苏州观风商场策划案.docx
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苏州观风商场策划案.docx
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苏州观风商场策划案
壹、观前概述
1、地理位置
苏州是一座拥有2500多年历史的着名历史文化名城和世界遗产保护所在地,它处于中国
两大经济带“东部沿海经济带和长江经济带”的交汇处,是久负盛名的“鱼米之乡、园
林之城、文萃之帮和丝绸之府”。
观前地区地处苏州古城中心位置,总占地面积公顷,东起临顿路,南至干将路,北
依旧学前、因果巷,西达人民路,是苏州商贸和文化的中心。
2、商业中心成因
一千七百多年前,观前地区建起了真庆道观,由于道观的兴盛而带来了大量人群,街市
逐渐兴盛起来,并带来了商机,在道观内外,逐渐形成了商业市面。
清末苏州遭受战乱
,尤其是阊门一带繁华商市毁于兵乱,人们都到市中心谋求发展,这才促成了观前的兴
起。
同时由于观前街道的改造,平门开通架桥连接苏州火车站,苏嘉铁路是清末当时中
国为数不多的铁路之一,更使观前迅速地繁荣起来,城内大部分富户也都散居在临顿路
附近的街巷中,购买力强,于是观东商市首先兴起。
逐渐观前南市开始取代阊门、南浩
街繁荣起来,并初步形成具有一定规模、行业较齐全的商业街。
观前街是当年苏州最有
气派的街道,也是沪宁线上最有特色的一条街道。
3、今日概况
在近百年的历史变化和大苏州概念下,观前地区成为了市中心的中心,商贸中的核心地
区。
年市政府启动了观前地区改造工程。
1999月,观前被正式定为步行街;6年1982.
从启动至今,苏州人跨世纪进行的观前地区整治更新这一浩大工程,业已走过一二期和
三期共三个阶段,累计完成工程投入8亿余元。
苏州市民自豪地把观前工程评选为建国
50年来“心目中的20件大事”之一,并列为近16年来“十大民心工程”排行榜的榜首。
一个集商业、旅游、文化、宗教为一体的步行商业街已呈现在世人的面前,这就是苏州
格调高雅的城市中心。
待到华灯初上,观前街所有建筑上安装的轮廓灯将把新老店铺勾
勒得秀美挺拔,如出水芙蓉,楚楚动人。
在反射灯、霓虹灯、街灯的映照下,观前街越
发显得亮丽繁华、绚丽多姿。
4、观前客流量
数据显示,观前地区的日平均人流量已由整治前的8万多人次增加到12万人次左右,节
假高峰甚至超过了35万多人次,人流结构中市民与游客的比例则由改造前的17:
3改写
为2:
1。
通过问卷调查,人流量中本市人口约占40%,外地人口约占60%;购物约占35%
,旅游与休闲的约占65%;青年约占70%,中老年人约占30%;外宾约占总人数的%。
“游苏州不逛观前乃憾事”已成众多外地来苏游客的共识。
而区内各大商场的销售额也
翻起“跟斗”,平均增长25%左右,一些“老字号”的增幅更是高达50%至70%。
5、规划方针
苏州市政府按恢复特色、突出品牌、整体定位、功能互补的原则,对观前街商业布局
作了较为严格的规定。
观前街明确为名品、名店一条街,原则上不安排餐饮行业进入。
宫巷碧凤坊和太监弄组成餐饮一条街。
第七通道主营旅游工艺品,兰花街为妇女用品
街。
在主街道观前街上,各店铺外墙立面、材质、颜色、灯类,都作了整体规划,要求给人
以清淡素雅的感觉。
规划整治老字号店招为黑底金字,配以射灯映照,其余店招则用霓
虹灯勾勒。
商家的广告灯箱、橱窗也在重新包装设计后统一使用各种灯光。
规划整治后,观东形成了以小开间为主的店面,具有苏州传统清秀典雅的风格;中段以
玄妙观为中心,恢复传统的道教文化色彩;观西以现代建筑为主,但又带有传统风格。
道路改一般街道的拱形为更适合步行的平面道路。
东西入口广场及玄妙观正山门广场以
40×60厘米的花岗石铺成,其余路面以各式广场砖为主,并设置导盲道和残疾人道,
由此营造出观前浓厚的传统风貌及现代气息。
6、观前一期改造工程概况
一期工程在继承和发扬传统文化的同时,让观前地区在更高水准,更高起点上带着现代
商业意识创造着现代的观前文明,并以海纳川百的宏伟气势迎接着八方商客和中外游
客。
1999年1月6日,观前整治更新首期工程开始,主要任务是整治观前街街景街貌,整治玄
妙观周边和小公园地区环境。
一期工程已于1999年9月25日顺利竣工。
2000年3月,中宣部等六部门首批确定为江苏省.
唯一的全国“百城万店无假货”活动的示范街。
观前街、玄妙观和小公园休闲广场以其
优美舒适的购物、旅游环境,浓郁的地方特色和渐趋完善的基础设施迎接着中外游客。
7、观前二期改造工程概况
观前地区二期工程于2000年3月3日开始启动,历时近十个月。
二期工程主要涉及的范围
有:
宫巷、碧凤坊、洙泗巷以东(沿街)和蔡汇河头以南颜家巷以北等区域。
二期工程
规划总用地面积约公顷;规划新建总面积约65350平方米。
其中新增广场绿地面积
约4600平方米,机动车停车场面积约5900平方米,非机动车停车场面积约4200平方米。
二期工程建设将以完善观前地区的道路交通网络和优化宫巷、碧凤坊、玄妙观等区域的
商业布局及功能为核心目标,从而逐步完成观前地区整体框架布局,以促进观前地区的
经济发展和商业繁荣,巩固和发展观前地区商贸、文化中心地位。
具体工程项目为:
1、美食娱乐一条街--碧凤坊:
全长300米,巷内汽车可进出交会,中央部位附近有大型停车场、绿化广场,融合现代
餐饮、娱乐休闲等功能,同时适当错位经营其他商业品种,是二期工程中的重中之重。
届时,苏州碧凤坊将与香港的兰桂坊齐名媲美。
2、大成坊(乔司空巷)北口:
共三层,总计约800多平方米面积,地理位置优越。
3、家居式旅馆区:
突破现代化住宿的理念!
地处颜家巷以北蔡汇河头以南之间的区域,闹中取静,建造大
片小体量外显传统风貌,内具现代设备的独门独户的小客栈,使游客宾至如归,完全有.
“居家”的那种方便、温馨的感觉。
4、洙泗巷沿街:
洙泗巷的西边紧挨玄妙观,东边将沿街的民居拆建小体量的商业店铺,基本三层,局部
四层,南接观前街,北通观后街(旧学前)。
5、宫巷地块商业用房:
观前地区南北向中轴线,全长430米,涉及六个地块,共新建约3万平方米商业用房,路
幅14米,管线预埋地下。
6、玄妙观小体量:
玄妙观是江南最大的道观,寓商于道,已初具规模。
在东西脚门“街中街”有少量店
铺。
一般楼层1-2楼,建筑面积30平方米左右。
7、兰花商厦、九鼎商厦、观前商城:
观前街上新建的三座现代化大型集购物、休闲和娱乐为一体的商场。
设施完备,配有物
业管理。
观前商城为三层,兰花、九鼎为4层,已有不少客商进驻,招租铺位大小可任
选,租售灵活。
8、粤海新时代广场:
粤海新时代广场位于观前街西北面,苏州粤海房地产开发有限公司从规划初期,便以
“立足观前,完善观前”位主导思想,在配套设施、环境工程、灯光工程、物业管理等
方面大做文章,力争成为观前街上一颗耀眼的明珠。
8、观前三期改造工程概况
三期工程在小公园以南,规划用地公顷,新建建筑万平方米,翻建道路万平
方米,增加绿地8000多平方米.增建停车场2万多平方米。
三期工程投资约亿元,目
前包含本项目在内的商住两用房和观前公园已基本建成。
9、商用房招商优势
1、区位优势—钻石级地段
l苏州已形成古城居中,东园(工业园区)、西区(苏州馨区)、南景(风景区)、北
廊(交通走廊)的城市格局,市区392平方公里,其中已建成区82平方公里,古城区14
平方公里。
l通过整治更新,观前地区已由传统商贸中心发展成为市区具有浓郁地方特色的商业、
文化、旅游中心。
.
l观前地区汇集了采芝斋、稻香村、叶受和、陆稿荐、松鹤楼、得月楼等众多老店以及
人民商场、工业品商场、购物中心等大型现代化商厦,其厚重的商业氛围历久弥新,无
可替代。
l商业用房位于或紧邻观前街(东西轴线)、宫巷(南北轴线)、玄妙观(核心区域)
等最繁华闹市区,节假日高峰人流量超过30万人次。
2、环境优势—诗画般街景
l功能齐全。
购物、餐饮、文化、娱乐、休闲、旅游、商住、居民、小商品等九大功能
区,布局合理,优势互补,构成完整的综合优势。
l交通便捷。
道路按机动车、旅游专线、非机动车和步行4种形式翻建一新,构成整个
地区的道路交通系统。
四周4个机动车环路,贯穿南北的旅游专线,加上分布合理总计
万平方米,总容量为1200辆机动车和万辆费机动车的停车场,即使进出观前街和
玄妙观步行区也方便快捷。
l环境优美。
建筑,粉墙黛瓦,透出苏州园林小、雅、秀的韵味;广场,形式多样,凸
现传统和现代交相辉映的魅力;小品,锦上添花,享受观光逛街时实用和休闲的情趣;
绿化,因地制宜,增添都市洁净的绿茵气息;灯光,通明灿烂,勾勒夜观前令人陶醉的
的画景;广告,别具匠心,烘托独步姑苏的商业繁华。
l基础设施完善。
水、电、气等按留有发展余量全部改造更新,所有管线均埋入地下,
还配套建成苏州电台观前直播室以及电脑保安系统、公共广播系统、灯光弱电控制系统
等先进社会服务设施。
3、政策优势—投资者之家
对知名企业、外商投资企业、港澳台同胞投资企业、纳税贡献大企业以及购买房产l
2000平方米以上的投资者可享受购房优惠政策。
l投资者可享受当地政府扶持区域经济发展的有关政策,感受宽松经营环境带来的实
惠。
l观前地区招商服务中心投资者提供从工商登记、纳税办照、商务咨询到联系按揭一条
龙服务,实行“一门式”登记、“一卡式”收费。
4、发展优势—盈利增值宝地
l苏州经济的跨越式发展和城市规模的大幅度扩展,更加突出了古城的母体地位和居中
作用,观前地区的含金量随之大为提高,成为投资者规避风险、保值增值的首选之地。
l历史的渊源造就了苏州市民浓浓的“观前情结”,整治更新后的新观前更是苏州人倍
感自豪,“逛观前”的传统习俗赋予了全新内涵,观前始终是苏州人心中的最爱。
兴旺的旅游经济为观前的发展注入了巨大的活力。
既古朴又新颖、既秀雅又繁华的新观
前,以其独特的旅游资源优势和强劲的旅游功能,吸引着越来越多的国内外游客。
贰、苏州市区其余商业街状况分析
1、嘉余坊概况
嘉余坊为旧城改造房,当初建筑格局类似别墅。
从九四年开始销售,当初销售价格为
4800元/m2-5000元/m2不等,面积250m2左右。
业主大多数作为投资出租。
九六年、九
七年形成鼎盛时期,租金价格10万-30万元左右不等,成为苏州市中心区域有名的美食
街。
后来学士街的开发以及凤凰街餐饮业的兴起,对他们造成了极大的冲击。
现在一些
业主的希望的租金已下滑到5-13万元。
但嘉余坊一些大型的饭店,如:
“春天的故事
”、“同济酒楼”等还是打开了市场,至今门庭若市。
他们的租金一般都在80元/m2,
租金为27万元/年,人均消费为50元/次/人。
因为没有物业管理,嘉余坊的业主对物管意识比较淡泊。
店招大都是租下店面以后自己.
规划设计,故对外在统一灯光等抱无所谓态度,甚至反对统一规划。
这些店主普遍认为
300m2以上的店面较适宜。
2、学士街概况
学士街为南北走向,横穿干将路中段,北临景德路(已开发),九五年开始销售,面积
从40m2-400m2不等。
销售价格在4000元/m2到5000元/m2左右。
业主大多出租,租金价
格在2万元/年-10万元/年。
人均消费在30元/次/人,由于面积分布不均,学士街大型的
酒楼都集中在学士街的北段。
南段(靠干将路)是一些服装、保健商店、小型面馆、旅
行社及一些公司等等。
目前学士街人气不旺,无论是小型的面馆还是酒楼,生意都不是
很好,晚上九点以后,基本上没有人了。
整条街的酒楼晚上没有大型醒目的店招,所以
他们人流量最多的时间段是下午五点到七点左右。
学士街不能聚人气,除了以上的原因
以外还有一个重要的因素,他们店里的灯光大都是冷色调,气势不够。
但学士街干将路
以南,目前正在修建,若可以形成大型商业街,加上有“大世界大型休闲浴场”助阵,
可能会带来更多的商机。
3、十全街概况
十全街位于古城区东南隅,东起葑门桥西块,西至人民路,与凤凰街、相王弄、带城桥
路相交。
十全街是传统工艺的特色街,在一九八九年达到鼎盛,连绵数里店家数百家。
一九九四
年重新翻建。
风格为粉墙黛瓦之传统江南风格,北临十全河,小桥流水人家风貌独特。
十全街之店面分布,东端为小型餐饮,零售店家为主,中段至凤凰街口以传统工艺,服
装店为主。
西段以大型餐饮店为主。
十全街两侧有大型宾馆四家,分别为东吴饭店、姑苏饭店、南林饭店、南园宾馆是外地
及国外游客的主要居住地。
大型特点餐饮店有北疆饭店、钱塘茶人、十全人家、汉阳馆韩国料理,宝辰饭店等;公
交车为4路通过。
租金行情60元(1-2F),自有店面售价在7000元以上,未必愿意转售。
4、凤凰街概况
凤凰街,为南北走向四车道之交通要道之一北起干将路、凤凰广场,南至十全街。
美食
店是此街之特色,有许多大型餐饮店座落其间。
较有特色之大饭店有,万家灯火、天龙、百盛、要德、东来顺、鸡鸡蛙蛙、润记广东食
街、月润湘菜馆、巴比锅、以及筹办中的金碧辉煌食府。
许多小型特色餐饮店有:
鸡鸭血汤、无锡小笼、一品香卤菜、梅燕鸭等。
又有许多酒吧茶馆经营较成功,如千禧嘉年,五频道、名典咖啡茶语、上岛咖啡、红茶
馆等。
整个街道之商业营运情况良好,开业率极高,只有两至三家店面无人经营,每天的人流
量为2万人。
凤凰街东侧有定慧寺巷及双塔公园,以及平江河古河道游览区,西侧有大公园,为市民
公园。
公交车有4路、41路、8路通过,交通极为便利。
、石路概况5.
石路为苏州传统之商业中心,地处城西,是苏州人传统概念上仅次于观前街的商业中
心。
东至阊门、金门,南至金门商城,北至上塘街,西至鸭蛋桥一线,外围人口密布,
交通拥挤,成环型布列,有石路绿化广场。
大型商局场有石路国际商城、八面风商场、亚细亚商场、威尼斯商场、石路商业街、金
门商城、汇丰商场等。
其中金门商城中饭店云集,计有40余家较有特色之饭店,风格涵盖五大菜系,各有特
色。
还有南浩街古街,万人码头、七里山塘是清代姑苏繁华图之主要景点,许多人文故事发
生于此,故而此街为苏州人4月14日赶庙会之聚会处,街道风格为明清建筑,店家多以
小吃、品茗、工艺品为主。
在石路集中了自行车大卖场,文化用品大厦、汇丰计算机宏图三胞大卖场、汇丰手机大
卖场,石路国际商场装饰广场等大型专业市场。
一些大型快餐店──座落其间,如肯德基、麦当劳等。
外围有三香、彩香等苏州最大之居民新村,又地处古城区与新区之要道,故而人流极大
,至深夜而不息。
整个石路地区多种商业店家应有尽有,极尽繁华热闹之能事。
但在中心地区有烂尾楼2
栋,建成后因债务而闲置之高层建筑2栋,甚为遗憾。
6、园区商业区概述
●园区邻里中心个案比较
案名项目第一邻里中心新城大厦第二邻里中心贵都大厦第三邻里中心师惠坊嘉怡苑
位置苏春西路星海街中新路星都街金鸡湖路
开发商园区综合事业局新馨置地,园区综合事业局园区建兴新加坡永泰亚洲集团
物业管理邻里中心管理邻里中心管理万亚物业嘉馨房产
租售方式分割租赁面积可调分割租赁或卖断卖断租赁
建筑面积18000m210000m2m24000m2
营业时间08:
30-20:
30部份07:
30-24:
0008:
30-20:
30待订08:
30-20:
30
停车位124个53个约300个无
农贸市场有无有无
银行有有有有
邮局有有待订有
客源新城、新加、都市、星海泳馆、万扬、香樟、东港、管委会、临近工业区、新
城中学贵都、韶山、新馨、嘉宝、中信证券、海关大楼、中央公园、东港师惠乐章、
、国际学校、管委会、星海中学、临CBD四季家园、白领公寓、苏都、嘉怡苑、加城、.
近工业区国际学校、嘉怡苑、嘉湖阁、加城、润韵苑、临近工业区
租金1F:
40-45元/m22F:
35-40元/m23F:
公益事业4F:
办公室20-25元/m21F:
45元/
m22F:
40元/m23F:
35元/m2待订1F:
30元/m2含物管费美金/m2
客流量约6500人约900人未知约350人
售价只租不售1F:
5500元/m22F:
4500元/m23F:
3500元/m2待订待订
备注租金含物管费及水电费成交价:
1F:
5000-5300元/m22F:
4000-4300元/
m23F:
3000-3200元/m2
●第一邻里中心客流量
单位:
人
日期时间3/24周日(雨天)3/25周一(雨天)3/27周三(雨天)
11:
30-12:
00528468322
12:
00-12:
30472414296
12:
30-13:
00343303275
13:
00-13:
30387335206
17:
00-17:
30233175270
17:
30-1800288230385
18:
00-18:
30232186385
18:
30-19:
00286226253
19:
00-19:
30185120239
合计305424572631
人。
30000年底居住人口可达2002人,25000园区现居住人口1.※
2.第一邻里中心平日客流量约6000-7000人次;
假日客流量约8000-9000人次;
聚客力广场办活动时可达12000人次以上。
●百润发概况
百润发地处东环路,三星路交接处,为苏州第一个大卖场,客流量极高,高峰时间几乎
摩肩撞踵,举步维艰,但因其时有特价物品推出,促使苏州人乐此不疲。
百润发投资商为百润发仓储购物广场发展集团,为连锁经营企业,总部在上海,顾客实
行会员制。
策划公司为上海华晓广告传播有限公司。
大卖场结构为钢架结构,外部有停车场,计有车位74个车位,平时有百润发购物专线车
进出。
内部有门厅部,为总服务台,右手为进口,左手为出口。
进入购物则分为两部,南部为
日用品,自南到北依次为大型家电、音像制品、小家电、办公用品、小家具、服饰、鞋
袜、餐具、床上用品、生活小百货、摩托机油等专柜,北部为食品,自南到北依次为洗
涤用品、水果、净菜、冷冻肉类、水产腌腊食品、点心、奶制品、保健食品、饼干、酱
菜调料等。
.
每日20时后,鲜肉、蔬菜为特价时期,日流量在万人左右。
开办时间1999年7月份。
●欧尚概况
欧尚位于金鸡湖路和苏嘉杭高速公路交界处,由欧尚超市有限公司投资。
建筑为框架结
构,上下二层,层高米,一楼为停车场、美食广场,特色小铺和肯德基快餐店组成
,特色小铺有19间,面宽有米,深度米,月租金6000元,美食广场小铺有8间面
宽米,深度2米,后面有厨房间,月租金4000元。
一层面积为13500m2:
一层东面的停车场约6300m2,共有停车位222个,一层西面为广
场,约3000m2为聚客力广场及自行车停车场,一层至二层有四部电扶梯。
二层面积为13000m2:
共有特色小铺16间,面宽为4米,深度为2米,月租金4000元,其
余为卖场部分,依次为文具,影像制品、日用杂品、家具、服饰、鞋帽、自行车、洗涤
用品、图书,以及冷冻食品、鲜果、蔬菜、糕点、饼干、果汁等。
共有56个结帐出口,日人流量15000人,欧尚为吸引顾客将游5路线开辟至门口,另有19
路、4路、28路、47路、16路在门口经过,吸引了大量客户。
叁、观前商铺个案调研
1、商铺概述
苏州市区2001年房地产开发投资共亿元,其中商用办公楼亿元,在今年苏州房
市之火的推动下,空置房的消化被带动起来,仅今年上半年,写字楼空置量下降%,
市区商业用房空置量下降%。
通过去年的销售统计数字可以看出,苏州市住宅物业的销售量占到各类商品房面积的.
92%,其他用房销售面积还不足10%。
各类商业用房相对还比较缺乏,从某种意义上说,
苏州市目前这种房地产产品结构有待进一步优化,相信在基本解决了居住问题之后的苏
州,其他商用房的功能会进一步凸现,巨大的商机正蕴涵其中。
2、个案调研咨讯
1、观东商城
座拥观东入口,背靠碧凤坊,门面绵延观前街全长1/5,由港商环泰物业发展有限公司
主导开发,商城主体共三层,面积达2万平方米,可经营面积10500平方米,外型古雅,
设施先进,物管完善,全部现房,农行提供五年期50%贷款按揭。
一层店面出售价格万元—万元/平方米。
目前,南京连锁百货金鹰公司已租下此商城十年,用作大型百货商城之用。
2、粤海广场
粤海新时代广场位于观前街西北面,占地面积万平方米,总建筑面积约5万平方米,
是观前地区唯一集星级酒店、大型商场、酒店式公寓、酒店式写字楼、临街旺铺、高尚
住宅、大型地下停车场于一体的综合性房地产项目。
苏州粤海房地产开发有限公司开发兴建,销售时间较长,店面按位置论价,基本在5000
元---6000元/平方米。
楼(丰园)的酒店式公寓、海轩酒楼、地下8#楼(泰园)、3#目前,粤海新时代广场
停
车场已经开近两年,经营状况非常理想;1#楼(壹园)、2#楼(唯园)、10#楼(赢园
)的高尚住宅,临街旺铺早已竣工,正在销售中。
3、富宫大厦
富宫大厦是上市公司雅戈尔集团股份有限公司的产业之一,地处苏州最繁华的观前商业
中心,宫巷、富仁坊巷交汇处。
开发商是苏州雅戈尔富宫投资有限公司。
大厦共六层建筑,一层临街店面,总面积约为2500平方米,可分割出售,分割面积在
80-200平方米左右,开设商业零售铺面;二层3000平方米,一次性合作经营,开发餐
饮、娱乐等项目;三--六层已开设宾馆客房为主,可设客房170间。
目前,该商场只租不售,租金为7元/平方米/天,外加空调费用。
4、观前文化城
共四层,目前是只租不售,按各楼层经营性质不同,每层的店面租金也有所不同,一楼
租金在130元/月/平方米左右。
其它楼层租金30元、50元、60元/月/平方米等价位不等。
除租金外,每月还有十元的物
管费。
5、玄妙广场
处于干将路与工相交汇处,盛丰房地产开发公司开发,七层建筑群体,包括宾馆、写
字楼、租买店铺及地下车库等几个部分。
占地面积,建筑面积m2,
月底开工,打造为m2,10,商用房面积m2容积率,综合楼面积
苏州中高档消费城。
目前还未推出,但该地段的繁盛尚
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