概念设计管理流程1.docx
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概念设计管理流程1.docx
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概念设计管理流程1
概念设计管理流程
编号:
ZJDY-OP-SJ-002
版号:
A0
页码:
第1页共57页
概念设计管理流程
编号:
ZJDY-OP-SJ-002
版号:
A0
页码:
第2页共57页
概念设计管理流程
编号:
ZJDY-OP-SJ-002
版号:
A/0
页码:
第3页共57页
1目的
为规范项目设计前期阶段(概念设计)的操作程序,加强对项目设计前期阶段的监控,达到确保质量、进度,控制成本的目的。
2适用范围
适用于项目前期策划阶段的设计管理,即实施方案设计之前的阶段。
3术语和定义
概念设计:
拿地后提出产品的设计原则和构思,包括总平面设计、市政条件分析、配套建设分析、交通路线组织、绿化景观组织等。
4职责
4.1设计管理部
4.1.1负责完成项目设计基础资料移交、补充和评审的组织;
4.1.2负责建筑概念方案的供方考察、供方审批和履约评价;
4.1.3完成《设计任务书一建筑概念方案》;
4.1.4组织建筑概念方案设计评审;
4.1.5编制并确认《项目设计指导书》对应章节的内容,汇总及送审《项目设计指导书》。
4.2投资拓展部
4.2.1参与项目设计基础资料的移交和评审;
4.2.2负责在概念设计成果评审时,提供政府部门对概念方案的意见。
4.3营销策划部
4.3.1参与项目设计基础资料移交、补充和评审;
4.3.2提供《项目产品建议书(初稿)》和《项目产品建议书》;
4.3.3参与概念设计任务书和概念设计成果评审;
4.3.4编制并确认《项目设计指导书》对应章节的内容。
4.4成本管理部
4.4.1提供成本建议;
4.4.2参与概念设计成果评审;
4.4.3编制并确认《项目设计指导书》对应章节的内容。
4.5工程管理部或项目部(原则上为项目部的职责,如果项目部没有成立,则由工程管理部执行。
)
4.5.1参与项目设计基础资料移交和评审;
4.5.2编制并确认《项目设计指导书》对应章节的内容。
概念设计管理流程
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ZJDY-OP-SJ-002
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A/0
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第4页共57页
4.5.3参与概念设计成果评审;
4.6设计分管领导
4.6.1审批项目设计计划;
4.6.2审核概念设计任务书、概念设计成果和《项目设计指导书》。
4.6总经理
4.6.2审批概念设计任务书、概念设计研究成果和《项目设计指导书》。
5工作程序
5.1项目设计负责人(项目设计主管)的任命
项目设计负责人(即项目设计主管)由设计管理部负责人以邮件形式知会项目工作群(各部门经
理),正式任命。
5.2项目设计基础资料收集
项目设计基础资料收集包括:
项目设计基础资料移交、项目设计基础资料补充和项目设计基础
资料评审。
5.2.1项目设计基础资料移交
项目设计主管完成与相应责任部门的项目设计基础资料交接,移交内容包括《宗地自然条件表》、《宗地社会条件表》和《竞争楼盘列表》三部分,并由交接双方共同填写《项目设计基础资料移交评审表》。
5.2.2项目设计基础资料补充
项目设计主管按照《项目设计基础资料移交评审表》完成项目设计基础资料的调查和补充,包
括《宗地自然条件表》、《宗地社会条件表》和《竞争楼盘设计信息表》,其中《竞争楼盘设计
信息表》由设计管理部与营销策划部共同完成。
5.2.3项目设计基础资料评审
项目设计主管组织工程管理部、投资拓展部、营销策划部完成项目设计基础资料评审,评审意见和结论填写在《项目设计基础资料移交评审表》中,并由参与评审人员共同签字确认。
5.3计划的编制
由项目设计主管完成计划编制,经设计管理部经理审核,设计分管领导审批完成后报总经办备
案,计划编制流程参见《项目开发计划编制作业指引》。
5.4建筑概念方案设计
5.4.1建筑概念方案设计准备
5.4.1.1供方审批
概念方案的设计单位不得少于二个,操作流程按照《设计承包商选择控制流程》执行。
5.4.1.2完成《设计任务书一建筑概念方案》的编写和确认
概念设计管理流程
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ZJDY-OP-SJ-002
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A/0
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第5页共57页
a)项目设计主管完成经公司确认的《项目产品建议书(初稿)》的交接,并依据《项目产品
建议书(初稿)》编写《设计任务书一建筑概念方案》。
b)由项目设计主管组织营销策划部对《设计任务书一建筑概念方案》进行评审,然后需提交
设计分管领导进行审核,总经理审批确认。
具体评审可参见《设计评审作业指引》。
542建筑概念方案设计
a)项目设计主管将经确认的《设计任务书一建筑概念方案》发给概念方案设计单位,由设计单
位完成概念方案设计。
b)概念设计图纸包含以下内容
概念设计图纸目录表表2.3.1.1
分类
序号
图纸名称
比例
低、多层项目
高层项目
备注
总图
1
总平面图
1:
1000〜1:
2000
•
•
2
功能分区与产品分布图
1:
1000〜1:
2000
•
O
3
交通分析图
1:
1000〜1:
2000
•
•
4
分期开发示意图
1:
1000〜1:
2000
•
•
5
组团基本单元分析图
1:
500〜1:
1000
•
O
6
配套分析图
1:
1000〜1:
2000
•
•
7
景观分析图
1:
1000〜1:
2000
•
•
8
视线分析图
1:
1000〜1:
2000
O
O
9
日照分析图
1:
1000〜1:
2000
•
•
10
坡度、坡向分析图
1:
1000〜1:
2000
O
O
用地地形复杂时需完成
11
地形改造土方平衡图
1:
1000〜1:
2000
O
O
住宅单体
12
住宅单体意向平面图
1:
200〜1:
300
O
•
其它
13
工作模型
1:
1000〜1:
2000
•
•
14
效果图或模型照片
•
•
说明:
①本表中“•表示必须完成的图纸,“O表示可选择完成的图纸。
5.4.3建筑概念方案设计评审
对建筑概念方案的设计评审按照《设计评审作业指引》执行。
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第6页共57页
544履约评价
对建筑概念方案设计单位的履约评价按照《设计承包商选择控制流程》执行。
5.4.5《项目设计指导书》的编制和审批5.4.5.1《项目设计指导书》的编制
公司各相关部门依据概念设计评审结论,完成《项目设计指导书》对应章节的内容,交由设计管理部进行汇总。
《项目设计指导书》内容及责任部门对照表
《项目设计指导书》章节名称
责任部门
项目概况及用地分析
设计管理部
开发目标、开发计划与项目设计总体计划
项目部、设计管理部、总
经办
市场定位和产品建议
营销策划部
成本控制因素与工程管理意见
成本管理部、工程管理部
概念设计研究结论
设计管理部
方案设计需要解决的问题
设计管理部
项目设计各环节的综合分析
设计管理部
545.2《项目设计指导书》的审批
项目设计主管汇总各部门提供的《项目设计指导书》内容,由各责任部门第一负责人签字确认,经公司设计分管领导审核,总经理批准,作为项目开发工作的指导性文件正式发布,并报总经办备案。
支持性文件
附----《某家园概念设计招标案例(仅供参考)》
相关记录
7.1
《项目设计基础资料移交评审表》
7.2
《宗地自然条件表》
7.3
《宗地社会条件表》
7.4
《竞争楼盘列表》
7.5
《竞争楼盘设计信息表》
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项目设计基础资料移交评审表
项目名称:
资料名称
评审内容
责任部门
移交确认
确认日期
自然条件
宗地城市位置图
是否满足设计要求:
是□否口是否是最新版本:
是□否□
设计管理部
宗地区域位置图
是否满足设计要求:
是□否口是否是最新版本:
是□否□
设计管理部
宗地红线图
是否满足设计要求:
是□否口是否是最新版本:
是□否□
投资拓展部
宗地地形图
是否满足设计要求:
是□否口是否是最新版本:
是□否□
投资拓展部
宗地现状照片
是否满足设计要求:
是□否口是否是最新版本:
是□否□
设计管理部
*宗地绿化分布图
是否满足设计要求:
是□否口是否是最新版本:
是□否□
设计管理部
*宗地水体分布图
是否满足设计要求:
是□否口是否是最新版本:
是□否□
设计管理部
*城市气温及风向
是否满足设计要求:
是□否口是否是最新版本:
是□否□
设计管理部
*空气质量及噪音
是否满足设计要求:
是□否口是否是最新版本:
是□否□
工程管理部或项目部
*水文
是否满足设计要求:
是□否口是否是最新版本:
是□否□
投资拓展部
*特殊地下物
是否满足设计要求:
是□否口是否是最新版本:
是□否□
工程管理部或项目部
社会条件
*区域现状图
是否满足设计要求:
是□否口是否是最新版本:
是□否□
投资拓展部
*区域总体规划图
是否满足设计要求:
是□否口是否是最新版本:
是□否□
投资拓展部
区域交通分析图
是否满足设计要求:
是□否口是否是最新版本:
是□否□
投资拓展部
周边交通分析图
是否满足设计要求:
是□否口是否是最新版本:
是□否□
投资拓展部
*周边道路断面图
是否满足设计要求:
是□否口是否是最新版本:
是□否□
投资拓展部
周边公共设施图
是否满足设计要求:
是□否口是否是最新版本:
是□否□
营销策划部
市政管线图
是否满足设计要求:
是□否口是否是最新版本:
是□否□
投资拓展部
当地政策法规要求
是否满足设计要求:
是□否口是否是最新版本:
是□否□
投资拓展部
建设工程用地许可证
是否满足设计要求:
是□否口是否是最新版本:
是□否□
投资拓展部
竞争
楼盘
竞争楼盘列表
是否满足设计要求:
是□否口是否是最新版本:
是□否□
营销策划部
竞争楼盘设计信息表
是否满足设计要求:
是□否口是否是最新版本:
是□否□
设计管理部
其它
2、资料由责任部门项目负责人评审并签名确认,由设计管理部负责组织实施评审
过程。
宗地自然条件表
记录编号:
表
填表人:
填写日期:
年月日
项目名称
图纸、图片名称
内容要求
完成情况
宗地位置
宗地城市位置图
表达宗地在城市范围内的位置,可在城市地图基础上制作
□已制作
宗地区域位置图
表达宗地在城区范围内的位置,可在城市地图基础上制作
匚已制作
宗地现状
宗地红线图
宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高
匚已移交
宗地地形图
宗地为复杂地形时,表达现状地形、标高(等高线)、现状地貌
匚已移交
宗地现状照片
标明拍摄点与目标点位置
匚已制作
宗地绿化分布图
绿化的定位
匚已制作
宗地水体分布图
水体的定位
匚已制作
说明:
1.本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。
应在投资分析阶段收集、制作完成,并作为设计前
期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。
2.投资分析阶段,若政府提供的宗地红线图”、宗地地形图”深度不足,则应在设计前期阶段落实并
确认此二图纸。
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宗地自然条件表
表二填表人:
填写日期:
年月日
土地名称/项目名称
城市气温
常年绝对温度
最高c
最低c
平均c
城市风向
主导风向
风向频率玫瑰图(另附图)
□已收集
空气质量
宗地空气质量状况
匚空气质量良好□空气质量较差,需进行检测
噪音
宗地噪音状况
□周边无噪音源□周边有噪音源,需进行检测
水文
宗地内有无地表水
□也塘□水渠
宗地周边有无地表水
□江□河□湖□海□水渠
周边地表水常年水位(黄海高程)
M
周边地表水最高控制水位(黄海咼程)
M
地下水位标咼(黄海咼程)
M
宗地内水质状况
□水质良好□水质较差,需进行检测
特殊地下物
冲沟
□有□无
暗河
□有□无
古墓
□有□无
化石
□有□无
地下军用设施、管线
□有□无
地下油罐房
□有□无
其它大型地下建筑物、
□有□无
说明:
1依据宗地社会条件表一的周边公共设施图,当周边存在污染源与噪声源时,应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测;决定进行检测后应附各项检测报告。
对于尚未达到饱和通车的道路,应根据道路等级预测饱和通车时的噪音;
2•当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。
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版号:
A0
页码:
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宗地社会条件表
记录编号:
表一
填表人:
填写日期:
年月日
项目名称
图纸名称
内容要求
完成情况
区域现状图
表达宗地所处区域(道路、周围建筑物等)的现状特征
□已移交
区域总体规划图
表达政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划
□已移交
区域交通分析图
表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点;表达私家车赴宗地的可选路线
□已移交
周边交通分析图
表达宗地周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间等
□已移交
周边道路断面图
表达宗地块周边道路断面各分项尺寸
□已移交
周边公共设施图
表达宗地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、
类型、面积、基本功能、形态及建成时间;
表达对项目设计存在有利与不利因素的设施:
广场、公园、
城市雕塑,高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施
□已移交
市政管线图
表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等
□已移交
说明:
1.本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录,应在投资分析阶段收集、制作完成,并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。
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宗地社会条件表
表二
填表人:
填写日期:
年月日
项目名称
当地政策法规要求
日照间距系数
消防间距
□无特殊要求
其它间距
□无特殊要求
建设工程用地许可证
总用地面积
□暂无要点
总建筑面积
m2
容积率
建筑密度
绿地率
车位总数
限咼要求
层或m
配套的名称与面积要求
退红线要求
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版号:
A0
页码:
第12页共57页
竞争楼盘列表
记录编号:
填表人:
填写日期:
年月日
编号
楼盘名称
发展商
所处地段
价位/平米
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
苴
丿、
他
说
明
确
认
栏
项目策划主管:
营销策划部经理:
项目设计主管:
年月日
年月日
年月日
1.竞争楼盘”,是指区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性,可能与本项目产生竞争的楼盘。
2.本列表中的竞争楼盘,须由设计管理部与营销策划部共同确认。
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ZJDY-OP-SJ-002
版号:
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页码:
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竞争楼盘设计信息表
记录编号:
表
楼盘名称位置
规划
总用地面积
M2
总建筑面积
M2
容积率
绿化率
总户数
户
车位数
地面个地下个
建筑
住宅总面积
M2
住宅产品类型
□独立别墅口联排别墅口平层公寓口花园洋房
□小高层口高层口其他
住宅结构形式
会所面积
M2会所个数
商业面积
M2□租□售
幼儿园
班
小学
班
景观
周边自然景观
□有□无
景观设计面积
M2
包含项目
游泳池
室外M2室内M2
水景/喷泉
个
儿童游戏场
组
硬地活动场
个
网球场
个
羽毛球场
个
其它
说明:
针对项目竞争楼盘,需完成表格内全部内容。
若用于其它楼盘的考察和调研,可酌情选择完成。
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版号:
A0
页码:
第14页共57页
竞争楼盘设计信息表
表二
该楼盘的主要卖点、所米用的新概念新技术
设计资源
设计内容
设计单位名称
规划
建筑
万案
施工图
景观
万案
施工图
室内
装修部品标准
室
外
墙面一
墙面二
窗
□白铝□彩铝□塑钢
其它
公共室内
电梯品牌
电梯厅装修标准
其它
住宅室内
□毛坯房
□标准装修
□提供□不提供装修套餐
项目
品牌或材料
入户门/内门
地板
洁具
厨柜
吊顶
其它
说明:
1•针对项目竞争楼盘,需完成表格内全部内容。
若用于其它楼盘的考察和调研,可酌情选择完成。
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ZJDY-OP-SJ-002
版号:
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页码:
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竞争楼盘设计信息表
表三
户型
编号
户型种类
面积(M2)
实用率(%)
比例
备注
1
2
3
4
5
6
主力户型编号为:
户型特色评述:
(应附图表达)
说明:
1.实用率
国家规范无定义,为房地产销售中使用的指标,通常为:
单套内建筑面积/单套商品房销售面积(套内
建筑面积+按规定应分摊的公共建筑面积)。
2.单套内建筑面积
包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
3.单套内使用面积
住宅房间实际能使用的面积,不含墙、柱等结构构造和保温层的面积。
说明:
此表由设计管理部与营销策划部共同完成,无法了解的细项可不用填写。
日期:
编制责任人会签:
概念设计管理流程
编号:
ZJDY-OP-SJ-002
版号:
A0
页码:
第16页共57页
类别:
A、设计前期B、方案设计C、施工图设计D、景观设计E、室内设计
项目名称:
XX项目
文件内容:
XX项目设计指导书
发文日期:
XXXX年XX月XX日
规划设计管理流程与成果标准
项目设计指导书(模板)
概念设计管理流程
编号:
ZJDY-OP-SJ-002
版号:
A0
页码:
第17页共57页
第一部分项目概况及用地分析
第二部分开发目标与开发计划(设计目标与计划)
第三部分市场定位与产品建议
第四部分成本控制与工程管理
第五部分设计前期工作结论
第六部分方案设计要求
概念设计管理流程
编号:
ZJDY-0P-SJ-002
版号:
A/0
页码:
第18页共57页
第一部分:
项目概况及用地分析
1.宗地自然条件概况及分析
1.宗地位置
XX示范区是CC市政府1997年批准首批实施的四大跨世纪示范居住区之一。
XX示范区位于闵行区XXXX,四至范围:
南临XX塘,北沿XX路,西至SS路,东到规划AA路。
地铁一号线终点站GG站在其北侧约1500米。
示范区东西长约2.4公里,南北宽约0.8公里,基本呈规则长方形。
总用地面积184.08万平米,总建筑面积169.8万平方米,总人口4.7万人。
2.宗地现状
(1)宗地四至范围简述某地产公司XX城用地属于XX住宅示范区的4-9#地块,西临KK公路,南临XX塘,东临规划中的PP路,北为XX路。
用地范围均至道路或河道规划中心线。
(2)宗地现状地形地貌
宗地现状主要为农田,农民住宅主要集中在5#、8#地块,宗地5#、8#地块内有若干乡村河
汊、水塘等,水面积较大。
宗地南侧XX塘为区级河道,具通航功能。
沿XX塘北岸东西向排列
一条高压(22万伏)走廊,规划有100米绿化控制带。
宗地西侧YY公路为半封闭快速干道,沿路已建宽度42.5米的防护绿带。
3.绿化植被
原始植被主要集中在西侧T形河道周边,以水杉、香樟及榆树为主,植被茂密,
其它场地主要以野生的灌木:
一枝黄花为主。
4.气候气象
5.水文地质
XX塘与EE江相通,属敞开式河道。
JJ南路一一HP路河段属于IV类水。
实测最高水位4.18
米,常水位2.20米,实测最低水位1.10米。
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ZJDY-OP-SJ-002
版号:
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页码:
第19页共57页
2.宗地社会条件概况及分析
1.区域现状与规划
XX住宅示范区位于AS区LL镇地铁一号线WW站南广场以南,是QW市四大住宅示范区之
一。
在XX某地产公司城的周边,镇级公建配套主要集中于地块西北方向,配套比较齐全,但XX
本身的配套并不完善。
XX示范区其目标是建成JK配套完善的住宅区,同时辐射MM—带的核心新兴工业区,成为交通便捷的新市镇。
2、规划要求
要点类型
要点内容
指标要求
总用地面积:
42.3340公顷
容积率<1.26
覆盖率<3%
建筑高度<55米
总建筑面积:
533314平米
居住(包括住宅、公寓、别墅)<480050平米
商业(商场、会所)<19890平米
公建33344平米(包括幼托中心、学校、变电所、水泵房、公交车站、邮电所、居委会、社区管理机构、文化活动站、垃圾站等)
建筑退红线要求
用地各边退红线>5米
沿畹町路商场退红线>10米
市政设施要求
车辆出入口:
畹町路
人行出入口:
畹町路
机动车泊位数:
须符合《**市城乡规划管理法规文件》的规定
概念设计
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 概念 设计 管理 流程