生活配套
l桌球室l乒乓球房l健身房l浴室及桑拿休息室l咖啡厅及茶室l室内小型温水泳池(可选)l简易中西餐厅l棋牌室l阅览室等等l24小时便利店l小型医疗保健站l美容美发l幼儿托管室l宠物诊所l商务中心(提供代客购车船票、邮寄、代收公用事业费、打字、打印、复印等服务,由物业公司进行代办)l干洗房等
6.3.3建材、环境以及配套建议:
由于目前地块处于规划设计阶段,我们仅仅在几个局部提出一些配套方案的建议,供开发商参考:
1建议为项目设置足够的机动车位及非机动车位;
2建议社区内各区域各有主题色调,丰富外观及色彩;
③建议安装茶色玻璃,保证入驻客户隐私及保密要求。
6.3.4智能化建议综述
在全球经济一体化的时代,智能化将是小区开发的重要环节,建议本项目设置信息通信(电话、宽带接入)系统、有线电视系统、电视监控及安全防范系统、可视对讲系统、安保中心机房,消防控制中心。
1.电话及宽带接入系统:
电话总机和计算机网络的管理采取综合布线系统,主干线采用光缆敷设,室内水平线采用五类线用线槽或穿管敷设。
计算机网络系统是一个典型的计算机区域网络,采用高速以太网(ETHERNET)可以呈星型连接,也可以是星总混合型连接,支持100Mbps的传送速率,系统可以通过网桥或路由器与其它区域网,广域网连接,以实现通信自动化。
2.有线电视系统:
系统采用宽带双向传输系统,以方便地进行接收和发送信息信号。
社区服务中心等适当部位设置电视信息终端。
3.对讲系统:
每户入口安装可视对讲主机及电控门锁,各户对讲系统与社区入口的门口机及社区管理中心联网。
4.报警系统:
在需要位置设红外探头、紧急呼叫按钮,与社区安保中心联网。
5.门禁系统:
每幢大楼入口安装电子门禁,业主持卡出入建筑物。
6.背景音响、广播系统和监控:
ACS广播系统包含日常背景音响广播和紧急广播二种控制系统组成,在功能上互相独立,在设备上有机结合。
园区内设安全保卫管理中心,建筑均设有远红外防盗报警系统,必要时向保安中心发出报警信号,采取应急措施。
7.设备监控:
在社区主要出入口及需要位置设摄像机,通过摄像机及其辅助设备(镜头、云台等)直接观看被监视场所的情况,同时把监视场所的图像全部或部分记录下来。
系统采用硬盘数码录像机替代传统的多画面分隔器和长时间录像机的组成模式。
6.4.各类户型的配比
6.5项目分期开发
序号
工程名称
建筑面积(㎡)
层数
备注
1
综合楼
21776
22
写字间酒店(不含地下部分)及部分配套功能
2
住宅
7200
12
不含地下部分
3
地下停车厂
4320
1
地下一层
4
综合楼附楼
960
4
会议室宴会厅及部分配套功能
5
公建
1608
\
综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室
7、项目总体营销策略
7.1.1推广名义
7.1.2项目核心价值体系的建立
1战略思路
除了在产品服务、理念上创造产品差异化以外,还应避免与市场上同类产品营销手段的同质化。
本项目总体的推广战略思路为:
1.1由内及外
先攻占本地(九江)市场,再扩散至外围市场(下属县镇)。
1.2由浅及深
先做基础营销,再做深度营销。
层层铺垫,循序渐进。
1.3由线及面
通过各条营销推广战线(广告线,活动线等)的并肩发展让产品迅速窜红市场并全面取得营销成果。
2营销思路
利用各种有效的推广渠道,始终诉求一种“功能配套及景观”的概念,在目标客群中形成深厚的产品影响力,使本案成为拥趸的首选与必选产品。
1)行坐并举
强化行销在整个营销过程中的核心作用;壮大坐销的直观力量,如通过售楼处包装、样板房展示、看房通道的优化等举措,将产品的品质感、现场环境的感染力精彩演绎,深入塑造品牌形象。
2)点线贯通
以点和线组成面进行传播推广:
公关活动及SP活动结合“时点”开展,“推广线”分软硬两方面穿插展开。
3)出奇制胜
利用系列非常规的推广手法,营销举措,引起市场高度关注与信服,迅速强占客源。
7.1.3项目推广诉求
本案先天价值挖掘及后天价值的赋予都力求能够做到最大化、最好化、最深化、最透彻,在了解及熟知本项目的一切指标和综合因素后项目调研组深入市场与消费群体,总结出本案的一切可用传播资源,整合如下:
1、从本案的产品类别
2、从本案的产品功能
3、从本案的服务理念
4、从本案的客服诉求
5、从功能配套齐全的角度
6、从城市规划角度阐述本案的投资价值
7、从本案所处区域进行前景描述
8、从本案的建筑设计风格
9、从时尚品位
10、从生活方式
11、从生活品位
12、从艺术人生
7.1.4推广策略
媒介组合
“四轮驱动”的渠道策略
要使项目在市场上一炮而红,在渠道选择上一方面要重视见效快、影响力浅的渠道,如报纸与电视广告。
同时更应重视事件行销、社区活动等见效慢、影响深的渠道。
采用四轮驱动策略,即报纸广告、软文与新闻、事件行销(客户活动)、电视新闻四个主要的传播渠道。
报纸广告的功能重在树立知名度和项目基础信息的传播;软文与新闻的功能在于维持市场对项目的持久关注,并适当发挥促销作用;事件行销的主要目的在于维护企业与客户的关系,激发人际传播,发挥口碑效应,让每一个客户都成为项目的义务宣传员。
电视新闻在项目形象到位后推出,承担项目文化的建设与传播职能。
7.1.5营销环境的营造
营销是任何项目获取利润得一种必然途径,是最直接的一种方式,成功的项目一定要学会表演,懂得最低成本传播法则。
任何项目的前期准备怎样足够、怎样充分,营销才是最看到成绩的一种表现形式,也是为了营销效果最大化,利润获得最大化。
本案要想在市场中处于主导地位,力求销售状况的最优化,在营销环境上对工地包装,工程进度,样板间和环境改造等环节上进行扎实的工作。
六价格策略
项目距离入市尚早,且市场瞬息万变,故本项目的价格制定是越晚越有利,进入内部认购期可制定项目均价,用以试探市场热度,深入了解项目优劣,更深层次的通过试探市场进一步挖掘项目潜在卖点,有效规避风险,以力求项目利润的最大化原则,给项目创造更大价格空间。
8、项目开发投资与财务分析
8.1投资估算
在房地产开发项目的可行性研究中,项目的成本测算是重要的一环,它由估价师会同造价工程师完成。
成本测算的正确与否,如同对租售市场的预测一样,对项目的经济效益有重大的影响,但相对而言,成本测算较易把握。
8.1.1投资估算相关说明
①投资估算范围
②投资估算编制依据
③投资估算说明
8.1.2分项成本估算
房地产项目的投资概算应包括以下内容:
土地费用、建设成本、营销预算、金融成本。
A土地费用:
①土地出让金政府一次性收取的标准地价
②拆迁成本(用于拆迁补偿或青苗补偿的开支)
围合区域内房屋均为砖混结构,其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户,四建公司职工住宅一栋16户,拆迁公司拆迁安置房一栋,30户)。
其它房屋均为二——四层。
根据挂牌文件附图及现场核结,围合区内需拆除房屋面积:
住宅34329平方米,经营性用房600平方米,合计住户约205户。
住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。
住户90%以上均有土地证,规划建房证,房屋产权证、独户水、电表。
具有一定的房屋拆迁经验。
拆迁成本估算:
按照A市《城市房屋拆迁管理暂行办法》规定和补偿标准货币拆迁估算。
1、住宅:
640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、经营性用房:
640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
经营性用房:
600平方米*45元/平方米=27000元
4、室内装饰:
34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、阁楼、围墙院内地坪等
34929平方米*48元=1676592元
搬家费、临时过渡费:
1、搬家费:
住宅:
200户*300元=60000元
经营性用房:
9户*500元=4500元
小计:
64500元
2、过渡费:
住宅:
34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元
经营性用房:
600平方米*16元/平方米*6个月=57600元
小计:
632535元
其他费用
3、管理费,委托拆迁费:
34929平方米*15元/平方米=523935元
4、房屋拆迁评估费:
35000元
B建设成本估算
前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。
设计方案一:
对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案,沿东湖路建两栋二层网点,占地面积:
50*10*2=1000㎡,建筑面积:
2000㎡。
主入口设在东湖路两栋网点之间,次入口设在建设东路靠近汇景小区的桥旁。
沿建设东路建二层裙房,形式基本同S小高层,裙房上建三栋12层住宅,裙房占地110*15*2=3300㎡,三栋12层住宅建筑面积:
29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡,合计建筑面积:
17906㎡。
地块内大致布置:
一栋15层29.4*13.8*15层;
一栋12层29.4*13.8*12层;
三栋12层40*15*12层;
一栋15层40*15*15层;
占地面积:
3211㎡,建筑面积:
41554㎡总占地面积:
5861㎡,建筑密度:
20.7%。
总建筑面积:
61460㎡,容积率:
2.17高层均设计地下室,面积为4861㎡,总户数约为297户。
建筑成本估算:
①工程前期费:
前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、土地平整、前期工程咨询费等项费用。
按建安成本的2%取费。
(规划设计:
10万元;建筑设计:
5元/平方米;地质勘探:
2元/平方米;测量定位:
10万元)
②建筑安装工程费用
根据相关建设工程造价指标,结合本项目实际情况,住宅楼按1300元/㎡(方案1),1500元/㎡(方案2),综合楼按1600元/㎡,写字楼装修按600元/㎡,酒店及配套服务功能装修按1000元/㎡计算,本项目建筑安装工程总造价为8472万元(方案1),9168万元(方案工程成本:
桩基:
59460*100元/㎡=594.6万元
地下室:
4861*600元/㎡=291.66万元
主体:
59460*900+2000*500=5451.4万元
电梯:
9栋*50万元/栋=450万元
③室外工程费
室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。
根据本项目实际情况,按50元/㎡计算,本项目的室外工程费为万元。
室外水电气工程:
按50元/㎡计算,本项目的室外工程费为万元。
④建设配套费用。
包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。
按建安成本的10%取费。
⑤工程建设监理费
按建安工程总造价的1%计算,共计为万元。
⑥建设单位管理费:
按前五项费用之和的2%计提。
⑦预备费:
由于项目开发的可预见性较强,预备费按建安成本的6%计提。
C营销预算
①项目前研究及可行性研究的开支
②项目策划的开支
③销售策划的开支
④广告开支
⑤项目公司日常运作的开支
⑥项目及企业的公关开支
D金融成本
①贷款引起的利息支出
按本项目建设期二年,贷款额1亿元,每年贷款5000万元,年贷款利率5%计算,利息总额为500万元(每年为250万元)。
②各项保险开支
③税收和行政性收费
④不可预见开支
8.1.3总成本估算
说明测算假设和主要运用指标,如产品类型假设,总建筑面积,住宅和非住宅面积,容积率,项目总投资(直接建造成本加期间费用,不包括营业税和所得税)等。
项目总投资估算表(方案1)
项目投资总额(万元)单位成本(元/m2)
1)土地费用
2)前期工程费用
3)建筑安装工程费用(含装修费)
4)建设配套费用
5)室外工程费
6)管理费用
7)销售费用
8)财务费用
9)各种税金支出
10)预备费
综合以上1至10项费用,本项目总投资估算为15487万元(方案1),16342(方案2)。
8.1.4销售收入估算
依据比较定价和市场定价相结合的原则,就该项目的预算定价为:
小高层住宅1900元/㎡商铺6000元/㎡地下车库800元/㎡
销售收入住宅1900*56160=106704000
商铺6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
总计:
142392800元
营业税及附加142392800*5.5%=7831604
各项费用142392800*4%=5695712
总成本:
拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利润:
销售收入—总成本=142392800-137103490.2=5289309.8元
8.1.5税务分析
营业税及附加
所得税
土地增值税
8.1.6项目资金预测
项目投入总资金及分年投入计划
资金投入计划:
各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
资金回款计划:
各期销售回款计划。
资金需求计划:
结合整个公司资金情况,列示各期资金的需求缺口及融资途径。
启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额
8.1.7现金流量表
要求结果公司的具体情况,付款时间适当控制原则,针对项目的具体情况,提供相对合理的投入及回款时间,在能销售回款之前,资金需求量按月分析,如项目较大,开始回款后的资金需求可按季分析。
最后要给出资金需求的最高点。
现金流入量合计7794463–5409
自有资金投入1000
主营业务收入17944571829
借入资金5000
现金流出量合计77867701707
土地费用30001302
前期费用169
建设配套费847
建安工程费30005472
室外工程费100220
工程监理费4045
管理费130154
利财务费用250250250
其他费用250258457
现金净流量6-7238–6116
8.2项目开发建设方案
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