中冶天工天津汉沽高新区土地整理上市募集资金项目可行性报告.docx
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中冶天工天津汉沽高新区土地整理上市募集资金项目可行性报告
中冶天工建设公司汉沽高新区土地整理
上市募集资金项目
可
行
性
分
析
天津安桥企业管理咨询有限公司
(投资分析部制作)
2008年01月24日
1、滨海新区核心区汉沽茶淀镇10.85平方公里综合开发建设项目
[一级土地整理]拟投入募集资金28亿元
1-1项目基本情况
1-1-1位置
(1)宗地位于天津市滨海新区核心区的汉沽区茶淀镇,园区总规划面积10.85平方公里,具体四至为:
东至蓟运河,西至北京清河农场界,南至塘沽区界,北至汉沽南环路。
扣除未来重要交通设施建设用地后,规划可用地面积8.43平方公里,宗地所处滨海新区,纳入国家“十一五”总体发展战略,处于滨海新区三大核心区—汉沽区的核心城区,国家重点规划项目汉沽区滨海旅游度假区北侧。
(2)宗地占地面积10.85平方公里(约合16275亩),周边自然环境良好,
依托现有的自然资源和相关产业,在国家政策支持滨海新区战略发展规划下,汉
沽区大力发展河西区域,该宗地具有很大升值潜力和发展潜力。
(3)宗地地块图如下:
1-1-2宗地现状
该地区地处汉沽区蓟运河以西,有20世纪70年代开辟的居民区及葡萄种植地等。
东西和南北向各4条路,将居民区切割成9个正方形,因此,称其为9个方块。
形成的居住区格局似“豆腐块”,楼形像“砖头”,加上成片小平房,拆迁成本相对低。
宗地整体被蓟运河三面环绕,河岸景观较好,土地整理改造的空间和潜力较大。
1-1-3项目环境
1-1-3-1交通环境
该项目西侧有京山铁路,芦汉公路;南边有国道112线(规划中)与海滨大道相连,以及津汉高速公路;项目北侧的蓟运河上有汉沽大桥和寨上大桥连接城区东西两岸。
规划建设的设计时速300公里的津秦高速铁路将在该项目西部设站,连接滨海新区三大核心区汉沽区、塘沽区和大港区的城市轻轨拟规划建设,随着海滨
大道的顺利通车和京津塘高速公路延长线至汉沽区,汉沽区的城市高速交通系统
将发生根本性变化与提升,而城市交通的改善,汉沽区到滨海新区其他核心城区
乃至天津市区的交通时间大幅缩短,汉沽区居住人口有望获得较快增长,居住环
境和商务投资环境将有效改善。
1-1-3-2周边环境
(1)优质的生活环境:
汉沽区作为近海核心城区,由于所处海洋环境较好,气候宜人,连续多年被天津市评为空气质量最优地区,是天津市公认的生态旅游
度假区。
此次国家对滨海新区规划中,特别将汉沽区定位于适宜人类居住的生态
旅游城区,并在沿海地区建设以航空母舰军事主题公园和美国派拉蒙电影主题公
园为核心的滨海休闲旅游度假区。
(2)浓厚的文化景观:
项目位于汉沽老城区,依托着丰富的滨海文化资源和特色农业资源,有着丰富的旅游资源。
正在开发建设的国际游乐港和龙海国际乡村俱乐部项目,开张纳客的蛏头沽海上风情游、蔡家堡海鲜街、孟庄园品酒、刻字版画院赏字画以及盐业风情游等景点,都集中体现滨海特色文化的特点。
(3)齐备的商业规划:
项目周边现拥有河西公园、文化宫、体育馆等休闲
场所,汉沽区规划的CBD核心区位于蓟运河两岸,该项目拥有部分CBD规划
建设项目,待项目建成后,汉沽河西区将成为汉沽区整体规划最全面、基础设施
最全面、居住环境最优的核心居住和商业活动区。
1-1-3-3发展规划
根据滨海新区的整体规划汉沽城区东起大丰路,南接津汉快速路,西至津汉路,北到汉沽区行政界,规划面积和城镇建设用地面积均为37平方公里,规划建成生态宜居的滨海强区。
与其三面环水的汉沽河西区将逐步发展成为汉沽城区新城与核心区域,汉
沽区政府力争用3-5年的时间将汉沽河西区打造成汉沽区的“浦东”核心区。
1-2项目背景分析
1-2-1滨海新区发展
天津滨海新区位于天津东部沿海地区,包括天津港、天津经济技术开发区(TEDA)、天津保税区三个功能区和塘沽区、汉沽区、大港区三个行政区,以及东丽区、津南区的部分区域,面积2270平方公里,海岸线长153公里,常住人口约140万。
2004年滨海新区生产总值为1250亿元,人均生产总值达1.13万美元。
天津滨海新区是我国北方地区进入东北亚,走向太平洋的重要门户和对外通道,也是连接我国内陆与中亚、西亚和欧洲的亚欧大陆桥的重要起点之一,拥有京津、西北和华北12个省、市、自治区的广阔腹地,服务2亿多人口。
目前天津滨海新区已经成为全国最具发展活力和国内外资本集中投向的地区之一。
滨海新区开发已列入国家“十一五”发展规划。
在未来二十年的战略机遇期内,天津滨海新区有望成为继广东深圳、上海浦东之后推进中国经济增长的
“第三增长极”,争取建设成依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚的现代化新区。
优越的交通航运优势使滨海新区成为环渤海地区对接世界最快捷的通道。
发达的海、陆、空立体交通网络将滨海新区与环渤海其他地区和中西部地区紧密
相连,并建立起密切的经贸关系。
天津口岸已和北京建立跨海关直通协议,在石家庄、西安、兰州、成都设立了货物运输服务中心,与京、冀、晋等12省市签订了《跨区域口岸合作天津议定书》,与新疆、内蒙古签署了口岸合作备忘录。
同时,天津经济技术开发区工业用地平均每平方公里投资密度达5亿美元,工业产值达80亿美元,主要经济指标连续8年在全国国家级开发区中名列第一。
1-2-3汉沽区发展汉沽区将建设成为滨海休闲旅游度假区、海洋产业循环经济示范区、沿海都市型农业观光区,生态宜居的现代化滨海卫星城。
2006年3月22日国务院常务会议审议并原则通过了《天津市城市总体规
划》。
在总体规划中,把汉沽、塘沽、大港等组成的滨海新区扩入了中心城市范
围,并将汉沽纳入11个规划的具有特色的现代化新城之列,同时确定汉沽重点
发展旅游、休闲、度假产业。
2007年11月18日下午,正在新加坡访问的国务院总理温家宝与新加坡总理李显龙签订《中新生态城框架协议》,正式确定中新生态城落址天津滨海新区。
2008年黄兴国市长在天津政府工作报告中强调:
中新天津生态城,要高标准完成规划并开工建设。
(黄兴国亲自督抓中新生态城项目,08年7月开工)
建设汉沽区成为环渤海地区的滨海旅游、休闲、度假基地;积极发展新兴海洋产业,逐步成长为中等海滨城市。
同时,汉沽区划分为北部居住、中部产业、南部旅游服务业三个分区。
城区向海滨放射三条道路绿化轴线,连接环渤海中心渔港、主题公园、航母国际游乐港和营城湖风景区,将蓟运河生态系统和海岸线生态系统有机结合,形成绿化景观网络。
1-2-4汉沽区的发展规划
(1)拓展老城区:
蓟运河由北向南流经区内,长达28公里,并有海岸线32公里,汉沽区枕河滨海,地理条件优越。
未来几年,汉沽区将以河为轴,改造拓展老城区,建设环境优美、要素集聚、市场繁荣、交通便捷的区域行政、文化、商贸、居住中心。
(2)打造新城区:
拥海发展,实施海挡外移,拓展发展空间,协调功能区建设,形成设施完备、生态宜居的海滨休闲旅游和现代商务居住区。
(3)建设两生态城镇:
依托葡萄种植、水产养殖的产业优势和城镇功能优势,建设分布城区两翼的茶淀(生态高新功能区)、杨家泊两个特色中心城镇。
1-2-5汉沽区交通优势
目前,京山铁路横贯汉沽全区,还有汉南线(通往河北省南堡盐场)和本区工业专线。
有4个火车站,年货物吞吐量500万吨以上。
有7条(芦汉、塘汉、津汉、汉榆、汉南、汉北、芦堂)公路通往天津市中心区、天津经济技术开发区、天津新港和北京、唐山、东北等地。
区内道路成网,有2座蓟运河大桥和1座公路立交桥,交通十分便利。
按照汉沽区“十一五”发展规划目标,汉沽将加快交通网络建设,形成与滨
海新区发展相协调,与国家路网整体相连,快速路、轻轨、城际铁路贯通的现代
交通体系。
规划建设津汉高速公路、国道112线高速公路、蓟塘高速公路和海滨大道高速公路;建设海滨旅游区快速路、京港快速路、汉塘大快速路;建设汉榆、汉南、汉宁、塘汉公路大道一级公路标准;规划建设尹高和汉丰两条二级公路。
形成纵横交错的高等级公路网络。
加快汉沽区乡村公路建设改造步伐,使农村公路全部达到三级以上公路的等级标准。
规划建设津滨轻轨延伸到汉沽;规划建设津秦高速铁路等。
因此,可以预见,汉沽区在未来的交通优势明显,枢纽地位不可替代。
成交信息成交楼面地价(元/平方米)成交每亩价格(万元)
2005年221-57555-79
2006年842-2392140-436
2007年至今646-1153130-231
1-3汉沽区房地产业发展潜力巨大
1-3-1土地交易价格上涨
近年来,汉沽土地交易市场一直处于较为平稳的状态,土地成交数量有限。
进入2003年后,汉沽区的土地市场开始活跃起来,滨海顺驰、浙江绿地等一些
区域外开发商开始陆续拿地,进行商品房开发。
商品房凭借其较好的产品形式、
完善的社区配套等因素,逐渐占领了汉沽房地产市场,较早的经济适用房开始逐
渐退出汉沽房地产舞台。
由于滨海新区的定位明确及天津房地产市场的整体带动,从04年下半年市
场开始回暖,2005年汉沽区土地市场逐渐放量。
2005年成交的地块楼面地价最
高不足600元/平方米,至06年最高达到2392元/平方米,创造了汉沽土地出让的天价。
从每亩成交价格来看,05年每亩地价最高为79万元,而目前容积率在2.0-3.5左右的土地成交价基本可达到130-250万/亩,根据地块位置的不同,价格有一定浮动。
成交信息成交楼面地价(元/平方米)成交每亩价格(万元)
2005年221-5755元/平方米5-79万元
2006年842-2392元/平方米140-436万元
2007年至今646-1153元/平方米130-231万元
1-3-2受益于位于滨海新区核心区的优势地理位置
2006年,滨海新区的基础设施投资大幅度提升,房地产市场水涨船高,呈现出强劲的发展势头。
以国家政策支持为基础,滨海新区进一步快速发展,以及政府对滨海新区的合理规划,逐步形成滨海新区的核心区。
2007年滨海新区将成核心区域的板块竞争格局,进一步缩小原有区域间的差距,整体竞争力提升,房地产市场的整体性逐步显现。
(1)中央大道启建,核心区溢出效应加强
位于汉沽区、塘沽区、大港区三个行政区中轴线上的滨海新区中央大道已于2006年7月启建。
这将成为滨海新区内部联系,带动各地经济均衡发展将起到非常重要的作用。
中央大道北起汉沽区南外环,穿过汉沽区、塘沽区、大港区地界,南至大港区海景大道,与世纪大道相接,道路宽度为60米,路线全长约53.5公里,主线设计车速60公里/小时。
2008年6月,汉沽区至滨海新区中心商务商业区贯通。
由于历史原因,滨海新区内各区房地产市场发展程度并不相同,房价差异也较大。
而中央大道的兴建能大大缩短各区之间的交通距离,使汉沽的吸引力得以体现,随着滨海新区的快速发展,核心区的溢出效应必然使汉沽大大受益。
(2)地缘优势吸引外来人口
前几年,相对于滨海新区核心区,汉沽配套设施发展相对缓慢,外来人口流入速度较慢,刚性需求增长不大,基本处于自给自足阶段。
而2006年受各项政策的良好带动及区域内规划建设的推进,汉沽区外来人口流入增多,刚性需求呈现出快速发展的势头。
数据统计结果显示,2006年滨海新区房地产价格涨幅中最大的是汉沽区,全年涨幅59.7%。
由于目前汉沽房地产市场刚刚起步,与滨海新区其他地区相比,房价还处于较低水平,因此,这些外来人口的不断进入提高了当地市场的房地产价格。
(3)土地完整,购买力强,价格追涨
汉沽近几年来的大型开发较少,土地资源相对比较完整,拥有最多的待开发资源。
与开发相对成熟的塘沽区、开发区相比,汉沽地价和房价目前处在相对的价格低谷,拥有后续发展力。
而以人均GDP水平考察,塘沽区、汉沽区、大港区中,2005年塘沽48.85万人,GDP总收入89.79亿元,人均1.84万元;汉沽区16.91万人,GDP总收入24.08亿元,人均1.42万元;大港区35.46万人,GDP总收入70.18亿元,人均1.98万元。
可见汉沽居民收入水平不低,对价格的承受
能力较高。
根据规划,到2011年汉沽区城市居民人均可支配收入和农民人均收
入分别达到21500元和14300元,年均增长11.5%。
因此,在今后几年,汉沽区的土地价值将趋于进一步升值。
1-3项目SWOT分析
1-3-1优势分析
①汉沽区位于滨海新区的规划范围之内,依据规划汉沽区定位为:
建设成为滨海发展带北部的重要节点和休闲旅游为特色的现代化新城。
所以汉沽区依托现有的自然资源和相关产业,是滨海新区中具有很大升值潜力和发展潜力的区域。
②汉沽河西老城区历史久远,具有长时间居住观念的历史沉淀,依据汉沽区居住组团西拓南移的战略布局,该区域的发展将成为必然趋势。
③汉沽高新区域位于茶淀镇,东侧和南侧被蓟运河所包围,自然环境较好,茶淀镇是我市重点规划的“九镇三村”之一,目前项目已经启动,伴随着生态高新科技园区、采摘旅游观光等产业的发展,西部区域的价值提升趋势逐步显现。
④项目总占地10.85平方公里,规模较大,地块规整,利于总体规划布局,
提出区域的打造理念。
⑤中冶天工作为准上市公司,具有多元化的融资渠道,可以满足滚动开发的资金需求,保证项目的顺利实施;并且公司具有徐州新城等大型土地整理项目的
土地整理经验和专业化的项目操作顾问团队。
⑥进行该项目的土地整理工作,有利于公司日后在该区域获取土地,进行二级开发,形成一、二级市场的联动,提高项目收益水平。
⑦该项目与汉沽区政府进行合作,具有一定的项目操作便捷性和收益保障性。
1-3-2劣势分析
①汉沽区位于滨海新区的最北端,距离天津中心市区有一定的距离,产业的发展较为缓慢,目前缺乏有效的产业依托,所以经济发展状况尚属于欠发达地区。
②汉沽区人口较少,近几年人口增长速度缓慢,需要以产业为依托带动人才的引进和人口的增长与流动,目前的人口状况难以使市场满足项目的消化。
1-3-3机会分析
①该项目的实施是我公司进入滨海新区的利好机会,符合滨海新区的战略布局和我公司的战略拓展方向。
②汉沽区由于与滨海新区的其他区域相比发展相对滞后,所以是进行土地储备的关键时机,其他开发企业已陆续进入汉沽市场,房地产的利好发展趋势已充分显现。
③该项目的实施有利于公司扩大开发规模,进行土地储备,是利用项目进行融资提高公司收益水平的好时机。
1-3-4威胁分析
①滨海新区的建设由于规模很大,所以建设周期和发展周期较慢,项目面临市场消化周期的考验。
②随着宏观投资环境的变化和国家产业政策的调整,项目将面临固定资产投资宏观调控政策的制约。
1-4项目开发分析
1-4-1项目开发思路
1-4-1-1总体开发原则
总体上坚持分期开发、滚动开发的原则,保证开发的连续性并适度控制风险。
1-4-1-2产品开发方式
根据中冶天工拟与汉沽区政府签订的有关协议,中冶天工与政府成立全资子公司
负责征地、拆迁和土地整理,汉沽区政府负责土地配套设施的建设。
项目计划总
体开发周期5年,土地整理从北向南推进,项目总投资45亿元。
1-4-1-3还迁房建设原则
①崔庄还迁房屋建设,按照有证拆迁面积1:
1.2的比例建设,原崔庄有证房屋面积为44880平方米,所以需建设还迁房53856平方米,建成后以1800元/平方米的价格向崔庄居民定向销售。
②老城区还迁房建设,按照有证面积楼房1:
1.4/平房1:
2的比例建设。
还迁原则为“拆一还一”,按照80%进行还迁,20%进行货币补偿考虑还迁方案,还迁赠送公摊面积,面积差部分补差价,按照2800元/平方米测算,还迁剩余房屋按此价格销售。
建设还迁房86.26万平方米,还迁后剩余房屋13万平方米。
③无证房屋拆迁老城区700元/平方米,崔庄1000元/平方米,学校拆迁3500
元/平方米,公建3000元/平方米,工业征地60万/亩,崔庄征地8万/亩。
还迁房计划安置过渡期2年,每月补贴房租600元/户。
1-4-2项目开发进度计划
①项目计划总体开发周期5年,从2008年上半年开始至2012年下半年结束,土地整理从北向南推进。
②2008年下半年完成三个方块的土地整理后,开始实施还迁房屋的建设,建设还迁用房约91.65万平方米,计划于2010年底还迁房全部建设完成,分三期实施,每期约30万平方米。
③2008年开始其余土地的整理,随着土地整理进度进行土地出让,计划于2012年完成全部土地的出让。
④2009年一期还迁房屋竣工,先用于九方块西侧拆迁居民的还迁,其余用于老城区其余六个方块及崔庄居民的还迁安置,剩余部分由公司进行销售。
⑤还迁用房按照容积率2.5测算,占地约550亩。
1-4-3项目财务评价
1-4-3-1项目投资估算(鉴于时间紧迫,该估算是安桥咨询公司引用在该地区进行土地整理的另一上市开发公司所做的类似项目的投资分析报告)
该项目土地一级开发投资总额为434905.49万元,资金来源主要包括企业
自筹资金、权益融资、债务融资和部分销售回款。
主要成本项目如下:
序号项目金额(万元)
1项目征地拆迁安置补偿等费用411322.8
2环境建设投资(不可预见)3300.00
3前期费用1975.56
4管理费用1580.45
5财务费用8434.22
6不可预见费用8292.46
投资总计434905.49
12
1-4-3-2效益预测
经营性土地出让收入
单位:
万元万元/亩
2007下半年2008上半年2008下半年2009上半年2009下半年2010上半年2010下半年合计
土地出让面积
63.00100.00470.00500.00550.00500.00550.002733.00
出让价格
160.00180.00200.00230.00260.00280.00300.00
出让收入
10080.0018000.0094000.00115000.00143000.00140000.00165000.00685080.00
土地出让利润
1117.623774.0027137.8043870.0064757.0068870.0086757.00296283.42
公司应分配利润
558.811509.6010855.1217548.0025902.8027548.0034702.80118625.13
备注:
①土地整理成本142.26万元/亩,出让收入合计68.51亿元,公司分配利润所得11.86亿元,扣除5.5%的营业税后,公司实际利润为11.21亿元
②上述土地出让价格包括政府收益金,不包括大配套费。
政府先期提取完
政府收益后最终再结算其4.26亿。
房屋销售计划表
单位:
平方米万元元/平方米
销售时间2009年下半年2010年上半年2010年下半年
销售面积738565000060000
城区销售收入15294.081400016800
总销售面积18.39万平方米
总销售收入4.61亿元
通过对该项目的测算分析,该项目总投资43.49亿元(包含不可预见费用),减除剩余还迁房的销售收入4.61亿元,土地整理成本约38.88亿元,可以整理出净地2733亩进行土地出让,单位土地整理成本142.26万元/亩,最后分配利润所得为11.21亿元。
成本利润率28.82%,总投资收益率25.76%。
1-4-3-3利润空间分析
项目最终实现土地出让收益11.21亿元,在进行该项目的动态经济测算时,
利用收益还原的估价原理进行测算,按照基准收益率为8%,贷款年利率为
5.508%,测算结果为在基准收益率8%的情况下进行折现,财务净现值70867.28
大于0,内部收益率37.13%大于贷款利率5.508%,以上测算数据说明项目收益
经济指标可行,高于行业收益水平。
1-5结论
项目位于滨海新区北翼,随着滨海新区2006—2020年规划的制订和建设步伐的加快,汉沽区的定位在滨海新区的概念中得到确认,汉沽区将建设成为滨海新区的生态休闲旅游观光区,随着汉沽重点项目、产业规划的实施,汉沽区将成为滨
海新区的开发热点区域。
该项目位于汉沽区的茶淀镇紧邻中新生态城,其得天独厚的地理位置优越性将很快显现出来,中冶天工建设公司通过该区域的土地整理,加强宣传和策划推广力度,率先进行起步区的建设,增强投资者的信心,打造出汉沽区一个宜居生活功能区、高新生态开发区及商务办公区,提升区域价值,赋予该区域城市发展载体的综合功能.
天津安桥管理咨询有限公司投资分析部
2008-1-24
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