房地产项目规划及资金筹措计划.docx
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房地产项目规划及资金筹措计划
1.土地使用权出让金
国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2.土地征用及拆迁安置补偿费
(1)土地征用费。
国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、
水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
(2)拆迁安置补偿费。
在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。
因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。
它实际上包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3.前期工程费
主要包括:
(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需
工作量结合有关收费标准估算。
(2)“三通一平”等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算。
4.建安工程费
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。
主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工
程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。
在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
5.基础设施费它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。
6.公共配套设施费
它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
7.不可预见费它包括基本预备费和涨价预备费。
依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述1〜6项之和为基数,按3%—5%计算。
8.开发期间税费开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。
在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。
应根据当地有关法规标准估箅。
房地产项目总投资构成表--一、土地成本构成单位:
元
金额取费标准及说明备注
序号项目名称一土地成本
1土地出让金
2拍卖佣金
3过户手续费
4拆迁补偿费
5其他
、前期成本构成
单位:
元
序号项目名称金额取费标准及说明备注二前期费用
1咨询费用
1.1项目策划咨询费
1.2项目可行性研究费
1.3项目评估费
2规划费用
2.1
2.2
规划方案费
规划设计费水文、地质勘察费用
4
三通一平费用
4.1
施工道路费
4.2
施工供水费
4.3
施工供电费
4.4
土地平整费
5
设计费用
5.1
方案设计费
5.2
施工图设计费
5.3
审阅费
6
报建费用
6.1
招投标费
6.2
质量监督费
6.3
墙改费
6.4
城市配套费
6.5
白蚁预防费
6.6
人防建设费
6.7
消防配套费
6.8
教育附加费
6.9
环保排污
7
其它
3
(污水、噪音)处理费
三、基础设施成本构成
单位:
元
序号
项目名称
建设费用
接口费用
合计
取费标准
三
施工费用
1
供电工程
2
供水工程
3
排水工程
4
供气工程
5
通讯、网络工程
6
有线电视系统
7
小区道路工程
8
小区绿化工程
9
路灯工程
10
环卫设施
11
消防设施
12
小区智能化系统
13
其它
序号
项目名称
金
四
建筑安装工程费用
1
土建工程
2
给排水工程
3
供电工程
4
电梯工程
5
消防工程
6
公共装饰工程
7
其它
五、
公共配套设施建设费用构成
单位
:
元
序号
项目名称
金
五
公共配套设施
1
居委会
2
派出所
3
会所
4
物管用房
5
托儿所
6
幼儿园
7
公共厕所
计算说明
计算说明
单位:
元
额
额
四、建筑安装工程费用构成
8停车场
9大门及门禁设施
10其它
六、其它费用构成
单位:
元
序号项目名称金额取费标准及计算说明备注
六其他费用
1管理费
2开发间接费
3财务费用
4开发期税金
4.1营业税
4.2所得税
4.3城市维护建设税
4.4教育费附加
5工程监理费
6销售费用
6.1销售广告费用
6.2销售代理费用
7不可预见费
8其它
福满花园项目投资估算及资金筹措计划
第一节建设项目的大体概况与投资经营方案
一、福满花园项目概述
1、项目概况
项目位于南宁市XXX区,南XXXX,北临XXXX,西南面对规划中的水景公园,项目东侧为衡阳路
延长线,项目总用地47375.75m2,经南宁市规划国土局批准,用地功能为商住及配套设施,实
际建设用地面积39390.36m2,计容积率建筑面积率为149683.37平方米。
(表:
6-1-1)【项目主要技术经济指标】
内容指标内容指标
建设地点衡阳路与新阳路北三里交汇规划总用地面积47375.75m2
实际用地面积39390.36m2计容积率面积149683.37m2
总建筑面积157689.07m2建筑容积率3.8
建筑密度28%绿地率30.8%
住宅面积141125.49m2商业面积8527.04m2
地下室面积8036.54m2居住总户数1520户
二、项目投资方案
(一)投资组合方式
在房地产开发中,大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发,本项目
总投资(含贷款建设期利息)为37725.35万元,整个建设经营期为3年,是一个建设周期长、
资金投入量大的建设项目。
所以,一般采用投资的多种组合运用,一方面可减低融资的压力,有助资金的流通;另一方面可相对降低开发商的风险,使项目顺利开发。
本项目开发投资的资金来源有三个渠道:
一是自有资金,二是向银行贷款,三是预售收入用于投资部分。
资金动作方式如下:
自有资金全部用于投资;销售收入扣除与销售有关税费后用于投资,初步估算按销售收入15.5%计算;此外还缺少的资金,则向银行借贷。
本项目开发总投资
(含贷款利息)共计37725.35万元,自有资金10000万元,占总投资的26.5%,销售收入再投入用于投资合计7725.35万元,另需贷款额合计20000万元。
(二)资金动作方式
在项目的前期,将汇集到的自有资金用于支付土地使用权岀让金和前期工程费;在获取土地使
用权后,可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款,用于地上建筑物建设;当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售,销售收入再加上用其它方式筹措到的资金,就可将整个项目投资完成。
1、自有资金
整个项目的自有资金为10000万元,占总投资的26.5%,分3年投入。
详见表:
6-1-2
(表:
6-1-2)自有资金年度投入表(单位:
万元)
第一年第二年第三年
3340.156582.2177.12
2、银行贷款
银行长期贷款共有二笔,共计200000万元,占总投资53%;从第一年起到第二年止每年借一笔。
(表:
6-1-3)银行贷款年度投入表(单位:
万元)
第一年第二年
1000010000
3、销售收入再投入。
销售收入再投入按销售收入的15.5%计算,从项目有销售收入最后第三年开始,直到项目建设经
营期结束,上半年为整个销售收入的11.9%,下半年为整个销售收入的3.6%,总销售收入再投入为
7725.35万元,占总投资的20.5%。
(表:
6-1-4)销售收入再投入年度投入表(单位:
万元)
第三年
上半年下半年
5931.451793.9
第二节项目的建设工程规划与安排
二、福满花园项目建设规划及进度安排
(一)建设方案及规划说明
1、建设方案。
经南宁市规划管理局审定,本项目的建设方案如下:
有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。
(2)依靠科技进步,推广新材料、新产品、新技术,提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果,使花园和住宅具有较高的科技含量。
(3)合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布,使整个花园具有良好的空间布局形态
(4)吸收各项目好的居住规划特点,创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。
(二)建设方式及进度安排
1、开发计划拟定的原则
1本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据
大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐
进的原则。
2本项目经测算销售值达49838.4万元人民币,从南宁楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年,其中销售期为2年。
3根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主,但为了利于资金回收等原因,
在施工的过程中,以滚动开发的模式进行开发经营。
2、建设方式。
采用公开招标方式选择施工单位,并聘请工程监理,从而有效地控制项目的工期、成本和质量。
3、进度安排。
项目拟用三年分三期进行(见表:
6-2-1)
根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力,我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下:
A项目的设计及开工准备(初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等):
3个月
B住宅的主体建筑(基础、主体、外装及设备):
18个月
C室外环境配套(道路、管网、环艺、验收等):
15个月
4、项目周期设定
1开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期
的起始日。
2根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力,我们初步设定的各主要分段工程进度周期如
下:
3根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地较成熟的衡阳西路渐次向西推进,按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏,间隔六个月(一季左右)的动工时间,形成项目整体开发的形象及市场影响。
5、分段周期设定
①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起
始日。
②开发计划安排③根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定,本项目
的开发粗略计划拟定如下表(以季度为单位)。
(见图表:
6-2-1)
(表:
6-2-1)项目实施计划表
第三节项目投资估算及资金筹措计划
一、福满花园项目投资与成本费用估算
(一)开发成本估算
(1)土地使用权岀让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费,共计投入资金6000万元人民币。
(2)前期工程费:
1199.26万元,详见本项目前期工程费估算表(见表:
6-3-1)。
(表:
6-3-1)前期工程费估算表(单位:
万元)
1规划设计费建安工程费X3%620.30
2可行性研究费建安工程费>0.15%31.02
3水文、地质、勘察费建安工程费》.15%31.02
4筹建开办费建安工程费>2.5%516.92
合计1199.26
⑶建安工程费:
20676.77万元。
(见表:
6-3-2)
(表:
6-3-2)高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价(单位:
万元)
项目高层(元/平方米)项目高层(元/平方米)
桩基础70土建工程750
电梯120消防30
一般水电安装100煤气10
通讯5公用天线3
普通装修50对讲机系统12
地下室费用130智能化设施80
★高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价
=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米
建安工程费:
①高层建安工程费=1360X149652.53+(300+50)X8527.04=20676.77万元
注:
其中(300+50)为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。
(4)基础设施费(红线内外工程费):
1348.62万元,(详见表:
6-3-3)。
(表:
6-3-3)基础设施费估算表(单位:
万元)
序号项目计算依据金额(万元)
1供电工程65万元/公项>47375.75=307.94307.94
2供水工程15万元/公项>47375.75=71.0671.06
3电信工程7万元/公项>47375.75=33.1633.16
4煤气工程7万元/公项>47375.75=33.1633.16
5绿化工程5.4万元/公项>47375.75=25.5825.58
6道路工程42.13万元/公项>47375.75=199.59199.59
7排水工程37.6万元/公项>47375.75=178.13178.13
合计500+848.62=1348.62848.62
注:
本项目是一个高绿化花园小区,在原来的绿化成本内再增加500万建设中心花园
(5)公建配套设施费:
485万元,详见表:
6-3-4
(表:
6-3-4)公建配套设施费估算表(单位:
万元)
序号项目建筑面积(平方米)单价(元/平方米)金额(万元)
1幼儿园100050050
2卫生院1000(位于裙楼房内)40040
3文化活动中心1500700105
4超市2000(位于裙楼房内)
5邮政支局500(位于裙楼房内)
6电信营业所500(位于裙楼房内)
7储蓄所700(位于裙楼房内)
8物业管理处200(位于裙楼房内)3006
10公厕100500511垃圾压缩站2003006
12变电站120050060
13煤气调压站506003
合计485
(6)开发期间税费:
2657.38万元,详见表6-3-5。
(表:
6-3-5)开发期间税费一览表(单位:
万元)
序号类别计算依据交纳税额(万元)
1配套设施建设费建安工程费>6%1240.61
2建筑工程质量安全监督费建安工程费>0.4%82.71
3供水管网补偿费住宅:
0.3T/人,600元/T
商铺:
0.1T/平方米,600元/T住宅:
95.76
商铺:
51.16
4供电用电负荷费住宅:
4KVA/户,480/KVA
商铺:
8KVA/百平方米,1000元/KVA住宅:
291.84
商铺:
68.22
5其他建安工程费>2%413.54
6物业管理基金建安工程费>2%413.54
合计2657.38
(7)不可预见费。
711.29万元,取上面1-5项之和的3%
不可预见费=(0+1199.26+20676.77+1348.62+485)X3%=711.29万元
(注:
第一项土地使用权出让金为政府公布数据,不存在不可预见性)
(8)开发成本。
33078.32万元,以上1-7项小计:
开发成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32
二、开发费用估算
1、管理费用:
891.29万元,取上面1-5项之和的3%
(6000+1199.26+20676.77+1348.62+485)冷%=891.29万元
2、销售费用:
1495.14万元,详见表6-3-6。
(表:
6-3-6)销售费用估算表(单位:
万元)
序号项目计算依据计价(万元)
1广告宣传及市场推广费(49838.4)销售收入X1%498.38
2销售代理费(49838.4)销售收入X1%498.38
3其他销售费用(49838.4)销售收入X1%498.38
合计1495.14
3、财务费用:
2260.6万元,详见贷款还本付息表
4、开发费用:
4647.03万元,前面1-3项之和
三、总成本费用汇总及分摊表
本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表(表:
6-3-7)
(表:
6-3-7)投资成本费用估算汇总表(单位:
万元)
成本项目总额
(万元)得房成本(元/平方米)
高层商铺车位
1•开发成本33078.321903.714903.712862.31
(1)土地成本60003001500985.8
(2)前期工程费1199.2676.0576.0576.05
(3)建安工程费20676.77120030001472.8
(4)基础设施费1348.6285.5285.5285.52
(5)公建配套设施48530.7630.7630.76
(6)开发期间税费2657.38168.52168.52168.52
(7)不可预见费711.2942.8642.8642.86
2•开发费用4647.03319.79213.89213.89
(1)管理费用891.2953.7153.7153.71
(2)销售费用1495.14105.9
(3)财务费用2260.6160.18160.18160.18
3.合计37725.352543.295331.493290.09
注:
投资分摊的原则:
总原则:
所有的总投资均应分摊到可售(可租)的面积中去。
细则:
(1)按计算投资的各项成本来分摊
(2)各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊
(3)若不能按使用数量或容量来分摊,则按各功能的面积比例来分摊
(4)各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊,同工程无关的按功能面积比例分摊
(5)与工程无关的分项按各功能面积比例分摊
四、资金筹措、投资计划及借款利息
(1)资金筹措与投资计划
本项目开发投资的资金来源有三个渠道:
一是企业自有资金,二是银行贷款,三是销售房收入用
于投资部分。
本项目开发商投入自有资金10000万元作为启动资金,另需向银行贷款20000万元用于投资,剩余部分7725.35万元由销售房收入补充,总投资为37725.35万元,其中2260.6万元的银行贷款利息从住宅销售收入中支付。
详细投资见计划与资金筹措表(表:
6-3-8)
(表:
6-3-8)投资计划与资金筹措表(单位:
万元)
序
号项
目合
计建设经营期
200520062007
上半年下半年上半年下半年上半年下半年
1投资总额37725.3521673340.1511240.0613175.156008.571793.9
1.1建设投资35464.752167306711240.0612340.86008.57640.8
1.1.1土地成本6000150015001500150000
1.1.2前期工程费1199.26400500299.26000
1.1.3建安工程费20676.7700700090004676.770
1.1.4基础设施费1348.6200800400148.620
1.1.5公建配套设施费4850020002850
1.1.6开发期间税费2657.380800800800257.380
1.1.7不可预见费711.29118.5118.5118.5118.5118.5118.5
1.1.8管理费891.29148.5148.5148.5148.5148.5148.5
1.1.9销售费用1495.1400373.8373.8373.8373.8
1.2贷款利息2260.60273.150834.3501153.1
1.3流动资金0.0000000
2资金筹措37725.3521673340.1511240.0613175.156008.571793.9
2.1自有资金1000003340.151240.065342.1577.120
2.2借款200002167010000783300
2.3销售收入再投入7725.3500005931.451793.9
(2)贷款本金的偿还及利息支付
长期借款采用每年本金等额偿还方案,最后1年还清,从建设经营期第三年开始计算。
详见贷
款还本付息表。
(央行2000年9月起执行的贷款利率:
5.463%)
(表:
6-3-9)贷款还本付息结算表(单位:
万元)
序号项目名称合计建设经营期
----第一年第二年第三年
1借款还本付息
1.1年初借款累计
第一笔借款本年借款100001000010273.1510834.35
本年应计利息1426.25273.15561.2591.9
年底还本付息11426.2511426.25
年末借款累计10273.1510834.350
第二笔借款年初借款累计10273.15
本年借款10000----10000----
本年应计利息834.35----273.15561.2
年底还本付息10834.3510834.35
年末借款累计10273.150
1.3
借款汇总年初借款累计----0
本年借款2000010000100000
本年应计利息2260.6273.15834.351153.1
年底还本付息22260.60022260.6
年末借款累计
2借款还本付息的资金来源
2.1投资回收22260.6
注:
1、贷款利率为5.463%;
2、当年利息=(年初借款本息累计+当年借款/2)X年利率
第四节项目销售和租赁收入测算
一、住宅销售单价的确定
(一)用房地产市
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