《被房地产的中国》第五章 大动迁场反市场化的运动讲解.docx

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《被房地产的中国》第五章大动迁场反市场化的运动讲解

国务院决定取消“行政强制拆迁”,由政府出面承认这个国土上的确发生着“行政强制拆迁”,这是国家的进步。

为此,我特提前发《“被”房地产的中国》第五章,呼应这种“国家进步”!

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第五章大动迁——-场反市场化的运动

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通过住房商品化实现利益集团的“利益增长”,是需要“载体”的。

全国范围的“大动迁”就是主要载体。

“大动迁”是政府行为,是否定公民对“住宅”这一商品持有“消费选择”权利的政府行为,因此,这是一场反市场化的运动。

同时,“大动迁”这一政府行为更是直接向《中华人民共和国宪法》第三十九条发起挑战——宪法第三十九条条文:

中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。

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第一节无消费者的“选择”就无消费者的“需求”

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“需求定律”是西方经济学上极为重要又极为基础的定律,这个定律,是经济学上的入门“ABC”。

也是市场经济的ABC。

多年来,中国不搞市场经济,不懂、不熟悉这个定理情有可原;但是,如果真要搞“市场经济”,必须尊重需求定律,否则,就是伪市场经济。

首先把“需求”当作一个定律来定义来阐述的,是生于1842年的英国剑桥大学经济学教授马歇尔。

在他的代表作《经济学原理》中,马歇尔提出了著名的“需求定律”。

“……因此,就可得出一个普遍的需求律:

要出售的数量越大,为了找到购买者,这个数量的售价就必然越小;或者,换句话说,需要的数量随着价格的下跌而增大,并随着价格的上涨而减少。

”

以上黑体字,就是原汁原味的马歇尔需求定律。

这个定律往往被误读,误把马歇尔说的“需要的数量”（即通常所说需求量当成现实世界中真实发生的交易量了!

马歇尔需求定律中“需要的数量”指的是什么?

他是指有一个确定的消费者,当问这个消费者每镑茶叶的价格是50便士时,你最多愿意买多少?

他回答,愿意买6镑;价格40便士时,最多愿意买多少?

回答买7镑;价格33便士时最多愿意买8镑……当价格跌到17便士时,他说他最多愿意买13镑了。

这在一定价格限制下的最高购买数量6镑、7镑、8镑、13镑才是需求定律中指的“需要的数量”,即“需求量”,这个需求量是消费者的需求意愿的量的表现式,也是理论上的需求量。

需求定律中的需求量只是需求意愿的量的表现,事实上并不存在。

但是需求量这个概念非常重要,“需求定律是经济学的灵魂,而这灵魂的重点是需求量这个抽象概念。

这是科学起点的需要”（张五常《经济解释》因此,需求定律决不是随便什么人拿来就可以“活学活用”、“急用先学”的。

可是在这十来年中,我们从学者官员口中笔下反复听到这样一种“理论”:

既然需求定律说价格越低需求量越大,现在需求量这么大,说明房地产价格并不高,面对如此的需求,房子应该还要涨,才符合需求定律。

现在,我们先来分析这段话的逻辑错误在哪里。

一、从逻辑判断角度分析其错误

如果用需求定律建立逻辑判断式,允许存在两种逻辑结构:

1.肯定式:

如果价格低,那么需求量大;现在价格低,所以需求量大。

2.否定式:

如果价格低,那么需求量大;现在需求量不大;所以,价格不低。

在以上两种逻辑结构中,“价格低”是理由,“需求量大”是推断,“价格低”是“需求量大”的充分条件,“需求量大”是“价格低”的必要条件,只有充分条件才可以作推断,必要条件不能作推断。

然而,一些中国学者中国官员口中笔下的“需求定律”是这样建立逻辑结构的:

如果价格低,那么需求量大;现在需求量大,所以价格低。

这里的逻辑错误是:

必要条件是不能作推断的,“需求量大”是必要条件,不能作“价格低”的推断。

因此,逻辑判断不能成立。

二、从逻辑推理角度分析其错误

学者官员口中笔下“需求定律”是这样建立逻辑推理的:

如果价格低,需求量一定大;如果价格不低,需求量一定不大。

然而这个逻辑推理是不能成立的,逻辑推理式中必须存在有充分必要条件关系,真正的需求定律中价格和需求量之间是不存在充分必要条件关系的,因为价格低决不是需求量大的充分必要条件,造成需求量大的理由多了。

但中国的学者官员把价格当成了影响需求量的充分必要条件,还因此导出了“房价还能继续涨”的理由!

学者官员不懂逻辑常识,就会在理论问题上频频闹出笑话。

正如马歇尔所说:

“经济学说比其他任何科学的学说,更容易为那些没有科学训练和也许只是间接听到而断章取义的人所引用。

”

指出了中国学者和官员们曲解“需求定律”所犯的逻辑错误还不够,还需告诉大家如下几点理解“需求定律”的“ABC”。

1.理论上的“需求量”增加减少不但取决于价格,也取决于收入大小。

所以,从经济理论角度谈论住房的市场需求量,决不应该只有一种市场需求量,而是应该根据消费者的不同消费层次,寻找与各自消费能力契合的消费需求。

既然住房的市场需求量应根据社会各阶层收入不同而构筑不同的需求关系,那么,在21世纪的当今中国,要把从中等收入者开始以降的中等偏下收入者、低收入者这些社会的绝大多数经济活动人员都排除出正常住房供应体系以外,这不仅在21世纪的文明社会中绝无仅有,也意味着中国的城市房地产市场已经丧失了市场的基本功能。

2.需求定律反映了凡是价格变动引起的需求量变动,总是价格越低需求量越大,但价格之外因素引起的需求量变动,并不是价格越低需求量越大的。

当房地产需求量单由价格决定时,是价格越低需求量越大的,但如果一个城市面临连续多年的大动迁、面临大量的投机客时,需求量就决不是由价格所决定、决不是价格越高需求量越少的。

需求量既然不是由价格决定,价格高低在这个前提下就不能影响需求量。

3.这是最主要的:

需求定律是基于消费行为是由个人作选择基础上的定律,消费行为如果不符合“由个人选择”的这一原则,就不能引用需求定律。

所以,需求定律仅仅对于对某物有购买意愿的人才能成立。

你如果住房足够,你也不想在住房上投资或投机,你对住房就没有购买欲望,价高价低与你完全无关,不降价你的需求量为零,降价你的需求量还是为零。

但如果因为动迁要你买房,由于动迁不是你自己的选择,市场上住房成交量再大,按照需求意愿来说,你的需求量仍然为零。

至于市场上的成交量因为你动迁而增加,那增加的不是你的需求量,而是让你动迁的地方政府的需求量。

中国的房地产市场供应之所以“不市场”,问题出在其根本不考虑大多数消费者收入的情况下空谈“供求”。

房屋供应者（背后站着政府只根据自己的赚钱意愿在“供”,如果这是一个真正意义上的产品市场,供应者是不敢这么做的。

而他们敢这么做,并且越是这么做越能赚大钱,这正说明“计划市场”中的“供应者”居于居高临下的地位,供应者与消费者是不平等的。

“一切需要的最终调节者是消费者的需要”（马歇尔语。

如果整个商品经济大市场缺乏了对最大多数人最需要的物品特别是生活必需品的供应,这个物品市场反映的信息绝对是虚假的、不真实的。

无论是市场经济社会还是计划经济社会,都不应该缺失对社会绝大多数人生活必需品的供应,否则就是百姓遭殃;而在1949年前,就解决“住所”而言,大城市的赤贫阶层也都能自己解决,即使条件差到如“滚地龙”,也不失是一种解决办法。

虽然从十九世纪中叶的大清政府到20世纪上半叶的国民政府都一再立法取缔上海地区的草棚屋,却始终取缔不了,甚至代表政府的工部局最终只能与赤贫者对等谈判以取得妥协（SubeiPeopleinShanghai,1850~1980,byEmilyHonig,1992YaleUniversityPress。

工部局为什么肯与赤贫者谈判妥协呢?

原因在于上海社会需要赤贫者提供的劳务服务——赤贫者中以码头工人和人力车夫为主体,工部局不能取缔社会对这种劳务的需要,但他们又不能给赤贫者提供住所,就只能妥协了事。

中国的“住房商品化”运动带出的所谓“住房需求”不是社会的需求,不是老百姓的需求,只是政府的需求——寸土寸金的中心城区的核心区,把居住密度极高的居民聚居地动迁掉造起了大面积的绿地,是老百姓需求?

在城市的黄金地段把地铁车站造得如公交站那样密集为此大量动迁市民,是老百姓需求?

大城市特大城市才造了十几年的房子已经被称为要淘汰的“老房型”,属于拆迁改造对象了,也是老百姓需求?

不!

这些都是政府需要。

表面上,是GDP的需要,是建立景观城市的需要,实质上,是制造住房成交量的需要、是轻而易举赚取高级差地租的需要。

百姓真正的需求是自会用钱来投票的,但政府和房地产商制造的需求百姓不愿用钱投票。

像北京上海这样的城市,中心城区面积都只有289平方公里,城市最主要经济活动集中在289平方公里里面。

但是行政区面积就大了。

按“市区”计算,北京有1.2万平方公里市区面积,上海有5000平方公里市区面积。

由于居民生活工作都在289平方公里上,居住却要跑到5000平方公里、一万平方公里处市区的边缘,如果让市民作自主选择,他怎么可能选择住到那么远的地方去（上海已经竣工的多层住宅有60%建在外环线以外,这几年新开工的多层住宅则有80%左右建在外环线以外。

即使地铁全部建成,地铁乘坐难道是免费午餐?

交通费用的大幅增加将是城市居民对GDP新的巨大贡献!

而如果住房能让市民作自主选择,有哪个开发商敢把房子造到1万平方公里、5000平方公里的市区边缘!

即使倒贴房地产商地价,他都不敢造!

是政府一手制造了动迁,政府说:

动迁是为了改善居民的居住条件。

那么,即使我的住房条件是差,我暂时不想改善允许吗?

做晚辈的为了能照顾不住在一起的长辈或做长辈的为了照顾不住在一起的晚辈而宁愿住在倒便桶的旧房里,这在上海很普遍的,不要说动迁,就是子女在非中心城区买了房子让老人住,不愿去住的老人也多的是。

一些农村孩子在城市有了发展,把

老人接到城市来,而老人也往往在城里呆不长,最后子女为了尊重老人的意愿只能把老人再送回乡。

如果用政府官员的逻辑,这些子女骂一顿老人都应该的,“农村条件那么差,我让你到城里来享福还不领情。

不许回去!

回去人家要说我不孝顺。

”但硬是违背老人意愿、不尊重老人意愿就孝顺了吗?

不,如果他这样做了,他不是孝顺,他这是做给人家看的,要图一个孝顺的名声,遭罪的还是老人。

在经济学的范畴内,人的所有行为都是选择的结果。

选择,是自己做选择,而不是让人家代自己做选择。

你要给我改善居住条件,但你却限制、取消了我选择改善的自由。

我出于个人经济考虑,认为你要让我在现阶段“改善”会打破我的收支安排,会影响我的生活质量,你却要我搬迁没商量。

我不但没有了选择不想“改善”的自由,还没有了选择不影响自己生活质量的自由。

这样的动迁,到底有多少为民的成分?

而这样的结果,对政府也未必是好事,我消费了房子,我就不能消费其他,贷款买房?

我贷款消费把钱贷死了十几年几十年,我十几年几十年里不敢消费,结果是对国家对我自己都无利。

每一个消费者都可以根据自己选择的消费画一条消费曲线,消费曲线反映着消费者的消费组合和消费偏好。

但是,当动迁不是他意愿又必须动迁时,他的消费曲线上平添出原先不需要的消费,在收入不变情况下,他必须约束愿意的消费来增加不情愿的消费。

读过经济学的人也许会脱口而出:

这曲线叫做无差异曲线或等优曲线,曲线上的斜率就是以其他消费换取住房消费的边际替代率。

不对!

笔者之所以称其为“消费曲线”而不称之为“无差异曲线”,是因为并不是所有的“消费组合”都能套用“无差异曲线”的,只有自己选择的消费才能称为“无差异曲线”,因为“无差异曲线”的含义是“连接所有消费者满意程度等同的组合”,而不愿意“改善”住房条件者的住房花费是自己根本不愿意的,何来满意?

无差异曲线上的商品无论任何增减,都是消费者愿意消费而不是被迫消费的商品,消费者老王喜欢吃鸡也喜欢吃鱼,在收入不变的情况下,老王要多吃鸡就必须少吃鱼,要多吃鱼就要少吃鸡,愿多吃哪一种都是老王根据自己的满意程度而定,但是,如果老王爱吃猪肉不爱吃鸡,他就不会把鸡作为他的消费组合,就不存在那条“无差异曲线”,不存在以鸡替代猪肉的边际替代率,不存在,替代什么!

这个经济学上的“选择”非常重要,所有的经济行为都是个人行为,个人行为就是个人作选择的行为。

打开《微观经济学》教材,无差异曲线、边际替代率、消费偏好都是归入“消费者选择”章节之下的,在真正的市场经济的社会里,没有选择,就没有消费行为的产生,而我们大规模市政动迁恰恰是政府在替代你选择,替代你选择后再让你掏钱消费,如果这个选择与你选择相同,你可以消费得很高兴,你可以根据你消费偏好画出你的无差异曲线;如果政府的选择与你的选择完全不同,那你就是在被迫消费,你就不可能画出你的无差异曲线,硬要画,那将是条充满怨恨的“差异曲线”,曲线上任何一点都是他不愿意消费的商品在消费他的钱。

世界上哪有这样的“市场经济”?

政府不应该代替市民选择,而是应该为市民创造能进行多种选择的便利,这才是服务型政府该做的事情。

正象洛克在《政府论》中所说:

“政府所有的一切权力,既然只是为社会谋幸福,因而不应该是专断的和凭一时高兴的。

”

***

第二节无视“民产”就无平等交易

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政府部门教训拆迁户振振有词:

你们原先面积是多少,现在给了你们的面积是多少?

你们原先没有煤卫设施,有的连自来水管都没有接到家中,现在住上了煤卫独用的新房子,这不是居住条件大改善了吗?

但是,这账是计划经济的算法,而不是市场经济的算法。

计划经济时期,国有企业职工住房由国有企业解决,但国有企业职工如果居住在私有住房里,国家也不会给予解决。

一直等到“解决某平方米以下困难户”提上日程,私房困难户才算享受到了国家解决住房问题的幸福。

由于私人已经没有财产可言（1976年,全国城乡居民人均人民币储蓄存款17元,城镇居民人均75元,农村居民人均4.8元,国民在生活上得到的任何改善,都得依赖于国家,都得依赖于政府;所有的改善,都是国家“给”的政府给的,而不是在享受自己劳动的成果。

因此,计划经济时期分配住房,就成了职工“排排坐分果果”要“轮”的福利,“轮”到了,感谢国家感谢政府的“给”的——这就是计划经济时的算法。

市场经济了,账就不是这样算了!

政府认为:

拆的不就是你居住的一间二间老旧房子,值不了钱。

市民认为:

不对,你拆了我住的房子,也拆毁了我居住的环境,我已经习惯在这样的环境下生活,习惯于这样的环境带来的生活便利。

政府说,环境我们不是考虑了吗?

中心城区的拆迁补贴不是已经与非中心城地方有差异了吗?

市民说,不够的,这样算我们要吃大亏的。

于是,双方僵持。

到底谁更沾理?

是市民。

经典经济学理论是支持市民的。

美国耶鲁大学经济学教授费雪的资本概念一般化理论是把凡是可以导致收入的都看成资产,收入按利率折现就是资本。

在费雪看来,“劳力是资产,知识是资产,相貌是资产,医生牌照是资产,家庭是资产……,这些都会带来收入”（张五常:

《经济解释》卷二第一章。

在拆迁安置中,哪些是可以导致老百姓收入的呢、哪些是可以看成资产的呢?

简单讲,凡在交换房屋时（不分计划经济时期还是市场经济时期能导致多换些面积的因素,都是可以导致收入的因素,都是资产。

譬如,朝向是资产,朝南的优于朝北的,以朝南的较小面积房子是可以换朝北较大面积房子的;房屋结构是资产,公房结构肯定优于搭建房;地段,那更是资产,上海曾有“好女不嫁大杨浦”、“宁要浦西一张床,不要浦东一间房”的说法,计划经济时,上海“上只角”的10平方米朝北亭子间可以换到“下只角”18平方米朝南的前楼。

那时两个都没什么其他优势的人找对象,居住在“上只角”的就比居住在“下只角”的显得有优势,地段能促成婚姻也能促败婚姻,那资产还不重要?

上海某房地产网站上有个先生,人家问他住在哪里?

他的回答:

“高安路!

!

!

”紧跟的3个惊叹号表达了高安路在他心中的价值,说明高安路在他心中是能导致收入的,是资产。

发展到现在,能让市民感觉到的“可以导致收入的因素”是越来越多了,如原住地附近是否有重点中小学、是否近地铁站、轻轨站,是否离就职地近些、是否离老人近些……都是可以导致收入的,都算资产。

既然这些因素都是资产,市民当然要就着这些因素就着这些条件来争取自己利益最大化了。

这些因素的确是资产,每放弃一样都意味着在减少收入增加支出。

譬如一个上海中心城区居民搬到南汇、嘉定等前农村地区同时又在中心城区工作的人,他会损失些什么?

就个人损失而不包括家庭损失而言,他要每月多支出二、三百元公交费,他早上要多牺牲一、二个小时睡眠时间,晚上要多牺牲一、二个小时的休闲时间或可以增加其他收入的时间,如果包括家庭,那损失的更多。

但政府不习惯这样算,一是计划经济不承认这种算法,1982年宪法将城市土地定为国有,哪怕你1949年前就在一块高的级差地租土地上拥有产权,也不是一概就承认你对这块土地持有的法律权益;二是政府官员自己没有必要去斤斤计较居住权益,他们本身掌控着最优质的资源,包括最优质的住房（见本书第三部分第一章,从计划经济时期开始,他们就一直是近水楼台先得月的,只不过计划经济时期住房不作为私产,“先得月”也就都成了“革命工作需要”。

但是政府这样的思维惯性害苦了被拖入了房地产计划经济的国民,国民们在明吃哑巴亏了!

拆迁造成了这样的现实问题:

政府主导了搞大规模动迁,而政府又不给提供多种选择:

连“租房”的选择都不提供——新造房没有留给租赁用的,让市民就吊在“买房”一棵树上。

房地产商造的房子都是100平方米以上大房型,90平方米的都成为“小房型”了,民众想选择买连小房型的新房都成了泡影。

政府极有力度地支持了房地产业,却没有能更关注就业问题——要知道“安居”始终与“乐业”联系在一起,居住点连工作地不能太远才是“人性化”。

在美国,土地利用规划条例有规定,居住地和工作地点上下班单程利用交通时间一般不能超过30分钟!

如今当居民们就业成了空前的大问题时,政府不肯拿出搞住房商品化运动的热情来帮助居民就业,反倒用掘地大动迁的办法逼居民消费商品房,再没有比这种行径更能诠释官员在土地上的利益了!

欲盖弥彰搞几个动迁基地不等于“为民”,只要还借助于“市场经济”说事,那么,政府提供给居民的居住方便就应该是居民想搬哪里,哪里总有着能满足居民要求的选择——这才是市场经济社会中服务型政府做的事情,能做到这些,政府就服务到位了!

而现在政府提供的“方便”是我要你搬哪里,你就得搬哪里,这种极其缺乏“选择”的所谓“市场经济”,只是计划市场的“市场经济”,与真正的市场经济无关。

政府本身是房地产市场最大得益者,政府得了益为什么不把这种益处返回给这个市场中最需要住宅又最缺乏选择的最大多数市民呢?

光从道德角度谴责,是没有找到问题症结。

政府不给居民多种选择的经济学上的原因,是居民还是处在一无所有的地步,居民还不具备在市场经济中与政府做利益谈判的资本——市场经济中,交易双方需要地位平等!

作为没有土地财产只有房子“浮财”的一族（没有了土地为基础的房子不就是“浮财”?

现在城市居民对房子的产权,还比不上1949年前滚地龙居民占地为屋来得牢靠,因为今天只要所住的房子属于动迁范围内,是必须动迁没有商量余地的,而上世纪三十年代上海棚户区居民却有能力自发组织起“上海公共租界各区棚户联合会”抵抗,与工部局开展对等谈判。

现在拆迁居民作为个体,怎么可能与政府对等谈判?

若居民们想学三十年代棚户区前辈的样组织起来,又缺乏律法支持——中国没有《结社法》。

1987年中共十三大

曾明确提出制定《结社法》的立法任务,并委托民政部起草《结社法》草案。

民政部十易其稿,于1993年报送国务院,至今未能出台。

到现在为止,选择是乏善可陈,动迁是要进行到底的。

地方政府已经从动迁中发现,动迁能给高房价寻找一个最底的支撑点——地方政府是决不愿意让房价跌下来的。

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第三节大动迁的双重动力

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将动迁进行到底是有动力的。

第一动力来自将中心城区的高的级差地租土地尽入囊中的主观动机,第二动力来自通过大动迁的新发现:

动迁能给高房价寻找一个最底的支撑点。

关于“第一动力”,本书第一章第二章已经阐述过,不多赘言;关于“第二动力”,的确是大动迁给了高房价以“刚性支持”。

刚进入二十一世纪头几年时,拆迁户大多数是中等收入者、中等以下收入者,如果不发生大动迁,在商品房单价在每平方米六、七千元又多是大房型时,即使是上海这样的城市普通居民也决然不会有买商品房的需求,但是,当你必须动迁、动迁房价格是每平方米四千元多时,动迁户就会在每平方米四千多元的价格基点上,产生购买每平方米六、七千元房子的“需求”,因为这意味着他们是用二、三千元的单价住上单价六、七千元的房子。

这时,也只有在这时,拆迁户自愿购房的“需求”才开始产生（注意:

“需求量”可不是属于拆迁户的,是属于政府的,在经济学上,“需求量”与“需求”是两个不同的概念。

他们一手握着一笔能买到每平方米4000多元一套房的补偿金,一手在计算着如果每平方米加上2000元（每平方米6000元,可在什么地段买多少面积、如果加上3000元（每平方米7000元,又可在什么地段买多少面积。

。

。

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。

在这种情况下,每平方米6000元、7000元的房子可以销得比较好,使人们误以为每平方米6000元、7000元的住宅是适应中低收入群体,从而使房价信息失真。

大规模拆迁这种不是由消费者个人选择导致的消费行为就这样扰乱了商品房市场价格,提供了伪信息。

而在2005年时,上海商品房的最低价位就在每平方米6000元、7000元的底价上得到有力支持——怎么能不有力?

那是占市场40%销售量中的一大部分销售量!

普通商品房房价的低价位在每平方米六、七千元上得到了支持,普通商品房的高房价要往下降就遇到了强有力的阻力。

这样,中等偏上收入者承受几万多的高房价就无奈也无话可说。

他们只能当房奴了。

以后,随着动迁不止,普通商品房的最低价位也就不断上涨,而现今人们已经被“涨”麻木了。

这种麻木的突出表现,就是已经有了一套以上房的普通居民,为自己有“远见”而庆幸,而不去考虑房子是否该是这个价、这个价是否会永远坚挺;住房条件本来差的,则为自己“没本事”而自责,极端例子则是结束自己生命。

即使对于高收入群体来说,这类群体固然有钱,但有钱不等于你开多高价我就得接受多高价。

在一个真正的市场上,商品的价格从来都不是因为卖方提供了买方所需,买方就心存感激,自觉接受这个价格然后买卖成交。

买方和卖方都要追求自身利益最大化的,卖方提供商品,当然卖得越贵越好,买方需要商品,当然买得越便宜越好,但买卖双方都明白,贵和便宜都不可能没有边,寻找这个“边”,就到市场来检验——对卖方