房地产经纪《综合能力》房屋买卖考点考点.docx
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房地产经纪《综合能力》房屋买卖考点考点
第五章 房屋买卖
第一节 房屋买卖市场
一、房屋买卖市场
房地产买卖是重要的房地产转让方式,也是房地产投资的重要途径房地产经纪业务中常用的分类方式
新房市场和存量房市场
居住和非居住房地产市场
现房市场和期房市场
高档、中档、低档房地产市场
二、房屋买卖市场的参与者
(一)卖方
卖方也称为房地产供给者,主要有房地产开发企业和房屋所有权人,个人出售房地产的原因主要有住房改善、急需资金变现,规避风险或离开本地。
(二)买方
买方也称房地产的需求者,一般情况下任何单位和个人都可以成为房地产的买方,如果政府实行了限购政策,符合购房政策的人才能成为房地产的买方,买方的购房目的主要有自用、投资或者优化资产配置等。
(三)房地产经纪机构
房地产经纪机构是房屋买卖的中间商,房地产经纪机构在房屋买卖中的作用主要是提供房源、客源、价格信息,促成交易,协助签订买卖合同,代办贷款,房地产登记手续和房屋交验等。
(四)其他专业服务机构
房地产成交还需要其他专业服务机构的参与,如金融机构提供贷款服务,房地产估价机构提供抵押评估服务,律师事务所提供法律咨询服务等。
(五)房地产市场管理者
房地产市场管理者主要是行政主管部门和行业自律组织,全国性的房地产主管部门是住房和城乡建设部,全国性的房地产行业组织是中国房地产估价师与房地产经纪人学会。
行政主管部门及行业自律组织在房屋买卖过程中的职能是管理、监督和服务。
三、房屋买卖市场的特点
由于房地产具有独一无二、不可移动、价值量大等不同于一般商品的特性,房屋买卖市场主要具备以下特点:
(一)垄断竞争性
房地产不同于一般商品,无法向普通商品那样可以做到大规模标准化生产、市场上存在大量的可替代的产品、相互之间的竞争充分,房地产市场在售的房地产商品各不相同,竞争往往不够充分,具有垄断竞争市场的特征。
(二)区域性
房地产买卖市场属于典型的区域市场,不同的城市之间、甚至同一城市的不同区域之间房地产市场的规模、价格水平、供求状况、价格走势等情况都可能差异很大,因此,分析房地产市场形势时,要区分不同的城市或区域,一般可将一个城市视为一个市场。
(三)周期性
房地产的周期性主要体现在房地产的价格、成交量、房地产开发投资等指标的周期变化上,没有只涨不跌的房地产价格,没有永远火爆的房地产市场。
(四)易于形成泡沫
由于房地产寿命长久,供给有限,保值增值,具有很好的投资品属性,房地产市场容易出现投机。
过度的投机炒作会使房价大幅上涨,偏离其实际价值,产生价格泡沫。
第二节 房屋买卖及其流程
一、房屋买卖的条件
商品房预售的条件
1.已交付全部的土地出让金,取得土地使用权证书
2.持有建设工程规划许可证和施工许可证
3.提供预售的商品房计算,并已经确定施工进度和竣工日期
4.取得《商品房销售许可证》
商品房现售的条件
1.具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书
2.取得土地使用权证书或是土地的批准文件
3.持有建设工程规划许可证和施工许可证
4.已通过竣工验收
5.拆迁安置已经落实
6.配套设施设备具备交付使用条件
7.物业管理方案已经落实
房地产开发企业应当商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产主管部门备案
3.商品房销售代理的规定
实行代理销售商品住房的,应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。
房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号。
不得在代理过程中赚取差价,不得通过签订“阴阳合同”违规交易,不得发布虚假信息和未经核实的信息,不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。
商品房销售中的禁止行为
1.不符合商品房预售条件的(房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质的费用,不得参加展销活动)
2.不得分割拆零销售(商品房住宅按套销售)
3.不得采取返本销售(包租)和变相返本销售(包租)的方式销售商品
4.商品房认购后不得擅自更改购房者姓名
5.房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售他人
6.商品房销售后,开发企业不得擅自变更规划,设计
7.房地产广告的房源信息应当真实,不得含有下列内容
1)升值或者投资回报的承诺
2)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目的位置
3)违反国家有关价格管理的规定
4)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作为误导宣传
存量商品房不能买卖的类型
一、司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋
二、依法收回土地使用权的房屋,当土地使用权被收回时,按照房随地走的原则,房屋所有权也一同转移,因此不能再进行买卖
三、共有房屋,未经其他共有人书面同意的
四、权属有争议的(产权的归属还没有定论,不能买卖)
五、未依法登记领取权属证书的房屋(这类房屋由于还没有法律确定的房屋所有权人,因此没有具有处分权利的主体,不能买卖,这种房屋又有几种类型:
一是权属登记正在办理但尚未办完的商品房,二是无法办理权属登记的房屋,如小产权房、属于违法违章建筑的房屋等,三是尚未达到办理权属证书法定年限的条件,四是未达到办理权属证书的其他条件的房屋)
六、未经抵押权人同意的已抵押的房屋(对于已抵押的房屋,在抵押人不能履行债务时,抵押权人有优先受偿权,为防止优先受偿受损,未经抵押权人书面同意,已设定抵押的房屋不能买卖)
七、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形
共有房屋买卖规定
房屋共有的概念:
是指两个或是两个以上的单位、个人对同一房屋享有所有权。
3.已抵押房屋买卖规定
根据《物权法》和《城市房地产抵押管理办法》,买卖已设定抵押的房屋,必须经过抵押权人(一般是银行)的同意。
卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,订立的房屋买卖合同导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息,赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
已出租的房屋买卖规定
1.出卖人出卖房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权
2.“买卖不破租赁”
其他住房买卖规定
1.已购公有住房买卖规定
公有住房:
是指国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有。
目前居民使用的公有住房,按照房改房政策可分为两大类:
一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房;可售公有住房中,根据房改房政策,出售的价格又有三种,即市场价、成本价、标准价。
2.经济适用住房买卖规定
购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素回购。
购买经济适用住房满5年的,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。
二、房屋买卖合同
(一)合同的主要内容,根据《商品房销售管理办法》第十六条规定,商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当签订书面商品房买卖合同,合同中应明确以下内容
(1)当事人名称或者姓名和住所
(2)商品房基本状况
(3)商品房的销售方式
(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间
(5)交付使用条件
(6)装饰、设备标准承诺
(7)供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益
(8)公共配套建筑的产权归属
(9)面积差异的处理方式
(10)办理产权登记的有关事宜
(11)解决争议的办法
(12)违约责任
(13)双方约定的其他事项
(二)商品房买卖合同示范文本
签订商品房买卖合同前,出卖人应当向买受人出示有关证书和证明文件,就合同重大事项对买受人尽到提示义务。
出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或是约定不明确的内容,根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定,也可以签订补充协议。
双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数,并在签订合同时认真核对,以确保各份合同内容一致,在任何情况下,出卖人和买受人都应当至少只有一份合同原件。
三、房屋买卖的主体资格
(1)存量房屋买卖中的卖方资格
(2)新建商品房销售的主体资格
卖方是房地产开发企业,其必须具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书,同时还要符合国家关于商品房预售和现售的具体条件,如果开发企业违反上述规定,就会被认为不符合签订房屋买卖合同的主体资格,而导致合同无效,且应当赔偿买受方因此遭受的损失。
(3)买方主体资格
房屋买卖中买方必须是法律法规规定可以购买房地产的权利人,可以是中华人民共和国境内、外的自然人、法人和其他组织,但各地政府对不同的房屋性质的购买主体资格又有具体要求。
四、房屋买卖流程
(一)新建商品房买卖流程
1.买方签订商品房认购书,交付定金
2.房地产开发企业与卖方签订商品房预(销)售合同
3.房地产开发企业到房地产管理部门申请房源核验与购房资格审核及办理商品房预(销)售合同网签
4.买方支付首付款及办理抵押贷款
5.按规定缴纳相关税费
6.买方申请办理不动产权属证书
7.房地产开发企业向买方交付物业
(二)存量房买卖的流程
1.买卖双方签订房屋买卖合同
2.经纪机构或买卖双方到房地产管理部门申请房源核验与购房资格审核及办理房屋买卖合同网签
3.买卖双方办理交易资金监管及购房贷款
4.买卖双方按照规定缴纳有关税费
5.买卖双方申请不动产转移登记
6.买方领取不动产权属证书,卖方收款、交付物业
第三节 房地产价格分析
房地产价格的含义:
是和平的取得他人的房地产必须付出的代价房地产价格通常用货币来表示,惯例上也是用货币来偿付,也可以用实物等非货币来偿付。
房地产价格的特点:
1.与区位关系密切
2.房地产的价格实质上是权益的价格
3.同时有买卖价格和租赁价格
4.房地产价格易受交易者的个别情况影响
5.形成的时间通常较长
房地产价格影响因素
一、房地产市场供求
(一)房地产市场供给
决定房地产供给的基本因素有
1.该种房地产的价格水平
2.该种房地产的开发建设成本
3.该种房地产的开发建设技术水平
4.房地产开发企业和房地产拥有者对未来的预期
(二)房地产市场需求
影响房地产市场需求的基本因素有
1.该种房地产的价格水平
2.消费者的收入水平
3.消费者的偏好
4.相关物品的价格水平
5.消费者对未来的预期
房地产经纪服务中的价格类型
一、买卖价格、租赁价格
二、总价、单价
三、挂牌价、心理价、成交价
四、市场价(是指某种房地产在市场上的平均交易价格)、贷款评估价(往往会低于实际成交价)
五、期房价、现房价
六、含税价和净得价
第四节 房屋买卖环节税费
一、新建商品房买卖税收
1.增值税、城市维护建设税及教育费附加:
《增值税暂行条例》规定,纳税人销售不动产,增值税率为11%
2.土地增值税:
转让新建商品房并取得收入的单位和个人,应当缴纳土地增值税。
纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税,增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。
3.企业所得税:
居民企业所得税税率为25%,非居民企业取得所得应缴纳企业所得税的,使用税率为20%。
4.印花税:
由订立合同的双方当事人,按照0.05%的比例缴纳印花税,买受人应缴纳每证五元的权证印花税。
5.契税:
自2016年2月22日起,对个人购买家庭唯一住房,面积90平米及以下的,减按1%的税率征收契税。
面积为90平米以上的减按1.5%的税率征收契税。
二、存量房买卖税收
(一)增值税、城市维护建设税及教育费附加:
(1)一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的不动产,一般纳税人转让其2016年4月30日之前的不动产,选择使用一般计税方法计税的。
转让非自建房屋应纳税额=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产是的作价)÷(1+11%)×11%
转让自建房屋应纳税额=全部价款和价外费用÷(1+11%)×11%
(二)土地增值税
转让存量房并收取得收入的单位和个人,应当缴纳土地增值税。
自2008年11月1日起,对个人销售住房暂免征收土地增值税。
(三)个人所得税
因出卖人主体类型不同而不同,个人与非居民企业适用税率为20%,居民企业适用税率为25%
优惠政策:
对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。
(四)契税
存量房买受人需要交纳契税。
(五)印花税
由订立存量房买卖合同的双方的当事人,按照所载金额的0.05%缴纳印花税。
此外,存量房买受人应缴纳每证5元的权证印花税。
三、房屋买卖环节费用
1.住宅专项维修资金:
是指专项用于住宅共用部分、公用设施设备保修期满后的维修和更新,改造的资金,商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%~8%,业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。
业主缴存的住宅专项维修资金属于业主所有,转让房屋时,结余维修资金不予退还,随房屋有权同时过户。
2.评估费:
(1)申请贷款时,公积金贷款中心或商业银行为确定房屋的价格需对待抵押的房地产进行估价。
(2)缴纳房地产有关税费时,交易双方申报的房屋成交价格过低,有关主管部门对房屋进行估价。
3.住房公积金贷款担保费:
在公积金贷款中,银行为了规避风险,需要借款人提供有足够代偿能力的法人、其他经济组织或是自然人的担保保证。
常见担保方式为担保中心或担保公司进行担保.
4.公证费
5.登记费:
(1)住房登记收费标准为80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。
(2)房屋登记收费标准中包含一本房屋权属证书费,但每增加一本征收加收证书工本费10元。
6.房地产经纪服务佣金
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