房地产行业税收自查指引手册.docx

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房地产行业税收自查指引手册

房地产行业

税收自查指引手册

（2017版）

上篇日常税务自查

第一章手册概述

1.1手册编制背景

随着我国经济的发展和改革进程的推进，财政、会计和税收法规都在不断地进行更新与完善。

为进一步强化依法纳税意识，预防和控制税务风险，切实提高日常税收管理的工作水平，根据国家税务总局《大企业税务风险管理指引（试行）》的要求，我集团将逐步完善税务风险管理体系，建立有效的税收风险内控机制。

为全面梳理和审查集团的税务风险管理和税务内部控制的运行机制和效果，经研究，集团特此制定《地产板块税收自查手册》，旨在让企业领导、财务和税务人员及时、全面掌握税收法律法规，为开展日常税收自查工作提供指导和工具。

1.2税收自查手册内容

根据税收自查工作的特点，本手册将参考税务机关纳税评估、大企业风险管理等税务检查工作的制度与流程，以集团的业务板块分类为基础，分类详细列明每个业务板块下所有相关税种的自查要点，针对每个自查点列明相关的自查的方法和流程以及正确的税务处理方法等。

需要特别说明的是，本手册是基于2016年至2017年适用的税收法律、法规而编制，此外，对于2016年至2017年期间修订或失效的法规，已经进行了单独的标注说明。

本手册所依据的税收法律、法规有可能因为法律、法规制定机关或相关政府部门的修改而有所变化。

此外，本手册未包括各地方税收法规的介绍。

如对于某个税务事项地方法规进行了明确的规定，企业应相应的参照地方法规进行税收自查。

第二章手册使用指南

税收自查机制及手册编写服务是分业务涉税流程税务操作指导手册及制定业务管理和控制流程及制度的实施及验收。

通过设计税收自查机制，保证贵司有效实施前两项工作。

同时，通过自查机制中的关键工具——税务自查手册的编写，更具体并可操作地开展相关工作。

税收自查手册通过将企业自身的各类财务数据综合计算，得出自身各个税种的风险指标值，再与同行业或地区的数据指标进行比对分析差异，并进行自查分析，以为排查出相应的涉税风险提供指引。

自查企业应予注意，指标比对产生的差异只能为企业自查提供一个方向性的指引，自查企业并不能完全依赖以及确信产生差异的相关因素存在涉税风险，自查企业应该通过结合查阅相关会计账簿、记账凭证以及发票明细等程序来发现企业涉税方面存在的问题。

若差异超过了企业设定可接受的最高阈值，则应形成书面报告，同时由企业自身的财务/税务部门组成自查小组，对账册进行实地检查，以发现风险源头，同时提出解决方案。

后将形成的自查报告呈交集团财务/税务管理部门，由集团组成自查复核小组对自查结果进行复核或实地查验，形成管理建议书以降低风险，最后再由各企业对阈值进行再次测算，以确定处理效果，整个自查流程如下流程图所示：

为便于表述和避免混淆，除非特别说明，本手册将频繁使用到的风险指标等关键词定义如下：

关键词

定义

风险指标名称

指用以衡量某一税种某一方面风险程度的指标，如工资薪金占成本费用比，衡量工资薪金占比是否正常，是否存在多确认工资薪金，是否存在两套账。

计算公式

指计算该指标的具体方法。

企业历年数据风险指标参考值

指利用企业自身的财务数据，根据计算公式得出的企业自身指标值。

同行业风险指标参考值

指与企业同行业/地区的风险指标，与企业指标值两者的差异可以得出企业在该税种方面可能存在的风险程度大小。

阈值

指企业为了将涉税风险降低至可接受的低水平，自行设立的企业指标值与风险指标参考值的最大可接受差异额，如±5%。

风险提示/关注点

指若企业指标值与风险指标参考值的差异超过了企业自行规定的阈值，那么该差异应引起企业的注意，同时企业按照提示检查、复核相应的文件/票据以确认是否存在风险。

由于风险指标的计算需要涵盖一定期间，因此阈值是针对一定期间而言，但企业可以根据实际情况设定一定期间的风险指标，为了便于说明涉税风险与相应处理，此处以一年为基准计算的风险指标描述整本手册。

第三章税收风险管理指标

3.1增值税管理指标

风险指标名称

计算公式

风险提示/关注点

风险等级评估

预售收入比

本期预缴增值税/（本期新增预收售楼款+本期新增定金款+本期新增租金款）

本指标异常，需关注是否：

∙本期新增预收账款是否预缴了增值税（4.1.1-4.1.2）；

∙本期新增定金是否预缴了增值税；

∙本期新增租赁款是否预缴了增值税。

中

简易计征比

增值税简易计征收入金额/全部增值税销售收入

本指标异常，需关注是否：

∙将应采用一般计税方式的房产销售收入纳入简易计征范围（4.1、4.3.1）。

中

增值税税负率

本期应纳税额÷本期应税主营业务收入

注:

本期应纳税额为结转收入时的实际应纳税额。

本指标异常，除了需要关注是否存在隐瞒应税销售额的情况外，还需关注是否：

∙扩大进项抵扣范围、进项税转出是否正确（4.2.1、4.2.2）；

∙未按规定申报抵扣进项税额；

∙有无账外经营；

∙少计算销项税额（4.1.2-4.1.8）；

∙与关联企业的交易是否符合独立交易原则（4.1.9）；

∙用于非应税项目、免税项目、集体福利、个人消费的购进货物或应税劳务及非正常损失的购进货物是否按照规定做进项税额转出（4.2.1）；

∙是否存在取得虚开的专用发票和其他抵扣凭证问题（4.2.1）。

低

销售毛利率

（销售收入-销售成本）/销售收入

注:

该指标需要通过与增值税税负率对其进项税额抵扣情况结合进行分析。

风险指标名称

同行业风险指标参考值

预售收入比

3%

销售毛利率

27.7%

注：

由于不同房地产企业间简易计征的项目大小、规模以及数量存在较大差异，由此引起的本期应纳税额与简易计征收入也会存在较大差异，不同企业之间的数据缺乏良好的可比性，行业指标不具备较好的参考价值。

风险指标名称

企业历年数据风险指标参考值

增值税税负率

简易计征比

预售收入比

销售毛利率

3.2企业所得税管理指标

风险指标名称

计算公式

风险提示/关注点

风险等级评估

企业所得税税负率

本期应纳所得税额/本期收入总额

本指标异常，需关注以下暂时性差异相关调整是否正确：

∙资产减值准备（5.2.9）；

∙超标列支的职工教育经费；

∙预提费用是否进行调整（5.2.4）；

∙超标列支的广告费与业务宣传费（5.2.7）。

同时，还需关注是否：

∙不合规扣除凭证问题（虚假发票、发票缺失、发票冲工资）（5.2.1）；

∙虚增费用（不合规计提、不合规费用化支出）（5.2.1）；

∙计税成本的分摊是否正确（5.2.2、5.2.3）；

∙配套设施的成本是否正确归集（5.2.5）；

∙保证金是否按照规定扣除（5.2.6）。

中

工资薪金占成本费用比

工资薪金支出/（营业成本+销售费用+管理费用）

本指标异常，需关注是否：

∙存在两套账；

∙工资薪金确认范围扩大。

中

三年平均年度收入变动率

[（本年营业收入-上年营业收入）/本年营业收入+（去年营业收入-前年营业收入）/去年营业收入]/2

本指标异常，需要关注是否存在收入确认方法违规的问题，是否存在：

∙推迟确认收入或提前确认收入（5.1.1）；

∙少计提收入（5.1）。

中

财务费用占收入比变动率

[（本期财务费用/本期主营业务收入）/（上期财务费用/上期主营业务收入）-1]*100%

本指标异常，需注意是否存在：

∙企业关联方交易是否符合独立交易原则；

∙向关联方利息贷款利率不合理偏低、债资比超标问题（5.2.8）。

低

风险指标名称

同行业风险指标参考值

企业所得税税负率

3.89%

工资薪金占成本费用比

1.16%

三年平均年度收入变动率

5.63%

风险指标名称

企业历年数据风险指标参考值

企业所得税税负率

工资薪金占成本费用比

三年平均年度收入变动率

财务费用占收入比变动率

3.3城市维护建设税和教育费附加管理指标

风险指标名称

同行业风险指标参考值

风险提示/关注点

风险等级评估

城市维护建设税税负率

本期计提的城市维护建设税/（本期实际缴纳的消费税+本期实际缴纳的增值税）

本指标异常，需关注是否：

∙少计提城市维护建设税（7.1.1）。

低

教育费附加费率

本期计提的教育费附加/（本期实际缴纳的消费税+本期实际缴纳的增值税）

本指标异常，需关注是否：

∙少计提教育费附加（7.1.2）。

低

风险指标名称

企业历年数据风险指标参考值

城市维护建设税税负率

教育费附加费率

注：

城市维护建设税和教育费附加以当期实际缴纳的增值税为基础，若自查企业发现增值税存在涉税风险，如少缴纳增值税，那么相应的城市维护建设税与教育费附加也存在该类风险，因此行业指标不具备较好的参考价值。

3.4房产税管理指标

风险指标名称

计算公式

风险提示/关注点

风险等级评估

房产税应纳税额变动率

（当期应纳房产税额-基期缴纳房产税额）/基期缴纳房产税数额

指标异常，需关注是否：

∙本期少计提房产税（8.1.2）

低

风险指标名称

企业历年数据风险指标参考值

房产税应纳税额变动率

注：

由于房产税的相关指标受企业规模、业务性质及各业务比重等因素的影响较大，不同企业之间的数据缺乏良好的可比性，行业指标不具备较好的参考价值。

3.5城镇土地使用税管理指标

风险指标名称

计算公式

风险提示/关注点

风险等级评估

申报数差异

本期申报数-上期申报数

本指标异常，需关注是否：

∙少计提城镇土地使用税（9.1.1）。

低

税额变动率

（当期应纳城镇土地使用税-基期缴纳城镇土地使用税）/基期应纳城镇土地使用税

本指标异常，需关注是否：

∙少计提城镇土地使用税（9.1.2）。

低

风险指标名称

企业历年数据风险指标参考值

申报数差异

税额变动率

注：

由于城镇土地使用税的相关指标受企业规模、以及企业项目的实际占地大小、是否使用税收优惠的不确定性变动较大，不同企业之间的数据缺乏良好的可比性，行业指标不具备较好的参考价值。

3.6印花税管理指标

风险指标名称

计算公式

风险提示/关注点

风险等级评估

印花税税负

印花税税额/计税基础

注：

根据贵司的实际情况，此处计税基础应为：

复核期间的货物采购金额、建筑安装工程金额、租金、借款/贷款金额等。

本指标异常，需关注是否：

∙有部分合同未贴花（10.1.1、10.1.2）；

∙应税合同的计税依据不准确；

∙适用的印花税税率错误。

低

印花税税负变动系数

本期印花税负担率÷上年同期印花税负担率

其中：

印花税负担率=（印花税税额÷计税基础）×100%

本指标异常，需关注是否：

∙本年少报印花税；

∙本年签订合同的数量、涉税金额与往年有较大差异。

低

印花税差异额

（本期销项发票金额+本期进项发票金额）*0.003*0.8-（本期缴纳印花税-本期缴纳借款合同的印花税额）

注：

根据贵司的实际情况，其他合同通常包括产权转移书据、建筑安装工程承包合同、租赁、借款/贷款合同等。

本指标异常，需关注是否：

∙有部分采购合同未贴花；

∙应税合同的计税依据不准（10.1.1、10.1.2）；

∙适用的印花税税率错误。

低

风险指标名称

企业历年数据风险指标参考值

印花税税负

印花税税负变动系数

印花税差异额

注：

由于印花税的相关指标受企业规模、业务性质及各业务比重等因素的影响较大，不同企业之间的数据缺乏良好的可比性，行业指标不具备较好的参考价值。

3.7契税管理指标

风险指标名称

计算公式

风险提示/关注点

风险等级评估

契税应纳税额变动率

（当期应纳契税额-基期缴纳契税额）/基期缴纳契税数额

指标异常，需关注是否：

∙本期少计提契税（11.1.1）

低

风险指标名称

企业历年数据风险指标参考值

契税应纳税额变动率

注：

由于契税的相关指标受企业规模、业务性质及各业务比重等因素的影响较大，不同企业之间的数据缺乏良好的可比性，行业指标不具备较好的参考价值。

3.8个人所得税管理指标

风险指标名称

计算公式

风险提示/关注点

风险等级评估

个人所得税应纳税额增长率

（本期累计应纳税额-上年同期累计应纳税额）÷上年同期累计应纳税额

本指标异常，需关注是否：

∙对员工个人所得税本期的各类应税所得均代扣代缴了个人所得税（12.1.1~12.1.11）；

∙本年职工人数、架构组成有较大变化。

低

个人所得税同步增长系数

个人所得税纳税额增长率÷主营业务利润增长率

本指标异常，需关注是否：

∙对员工个人所得税本期的各类应税所得均代扣代缴了个人所得税（12.1.1~12.1.11）；

∙本年职工人数、架构组成有较大变化；

∙本年的业务利润情况较往年有明显波动。

低

工资薪金个人所得税税收负担率

工资薪金个人所得税应纳税额÷全年工资总额

本指标异常，需关注是否：

对员工个人所得税本期的各类应税所得均代扣代缴了个人所得税（12.1.1~12.1.11）；

低

工资薪金个人所得税税负变动系数

本期工资薪金个人所得税税收负担率÷上年同期工资薪金个人所得税税收负担率

本指标异常，需关注是否：

对员工个人所得税本期的各类应税所得均代扣代缴了个人所得税（12.1.1~12.1.11）；

低

风险指标名称

企业历年数据风险指标参考值

个人所得税应纳税额增长率

个人所得税同步增长系数

工资薪金个人所得税税收负担率

工资薪金个人所得税税负变动系数

注：

由于个人所得税的相关指标受企业员工架构、企业经营理念、地区工资水平等因素的影响较大，不同企业之间的数据缺乏良好的可比性，行业指标不具备较好的参考价值

3.9营业税管理指标

风险指标名称

计算公式

风险提示/关注点

风险等级评估

营业税负担率

营业税应纳税额/主营业务收入

本指标异常，需关注是否：

∙应税收入时点是否正确（13.1）；

∙拆迁补偿、合作建房、以及其他视同销售不同产是否计提了营业税（13.2）。

低

销（预）售收入税负率

营业税应纳税额/（销售收入+预收账款）

本指标异常，需关注是否：

∙本期少计提营业税额。

低

营业税额变动率与营业收入变动配比率

营业税额变动率/营业收入变动率

其中：

营业税额变动率=（本期营业税应纳税额-上期营业税应纳税额）/上期营业税应纳税额

营业收入变动率=（本期主营业务收入-上期主营业务收入）/上期主营业务收入

本指标异常，需关注：

∙营业税额变动率与收入变动率是否同步，判断是否足额申报营业税或者收入是否真实。

低

风险指标名称

同行业风险指标参考值

营业税负担率

5.00%

销（预）售收入税负率

3.05%

风险指标名称

企业历年数据风险指标参考值

营业税负担率

销（预）售收入税负率

营业税税额变动率与营业收入变动配比率

3.10土地增值税管理指标

风险指标名称

计算公式

风险提示/关注点

风险等级评估

土地增值税税负率

本期土地增值税额/本期收入额

指标异常，需关注是否：

∙正确计提了收入，有无多计/少计收入（6.1）；

∙正确计提成本，有无多计/少计成本（6.2）；

∙税收优惠是否正确使用（6.3）。

中

土地成本（土地价款、拆迁成本、契税等）比率

土地成本/销售收入

指标异常，需关注是否：

∙本期多计取得土地使用权所支付的金额，发生的费用是否取得了合法凭据（6.2.1）；

∙本期少计提收入（6.1）。

中

其他开发成本（前期工程费、基础设施、公共配套、开发间接费用）比率

其他开发成本/销售收入

指标异常，需关注是否：

∙本期多计建筑安装工程费，发生的费用是否取得了合法凭据（6.1.9）；

∙本期多计其他开发成本，相关的费用是否取得了合法凭据（6.2.2、6.2.3）；

∙共同成本的分摊是否正确（6.2.4）；

∙建安造价是否合理（6.2.5）。

中

风险指标名称

同行业风险指标参考值

土地增值税税负率

4.18%

风险指标名称

企业历年数据风险指标参考值

土地增值税税负率

土地成本（土地价款、拆迁成本、契税等）比率

其他开发成本（前期工程费、基础设施、公共配套、开发间接费用）比率

第四章增值税自查指引

4.1增值税销项税/应纳税额管理自查指引

4.1.1房地产销售的纳税义务发生时间

1）自查要点

∙检查销售房产取得的预收款是否及时入账，企业应当在取得预收收入时计算缴纳增值税。

∙检查企业是否已将预收定金并入预收款，各项预收账款是否均已及时足额地预缴了增值税。

∙检查企业是否存在将预收款列入其他往来科目或者与其他往来款对冲的情况，若存在，企业应当按对冲前的预收款总额预缴增值税。

∙在委托销售方式销售或包销开发产品的情况下，检查企业是否及时收取售房款，有无在委托销售方式下采取由中介服务机构开具发票或收据，开发企业未计入收入；或者在包销方式下采取低价开票，少计收入的情况。

∙在直接销售的模式下，检查企业是否存在将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，私藏账外收入，未将该收入计入预收账款或应税收入之中。

∙在以银行按揭方式销售开发产品的情况下，检查企业在银行按揭贷款到账后，是否按规定缴税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义计入“短期借款”科目，不确认收入。

2）自查程序

∙抽查主要的企业商品房预售合同，核实其预收款的入账时间与合同的规定是否一致。

∙测算本期预收账款的增加额是否已按3%的税率预缴了增值税。

∙结合其他往来项目的审核，核实企业是否存在将预收款性质的项目，列入其他往来科目，长期挂账不申报增值税；是否存在将预收款和其他往来科目对冲从而少缴增值税的情况。

∙审核企业的委托销售、包销及直接销售合同，检查售房款是否及时收回，并结合“预收账款”、“银行存款”等科目的审查，核实企业合同金额、预收账款与银行存款三者是否一致，企业所售房款是否及时足额缴纳了增值税。

∙审核企业通过按揭方式销售房地产的合同，通过与“银行存款”等科目的核对，核实企业是否存在将收到的按揭款项以银行贷款的名义计入“短期借款”科目，是否存在不计入预收账款或不确认收入的情况。

4.1.2销项税额/应纳税额的确认

1）自查要点

∙在采用一般计税方法对企业销售的房地产计算销项税额时，检查当期允许扣除的土地价款是否计算正确。

∙在采用简易计税方法对企业销售的房地产计算应纳税额时，检查当期是否违反税法规定扣除了对应的土地价款。

∙检查企业销售收入中是否包括了各类价外费用，如各类手续费、管理费、奖励返还收入、基金、集资费、代收款项、代垫款项、客户放弃的购房定金、商品房售后服务收入如代客装修、清洁等取得的收入、无需支付给施工单位的工程尾款、质量保证金等。

若存在，需并入增值额一并缴纳增值税。

∙检查企业是否存在折价销售的现象。

若存在，并且折扣额另开发票的，则该折扣不得从增值额中减除。

仅当价款与折扣额在同一张发票上注明时，企业才能以折扣后的价款作为增值额，交纳增值税。

∙检查企业是否存在将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账，少缴增值税的情况。

∙检查企业是否未将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入总机构收入，从而少缴增值税。

∙检查企业是否存在私改规划，增加销售面积，但收入未按规定入账的情况。

∙检查企业销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分是否单独开具收款收据，取得收入是否未按规定入账。

2）自查程序

∙审查企业取得的土地价款对应的票据是否为省级以上财政部门监制的财政票据，或拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料为合法有效凭证。

∙测算本期予以扣除的土地价款是否正确，是否按照本期销售的房地产项目建筑面与该项目可售建筑面积的比例计算。

∙审查企业对于简易计征的房地产是否违反规定在应纳税额中扣除了土地价款。

∙审查销售合同中与价外费用相关的条款，核实相关价外费用是否存在并及时入账。

∙审查企业的“其他业务收入”和“其他应收款”科目，分析其中是否存在属于价外费用性质的款项，是否已并入增值额计算缴纳了增值税。

∙抽查含有价外费用的金额的收入项目，追查相应的发票，审核相应增值税计算和缴纳是否正确。

∙审查销售合同中与销售折扣相关的条款，并结合“主营业务收入”、“营业费用”科目的审核，追查该销售折扣与营业收入发票的开具，核实相应增值税的计算和缴纳是否正确。

∙审核企业成本费用、应收/应付科目关联方的贷方发生额，分析其中是否存在企业将售房款冲减成本费用，或直接转入关联方资金往来的情况。

∙审核企业分支机构的销售收入是否已单独缴纳增值税或已并入总机构的收入缴纳了增值税。

∙审核企业的销售合同，检查合同内销售面积和实际销售面积是否吻合，是否存在私增销售面积但相应收入未按规定入账的情况。

∙抽查企业部分销售合同及相应的发票单据，核实企业是否存在销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据的情况，并结合“主营业务收入”等科目的审查，核实该部分的收入是否已经及时入账。

4.1.3以拆迁补偿形式出售房地产

1）自查要点

∙检查企业是否存在将所拥有的不动产所有权转移给被拆迁户的情况，若存在，应按规定缴纳增值税。

2）自查程序

∙根据企业与被拆迁户的拆迁合同，了解企业对被拆迁户实行补偿的方式，是否存在房屋产权调换的情况。

∙结合房地产开发成本中的拆迁费用，审核企业是否将房屋产权调换的支出计入拆迁费用；

∙若存在，检查企业的“应交税金”科目以及货币资金账簿，核实相应的增值税金是否已正确计算并按时缴纳。

4.1.4其他视同销售不动产

1）自查要点

∙检查企业是否存在将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配、赠送给地方政府或公共事业单位等无偿赠与的行为，若存在，企业在产权转移的当天将产生增值税纳税义务，需要按规定缴纳增值税。

∙检查企业是否存在将自己新建建筑物后销售，若存在，企业在产权转移的当天将产生增值税纳税义务，需要按规定缴纳营业税。

∙检查企业对视同销售行为是否已按税法要求确定增值额，增值税是否已正确计算。

2）自查程序

∙结合“应付职工福利”、“应付股利”、“营业/销售费用”、“营业外支出”、“存货——开发成本”、“固定资产”等科目的审核，关注企业与员工、关联方、股东等的房产交易，核实企业是否存在赠与、奖励、分配不动产等需要视同销售的行为。

∙若存在视同销售的情况，追查其相应的增值额的确认及增值税的计算，税金是否已在规定的限期内缴纳。

4.1.5房屋出租业务的增值税处理

1）自查要点

∙检查企业是否存在将未售商品房、商铺、车位等用于出租（出租房）、临时安置动迁户或其他周转用途（周转房）的情况，并关注该出租房、周转房的销售情况。

∙检查企业是否存在将出租收入抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入的情况。

∙检查企业出租房取得的租赁收入是