洛阳商业地产项目运营情况的报告.docx

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洛阳商业地产项目运营情况的报告

关于洛阳商业地产项目运营情况的报告

市调时间：

2010年8月18日

市调项目：

洛阳新都汇购物公园、洛阳万达商业广场

市调人员：

运营管理部部分人员

第一站：

新都汇购物公园

一、新都汇概况

1、洛阳新都汇位于洛阳市西工区中心中州中路与解放路交汇处，南临中州中路，东临解放路，北临唐宫西路，西面紧挨高级住宅小区（中泰花园），邻近王城公园及洛阳火车站。

2、总占地30000余平方米，建筑面积约为3.7万㎡，开发商为洛阳龙羽房地产开发公司，物业管理为洛阳新都汇管理有限公司。

建筑形态为四层复式。

地块为L形，南北长约220米，宽度170米，容积率2.5，集中绿地率不少于10%，于2006年6月18日开业。

三层立体复式步行街，层次错落，是目前洛阳休闲娱乐购物配套最完善的大型室外商业街之一．

3、整条步行街贯通地块南北，于地块中央转弯处形成一个中心小广场。

商业步行街北端为一个大型音乐喷泉演绎广场，东、北面及西面位置则分别布置了以室内步行街形式为主的三层商店区。

顶层为公共绿化平台会所设施，其上另有一栋高层的商务公寓。

4、中心庭园东西两栋建筑，于三层及四层为复式餐饮设施。

商铺面积呈6-15㎡，30-80㎡分布不等。

其四层的南北两端亦分别布置了屋顶平台作休闲茶座，另设玻璃透明观光休闲电梯，可俯视地块内的广场空间。

二、业种规划及入驻品牌

2.1业种规划

业种规划

B1:

地下停车库及机电设备用房、逾万平米的家乐福大型国际品牌超市

1F：

商务酒店、快餐及运动服饰专卖

2F：

服饰、皮鞋、珠宝、化妆品等奢侈品等国际名牌名店

3F：

国内化妆外特色餐饮与小吃、儿童城、电玩网吧、酒吧街、娱乐休闲会所

4F：

复式大型特色餐厅、儿童游乐场及奥斯卡影城

2.2入驻商家品牌

楼层

品牌

负一层

家乐福超市

一层

克里斯汀大酒店、西式美食专家必胜客、西式快餐巨头麦当劳、肯德基、快餐航母台湾永和豆浆、德克士快餐、韩式餐饮代表土大力；阿迪达斯、耐克、背靠背、彪马、美津浓、卡帕、锐步、edc、播、碧可、怡佳咏、红人、森马、圣迪奥等

二层

李红国际、SBO、莱茨、奥菲曼、嘉彩、主格、梦特娇、劲霸、BOSS、金盾、名郎、雅戈尔、罗蒙、佐丹奴、堡狮龙、美特斯·邦威、森马、威鹏、意尔康、天成、周大生珠宝及个人护理用品专家屈臣氏、牛排专家豪享来餐饮等

三层

儿童城、百岁拉面、乐福来美食广场、小嘴煲煲掂、日式餐饮京桥料理，意式休闲餐饮维罗娜、仙踪林、香港粥鼎记、拉丁餐饮代表牧牛郎巴西烤肉、47自助餐、爱派、红场酒吧、娇美容院、自然美SPA馆

四层

复式餐厅、世纪英豪健身俱乐部、儿童乐园、奥斯卡影城

三、规划特色及景点

规划特点：

规划概念以室外步行街为主要设计元素,配合各种大小尺度立体广场空间,制造不同场景气氛。

此外,于适当接点设置了大步梯、手扶及观光电梯,带领人流前往各楼层商铺、食肆及空中庭院,使整体建筑成为一个高低起落，视点丰富及趣味怏然的户外城市空间。

四大特点景点：

1、国际步行街区2、露天休闲茶座3、空中庭园连廊4、玻璃观光电梯。

五大吃喝游乐去处：

1、家乐福国际品牌超市2、国际名店街3、食通天餐饮4、异国风情酒吧街5、五星级电影院。

四、环境及物业设施

1、商场地面铺设灰色地砖，室内白色防滑地砖，既防滑又易清理,从地面至房顶直线装修,无踢脚线,黄色瓷砖装点墙面显得干净明快。

2、门前走廊垃圾桶内胆体积充裕，宝石蓝外观，玻璃钢材质，触感柔顺，较适用人流量大的商场。

并采用“嵌入式”烟灰缸，清洁便利，避免了烟灰易四散且不易清理的弊端。

3、商铺门前无杂物摆放,店面装修精美，店与店之间拐角连接处有精美灯具和塑料植被花草盆景等装饰衬托。

4、商场一层设有四季常青绿化带，二、三楼外廊每10米间隔种植1棵盆景,泥制茶壶状花盆较有特色。

室内各入口工艺花瓶和盆栽鲜亮美丽。

5、保洁工作状况

实行区域负责制，保洁区域大约有700㎡/人。

工作时间轮班制：

上午7:

00—15:

00,下午13:

00—21:

00。

无调休日,保洁员工资水平860元/月。

6、公用卫生间设施

每层设有1个卫生间，三层共3个。

卫生间旁有一6平方大小的房间，供保洁存放工具和临时休息。

男女卫生间分开配制保洁人员各1名，洗手台上配有洗手液，假花等装饰品,美化环境且节约成本。

洗手台喷头采用直通式冲水,水量大且有力，保证无残留物。

五、考察心得及建议

新都汇经过三年运作整体业态调整基本到位，对于百年德化我们认为需要改进地方有:

1、丰富业种规划，完善招商政策，拓展招商渠道，引进吸收新品牌。

2、广告牌的管理应备案，规范指定摆放位置；导示牌及安全通道标志设置应醒目，整洁。

3、统一规划街区形象，重点规范整治街面售货亭经营散装食品、小吃，亭外乱摆放；提高花车经营档次，整治占道经营现象；保持经营卫生，缓解保洁压力。

4、园区入口处应多设些绿色植物点缀。

鉴于经济和损耗现实考虑，可采用塑料制品假花，草，常青带等代替。

5、园区早晨，下午应分时段开启广播，播放舒缓背景音乐；个别商家外置音响音量营业时间适度控制。

6、三楼外廊需要增加绿色植物及植被面积和密度，来点缀园区环境和风情氛围。

7、电玩城外围空间有必要增加休闲区域及设施，美观又聚人气。

8、楼层扶梯两侧玻璃广告画面应清除，建议应增设至少两部透明垂直观光客梯。

第二站：

洛阳万达商业广场

一、项目概况

洛阳万达广场是大连万达集团开业的第27个万达广场，也是今年万达集团继上海、苏州、沈阳、青岛、重庆、南京、西安开业后的第8个万达广场，堪称完美收官之作。

项目位于涧西商圈的核心区域，与五星级华阳酒店毗邻；东至珠江路，南至辽宁路，西至丽新路，北至洛阳少年文化中心，地理位置优越。

项目占地48亩，总建筑面积约为11万平方米，总投资额近10个亿。

项目规划精良，交通便利，周边生活、办公、商业配套设施完善。

拥有万千百货、万达国际影城、永乐电器、大歌星KTV、大玩家超乐场、华润万家大型综合连锁超市等国内一流主力商家，使其成为洛阳市中心地标性的建筑集群。

集时尚、购物、休闲、娱乐、美食于一体，一站式满足百姓的消费需求。

二、业态分布及入驻品牌

2.1业种规划

楼层

业种规划

一F:

名品汇

二F:

潮流馆

三F:

美食坊及娱乐

2.2入驻商家品牌

楼层

品牌

一层

永乐电器，永和豆浆、老凤祥银楼、堡狮龙、佐丹奴、优捷思、艾格、艾格周末、屈臣氏、丽人坊、麦当劳等

二层

成人之美、班尼路、生活几何、互动地带、艾夫斯、唐狮、安踏、威豹、旅行者、埃古等

三层

101宾GO牛排、阿林煲仔、黑潮饮品、百碗羊汤、阿利茄汁面、王三米皮、包不同等；大歌星KTV、大玩家超乐场、万达国际影城

此外，作为万达集团旗下四大支柱产业（商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货）之一的万千百货，是万达集团“订单式商业地产”的核心组成部分，并分布于本商场的一，二，三层。

三、规划、建筑等特色

规划特点：

规划概念以室内、室外步行街为主要设计元素，以环形动线引领消费者踏足商场内部每一个店铺。

建筑特点：

房顶采用网状钢化透明玻璃结构，下衬白色发光遮阳布。

不仅吸收光线反射顶部增加亮度，而且给人以空旷和干净的质感。

各楼层连廊密布，购物者不仅可以行走自如，而且随时可以到达心仪的地方。

经营特点：

万达广场内部经营业种齐全、涵盖了万千百货、万达国际影院、餐饮、娱乐、专业店、专卖店等，从而实现了真正一站式购物中心的思想。

装修特点：

纵观整个商场我们可以发现，无论是品牌店还是食品形象店，门头装修和门面基本是在一个平面采取阴文“内嵌式”装修风格，摒弃了传统外拱，加长和突起的风格，没有突出的门头灯箱，使整个布局显得格外整洁简洁，简单醒目。

四、租金及保洁状况

1、租金状况

商场室内（含万千百货）步行街三层分布：

楼层

租金

商铺面积

管理费

入驻率

一层

220元/㎡

60㎡-200㎡

30元/㎡

100%

二层

120-150元/㎡

60㎡-200㎡

30元/㎡

100%

三层

80-120元/㎡

60㎡-200㎡

30元/㎡

100%

室外步行街两层分布：

楼层

租金

商铺面积

管理费

入驻率

一层

140-150元/㎡

25㎡-60.8㎡

7元/㎡

85%

二层

70-80元元/㎡

25㎡-60.8㎡

7元/㎡

70%

2、保洁工作状况

实行区域负责制，保洁区域大约有800㎡/人。

工作时间轮班制：

上午7:

00—15:

00,下午13:

00—21:

00。

无调休日,保洁员工资水平750元/月。

五、考察心得及建议

作为大连万达集团布局河南的第一颗棋子，洛阳万达集团凭借其丰富的商业业态、先进的商业设施、大型的商业规模，大幅提升商业水平、改变洛阳市的商业格局，也将为河南商业发展增添靓丽的一笔。

同时作为商业上学习的伙伴和竞争对手，我们在以后工作中更加密切关注和学习，不断借鉴取长补短。

对于百年德化我们认为需要改进地方有:

1、下沉广场应短期定期举行文艺大赛和娱乐活动，以凝聚人气和带动消费。

同时在广场上方加盖模型，以备遮阳，淋雨之用。

2、花车经营管理应严格遵守公司领导审批规定出摊，收摊时间，统一形象经营，保持卫生。

3、三楼走廊及外围广告位应采取统一标准制作。

4、整改安全通道，电梯口购物导示牌，力求简洁醒目。

5、增加园区内的绿色植物、座椅数量。

6、加强警力巡查力度，重点清除园区内的流浪、行乞、游荡人员。

7、楼层区域经理巡场应正装，佩戴公司制作胸卡，携带对讲机和记录本，发现问题及时记录和沟通解决。

8、完善信息更新系统，定期发布个别空余商铺出租信息。

五、总体概括

洛阳万达广场目前正处于市场培育期，但万达的品牌效应已经深入了洛阳市人民的心中。

当下万达广场周边环伺着洛阳唯一的五星级饭店、洛阳最高档的住宅小区等都为万达广场发展带来了深入的影响；随着洛阳经济发展向新区的扩展，万达广场将会成为唯一一家能与新都汇抗衡的商业项目。

百年德化运营管理部

2010年8月26日