东莞凤岗镇土地利用总体规划.docx

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东莞凤岗镇土地利用总体规划

东莞市凤岗镇土地利用总体规划

（2006－2020）

东莞市凤岗镇人民政府

2009年8月

凤岗镇土地利用总体规划修编工作

领导小组

组长：

朱国和（镇委副书记、镇长）

副组长：

陈志鹏（副镇长兼国土资源分局分局长）

组员：

罗兆新（镇城建办）

赖坤添（镇财政分局）

张国良（镇外经办）

谢镇林（镇经贸办）

梁远玉（镇农业办）

杨晓立（镇规划所）

曾志文（镇环保分局）

周敏城（国土资源分局）

吴发寿（镇交通分局）

郑建明（镇水利所）

李洁明（镇供电公司）

领导小组下设办公室（设在凤岗镇国土资源分局），具体负责处理日常工作。

办公室主任由周敏城同志兼任。

凤岗镇土地利用总体规划修编（2006-2020）

规划修编承担单位：

广州地理研究所

课题人员：

李小彬（组长，研究员）

刘万侠（助理研究员）

岑倩华（硕士）

王蓉蓉（硕士研究生）

报告编写：

李小彬王蓉蓉

制图及数据库负责：

刘万侠

东莞市凤岗镇土地利用总体规划

（2006－2020）

第一章规划总则

为了加强土地利用的宏观调控，协调各部门的用地需求，充分、合理、有效地利用有限的土地资源，保证全镇社会、经济的可持续发展，依据《中华人民共和国土地管理法》和国家、广东省、东莞市各级土地行政主管部门的文件精神，特编制《东莞市凤岗镇2006-2020年土地利用总体规划》。

一、规划编制原则

1、严格耕地保护和基本农田管制，控制非农业建设占用耕地；

2、科学合理利用土地，提高土地利用率；

3、统筹安排各类用地，重点保证国家、省、市、镇重点工程建设；

4、保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；

5、建设占用耕地与开发复垦、土地整理及易地补充耕地总量平衡。

二、规划范围

覆盖东莞市凤岗镇整个行政区域，2005年土地利用变更调查总面积为82.39km2（123583.3亩），2006-2020年土地利用总体规划图根据二调图进行编制，土地总面积为8242.44km2（123636.6亩）。

三、规划期限

规划基期2005年，规划期限2006-2020年，近期2006-2010年，远期2011-2020年。

四、规划依据

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《中华人民共和国城市规划法》；

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

4、《中华人民共和国农业法基本农田保护条例》

5、《土地利用总体规划编制审批办法》；

6、《国务院关于深化土地改革严格土地管理的决定》；

7、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》；

8、《广东省基本农田保护区管理条例》；

9、《广东省国土规划》；

10、《广东省土地利用总体规划》；

11、《东莞市土地利用总体规划（2006-2020年）》；

12、《关于印发〈东莞市土地利用年度计划量化考核办法〉的通知》；

13、关于印发《东莞市镇级土地利用总体规划修编工作方案》的通知（东府办〔2007〕68号）；

14、《关于印发〈东莞市镇级土地利用总体规划修编指标分配方案〉的通知》（东府办〔2007〕67号）；

15、《关于下达2007年度新增建设用地可申请指标、闲置土地处置消化指标和存量建设用地消化指标的通知》

16、《东莞市凤岗镇土地利用总体规划（1997-2010年）》及说明；

17、《东莞市凤岗镇“十一五”社会经济发展计划》

18、《东莞市环境保护规划》；

19、《东莞市生态保护规划》；

20、《东莞市城市绿地系统规划》；

21、《东莞市域生态绿线控制规划》；

22、《东莞市城市快速轨道交通规划》；

23、《东莞市地表水功能区划》；

24、《东莞市河道堤防管理规定》；

25、《关于下达东莞市土地利用总体规划修编主要控制性指标的通知》（东国土资〔2008〕164号）；

26、《关于调整土地利用总体规划修编主要控制性指标的通知》（东国土资〔2009〕39号）；

27、《关于进一步规范镇级土地利用总体规划修编工作的通知》（东国土资〔2009〕84号）。

五、规划组织编制和实施

本规划由凤岗镇人民政府组织编制、实施。

凤岗镇土地行政主管部门依法按照本规划进行具体的实施管理。

本规划经东莞市人民政府批准后即是土地利用和各项建设及土地管理的法定依据，必须严格实施。

不得突破规划确定的占用耕地指标、建设用地总量规模和随意改变规划的土地用途。

第二章土地利用现状及评价

一、凤岗镇概况

（一）区位概况

凤岗镇位于东莞市的最南部，是深圳进入东莞的门户地带。

东南西三面，分别与深圳市的龙岗区和宝安区接壤，北面与本市的塘厦镇和清溪镇相连，地理位置优越，近深圳、香港、广州、东莞、惠州等大中城市，是穗港经济走廊的重要组成部分之一。

交通十分便利，与周边大中城市有高速公路相连，与深圳有东深公路、东深二路和龙平公路纵横连接。

（二）自然条件与自然资源概况

凤岗镇属丘陵山区，山岭连绵，海拔多低于100米，超过海拔200米高的山岭有七座，其中位于黄洞村的松托窝山海拔265.6米，是凤岗最高山岭。

全镇森林覆盖率57%，具山清水秀，环境优美特点。

地带性植被为亚热带季风常绿阔叶林、植物资源丰富，种类较多。

本镇与邻近的樟木头、清溪、塘厦、谢岗、黄江等镇，是东莞市山地丘岭最为集中最为连片区域，是东莞市主要野生动物栖息地和主要的野生植物生长地，也是东莞市最为重要的生态林区和林业基地。

凤岗地处北回归线以南，属亚热带海洋性季风气候，夏长冬短。

阳光充足，雨量充沛，气候温差振幅小，季候风明显等特点。

常年气温在25-28℃，最高温度34-35℃，最低温3-4℃左右。

常年降雨量为1500-2000毫米。

自然土壤为赤红壤，耕作土壤为水稻土和旱作土。

主要河流为东深河，主要水库有雁田水库、官井头水库和黄洞水库。

全镇地势中部平坦，四面环山，形成由东南向西北倾斜的盆地特征。

镇域北部较宽，南部较窄，似“平”字。

凤岗镇良好的气候条件和低丘缓坡地多、岗台地多，十分适宜发展粮食作物和蔬菜、水果等经济作物，盛产蔬菜及荔枝、龙眼等热带水果。

（三）社会经济概况

凤岗镇辖区面积为82.39平方公里，包括雁田、油甘埔、官井头、天堂围、塘沥、凤德岭、竹塘、竹尾田、黄洞、三联、五联十一个行政村（社区）和一个居民委员会。

改革开放以来，凤岗经济持续高速增长，外向型经济的快速发展带来外来劳动力的迅速增长。

根据2006年东莞统计年鉴，至2005年底，全镇总人口33.36万人，其中户籍人口2.06万人，暂住人口31.30万人，人口密度4049人/平方公里，外来人口大大超过本地人口数。

未来城镇经济的持续发展，在一定时期和一定程度上仍要依赖外来劳动力的适度增加和其向城市户籍人口的转化，同时随着工业结构的调整和产业演替，对外来人口的依赖将逐步转向高素质和高技术水平人才的需求。

“十五”时期，凤岗镇经济建设和社会各项事业取得了辉煌成就。

2005年全镇GDP52.26亿元，比2004年增长20%，比2000年增长3.1倍；各项税收总额比2000年增长3.2倍；财政收入增长2.4倍；出口总额增长2.8倍；各项存款增长1.2倍；“十五”期间实际利用外资达4.1亿美元，是“九五”期间的2.2倍。

三次产业结构由“九五”期末的4.9：

61.7：

33.4到“十五”期末的2005年调整为0.3：

62.9：

36.8，第二、第三产业发展得到进一步加快。

凤岗镇先后被评为广东省教育强镇、广东省卫生镇。

在2005年国家统计局公布的全国综合实力千强镇的测评结果中，凤岗镇位居43位，为全面实现“十一五”规划奠定了良好基础。

凤岗镇的经济高速发展一直持续到2008年上半年，2007年实现国内生产总值75.63亿元，但自2008年下半年尤其从第四季度开始，受国际次贷金融危机蔓延影响，凤岗镇的出口贸易形势严峻，发展下滑。

当前因国际金融危机带来的经济危机影响仍未见底，仍将延续一段时间。

为此，预计未来的经济发展速度会放缓一些。

（四）生态环境概况

凤岗镇经济建设以排污少的轻型工业为主，加上重视城市绿化建设和城乡环境保护，现状总体生态环境良好。

但在快速的城市化、工业化进程中，大量聚集的人口、众多的工业企业带来的大量的生活污水和工业三废，繁忙的公路运输带来的汽车尾气和噪声，给该镇的生态环境造成了极大压力，较为突出的是水污染问题。

同时加上建设对土地等自然资源的不断利用，盆地区耕地、园地不断减少，既改变了自然生态也加大了城镇、工业、农业、林业等各业用地矛盾。

流经本镇的东深河水质受到一定程度污染，为Ⅲ-Ⅳ类水质，个别项如总磷劣于Ⅳ类水质。

横穿镇中心区的东深公路交通繁忙，重型车多，汽车尾气和噪声对沿路区域环境影响较大。

“十五”期间，凤岗镇加大了环保投入，进一步完善了城市基础设施建设，有效改善了现有的生态环境质量。

根据“山水凤岗、生态凤岗”的目标，结合旧城改造、环境整治，在主要交通路口、村道入口、主要公共场所和道路两旁种树种草绿化，建设绿色板块；镇中心区每隔300米内都在建设大小不等的休闲广场和公园绿地。

全镇城区绿化覆盖率达35.1%，人均公共绿地面积为12.5平方米。

初步构建了“山上绿林、道路绿线、广场绿地、小区绿景、生态绿镇”的绿化大格局。

城市基础环境日益优化，“三纵四横”道路网络体系基本形成。

“十五”期间，筹集资金近10亿元，有计划、有步骤地开展道路建设和升级改造。

新建道路20多公里，高规格改造公路18公里。

新开通的东深二路，有效分流了进入城区车流量。

二、土地利用现状

（一）土地利用结构

2005年土地利用现状变更调查结果表明（表2-1）：

凤岗镇的农用地面积为4002.19公顷，占土地总面积的48.58％，其中耕地保有量754.95公顷（纯耕地459.36公顷，带k园地鱼塘195.59公顷），园地1275.36公顷，林地2020.79公顷，其它农用地246.68公顷。

建设用地面积为3555.65公顷，占土地总面积的43.16％，其中建制镇用地230.33公顷，农村居民点用地530.65公顷，独立工矿用地2137.46公顷，特殊用地28.08公顷，交通运输用地250.08公顷，水利设施用地379.04公顷。

未利用地面积为681.05公顷，占土地总面积的8.27%。

为便于规划对比，2005年现状图按二调图口径进行了调整，其中农用地面积调整为4005.74公顷，其他农用地调整为250.23公顷，其他地类面积与变更图土地利用结构相同。

表2-1凤岗镇2005年土地利用现状数据结构表

地类\面积

2005年土地变更数据

2005年按二调图数据调整

公顷

亩

占总面积%

公顷

亩

占总面积%

农用地

小计

4002.19

60032.8

48.58

4005.74

60086.1

48.60

耕地（不含带K）

459.36

6890.4

5.58

459.36

6890.4

5.57

耕地保有量（含带K）

754.95

11324.3

9.16

754.95

11324.3

9.16

园地

1275.36

19130.4

15.48

1275.36

19130.4

15.47

林地

2020.79

30311.8

24.53

2020.79

30311.8

24.52

牧草地

0.00

0

0.00

0

0

0

其它农用地

246.68

3700.2

2.99

250.23

3753.5

3.04

建设用地

小计

3555.65

53334.7

43.16

3555.65

53334.7

43.14

建制镇用地

230.33

3455

2.80

230.33

3455

2.79

农村居民点用地

530.65

7959.8

6.44

530.65

7959.8

6.44

独立工矿用地

2137.46

32061.9

25.94

2137.46

32061.9

25.93

特殊用地

28.08

421.2

0.34

28.08

421.2

0.34

交通运输用地

250.08

3751.2

3.04

250.08

3751.2

3.03

水利设施用地

379.04

5685.6

4.60

379.04

5685.6

4.60

未利用地

小计

681.05

10215.8

8.27

681.05

10215.8

8.26

未利用土地

545.91

8188.7

6.63

545.91

8188.7

6.62

其它土地

135.14

2027.1

1.64

135.14

2027.1

1.64

总面积

8238.89

123583.3

100.00

8242.44

123636.6

100

注：

耕地保有量、园地和其他农用地均含带K耕地。

（二）土地资源特征

1.适宜建设用地面积比重较大，但后备可利用土地资源不够充裕

凤岗镇以低丘、岗台地及河谷平原面积为主，适宜建设区域较广，按坡度＜15°相对高度＜60米组合，适宜建设用地（不含河流、坑塘、为农业生产配套的其它农用地，不含2020年基本农田或耕地保有量较大值者）面积有4664.97公顷（69974.6亩），占土地总面积的56.62%。

扣除已建设用地3555.65公顷（53334.7亩），后备可利用土地资源有1109.317公顷（16639.8亩），占土地总面积的13.46%。

若按1997-2005每年实际需要新增用地约1816亩进度，仅够9年利用，适宜建设后备土地资源总量可说不够充裕，且全部利用可能会加剧与一般农用地争地矛盾。

高强度的土地利用将导致自然植被生态系统受损，削弱生态防护功能。

本镇的生态环境系统维护，从外部环境看，凤岗与周边邻镇樟木头、清溪、谢岗、黄江及与临市深圳的山地丘陵高大连绵，林地众多，有利于保障区域自然生态安全；从镇域内分析，在加强自然林地维护同时，还十分有赖于进一步加强建成区绿化建设、公园绿地建设、不同功能区绿化隔离带建设及沿路、沿河绿化带和防护林带建设。

2.人均耕地资源少

本镇耕地资源少，纯耕地459.36公顷，包含可整理为耕地的园地、鱼塘（带K）在内的耕地总面积有754.95公顷。

按户籍人口计人均分别有0.34亩和0.56亩；按常住人口计人均分别为0.02亩和0.034亩。

由于耕地少而蔬菜需求量大，且种菜收益远高于种植粮食作物，近年来耕地基本用来种植蔬菜。

3.光热条件好，耕地复种指数较高

本市属于亚热带季风气候，光热条件好，日照充足，雨量充沛，作物复种指数高。

如种植蔬菜年可6－7造，双季稻加冬种年可三熟。

4.土地多宜性好,但质量中等

本镇土地有多宜性特点，适于种植的作物类型广泛，土地质量多中等。

按土地对农业的适宜性和生产潜力划分，本镇土地都以二等地居多，农用地总体质量中等。

本镇鱼塘多为村边塘或坑塘，小部分由农田挖成，鱼产中等。

个别村边塘富营养化较严重。

5.区位条件优越，土地价值较高

本镇山塘水库多，风景优美，邻近香港、深圳、广州，交通又十分便利，区位条件优越，土地价值较高。

多年来一直是港商、台商、外资投资热点之一，工业发展十分迅猛；近年房地产热售，土地拍卖价格一升再升；常住人口多、人流量大，商贸繁荣，铺位投资回报周期短；就近珠三角大市场，农副产品市场需求量大，本地农产品供不应求；均十分有利于促进凤岗镇经济发展。

（三）土地利用特征

1.建设用地需求大，土地集约利用极佳

1997至2005年期间，本镇建设用地总量增加了1089.93公顷（16349亩）平均每年新增建设用地1816亩，年均增长4.15%。

同期，凤岗镇GDP从1996年的4.12亿元增长到2005年的52.2亿元，年均增长22%。

建设用地与GDP增长弹性系数仅为0.19，可见，本镇建设用地需求大，土地集约利用亦佳。

2005年凤岗镇建设用地占全镇土地总面积比例为43.16%，比全市平均水平39.1%高一些。

但相对于适宜建设用地所占比例高达56.6%的本镇来说，还是有一定土地利用潜力的。

3.农用地面积逐年减少趋势难以转变

凤岗镇近年加快了城镇和工业建设步伐，同时房地产发展形势仍然向好，用地需求仍然旺盛。

由于工业用地的土地租金收益和房地产地价收益、物业管理收益等远高于农地收益，因此建设占用农用地驱动力较大，农用地不断被转为建设用地趋势一段时期内还难以转变。

据土地变更资料，1996年至2005年期间农用地面积减少了631.15公顷（9467.3亩），年均减少70.13公顷（1051.9亩），均为非农建设占用。

面对建设用地不断需求而农用地的不断萎缩，各业用地需求和可供应土地数量之间的矛盾在规划期间将会进一步激化。

4.土地产出率快速提高，粗放低效的用地模式得到初步转变

按照“城镇进圈、工业进园、民宅进区”的指导思想，通盘整合土地资源，严格控制建设规模，实行“一控二保三压”，土地产出率得到快速提高。

建设用地产出率（每公顷建设用地产出的二、三产业效益）1996年为14.49万元/公顷,至2005年增加为146万元/公顷,粗放低效的用地模式得到较大转变，同时低价招商引资情况造成土地资源与资产的浪费基本受到遏止。

成绩是显著的，但与粗放经营的根本性转变还有相当距离，一定时期内，凤岗镇还需要通过不断扩张用地尤其是房地产用地和工业用地以达到经济增长目的。

三、上轮规划实施评价

（一）规划实施评价

规划实施以来，坚持土地用途管制和“城镇进圈、工业进园、民宅进区”三进的集约用地指导思想；坚持落实四大指标、保障建设用地、集中用地、用途管制、可操作和可持续发展六项规划原则，通过整合土地资源，调整用地布局，逐步走上集约高效用地的轨道。

落实了耕地保护任务，扭转了乱占滥用耕地的趋势，缓解了凤岗镇耕地保护与建设用地需求之间的矛盾，有效保障了建设用地供给。

但随着新形势的发展和新情况的变化，土地利用总体规划一些内在的矛盾逐渐显现出来，规划的科学性与操作性有待进一步协调；土地利用总体规划与城市总体规划有待进一步衔接；规划的刚性较强，弹性有待提高；规划实施与用地管理的关系有待进一步密切；规划应随城市发展阶段性定位和社会经济发展的工作路向进行布局调整和修编。

（二）“四清查、四对照”分析

1．查清规划期建设用地总量，与国民经济和社会目标相对照

2005年建设用地总量已突破2010年的规划规模。

1996年至2005年间，农用地共减少631.15公顷（9467.3亩），建设用地共增加1089.93公顷（16349亩），比2010年规划规模超出1153.46公顷（17301.9亩）。

农村居民点用地初步得到控制，但城镇及独立工矿用地均已突破规划控制目标，新增建设用地、建设占用耕地的规划指标和布局不能充分满足经济的快速发展。

1996年－2005年建设用地共增长1089.93公顷，由此而带来的GDP增长48.08亿元。

凤岗镇每增加1万公顷的建设用地增量，带动了441亿元的GDP增长，比全市平均带动277亿元平均水平要高。

建设用地总量与GDP总量呈现强正相关关系，且建设用地增长与GDP增长的弹性系数仅为0.19，表明建设用地增长对推动经济社会发展效益十分显著。

2．查清存量土地和低效用地量，与规划确定的节约用地挖潜目标对照

凤岗镇存量土地较少，存量建设用地可挖掘空间不大。

从建设用地产出效益分析，地均二三产业增加值由1996年的14.49万元/公顷增至2005年的146万元/公顷，翻了三番多，建设用地集约利用效益显著。

3.查清耕地和基本农田保有量，与规划保护目标对照

在上轮土地利用总体规划中，东莞市下达凤岗镇的指标划定基本农田保护区面积为16706.2亩，其中耕地12705.1亩，园地和鱼塘4001.1亩。

2003以来易地保护基本农田3159.2亩,核减后实际基本农田保护任务为13547亩，完成市下达任务。

同时2005年变更数表明，凤岗镇纯耕地只有459.36公顷（6890.4亩），加上带k的园地、养殖水面补充，耕地保有量为754.95公顷（11324.3亩），规划期内实现了耕地占补平衡。

但也存在基本农田质量偏低，基本农田保护压力大的问题。

1999年凤岗镇耕地保有量与基本农田保护区存在严重“倒挂”现象，经易地保护基本农田3159.2亩并核减相应保护量后，才缩小了“倒挂”情况。

目前耕地保有量和基本农田保护区虽然在数量上实现了保护目标；但在质量上尚有一定差距，耕地和基本农田保护压力较大。

4.查清违法用地数量和处理情况，与违法用地的处理要求对照

1996－2005年，按照国家土地政策和执法检查的要求，本镇开展了一系列违法用地专向检查工作，违法用地情况少发生，用地秩序得到根本好转。

（三）土地利用存在问题

1．建设用地与农业用地矛盾加剧

1996年至2005年间，凤岗镇建设用地面积不断增加，农用地面积不断减少。

由于规划期间实行了严格的耕地保护制度和“占一补一”规定，杜绝了随意占用耕地情况的发生。

建设占用的基本上是园地、林地等农用地，加剧了建设用地与农业用地、建设用地与生态用地等各业用地矛盾。

随着建设用地的进一步扩张，矛盾还将日趋激化。

本镇未利用土地较多，未来建设应加大力度对未利用土地中的荒草地和其它未利用地的利用，减少对园地、林地等农用地的占用，并加强对河流水面和坡度较陡、海拔较高的山地的保护。

2．土地利用效率总体水平较低，土地开发利用模式亟待转变

工业是经济发展的重要支柱，凤岗现状工业层次较低，低产值的“三来一补”企业占地不少，工业劳动生产率较低，是影响工业用地效益的主要因素之一。

2005年凤岗镇的工矿用地面积为2137.46公顷，对应的工业用地效益为720万元/公顷，高于东莞市632.1万元/公顷的平均水平，低于珠江三角洲1018.6万元/公顷的平均水平。

本镇工业用地如能得到进一步高效利用，工业总产值可在现在用地水平上大幅上升。

目前本镇经济正处于高速发展过程，城市化进程也在加快，但建设用地后备资源有限，如果延续以前的开发模式，建设用地可供应总量将无法支撑2020年经济发展目标要求，土地开发利用模式亟待尽快得到转变。

3．基本农田任务重，压力大。

基本农田存在“倒挂”现象

1999年东莞市政府下达凤岗镇基本农田保护区面积为16706.2亩，即使以1996年的土地变更调查数计，凤岗镇的耕地为10663.8亩，到2005年纯耕地只有6890.4亩，基本农田任务远远超过耕地保有量，虽通过一部分加K的园地、鱼塘补充耕地保有量不足，但基本农田任务过重显而易见。

同时，由于历史原因加上经济发展快，本镇耕地很难大面积集中分布，不少被厂房、居民点包围，也有部分基本农田受工业废水和生活垃圾污染，耕作条件较差。

第三章规划目标与方针

一、规划指导思想

以科学发展观为指导，以人为本，围绕把凤岗镇建设成为东莞市东南部生态环境优良的居住、服务中心和现代电子科技产业新城的定位，进一步贯彻落实十分珍惜、合理利用每寸土地和切实保护耕地的基本国策；坚持生态保护和可持续发展，保护优先，兼顾治理，实现社会、经济、生态效益的同步发展；立足凤岗镇经济发展的宏观布局，以有效保障建设用地供给为总体目标，以提高规划的科学性、可操作性为目的，统筹安排用地；优化土地资源配置，推进城乡一体化建设，节约、集约用地，推行土地整合，实施“空间管制”、“四整四聚”、“三旧改造”和“双线管制”。

二、规划目标

根据预测，到2010年凤岗镇预计全镇常住人口将达27.16万人左右，GDP达到103.41亿元；到2020年凤岗镇预计全镇常住人口将达32.51万人左右，GDP达