推荐精品旅游渡假村项目可行性研究报告.docx

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推荐精品旅游渡假村项目可行性研究报告

旅游渡假村项目可行性

研究报告

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）

第一章总论

第一节项目名称及主办单位概况

1.1.1项目名称旅游渡假村项目

1.1.2主办单位xxx

主办企业名称：

xxx

企业地址：

法人代表：

第二节项目概况

1、总建筑面积7108m2占地：

60000m2（6公顷）

其中：

建筑面积7108m2

道路：

3938m2

水域面积：

5472m2

沙滩面积：

150m2

植被面积：

36297m2

2、项目总投资：

3、资金来源：

自筹：

融资：

贷款：

第三节可行性研究范围及依据

1.3.1编制范围：

渡假村

1.3.2研究要点

项目建筑的必要性分析

市场调查分析

建筑安装工程方案

配套工程方案

总估算投资及资金筹措

经济效益分析

1.3.3编制依据

1、国家计委《关于建设项目进行可行性研究试行管理办法》

2、交城县总体旅游规划

3、旅游风景区发展整体规划

4、镇镇域总体规划

5、国有土地使用证书

第四节研究结论

是我国黄土高原地区独具特色的森林生态观光、休闲度假、生态疗养目的地。

渡假村以旅游风景区完整的森林生态系统建设为主体，配套服务设施建设为辅的原则。

以人文景观的传统文化美作陪衬，保持自然景观的生态美、自然美。

旅游风景区项目开发是面向市场，研究市场，拓展市场，针对不同的市场需求，利用自身丰富的优势旅游资源，策划有卖点的旅游产品，扩大消费规模，提高经济效益。

其规划的重点放在在旅游基础设施建设上，加大旅游业政策扶持力度，扶持旅游业加快发展。

渡假村的开发可以提高资源吸引力，促进地方经济发展。

渡假村项目以自身的优势融合旅游风景区的优势，迎合了旅游风景区发展整体规划和交城县总体旅游规划的政策导向，在此不失时机的推出可行性很强。

第二章项目提出的必要性分析

第一节项目提出的背景

自然保护区1986年被国务院批准为国家级自然保护区；1993年成为“中国人与生物圈”保护区首批成员。

被中国科学技术协会指定为“全国科普教育基地”，被山西省政府指定为“青少年爱国主义教育基地”。

其森林覆盖率达85%以上，被誉为黄土高原上的“绿色明珠”，有“华北落叶松故乡之称”。

交城县总体旅游规划、旅游风景区发展整体规划、镇镇域总体规划的推出为渡假村项目的开发提供了有利的时机。

第二节市场调查分析

据沟旅游发展整体规划的资料显示：

旅游风景区游客接待目标（单位：

万人次）

时间

2010

2015

2020

总游客量

11.9

19.3

31

旅游风景区旅游市场

目标市场

近期

中期

远期

入境旅游市场

核心市场

日本、韩国旅游者。

以太原为目的地的分流海外旅游者。

以北京、山西为目的地的分流海外旅游者。

基本市场

港澳台旅游者。

东南亚各国旅游者。

东盟各国旅游者。

机会市场

亚洲区专项旅游者。

欧美、澳洲地区专项旅游者

世界其它国家专项旅游者。

国内旅游市场

核心市场

太原、吕梁城市居民。

太原郊区居民，临汾、朔州、阳泉城市居民。

晋城、长治、石家庄、大同、北京等市场。

基本市场

河北、陕西、河南市场。

华北地区。

东北、西北地区。

机会市场

长江三角洲、珠江三角洲。

华东、华中地区。

西南地区。

渡假村项目的开发服务于旅游风景区旅游市场的主体，渡假村项目的建设为旅游风景区提供了大量的基础设施，双方共同发展、互利互惠。

第三节必要性分析

渡假村的建设是旅游风景区所必须的基础设施，现阶段的市场格局远远不能满规划中的旅游风景区旅游市场的需求，因此，渡假村的建设是符合市场需要的。

随着人们生活水平提高，观赏水平必然提高。

旅游者纷纷抛弃庸俗而趋向高雅，向自然性、探索性、求知性发展，渴望回归自然，疾呼生态觉醒，热衷森林野趣，乐游名山大川，渴求回到绿色之中，回到大自然之中。

探险、登山、漂流、游泳、森林浴、休憩、摄影、作画、采标本等享受森林生态功能之益成为现代旅游的时尚。

作为纯天然景观，迎合了目前游客返朴归真的口味，极大地满足了人们的心理需要。

有旅游风景区得天独厚的自然资源优势为基础，因此在该地段建设渡假村是必要的和可行的。

第三章建设规模及使用功能

1、A区技术指标

规划面积：

9920m2

建筑面积：

1252m2

道路面积：

968m2

水域面积：

1167m2

沙滩面积：

150m2

植被面积：

6383m2

A区主要以接待游客吃住为主

2、B区技术指标

规划面积：

49556m2

建筑面积：

5856m2

广场面积：

4700m2

运动场面积：

181m21

道路面积：

2970m2

水域面积：

4305m2

植被面积：

29914m2

B区以休闲渡假为主

第四章建设地址概况

第一节地理位置及社会、交通条件

4.1.1地理位置及社会状况

该项目建设地址渡假村位于风景区的，环境清新，被山面水，植被丰富，藏风聚气，具有广阔的市场前景。

4.1.2交通状况

建设场地位于风景区的入口处，交通十分便利，具有良好的经济发展条件。

4.1.3环境条件

风景区1980年经山西省人民政府批准建立，1986年晋升为国家级，主要保护对象为珍禽褐马鸡和暖温带亚高山针叶林。

区位于吕梁山中段，海拔1500-2830米，山势险峻，高差较大，自然植被茂盛，为我国暖温带残存的天然林中少数保存完整的地区之一和华北落叶松的原产地。

第二节自然条件

处于暖温带大陆性季风气候区，同时受海拔、地形和森林等多种因素的影响，与省内同纬度地区相比，气温偏低，变幅较大，空气湿度偏高，形成典型的山地气候。

该区气候属于暖温带及其吕梁山半湿润区，雨量充沛，年平均降水800mm左右。

根据气象观察站（111°33＇E，37°55＇N，海拔1630米，镇二合庄）1983－1996年观察资料记载统计，年平均气温4.3℃，极端最高气温32．0℃（1987年7月31日），极端最低气温-26.1℃（1989午1月13日），1月份平均气温-10.2℃，7月份平均气温17.5℃；大部分地区≥10℃的积温1800－2950h。

稳定通过10℃，初日，低山4月下旬，中山及高山区在5月上中旬；终日，低山区在9月中下旬或10月上旬，高中山在9月上中旬。

无霜期90天。

全年太阳辐射总量535910.4－586152J／平方厘米，年日照时2800h。

第三节地质现状

（1）地质地貌

所在的关帝山地区位于吕梁山脉的中段，吕梁山脉主脊线纵穿全境。

地层属中太古界吕梁群，主要种类包括花岗岩、片麻岩、辉绿岩、石英岩和角闪岩等。

全境地貌属剥蚀强烈的大起伏中山，自中生代燕山运动隆起后，经长期侵蚀，形成当前山势陡峭、沟壑纵横、地形变化复杂的地貌；主峰孝文山位于本区北部，海拔2831米，是华北地区第三高峰（仅次于五台山的北峰和西峰）。

东部被由孝文山、关帝山（2585米）等组成的山脊线所包围，中部山间宽谷呈堆积地貌。

全境垂直高差1230米，平均坡度25°左右。

（2）水文条件

范围是山西省内降水量较高地区之一。

主沟呈北南走向，是汾河一级支流文峪河的发源地，境内流长6公里，地表水源充足，流量相对稳定。

其东西两侧有神尾沟、大沙沟、八道沟、八水沟、、大草坪沟、社堂构、腰则沟等山涧溪流，四季长流，水质清澈，汇入文峪河主流后河床渐趋平缓，流量0.7－3.2立方米／秒，侵蚀模数每平方公里100－200吨；水质无污染，所含矿物质为碳酸钙镁型，氟离子含量为8mg／L，还含有钠、钙、钾、镁、铁、硫等元素，碘离子含量偏少，pH值为7.8。

（3）土壤

本区土壤有明显的垂直分布带，在同一垂直带内，随不同坡向、坡度和植被情况自下而上土壤类型分布为：

A.山地褐土

为低山带的主要土壤，分布于1650－1900米的阴坡，土层厚80－120厘米，阳坡分布于1750米－2100米之间，土壤特点为腐殖质含量稍低，pH值为6.5－7.2，粘度较强，有石砾，侵蚀程度较小。

B.黄土质山地淋溶褐土

为区内主要土壤类型，广泛分布于1700－2000米中山地带。

土层厚40－70厘米，地形较平缓的地段可达80厘米以上，由于强度淋溶结果，具有明显的淀积层，剖面中石灰淋溶强烈，土壤pH值为6.5－7.5，有粘粒淋溶聚积作用，土壤侵蚀微弱，自然肥力稍高。

C.花岗片、麻岩质山地棕壤

主要分布于2000－2400米的中山和亚高山地带，土层厚80－110厘米，腐殖质含量很高，pH值为6.2－7.0。

有未分解和半分解的植被落叶层，呈棕褐色，厚度l0－20厘米；土壤肥力较高，保水透气性能良好，无侵蚀现象。

D.不饱和黑毡土

集中分布于2300－2700米的亚高山灌丛草甸地带，土层厚40－100厘米，由于气温低，蒸发量小，使土壤持水量长年较高。

剖面疏松，多为壤质。

腐殖质层一般厚10－30厘米，最高可达80厘米；最表层为盘结紧密呈海绵状的草皮层，pH值6.5，土壤肥力较高，微生物分解较慢，无侵蚀现象

第三节公用工程

5.3.1供电工程

5.3.1.1设计依据

　　《民用建筑电气设计规定》（GBNJ/T16-92）

　　《民用建筑照明设计标准》（GBJ113-90）

　　《建筑设计防火规范》（GB116-87）

　　《火灾自动报警系统设计规定》（GBJ116-88）

5.3.1.2供电系统

　　本工程供电电源由当地电网引入。

5.3.1.3防雷与接地

　沿建筑物屋顶周边设避雷带，并在屋顶设不大于15X15米避雷网，防直接雷击。

防雷引下线利用框架柱内两根主筋连接。

接地极利用基础钢筋。

防雷接地与电气接地共用接地极，接地电阻不大于1Ω。

本工程采用TN-C-S接地系统，所有用电设备不带电，金属外壳均作好PE线保护。

5.3.1.4弱电系统

（1）火灾自动报警系统

　根据《民用建筑电气设计规范》的要求，消防控制室、营业大厅、计算机房、可燃品用房设火灾报警器。

（2）计算机网络及综合布线系统

　　为适应现代商业经营管理功能的需求，设有经营管理用计算机系统。

计算机网络与电话通讯系统采用综合布线，以适自学成才现代化经营的需要。

5.3.1.5监控系统

　　营业厅内有摄像机系统、监控系统，出口处设有防盗报警探测器。

5.3.2通讯工程

　　设电话线路付，由当地电话网引入。

5.3.3供排水工程

（1）用水量及水源

　　生活用水量为立方米/日，空调补充水量为立方米/日。

（2）室外给水管网

　　室外给水管网为环状，沿超市周边一圈布置，室外给水管网上设置若干阀门、洒水栓及室外消火栓。

　　（3）室外排水管网

　　建筑物排水接至室外管网，在室外设检查井、化粪池，污水经化粪池处理后排入市政污水管网。

　　（4）室外雨水管网

　　本建筑及庭院的雨水与排污水采用分流制，雨水经集中后直接排入市政排雨水管网。

　　（5）室内给水系统

　　室内生活给水由备水井供给，给水压力由生活用水水泵提供。

室内给水管道选用铝塑管材。

　　（6）室外排水系统

　　室内排水系统采用铸铁排水管，直接排至室外化粪池。

室内排水管道选用

PVC-V管材。

5.3.4采暖通风空调设计

（1）本项目冬季采用水暖供热，夏季采用空调降温。

（2）通风系统

　　卫生间均设置排气扇，超市大厅多处设排风机。

5.3.5消防系统设计

　　按我国现行设计防火规范要求，超市内设消火栓系统，自动喷淋灭火系统，配置灭火器。

第六章环境保护与安全防护

第一节环境保护

6.1.1投入使用后的废水、废物治理

废水：

本项目不产生工业废水，主要为生活污水，经下水管道排到室外的化粪池，经初处理后排入污水管道，统一净化处理。

废物：

主要废物为生活垃圾，经袋装集中后，置于公共垃圾站，由市环卫局卫生大队统一处理。

6.1.2施工中的三废整理

本项目在实施过程中产生的建筑垃圾，采用集中堆放及清理的方式进行处理，少量生活废水经排污管排到污水管网。

施工时应尽量减少噪声污染。

第二节劳动保护与安全防护

6.2.1项目施工期间应严格遵守国家的有劳动安全的规定,由施工企业设置专职的

安全员负责监督检查工作，做到安全施工，文明施工。

6.2.2施工现场进出车辆应合理设计行车路线，确保交通安全。

第七章节能

第一节设计原则及依据

本项目属于公共建筑类别，设计中遵照部颁标准《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-86）及省颁标准《民用建筑节能标准山西地区实施细则》（DBJ04─203─91）执行。

为了贯彻国家颁布的节能能源的政策，扭转我市严寒地区居住采暖能耗大，环境质量差的现状，建筑设计和采暖设计中采用适当的技术措施，在保证使用功能和建筑质量并符合经济合理的原则下，将采暖能耗控制在国家规定的水平上，达到节能的目的。

第二节节能措施

本项目节能主要体现在节电方面，设计中采取的主要措施如下：

（1）照明设备的节能：

适当增加照明分支回路，增设照明开关，采用分区控制方式，以减少不必要的照明，照明电源线路采用三相五线制，以减少电力损失，设计尽量使三相负荷平衡，照明灯具采用外镇流器节能灯，避免使用大功率白炽灯。

（2）低压电器的选型为型。

（3）设备机泵用电机选择节能型，可降低能耗10%以上。

第八章企业机构及定员

第一节组织机构设置

机构设置如下：

第二节劳动人员定员表

序号

部门名称

定员（人）

备注

8.2.1劳动定员表

8.2.2员工来源

管理人员以企业为主，为辅，业务人员、服务人员以招聘职工为主，保安人员经保安公司培训并持证上岗。

第三节人员培训

人员培训，由渡假村聘请商业学校或职业学校教师，集中分类对各岗位人员进行职业培训，经考试合格后持证上岗。

第九章工程进度计划

项目的实施内容包括：

施工图设计、园林景观设计、清理施工现场、现场地质勘察、主体工程建筑安装工程、设备定货、竣工验收。

建设工期：

个月

工程实施计划如下：

（1）基础工程：

个月

（2）主体工程施工：

个月

（3）装饰工程：

个月

（4）园林景观景观工程：

个月

以上工作交叉进行。

第十章总投资估算及资金筹措

第一节估算依据

10.1.1《山西省建设工程投资估算指标》

10.1.2《山西省建设工程其它费用暂行标准》

10.1.3其它有关收费标准及规定

第二节固定资产投资估算及编制说明

10.2.1编制说明

（1）总投资估算由两部分组成:

（2）根据财政部、国家税务局、国家计委财税字（1999）299号文《关于暂停征收固定资产投资方向调节税的通知》，从2000年1月1日起暂停征收固定资产投资方向调节税，本项目未计固定资产投资方向调节税。

待国家有新政策时，按新政策执行。

长期贷款利率按中国人民银行公布的同期贷款利率计算。

10.2.2总投资估算（详见附表）

新建工程费用估算表

（表一）

名称

单价（元/m2）

单位

数量

总价（万元）

建筑面积

砖混

650

m2

3554

231.01

框架

800

m2

3554

284.32

道路

120

m2

3938

47.26

水域

60

m2

5517

33.11

沙滩

80

m2

150

1.2

植被

m2

36297

绿化

40

m2

10000

40

合计

636.9

备注:

不含前期费用（包括：

拆迁、安置等）

投　资　估　算　表

序号

费用名称

计算基数

计算公式

金额（万元）

一类费用

⑴

直接费合计

636.9

二类费用

⑵

征地费

无

⑶

拆迁补偿费

无

⑷

勘察费

⑴

5‰×⑴

3.19

⑸

规划设计费

2万/公顷

12

⑹

建筑设计费

⑴

3.5%×⑴

22.30

⑺

可研编制费

⑴

4‰×⑴

2.55

⑻

建筑单位管理费

⑴

8‰×⑴

5.1

⑼

工程监理费

⑴

1.7‰×⑴

1.09

⑽

建设单位临设费

⑴

8‰×⑴

5.1

⑾

二类费用合计

⑵+…+⑽

51.33

三类费用

⑿

基本预备费

⑴+⑾

8‰×[⑴+⑾]

5.51

⒀

贷款利息

⒁

工程总投资费

⑴+⑾+⑿

688.23

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（表二）