三亚市红沙片区控制性详细规划及城市设计文本.docx
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三亚市红沙片区控制性详细规划及城市设计文本
第一部分
三亚市红沙片区控制性详细规划及城市设计
文本
第一章总则
第一条为加强和规范三亚市城市规划建设管理,衔接落实新版《三亚市城市总体规划(2008—2020)》,有效管理和引导红沙片区的城市建设,特制定本规划。
第二条《三亚市红沙片区控制性详细规划》是红沙片区内各类建设项目的指导性文件,规划范围内任何拆建、改建、扩建或新建项目,均应符合本规划的规定和要求。
第三条文件构成:
本规划由文本、图纸、图则和附件四部分组成。
文本和图纸(包括规划图和图则)具有同等法律效力,两者应同时使用,不可分割。
第四条规划编制依据
1.《中华人民共和国城乡规划法》(2008)
2.《城市规划编制办法》(2006)
3.《城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ137—90)》
4.《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》(2010)
5.《城市居住区规划设计规范(2002年版)》
6.《海南国际旅游岛建设发展规划纲要(2010--2020)》(2010.6)
7.《三亚市城市总体规划(2008-2020)》
8.《三亚市控制性详细规划编制技术规定暂行版》(2011.3)
9.《三亚市红沙地区控制性详细规划2002-2020》
10.近期规委会红沙片区相关会议纪要
11.国家、海南省、三亚市其它相关法规、标准、规范
第五条指导思想
1.遵循《三亚市城市总体规划(2008-2020)》的指导思想与规划原则,全面落实总体规划确定的各项规划目标。
2.权衡周边城市功能区的建设情况,借鉴国内外先进的滨海城市空间规划建设经验,结合红沙地区自身的特点及现状建设条件,将红沙片区打造为地域特色突出的现代城市功能片区。
3.充分考虑规划管理工作的特点和要求,强化控制性详细规划成果的科学性与可操作性,规划编制中体现政策管理与实施引导,使控制性详细规划成果能够更好的为城市建设和规划管理服务。
第六条规划原则
4.功能提升:
优化和完善红沙片区的城市功能布局,形成空间特色独具的城市片区。
5.亮点突出:
重点考虑塑造城市功能片区的整体形象及榆亚大道两侧街道形象的可识别性与特色性。
6.生态控制:
注重生态框架保护与城市建设的关系,挖掘提升整个地区的生态品质,实现山、海、城的有效互动。
7.公共优先:
完善公共服务职能,提升地区居住品质,促进地区的整体功能优化。
8.有效规划:
针对红沙片区的现实情况,提出切实有效的规划技术手段;进行有效性的城市设计,实现城市设计与控制性详细规划的合理对接与相互补充。
第七条本规划未涉及的内容应符合国家和三亚市的相关规定。
第八条本规划经三亚市人民政府批准后执行,是该片区城市建设和发展的指导性文件。
凡在该区域内进行各项建设活动的一切单位和个人,均应按照《城乡规划法》的规定,执行本规划。
第九条地块编号标准
地块编号采取分单元、分地块的划分方法(A-001),其中A为管控单元编号,“001”为地块编号。
第十条指标确定原则
1.尊重现状:
指标确定尊重具有合法手续已批实施项目。
2.充分论证:
综合考虑新的功能定位、设施标准、山水关系、公共优先等要素,从技术角度确定相应指标。
3.尊重规委会(或相关程序)原则:
容积率指标确定尊重市规委会(或相关程序)确定的指标及相关内容。
4.参考原有控规:
对于本版控规未作调整的地块指标参考上版控规确定。
第二章核心功能与规模控制
第十一条规划范围
红沙片区位于三亚市主城区东部,榆林湾边。
本次规划范围北到山海观怡养苑,南至榆林军港边界,东至榆林湾滨水边界,西至狗岭山脚,总面积约328.77公顷。
第十二条管控单元划分
红沙片区划分为三个管控单元,分别是:
A单元(红沙西段)、B单元(红沙中段)、C单元(红沙东段)。
(具体参考《控制单元划分示意图》)
第十三条红沙片区发展定位
山水交融共生的城市片区;
历史魅力独具的风情领地;
现代居住与特色旅游的又一港湾。
第十四条红沙片区核心公共功能
红沙片区核心公共功能应包括:
特色文化展览、主题娱乐、主题餐饮、特色商业、文化体验、旅游接待等。
第十五条红沙片区用地规模
红沙片区城市建设用地为291.56公顷:
其中居住用地为124.24公顷,公共设施用地为48.28公顷,道路广场用地为48.63公顷,市政设施用地为11.63公顷,绿地为34.70公顷,特殊用地为24.08公顷。
(注:
现状居住用地为66.29公顷,公共设施用地为18.73公顷,道路广场用地为28.98公顷,市政设施用地为16.23公顷,绿地为4.79公顷,特殊用地为24.9公顷。
)
第十六条红沙片区开发建设总量
开发建设总量约为255.20万平方米。
第十七条红沙片区人口规模
规划片区居住人口约为3.6万人,1.24万人/平方公里。
第十八条开发管控单元核心功能
A管控单元核心功能应包含:
综合居住、度假酒店。
B管控单元核心功能应包含:
综合居住、配套教育、特色商业、市政配套。
C管控单元核心功能应包含:
综合居住、特色文化展览、主题娱乐、主题餐饮、特色商业、文化体验、旅游接待、交通设施。
第十九条开发管控单元总建筑量控制要求
A管控单元总建筑量应控制在:
50万平米以内。
B管控单元总建筑量应控制在:
115万平米以内。
C管控单元总建筑量应控制在:
90万平米以内。
第二十条开发管控单元的人口规模
A管控单元人口规模宜控制在:
0.8万人以内。
B管控单元人口规模宜控制在:
1.7万人以内。
C管控单元人口规模宜控制在:
1.1万人以内。
第三章总体布局
第二十一条总体布局指导思想
9.明确山体保护边界,保护山体资源,形成规划区内重要的生态屏障。
10.结合现状情况,优化滨海岸线功能,为海岸开发注入活力。
11.通过红沙镇的选择性保护与整体改造、滨水高端文化休闲与居住社区的引入、山水廊道的控制、榆亚大道的景观控制等途径,提升空间品质。
第二十二条红沙片区规划结构:
“一核引领;一轴居中;双廊呼应;三区并耀”。
1.“一核”为红沙老镇所在区域,形成集特色住宿、特色餐饮、特色观光、特色休闲为一体的,具有浓厚地域气息的文化体验核心区域。
2.“一轴”即榆亚大道城市景观主轴。
3.“双廊”是指两条城市级别的开敞空间廊道。
1山海山廊道:
狗岭公园山体制高点——榆林海湾——孟果岭山体制高点。
2山海廊道:
狗岭公园山体制高点——区内山体——榆林海湾——大东海。
4.“三区”是指分别在规划区的西、中、东部的现代综合居住社区。
(具体内容参考《规划结构分析图》)
第四章土地利用规划
第二十三条用地分类标准
红沙片区的土地使用性质分类和分类代号以国标《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)为基础,市政设施、公共设施、居住用地分至小类。
(具体内容参考《附表7海南省三亚市红沙片区土地使用分类一览表》)
第二十四条地块细分与划分
1.地块划分宜保持用地性质的完整性和唯一性,对城市公共设施用地、市政设施用地、配套教育设施用地、公园绿地等尽量单独划分,以便重点优先保证。
2.依据城市道路等形成的人工界线,地块划分尽量形成单一性质的用地。
3.规划中的地块为最小出让地块,原则上应作为最小出让单位,除产权出现矛盾的地块以外,不允许再细分。
如果需要细分应该依照法定的程序迸行控制性详细规划的局部调整,就可行性与必要性进行相关论证,变化后的地块控制指标需满足第九十二条的规定。
第二十五条兼容使用
允许以满足规划用途为原则,在相应性质用地上进行设施的兼容使用。
适建范围按《附表8规划用地性质可兼容性表》执行,兼容功能建筑量比例不宜大于总建筑面积的20%。
第二十六条居住用地
红沙片区规划居住用地124.24公顷,占规划区总用地的37.79%。
1.一类居住用地1.44公顷,占规划区总用地的0.44%
2.二类居住用地122.8公顷,占规划区总用地的37.35%
第二十七条公共设施用地
红沙片区内城市各类公共设施分为7个类别。
主要包括行政办公、商业金融、文化娱乐、医疗卫生、教育科研、文物古迹、其他等。
规划公共设施用地总用地面积48.28公顷,占规划区总用地的14.69%。
12.行政办公用地
总用地面积8.65公顷,占总用地的2.63%。
13.商业金融用地
总用地面积29.99公顷,占总用地的9.12%。
14.文化娱乐用地
总用地面积5.2公顷,占总用地的1.58%。
15.医疗卫生用地
总用地面积0.17公顷,占总用地的0.05%。
16.教育科研用地
总用地面积2.02公顷,占总用地的0.61%。
17.文物古迹用地
总用地面积0.4公顷,占总用地的0.12%。
18.其他公共设施用地
总用地面积1.85公顷,占总用地的0.56%。
第二十八条道路广场用地
1.红沙片区共规划道路广场用地48.63公顷,占总用地的14.79%。
2.其中道路用地47.62公顷,广场用地1.01公顷。
第二十九条市政公用设施用地
红沙片区规划市政公共设施用地主要包括:
供应设施用地、交通设施用地、邮电设施用地、环境卫生设施用地、其他市政公用设施用地。
市政公共设施用地共11.63公顷,占总用地的3.54%。
第三十条绿化用地
红沙片区规划绿地共34.70公顷,占总用地的10.55%。
第三十一条特殊用地
规划区内特殊用地24.08公顷,占总用地的7.32%。
第五章公共服务设施规划控制
第三十二条公共服务设施的类型
1.公共服务设施的空间布局类型分为城市型公共服务设施和社区配套型公共服务设施。
其中,城市型公共服务设施应保证规划划定的独立地块;社区配套型公共服务设施可以独立占地或与其他建筑合建。
2.根据公共设施用地情况,可以分为独立占地的设施和兼容在其它建设用地中的公共设施。
第三十三条独立占地的城市型公共服务设施要求
独立占地的城市型公共服务设施包括:
商业、酒店、文化、办公、医疗、文物古迹等设施以及部分社区公共服务设施。
(具体内容参考《附表2:
海南省三亚市红沙片区规划公共设施汇总表》)
第三十四条兼容型公共设施要求
兼容在其它建设用地中的公共设施包括:
社区管理、社区商业、社区医疗点、社区老年人、社区青少年中心、社区图书馆等,在相应的规划地块中采取配套方式布置。
第三十五条A管控单元中独立占地的公共设施控制:
应控制为商业设施的地块包括:
A-029;
应控制为酒店设施的地块包括:
A-016、A-037、A-042;
应控制为办公的地块包括:
A-030、A-044;
应控制为医疗卫生设施的地块包括:
A-026;
应控制为教育科研设施的地块包括:
A-050;
应控制为文物古迹设施的地块包括:
A-008;
应控制社区公共服务设施的地块包括:
A-010、A-012、A-018,其中A-010、A-012地块内综合设置社区停车及体育健身设施,A-018地块内综合设置社区管理、社区医疗点、社区文化活动中心、邮政所。
(具体内容参考《公共服务设施规划图))
第三十六条B管控单元中独立占地的公共设施控制:
应控制为商业设施的地块包括:
B-016、B-019、B-031、B-049、B-054;
应控制为酒店设施的地块包括:
B-005、B-007;
应控制为办公的地块包括:
B-013、B-017、B-048;
应控制为福利院设施的地块包括:
B-053。
(具体内容参考《公共服务设施规划图))
第三十七条C管控单元中独立占地的公共设施控制:
应控制为商业设施的地块包括:
C-019、C-045、C-052、C-069、C-073、C-084、C-049、C-058、C-062、C-066、C-074、C-076、C-077、C-083、C-082、C-086、C-088、C-0
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