土木工程类房地产估价案例与分析模拟试题与答案16.docx
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土木工程类房地产估价案例与分析模拟试题与答案16
房地产估价案例与分析模拟试题与答案16
一、问答题
1.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务,估价时点为2006年6月15日。
根据委托方提供的资料,该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得,2002年6月开始建设。
委托方提供的实际成本价格为1800元/m2,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润,并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。
估价人员经调查核实,认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况,为此,在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。
请问:
(1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?
(2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出计算价格?
答案:
(1)错误有:
①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用;②应根据估价对象的规模,确定客观合理的开发周期,以此计算投资利息;③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。
(2)还应将重置价格减去折旧:
①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧;②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧;③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
解答:
居住房地产的估价
2.黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅,2005年改作餐馆,并补交了土地使用权出让金,办理了产权证变更手续。
2007年黄某为转让该房地产,要求评估其现时市场价值。
因当地无类似餐馆的可比实例,故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确),估值40万元。
然后,再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价,估值50万元。
由此确定最终估价结论为(40+50)÷2=45(万元)。
请问:
这样确定估价结论是否正确?
为什么?
答案:
这样确定估价结论不正确。
因为:
①将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。
因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。
若仅按最高最佳使用原则考虑,对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元),但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则,估价对象的合法用途是商业,因此应以收益法计算的价格为其合法价格。
②将估价对象按两种不同用途进行估价,并对结果进行算术平均的做法是错误的,因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。
解答:
企业各种经济行为涉及的房地产估价
3.某新建商业房地产出租经营,欲评估其转让价格。
现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例,测算估价对象房地产的净收益。
已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元,依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问:
(1)这样的做法有哪些错误?
(2)若估价对象的年净收益保持不变,具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?
答案:
(1)错误有:
①由于三个交易实例经营规模不同,其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例;②未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益;③不应采用年总净收益,而应采用单位面积的年净收益;④不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用三个可比实例的单位面积平均值作为估价对象的年净收益)。
(2)具体可选择过去数据简单算术平均法,未来数据简单算术平均法,或未来数据资本化公式法确定。
解答:
房屋租赁价格评估
二、单项选择题
(每小题的备选答案中只有一个最符合题意)钱先生的房屋在2005年8月的旧城改造中被拆除,开发商与钱先生签订拆迁补偿协议的时间是2005年5月21日,虽然钱先生的房屋被拆除,但钱先生和开发商在拆迁补偿上一直持有不同意见,由此产生纠纷并诉讼到了法院,为调解此拆迁补偿纠纷,法院委托某评估机构进行评估,请你作为一名房地产估价师回答下列问题:
1.为调解此纠纷进行估价,则估价时点应为。
A.纠纷调解之日
B.2005年8月
C.2005年5月21日
D.评估机构在具体进行估价时的某一天
答案:
C
解答:
房地产纠纷估价
2.房地产价格评估所依据的市场情况应为。
A.当前房地产市场状况
B.实施拆迁时的房地产市场状况
C.拆迁补偿协议签订之日前的近期房地产市场状况
D.纠纷产生之日与调解之日期问的房地产市场状况
答案:
C
解答:
房地产纠纷估价
3.估价对象房地产状况应为()。
A.2005年8月时的估价对象房地产状况
B.纠纷估价委托时的估价对象房地产状况
C.2005年5月21日时的估价对象房地产状况
D.2005年5月21日至2005年8月之间的估价对象房地产状况
答案:
C
解答:
房地产纠纷估价
已知某市房地产买卖中,应由卖方缴纳的税费为正常交易价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常交易价格的5%。
试求以下特殊交易情况下的房价。
4.买卖双方在合同中写明“买方承担买卖中涉及的全部税费,并支付给卖方5350元/m2的房价款”,则正常交易价格应为元/m2
A.5000
B.5632
C.5095
D.5753
答案:
D
解答:
房地产转让价格评估
5.买卖双方在合同中写明“买方承担买卖中涉及的全部税费,并支付给卖方5350元/m2的房价款”,则买方实际支付的金额应为元/m2
A.6041
B.5350
C.5914
D.5250
答案:
A
解答:
房地产转让价格评估
6.买卖双方在合同中写明“卖方承担买卖中涉及的全部税费,买方支付给卖方4750元/m2的房价款”,则正常交易价格应为元/m2
A.4439
B.5000
C.4524
D.5108
答案:
C
解答:
房地产转让价格评估
7.买卖双方在合同中写明“卖方承担买卖中涉及的全部税费,买方支付给卖方4750元/m2的房价款”,则卖方实际得到的金额应为元/m2
A.4128
B.4207
C.4650
D.4750
答案:
B
解答:
房地产转让价格评估
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用,该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
8.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损,其主要原因是。
A.道路扩宽后,交通发生变化
B.绿地率发生变化
C.公共配套设施发生变化
D.土地形状发生变化
答案:
B
解答:
企业各种经济行为涉及的房地产估价
9.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值,其主要原因是。
A.噪声和污染程度发生变化
B.土地形状发生变化
C.人口密度发生变化
D.出行便捷程度发生变化
答案:
D
解答:
企业各种经济行为涉及的房地产估价
10.房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是。
A.由于住宅小区用地条件发生变化,按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度
B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度
C.用市场法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值,相减得出房地产价值变化额度
D.用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度
答案:
C
解答:
企业各种经济行为涉及的房地产估价
三、指错题
1.××大厦房地产估价报告
封面及目录(略)
致委托方函
××股份有限公司:
受贵公司委托,我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦(以下简称“估价对象”)的公开市场价值进行了评估。
我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产价格参考的估价目的,在贵公司所提供的相关资料的基础上经过测算,并结合估价人员的经验和对影响估价对象价值因素的分析,确定估价对象作为抵押贷款担保物的公开市场价值为20350万元,人民币大写:
贰亿零叁佰伍拾万元整,单价:
(略)。
××房地产评估有限公司(公章)
2004年10月16日。
估价师声明(略)
估价的假设与限制条件(略)
房地产估价结果报告
一、委托人
××股份有限公司,法定代表人(略),地址(略)
二、估价机构
××房地产评估有限公司,法定代表人(略),地址(略),资质及资质证书号(略)
三、估价对象
××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼,建设用地面积为5000m2,建筑结构为钢筋混凝土结构,建筑层数为地上30层,地下2层,地上建筑面积为30000m2,地下2层为车库、人防和设备用房,建筑面积为8000m2,共有车位100个。
大厦土地使用权由××股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得,出让合同规定土地使用年限为40年(2001年10月10日至2041年10月9日)。
取得土地使用权后,经过两年时间,大厦建设完成,投入使用。
××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容略),至估价时点,估价对象未设定抵押等他项权利。
大厦外观造型设计新颖,地上各层均采用花岗石地面,仿瓷内墙面,配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统,设有快速自动转换发电机组,保证为大厦提供双电源。
估价对象实物、权益和区位的其他情况(略)。
四、估价目的
确定估价对象抵押价值。
五、估价时点
2004年10月10日。
六、价值定义
本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析,认为估价对象为收益性房地产,且当地房地产市场活跃,因此,本次评估采用收益法和市场法进行估价,最后综合两种估价方法的计算结果,确定估价对象的最终估价结果。
十、估价结果(略)
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
2004年10月10日至2004.年10月16日
十三、估价报告应用的有效期
自估价报告完成之日起一年内有效。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用
结合估价对象的特点,经过估价人员反复的分析与研究,估价对象为收益性房地产,可以收集到类似房地产的市场成交实例,因此,本次评估采用收益法和市场法进行估价,然后综合收益法和市场法的估价结果,并结合估价人员的经验,确定最终的估价结论。
六、估价测算过程
(一)收益法估价测算过程
1.年有效毛收入估算。
估价人员经过细致的市场调查与分析得知,该大厦21~30层计10000m2为××股份公司自用办公,1~20层写字楼计20000m2全部用于出租,除少量单元外均已签订租约。
按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租金情况(详细实例比较与分析略),估价对象的写字楼分割出租,每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月(能源费及物业管理费另计),出租率为90%,公共面积占总建筑面积的比率为20%;押金为每平方米建筑面积100元,押金的年收益率为6%;地下车位的正常租金为1000元/(月·个),出租率100%,故:
年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1-0.2)元+100×30000×6%元+1000×12×100×100%元=2211.60万元。
2.年运营费用估算。
(1)年维修费。
根据××市的规定和估价对象的建筑结构,估价对象的年维修费确定为房屋重置价格的2%,估价对象的重置价格为1500元/m2(确定依据及过程略),故:
年维修费=1500×38000×2%元=114.00万元。
(2)年管理费。
年管理费按年租金的3%计,故:
年管理费=2211.6万元×3%=66.35万元。
(3)年保险费。
估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计,故:
年保险费=1500×38000×0.3%元=17.10万元。
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