商住小区二期建设项目可行性研究报告.docx

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商住小区二期建设项目可行性研究报告

目　录

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

XXXX新城商住小区二期建设项目

1.1.2建设性质

新建

1.1.3拟建地点

XX县XX大道111号

1.1.4建设单位

湖北XX县XX房地产开发有限公司，法人代表：

XXX。

1.1.5主要经济技术指标

拟建商住楼二栋，其主要经济技术指标如下：

（1）项目规划用地面积5137㎡，建筑占地面积2010㎡，建筑面积15790.4㎡，其中商业建筑面积2974.4㎡，住宅建筑面积12816㎡）。

（2）居住户数110户。

（3）建筑高度：

54m。

（4）建筑密度：

68%；容积率：

5.2；绿地率31%。

1.1.6建设工期

1年半（18个月）

1.1.7项目总投资及融资方案

1.1.7.1项目总投资

项目建设总投资2280万元，其中项目建设成本2073.38万元、项目开发费用205.57万元。

1.1.7.2融资方案

本项目建设资金由两部分组成：

（1）业主自筹1080万元；

（2）申请银行贷款1200万元。

1.1.8主要经济效益指标

1.项目总收入

4835.12

万元

1.1销售收入

4835.12

万元

2.项目总成本

4283.83

万元

2.1房地产开发总成本

2278.95

万元

2.1.1项目建设成本

2073.38

万元

2.1.2项目开发费用

205.57

万元

2.2经营税金及附加

548.77

万元

2.3土地增值税

788.56

万元

2.4所得税

667.55

万元

3.利润总额

1218.83

万元

4.税后利润

551.28

万元

5.账务内部收益率

11.2

%

6.所得税后投资回收期

3.2

年

1.2建设单位基本情况

湖北XX县XX房地产开发有限公司成立于2008年，法定代表人：

熊家喜，属股份制企业由四个股东组成，其中，熊家喜占80%，XX县成坤房地产开发有限公司10%，张斌5%，夏国成5%，熊家喜任董事长。

办公地址：

XX县容美镇XX大道111号。

业务范围：

房地产开发、旅游景区开发、汽车维修、建材经营。

公司实力：

该公司资力雄厚、机械设备齐全、人才素质较高、综合实力领先、有完整质量保证体系的经济实体。

公司现有注册资金1000万元；公司下设办公室、投资咨询部、工程项目部、财务部、资料统计部。

公司现有高级工程师1人、工程师3人、高级经济师1人、经济师2人、统计师2人、助理工程师2人、会计师2人和专业技术人员等15人。

公司不断开拓、求实、创新、始终坚持“诚信原则、客户至上、铸造精品、回报社会、没有最好、只有更好、与时倶进”，迎接挑战，不断发展。

1.3可行性研究报告编制依据

——国家发展计划委员会办公厅关于出版《投资项目可行性研究报告编制指南（试用版）的通知》（计办投资[2002]15号）；

——《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

——建设部《房地产开发项目经济评价方法》；

——XX县发展和改革局《关于XX新城商住小区建设项目核准内容的确认意见》

1.4可行性研究报告研究范围

可行性研究的主要目的是从政策、规划、需求、环境、技术、经济、投资、效益、风险等诸方面深入进行项目可行性研究的分析论证和评价。

根据XX新城二期商住楼建设项目规划方案，本项目可行性研究阶段分析论证和评价的重点是：

项目建设的背景，住宅市场分析及营销战略，建设条件，建设规模及方案设计，投资估算与资金筹措，效益评价等。

在此基础上形成拟建项目在经济、技术、环境保护、资源节约与利用等方面是否可行的意见。

1.5研究结论及建议

本项目属房地产商住开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地及项目建设规划手续已基本办理齐全，建设方案合理，建设规模适度，建设资金来源可靠，现场建设条件具备。

针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和XX县已有部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅。

根据对XX县住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分析结果表明，项目经济效益可行。

本项目开发土地利用合理，有明显的社会效益。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步施工图设计时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

第二章住宅市场分析与营销战略

2.1全国房地产市场运行状况

2.1.12008年房地产市场运行状况

2008年房地产市场全年维持衰退态势。

此轮房地产市场调整始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。

经过1年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况，70大中城市房价自8月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。

2009年房地产市场发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台，在3季度宏观经济出现回暖的预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。

2008年房地产市场运行状况呈现以下四个特征：

（1）房屋交易量持续下降

2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。

1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。

其中，现房销售面积为13716.96万平方米，同比减少19.4%；期房销售面积为35431.42万平方米，同比减少17.9%。

商品房销售面积降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降为1-11月份的18.3%。

四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40%以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。

同时，商品房空置面积较快增加。

2008年5月，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长局面，11月底，商品房空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%；其中，商品住宅空置面积为同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5个百分点。

（2）房地产开发投资意愿下降

受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。

2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减少2.5%。

2008年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。

1-11月，商品房新开工面积为84289.51万平方米，同比增长5.4%，增幅比去年同期减少17.5个百分点；商品房施工面积为254936.14万平方米，同比增长17.7%，增幅比去年同期减少5.3个百分点；商品房竣工面积为35084.23万平方米，同比增长6.1%，增幅比去年同期减少2.4个百分点。

（3）房价出现近10年来首次下降

各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。

2008年，70大中城市房屋销售价格同比上涨6.47%，涨幅比2006年下降1.1个百分点。

其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07%和6.2%。

从环比来看，2008年70大中城市房屋销售价格下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%。

12月份，70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房价格出现环比下降。

2008年房地产市场衰退程度逐季增加。

其中，1季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度；2季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌；3季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌；4季度房价下跌幅度继续加大。

1-4各季度70大中城市房价变化分别为环比上涨0.8%、环比上涨0.3%、环比下降0.1%和环比下降1.3%。

（4）加大住房保障建设

2008年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资比重与去年同期基本持平。

1-11月，别墅高档公寓投资额为1720.04亿元，在商品住宅投资中的比重为6.5%，下降0.9个百分点；经济适用房投资额为819.37亿元，同比增加18.2%。

2008年，除去经济适用房投资增加外，廉租房建设也大大加快。

年初，中央财政安排投入资金68亿元，比去年增加17亿元。

下半年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一。

在新增1000亿元投资中，住房保障建设获得了一定份额，12月份，国家发展改革委又下达了100亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。

2.1.22009年1-9月全国房地产市场运行情况

（1）房地产开发完成情况

前三季度，全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅比1-8月提高3.0个百分点，比去年同期回落8.8个百分点。

其中，商品住宅完成投资17582亿元，同比增长13.4%，比1-8月提高2.5个百分点，比去年同期回落15.3个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。

前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比1-8月提高1.9个百分点；房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点；房屋竣工面积3.34亿平方米，同比增长24.7%，增幅比1-8月下降0.4个百分点。

其中，住宅竣工面积2.77亿平方米，增长26.7%，比1-8月下降0.1个百分点。

前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积21451万平方米，同比下降22.1%；完成土地开发面积16706万平方米，同比下降6.6%。

（2）商品房销售情况

前三季度，全国商品房销售面积58371万平方米，同比增长44.8%。

其中，商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。

前三季度，商品房销售额27532亿元，同比增长73.4%。

其中，商品住宅销售额增长78.2%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长37.1%和49.2%。

（3）房地产开发企业资金来源情况

前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%。

其中，国内贷款8190亿元，增长47.2%；利用外资359亿元，下降26.2%；企业自筹资金12787亿元，增长14.5%；其他资金17654亿元，增长62.4%。

在其他资金中，定金及预收款10269亿元，增长52.0%；个人按揭贷款5345亿元，增长107.7%。

（4）70个大中城市房屋销售价格指数

9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.7%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点。

新建住宅销售价格同比上涨2.7%，涨幅比8月份扩大1.2个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比8月份缩小0.3个百分点。

分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.6%；商品住宅销售价格上涨3.0%，其中普通商品住宅销售价格上涨3.7%，高档住宅销售价格上涨0.5%。

与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.2%；商品住宅销售价格上涨0.9%，其中普通商品住宅销售价格上涨1.0%，高档住宅销售价格上涨0.6%。

分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨4.9%，环比上涨1.0%。

分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有58个，其中涨幅最大的5个城市是：

金华8.7%、宁波7.5%、锦州7.4%、广州7.3%、银川7.3%；价格下降的城市有11个，其中降幅最大的5个城市是：

徐州下降4.4%、唐山下降2.4%、石家庄下降2.2%、桂林下降1.8%、丹东下降1.5%。

与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有66个，其中涨幅最大的5个城市是：

温州5.6%、湛江2.1%、杭州2.0%、济宁1.9%、银川1.7%；价格下降的城市有2个，其中吉林下降2.0%、三亚下降0.4%。

二手住宅销售价格同比上涨3.8%，涨幅比8月份扩大0.2个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比8月份缩小0.1个百分点。

分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有50个，其中涨幅最大的5个城市是：

深圳16.6%、温州11.2%、杭州10.0%、金华8.9%、洛阳7.3%；价格下降的城市有20个，其中降幅最大的5个城市是：

石家庄下降7.2%、吉林下降5.6%、唐山下降5.0%、岳阳下降4.5%、呼和浩特下降3.4%。

与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有60个，其中涨幅最大的5个城市是：

济宁3.4%、遵义2.2%、郑州2.1%、温州1.9%、杭州1.8%；价格下降的城市有2个，其中包头下降0.3%、石家庄微降0.1%。

新建非住宅销售价格同比上涨1.9%，涨幅比8月份扩大0.3个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比8月份缩小0.3个百分点。

与上年同月相比，办公楼销售价格上涨4.2%，商业营业用房销售价格上涨0.3%，其他用房销售价格上涨0.6%。

与上月相比，办公楼销售价格上涨0.3%，商业营业用房销售价格上涨0.2%，其他用房销售价格下降0.1%。

三季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.9%，其中，新建住宅销售价格上涨1.5%，二手住宅销售价格上涨3.5%；房屋租赁价格同比下降0.5%；物业管理价格同比上涨0.3%；土地交易价格同比上涨4.7%。

（5）全国房地产开发景气指数

9月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.08，比8月份提高1.00点。

从分类指数看：

房地产开发投资分类指数为100.01，比8月份提高2.26点；本年资金来源分类指数为107.75，比8月份提高1.93点；土地开发面积分类指数为93.93，比8月份提高0.68点；商品房空置面积分类指数为90.32，比8月份提高1.01点；房屋施工面积分类指数为99.06，比8月份提高4.11点。

2.2项目区域房地产状况

2008年，随着中国银根紧缩等宏观调控政策的出台，房地产投资高速增势得到了有效控制。

XX县全年房地产开发投资完成7860万元，比上年下降20.5%，各类商品房施工面积5.6万平方米,比去年增长1%,全年商品房销售面积0.8万平方米，比去年减少0.7万平方米,商品房销售额6160万元比去年减少8830万元。

商品住宅销售量为180套，比2007年减少120套。

2009年恩施州房地产开发投资5.48亿元，同比下降16.1%。

2009年以来商品房销售一扫2008年下半年的下滑颓势，住房刚性需求群体逐渐打破等待观望的局面，积极出手入市，托高商品房价格。

上半年全州商品房销售面积28.3万平方米，同比增加5.53万平方米，增长24.3%。

其中住宅销售面积26.5万平方米，增加6.4万平方米，增长32.0%。

商品房销售额6.27亿元，增长32.8%，销售均价2215元/平方米，同比增加137元/平方米，上涨6.6%。

其中住宅销售额5.33亿元，增长71.2%，销售均价2011元/平方米，同比增加463元/平方米，上涨29.9%，比2009年一季度增加126元/平方米，上涨6.7%。

商品房销售火爆导致2009年以来XX县各金融机构的个人住房消费按揭贷款大幅增加。

据州银监局统计资料显示，1-5月全州个人住房消费贷款比年初净增加2.06亿元，净增长95.7%，比上年同期多增1.05亿元，个人住房消费贷款净增额占个人消费贷款净增总额的95.6%。

2.3“精品住宅”的市场需求及发展

“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。

随着XX县城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。

根据XX县城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。

“精品住宅”的表现为：

2.3.1住宅市场趋向细分化

福利分房制度的结束，个人购房已成为住宅消费市场的主流。

在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启动与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。

前两年，XX县住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉60％以上，销售火爆。

从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。

对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。

市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。

2.3.2商品房市场进入品牌角逐时代

随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现已成必然。

在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、建筑节能、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。

同时，开发商逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。

在XX县房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。

商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：

（1）先富者的市场潜力。

XX县改革开放30年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内中等城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占3％左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。

这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。

XX县XX大道，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。

（2）商业消费潜力。

水电、茶叶、矿产、林业一直是XX县经济发展重点。

私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求。

XX新城商住楼环境优美、档次较高，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。

（3）项目区位市场潜力。

XXXX新城商住楼建设项目位于城市主干道附近，环境得天独厚，是开发高品质的精品商住小区不可多得的地段，加上开发建设条件优越，开发品牌商住楼具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。

2.3.3户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点

户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性：

一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。

这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。

2.3.4消费者对住宅质量和物业管理的关注

消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。

住宅质量要从几个方面进行全面考虑。

一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。

二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。

三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。

四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。

所以，住宅设计要超前并考虑可改造。

物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。

对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。

2.3.5住宅开发及开发商向规模化发展

前几年，XX县城市住宅开发数量及规模偏小。

目前XX县已有各类资质的房地产开发企业10多个，除湖南宝庆房地产开发有限公司、成坤、天福、德盛等公司外，大多规模较小，不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。

新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。

房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。

住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。

从XX县最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌入XX，并占市场主导地位。

2.3.6住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段

随着XX县城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费已逐步成为居民消费热点和投资手段。

目前，XX县居民购房除直接居住或自用外，有近15％是用于投资保值、增值或出租，这与XX县市民近几年生活水平很快提高不无关系。

随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是必然的趋势。

随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5.1％上升到12％左右。

个人购房的比例将超过50％，并保持逐步上升的势头。

从以上分析可以看出，“容美广场”、“梅园小区”、“银坤花园”、“东街小区”等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，XX新城二期商住楼项目市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。

2.4营销战略

根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略：

2.4.1确定项目整体形象

XX新城商住小区建设项目位于XX大道，地处城市主干道附近，地段位置优越，小区整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该小区商住一体的主体形象，营造现代精品商住楼。

2.4.2“卖点”分析

（1）XX新城商住小区环境得天独厚，区内人口众多，商业网点密布，生意兴隆，呈现一派繁荣景象。

随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托该区域一流的社区环境，项目开发建设具有无可比拟的区位优势。

（2）开发商重视住宅多样化户型和房屋外观的设计，有适合多种群体需求的不同户型。

（3）54米的建筑高度不仅能带给公众较强的视觉冲击力，也使商住楼住户对周边繁华的县城新景象一览无余。

（4）配套设施能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。

（5）物业管理服务周到完善，高质量、高水平。

（6）小区住宅设计引入“智能化”的概念，使住宅小区按“精品化”的标准档次规划设计和经营管理。

此外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。

2.4.3营销推广策略

高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。

根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：

（1）广告宣传策略

针对确定的目标群体，