酒店项目建设投资可行性研究报告.docx

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酒店项目建设投资可行性研究报告

第一章总论

1.1项目名称及承办单位

项目名称：

****综合停车场

承办单位：

鑫正元投资有限责任公司

法人代表：

王勇

建设性质：

新建

1.2企业概况

****鑫正元物流有限责任公司的前身是****市鑫正元投资有限责任公司，于2008年3月5日注册经营，注册资本3000万元，属独资企业。

****市鑫正元投资公司，是顺应****市加快西部大开发战略的推进和能源化工进程的“大能源大集约式大物流积极培育第三产业现代化”的发展优势，抢抓时机，在****市市区黄金地段投资面积4000平方米的商务会所一座；在***工业园已购买2000亩左右土地，投资农牧业物流项目，解决***农牧业物流瓶颈局面；在*******购买28.5万平方米土地进行总体规划建设。

这些实实在在的资本运营，不以牟取短期盈利为目的，而已社会责任为重心；坚持：

“长久发展，科学投资”的经营理念，必将会使公司快速健康的发展壮大。

公司法人代表王勇年轻有为，始终贯彻“以人为本，科学发展”的经营理念，强化投资的有效性和长期回报。

公司现有办公场所500平方米，员工40名，中高级职称20名，大专以上学历100％。

公司全面推进现代化企业管理制度，产权明晰、分配公平、管理民主、依法治企，用工平等；责、权、利落实到人；奖、罚落实到事。

对外全体员工以维护企业荣誉，树立公司形象为己任，精心运营，降低成本，实现投资精算成本化的科学管理；对内培养公司全体员工的创新、拓荒、服务到位。

细致拼搏的工作精神，公司是全体员工的家，全体员工是支持公司茁壮成长取得更大成绩的擎天柱。

1.3编制依据

1．国家发展改革委员会《投资项目可行性研究报告指南》（试用版）

2．国家发展改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

3．国家和地方有关规程、规范、政策及条例等

4.《***总体规划》；

5.《***土地利用总体规划》；

6．各种税费的取值执行现行规定；

7．建设单位提供的其它有关资料。

1.4研究范围

本可研报告的重点对****综合停车场项目的建设背景、工程技术方案、节能环保、投资估算、社会影响等方面进行全面系统研究和论证。

1.5项目概况

1、项目场址

本项目拟建于****，规划总用地面积30000平方米。

4、建设规模

项目规划总用地面积30000平方米。

总建筑面积8000平方米，停车位143个。

4、建设内容

建设内容包括6层酒店与办公楼；2层综合楼，包括汽车修理间、修配间、超市，饭店、司机宿舍及附属设施；停车场区。

5、项目实施进度

项目建设期2年。

6、投资估算及资金来源

项目总投资估算为800万元，全部为建设投资，由企业自筹。

1.6结论与建议

本项目的建设符合国家产业政策，有助于****城镇化建设的发展，同时不仅能带动地方经济的发展，增加财政收入，而且，能够增加和解决下岗职工的再就业机会。

对繁荣地区经济，实现才城镇化发展起到积极的促进作用。

因此项目建设是可行的。

表1-1主要经济技术指标表

序号

名称

单位

数量

备注

1

规划总用地面积

m2

30000

2

总建筑面积

m2

8000

3

绿地面积

m2

9000

4

容积率

0.2667

5

建筑密度

％

4.45

6

绿地率

％

30

7

停车位

辆

143

第二章项目背景及建设的必要性

2.1项目背景

乌审召是靠生态建设起家的，如果说治理风沙、建设生态、实现生态畜牧业，为乌审召的经济社会带来了第一次跨越式发展，实现了第一次绿色革命，那么，引进工业文明，打造绿色生态工业园区，又给乌审召带来了第二次跨越式发展，实现了第二次绿色革命。

   ****党委、政府坚持科学发展观，围绕工业强镇的发展思路，从人与自然和谐发展的理念出发，积极响应***委提出的「以人为本，建设绿色乌审」的号召，提出「生态立镇、工业强镇、开放兴镇和文化塑镇」的思路，著力建设内蒙古自治区500万吨级能源重化工基地。

据了解，在内蒙古镇级行政区域建有大面积工业园区的并不多，而****的工业园已经形成了较大规模，走在了内蒙古工业园区开发建设的前列。

乌审召生态化工工业园区已经建成50平方公里，进驻该工业园的规模以上企业已有9家，工业园全部建成后总面积将达到119平方公里，蔚为壮观。

   乌审召境内资源丰富，天然气储量巨大。

****党委、政府积极倡导以天然气为原料生产甲醇等下游产品，就地进行资源深加工转化升值，园区现已形成年产甲醇、甲醛、二甲醚、纯碱、小苏打等各类化工产品200多万吨的生产规模。

   根据项目产业发展规划，到十一五末，乌审召生态化工项目区将建成有机化工、合成材料、精细化工和新型清洁能源相结合的产值超过100亿元的中国西部最大的天然气化工产业基地。

在上述背景下，必将使****的货物运输量大增，而建设一座高标准，现代设施齐全、科学管理的综合停车场将势在必行。

****市鑫正元投资有限责任公司在充分调研的基础上，利用自身优势，提出建设****综合停车场建设项目。

2.2项目建设的必要性

****是全旗重要的化工项目区，随着全旗工业经济的快速发展，乌审召化工项目区大型化工企业不断增多，化工产品运输车辆也呈逐年增长态势，危险化学品运输安全问题已成为重中之重。

此外，随着****交通运输业的发展，集镇现有各中客货车辆80多辆，因镇区原无规划，造成车辆停放困难，乱停乱放，堵塞交通严重，甚至占用主干道停放，严重影响交通秩序，行人行路难，安全隐患增多，特别是去年以来，镇区团结路段交通事故频发，因此对停车场的需求非常迫切。

目前该地区停车主要形式为沿街停车，安全性与服务质量较差，从而对该地区消防安全等造成隐患，同时，由于该地区0区域内道路较窄，路况不佳，沿街停车队道路交通的影响较大。

鉴于以上种种原因，在改善区域内路况的同时，亦须位车位的未来需求正在不断增长这一现实状况寻求长期的解决办法，即急需建设停车场一处给予供给。

2.3项目建设的可行性

根据****城镇总体规划，****作为全旗重要化工项目区，化工产品运输车辆也在逐年增长，危险化学品运输安全问题已成为重中之重。

该地区基本没有配套的停车设施，乱停乱放不但影响居民生活、影响交通，也会在一定程度上影响****的形象。

在迫切的市场需求下，结合目前项目地区周边情况来看，目前改善项目地停车问题的妥善途径是修建停车场势在必行。

同时，停车位供给充足，必将改善目前乱停乱放的现象，在整个地区街道变得更加整齐，给人以良好镇区规划的印象。

第三章场址选择与建设条件

3.1场址选择

3.1.1选址地点

本项目拟建于****。

拟建项目规划总用地面积30000平方米，总建筑面积8000平方米。

场址地势平坦，地块比较规则。

目前项目场址周边环境良好，交通便利。

3.1.2场址选择的原因

1、根据****总体规划，****停车场的建设能够承担****的客货车辆的停放需求；

2、解决****客货车辆停车、保养困难的突出矛盾，增强覆盖面和服务能力。

3.1.3项目占地规的确定

项目占地面积30000平方米。

总建筑面积8000平方米。

其中建筑包括6层的办公与酒店，建筑面积6000平方米，2层的集汽车修理、修配、超市、宿舍及配套设施为一体的综合楼，建筑面积2000平方米。

3.2场址条件

3.2.1自然条件

1、***概况

***位于****西南部、内蒙古自治区最南端，地处毛乌素沙地腹部，九曲黄河三面环抱。

地理坐标为东经108°17′36〃-109°40′22〃和北纬37°38′54〃-39°23′50〃。

东北部、北部与伊金霍洛旗、杭锦旗接壤，西北部、西部与***交界，西南部与鄂托克前旗毗连，南部与陕西省靖边县、横山县为邻，东部与陕西省榆林相依，东北部分地段与陕西省神木县相靠。

全旗辖6个苏木镇59个嘎查村，行政区划东西104公里，南北194公里，总面积11645平方公。

 ***是****高原的组成部分，处于****高原向黄土高原过渡的洼地中，地势西北高，东南低，海拔一般在13001400米。

地貌以风积地形为主，有构造剥蚀地形（波状高原、梁地）、剥蚀堆积形地形（内陆湖、冲积湖积平原）、黄土地形（黄土梁）、河谷地等，呈梁滩、沙丘相间分布的状况。

北部沙间多有柳丛、沼泽。

***属温带极端大陆性气候，受蒙古高压影响极大，西北冷空气控制时间长，降水少，干旱多风，蒸发强烈，日照充足，无霜期偏短。

年降水量350-400毫米（南部略少于北部），第三季度降水量占全年降水量的70%左右；年蒸发量约2592毫米。

无霜期140天-150天。

年平均气温6℃—8℃，年极端最高、最低气温分别为37℃和零下33℃；7月平均气温22℃，1月平均气温-9.4℃,平均气温年较差为21℃-23℃，最大日较差14℃。

平均年日照时数2860小时，积温年平均值为2621℃。

年平均风速3.4米/秒；平均风速3米/秒的天数每年140-203天；平均风速8米/秒的日数每年22天-24天，最大冻土深度146厘米。

***南部有无定河、纳林河、海流图河、白河等4条较大的河流，为黄河一、二级支流。

无定河为黄河一级支流，流经南部80公里，流域面积2060平方公里。

北部有湖泊70余处。

境内地下水较丰富，分潜水、承压水两大类型，可开采储量37335万立方米。

***是一个以蒙古族为主体、汉族占多数的少数民族聚居区，全旗总人口10万人，其中蒙古族3万人。

***自然景观秀美，素有"塞外小江南"的称誉。

黄河一级支流无定河、大漠明珠巴图湾、广袤肥沃的大草原、浩瀚苍渺的毛乌素沙地、犹如点点繁星的天然碱湖、一碧千顷的原始沙地柏丛林，构成了兼具大漠粗犷与水乡秀丽的独特自然景观。

经过几代人攻沙治水，植树造林，这里植被覆盖度已达70%，森林覆盖度达到26.1%。

这里地势平坦，可利用土地广博。

***有着悠久的历史、灿烂的文化和光荣的革命传统。

距今7万年前的萨拉乌苏文化遗址举世闻名，开创了人类历史文明发展的先河；"独贵龙运动"掀起的****风暴，演绎出世代牧人抗争图强的民族之魂；蒙古族三大史诗之一的《蒙古源流》记录了蒙古帝国300年的兴衰史，使一代文学巨匠萨冈彻辰名垂青史；"牧区大寨"乌审召精神享誉全国，激励着一代代乌审人奋勇向前；底蕴深厚、源渊流长的传统民族民俗，形成了独具魅力的草原文化，成为蒙古族传统风俗保留较为完整的地区。

2006年，***被国家民协命名为中国"苏力德文化之乡"、"****民族歌舞之乡"、"蒙古族敖包文化之乡"。

***坐落于****油气田的核心地区，拥有得天独厚的非金属矿产资源，尤以天然气、天然碱、方沸石三大资源著称于世。

***是****盆地油气田的重要组成部分，在国内最大的长庆大气区探明储量超千亿立方米的4个气田中，***拥有其中苏里格、乌审、靖边三个气田。

苏里格气田是国内最大的陆上整装天然气田，探明储量6025亿立方米，相当于一个储量6亿吨的大油田。

目前，境内已累计探明天然气储量达8000多亿立方米，列全国之首。

天然碱碱湖星罗棋布，仅查汗淖折纯储量就达817万吨，居全国第三，是伊化集团的起步创业之地。

方沸石矿属世界特大型方沸石矿床，分布面积1200平方公里，远景储量可达2亿吨，填补了我国矿产品种的一项空白。

泥炭、陶土、石英砂等矿产资源储量也十分可观，极具开发潜力。

***具有丰富的农畜产品和水土自然资源。

全旗有可利用草场面积900万亩，林地面积475万亩，植被覆盖度达65%，森林覆盖率达25.31%。

水浇地40万亩（农牧民人均5亩）。

地下水资源丰富，水位高、易开采，可开采量3.7亿立方米，是****煤液化项目的主要水源供应地。

黄河一级支流无定河穿境长度80公里，总库容量近1亿立方米的巴图湾水库是自治区西部最大的水库。

全旗牧业年度牲畜总数保持在百万头（只）左右，是全区闻名的畜牧业大旗。

****细毛羊驰名中外，牛、猪、鸡、兔等多元养殖颇具规模，优质细毛羊产量、品质在全国名列前茅，无定河流域盛产的大苹果荣获国优称号，澳美型****细毛羊已成为全区牲畜“种子工程”重点推广的名优畜种。

全旗有各类野生动物资源124种，植物资源多达780多种。

　现今，***紧抓西部大开发、长庆油田大发展机遇，围绕****“二次创业”，牢牢把握发展这一兴旗富民要务，树立和落实科学的发展观，提出建设“绿色乌审”发展战略，按照人与自然和谐相处的原则，充分利用境内得天独厚的绿色资源，生产出更多更好的绿色产品，增加绿色收入，全力培植壮大工业支柱产业、农牧业基础产业、城镇新兴产业、文化旅游朝阳产业，精心打造工业新旗、绿色大旗、畜牧强旗、文化名旗。

到十五末，GDP达到30亿元，财政收入达到2.5亿元，城镇居民人均可支配收入和农牧民人均纯收入分别达到1万元和5000元。

到2010年，GDP达到70亿元，财政收入达到5亿元，城镇居民人均可支配收入和农牧民人均纯收入分别达到2万元和1万元。

　　工业支柱产业日益壮大，能源、化工、建材为主的地方工业全面崛起，大型建设项目纷纷落地，天然气及其下游产品研发步伐不断加快。

今后在工业支柱产业的发展上，加快绿色资源开发步伐，走新型工业化之路，做大环保工业经济总量，构筑能源工业、有机化工、无机化工和新型材料工业四大板快，力争把***建成国家级乃至世界级的天然气研发基地，打造百万吨化工城。

　　农牧业基础产业生机无限，农牧业经济抓住增草增畜增收这一条主线，加快绿色农畜产品的生产，以专业化生产、规模化经营、产业化运作为重点，突出加强生态建设，大力改良天然草场、水旱并举发展草业，全力构筑无定河流域肉牛、牧区****细毛羊、农区新牧区肉牛、生猪三大养殖基地，争当全农牧业发展的排头兵。

　　城镇新兴产业日新月异，大力实施小城镇带动战略，建设绿色城镇，创造最佳人居环境。

树立经营城镇的理念，按照“草原上的城镇，城镇中有草原”的思路，全面加强中心集镇综合服务体系建设，加快发展城镇经济，以城镇化带动工业化，以城镇推进产业化，城乡互动，协调发展。

　　文化旅游朝阳产业前景广阔。

依托丰富的历史人物和自然资源，挖掘以萨拉乌苏为重点的历史文化遗址潜力，加强旅游基础设施建设，整合跨省区旅游资源，加大对外交流与合作，全力打造萨拉乌苏旅游长廊。

在文化旅游产业定位上，着力发展“五大工程”。

一是以促进人的全面发展为目的的“铸魂工程”；以萨拉乌苏遗址保护为代表的“保护工程”；以纪念萨冈彻辰诞辰400周年活动为序幕的文化精神“抢救工程”；以繁荣****文化为内容的好艺术“创新工程”；以培育新的经济增长点为着眼点的文化产业“开发工程”。

2、项目选址分析

*******综合停车场位于****南出口，交通方便，资源环境优越。

交通区位优势明显。

项目投资方充分依据自身的开发优势和项目的独特地理位置，进行项目建设，具有很好的市场前景。

3.3建设条件

1、供电

本项目拟从周边市政电力管网引入两路10KV供电电源。

电源进线室外采用电缆直埋引入方式。

供电管网及供电量均可满足项目需求。

2、给排水

本工程场址内有一自备井，能满足项目用水的需要。

工程排水实行雨污分流制。

雨水经收集就近直接排入城镇雨水管网，污水收集经专用设施处理达标后竟如城镇污水管网，由城镇污水处理场再次处理后达标排放。

3、供暖

****已实现集中供暖，可满足项目取暖需求。

4、交通

全旗公路四通八达，旗、乡（镇）、村、社纵横交错的公路网络已经形成，通车里程达1028公里，出境通道全部黑色化。

第四章工程建设方案

4.1工程设计依据

《城镇道路交通规划设计规范》（GB50220-95）

《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）

《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）

《建设设计防火规范》（GB50016-2006）

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）

《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）

4.2设计原则

1、符合城镇规划和停车场发展规划；

2、设计和规划要具有前瞻性；

3、体现经济实用的原则，满足功能的前提下降低投资；

4、把握停车场的特点，满足停车场的特殊要求，做到人性化设计。

4.3建设规模和功能

建设规模：

项目占地面积30000平方米，规划设计室外停车位143个，主要停放大型客货车辆，另有少量小型车辆停车位。

总建筑面积8000平方米。

其中办公与酒店建筑面积6000平方米，2层综合楼建筑面积2000平方米。

项目功能：

车辆停放、维修、检测、保养、清洗、住宿、餐饮、娱乐等。

4.4总平面布置

4.4.1总平面图布置原则

1、合理布局，提高土地资源利用。

2、停车场和办公区相对独立，减少互相干扰。

3、合理组织车流、人流，做到顺畅、便捷，并相互独立。

4、出入口的设置与道路及行车路线的设置相结合。

5、公用工程深入负荷中心。

4.4.2方案设计与选择

停车场的总平面布置分为场前区、停车区、生产区和生活区四部分，共同构成一个有机整体。

方案以城镇道路为依托，分别在场址东侧和南侧各设置一出入口。

利用场地的不规则形状，在腹地大块面积设置停车场，场地周边布置办公和生产设施。

中间场地设置107个停车位，并在西侧预留36个停车位，作为发展用地，使停车总数达到143个。

场地的北部设办公与酒店，满足管理、休息、餐饮、娱乐的需要，建筑呈“凸”字型。

场地的西北角设置修理车间、清洗车间、超市和司机宿舍等，有利于车辆实现维修、清洗的流程。

停车场西面场前区，为小广场和绿地。

绿地沿场地四周布置，减少对周边的影响。

4.4.3停车场设置

场址位于城镇周边地带，考虑到减少投资，方便发展，停车场设置按地面停车设计。

根据运营期间情况的发展，立体停车也可适当考虑。

停车场设置在场地的腹部，占用场地也最大，是项目的主要功能区。

为了提高场地的利用效率，车辆的停放方式采用垂直式布置（面积系数垂直为0.35，斜排式为0.30），以9-13个停车位为一组，成组布置，共设13组，停车位共143个。

每个停车位3×10m，车位之间留10米的停车通道。

停车场与回车道一起构成站内停车、行车、回车的整体。

停车场采用220mm厚钢筋混凝土地面硬化，设有雨水、污水排放系统，排水系统进水口处应设置沉沙池。

停车场的排水坡度（纵、横坡）不大于0.5%。

在路面采用划线标志指示停车位置，并设有相应的行车标志和照明设施。

在办公与酒店附近设置小汽车停车位24个。

4.4.4交通结构

停车场出入口与城镇道路相结合，沿场地东侧和南侧设置出入口一个，与规划路相接。

南侧入口作为人员和车辆的入口，东侧作为出口，形成环路，使车辆出入不受影响。

出入口宽度设置在8m以上。

场区内道路形成环状，方便车辆车辆通行和改变方向。

保证在站内按最大铰接车辆的回转轨迹划定足够的回车道，道宽应不小于7m。

4.4.5公建系统

项目用电负荷主要集中在办公与酒店及综合楼，因此变配电室设置在综合楼的1楼位置，以减少线损。

水泵房、污水处理设置在场址的西面，以充分利用土地，并减少对生产、办公的影响。

4.4.6绿化系统

场址空旷地较多，尽量较多的布置绿化系统达到美化生产、生活环境，减少对外景的干扰，减少空气的粉尘的作用。

沿场地四周种植5米以上高大的乔木，减少项目产生的噪音、尾气对周边的影响。

场前区是绿化的重点，可以设置丰富多样的景观系统，形成乔、灌、绿地、喷泉相结合的的立体绿化，美化环境，并可设置厅台等建筑小品，把种植树木、花卉和水池、草坪、花坛、休息亭台结合起来，适当点缀一些建筑小品。

同时利用绿化系统可以将不同的区间进行隔离，丰富平面的变化。

也可以利用乔木对建筑、车辆进行遮阳，改善停车场环境。

在树种选择上注意利用本土植物，多种植经济型树种，少种植景观型树种。

控制草坪的面积在合理范围内。

项目绿地率达到30%。

场区内各种管线整体考虑，采用地下敷设的方式，减少管道的占地，使空间更加整洁。

4.4.7竖向设计

场区内地形较为平缓。

场地设计时，需根据地质勘察报告、建筑物基础深度和处理方式，进行场地坡度和土方量计算，场地排水采用平坡式排水方式，预计场区内填挖土方量不大。

4.4.8总平面布置经济技术指标

规划总用地面积：

30000平方米

总建筑面积：

8000m2

停车位：

143个

容积率：

0.2667

建筑密度：

4.45%

绿地率：

30%

4.5工程设计方案

4.5.1建设内容

项目建设内容包括办公与酒店、综合楼。

修理车间防火类别为Ⅱ类，停车场防火类别为Ⅲ类。

4.5.2主体建筑设计

1、办公与酒店

办公与酒店起到管理、休息、餐饮等功能，是人员集中的场所，功能较为复杂。

建筑从建筑造型、色彩、布局、风格等方面体现城镇交通企业服务性强、人员流动性大、作息时间不一等工作特点。

功能设计上选择相对宽阔的门厅，使人感觉宽敞舒适，同时做到层间功能分区合理，垂直交通便利，建筑造型设计在对称中求得变化，注重不失现代感。

在立面处理上根据办公建筑的特点，装修以面砖为主，配以横向线条和局部玻璃幕装饰，使得建筑物外观既显得明快、又显得舒展大方。

办公与酒店的平面设计采用“凸”字型布置，6层，建筑面积6000m2。

　2、综合楼

综合楼拟建在场地的西北角，包括汽车修理间、超市、饭店、司机宿舍及配套设施为一体的综合楼。

修理车间设在综合楼的一层，功能主要是承担营运车辆的修理及相应的配件加工、修制等。

项目设置二级修理车间，共设置10个修车位，车间设置必要的通风和遮阳设置。

出入口设计方便维修车辆进出，采取顺车进、顺车出的平面布局。

车间应对地面和墙面进行耐油、耐碱、耐酸的防腐处理，采用高标号混凝土面层。

4.5.3结构设计

㈠设计依据

1、国家现行规范

《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）

《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）2006年版

《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）

《砌体结构设计规范》（GB0003-2001）

《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）

《建筑地基基础设计规范》（GB50007－2002）

2、基本风压0.50KN/M2，地面粗糙度B度。

3、本工程抗震设防烈度为七度，抗震设防分类为丙类。

㈡本项目主要建筑为多层办公与酒店，及低层综合楼，属三类建筑。

建筑场地类别Ⅲ类，建筑抗震等级三级，建筑结构安全等级二级，地基基础设计等级丙级，结构设计使用年限50年。

采用框架结构，轻质保温复合材料做围护结构。

㈢基础选型

框架结构建筑采用柱下独立基础或柱下条形基础。

4.6公用工程

4.6.1给排水工程

本项目给排水工程包括各建筑物的给水，建筑物、停车场地的排水、消防系统，雨水集蓄系统，污水处理系统。

1、设计依据

《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）

《室外给水设计规范》（GB50013-2006）

《室外排水设计规范》（GB50014-2006）

《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）

《建筑灭火器设置设计规范》（GB50140-2005）

《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）（2005年版）

《建筑与小区雨水利用工程技术规范》（GB50400-2006）

2、给水

本项目近期利用场址现有自备井作为水源，水质应达到《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）。

3、给水系统

场区内给水管网为生产、生活、消防联合管网，主管网形成环网，建筑内生活用水支状供水。

5、排水

工程排水实行雨污分流制。

雨水经收集就近直接排入城镇雨水管网，污水收集经专用设施处理