房地产开工综合策划方案.docx
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房地产开工综合策划方案
房地产开工综合策划方案
第一部分前言
安阳恒大绿洲项目二期工程将要展开大规模建设,为保质、保量完成集团、公司的开发建设任务,顺利开盘,按照集团房地产开发建设管理制度要求,特编制安阳恒大绿洲项目二期工程综合策划方案。
编制依据:
1、恒规方(郑州)-2012-08-2-安阳恒大绿洲规划调整总平面规划方案;
2、郑州公司2012—2013年度开发建设计划;
3、集团下发的《房地产开发建设管理制度》;
4、集团下发《施工临时用电管理指引》;
5、集团下发的《定型产品-标准做法》;
6、集团工期模板;
7、集团大型土石方管理办法。
第二部分工程概况
安阳恒大绿洲二期项目位于安阳市东区,北临人民大道,南邻紫薇大道,光明路以东,京珠高速以西。
总用地面积约144亩。
安阳恒大绿洲二期项目包括运动中心、商业和高层住宅,总建筑面积约262376.44㎡,其中公共建筑面积3408㎡,7#--13#楼7栋高层住宅的总建筑面积2000159㎡,运动中心19250㎡、商业4308㎡。
公共建筑、商业和运动中心为框架结构,高层住宅为剪力墙结构。
项目拟建场地位于安阳东区,交通便利,离居民区较远,地域空旷,周边空间环境条件较好,便于场地布置和组织施工。
场地地貌单元属于黄河冲积平原,地势相对平坦,海拔高程66.50~67.5米。
地下水稳定水位埋深在自然地面下11.20~12.00m,地下水资源丰富,水质较好。
第三部分项目开发建设计划
项目开发建设计划主要包括:
临电、临水、临时道路、临建、临时围墙、主体、样板房,豪装工程、小区园林园建、小区室外配套工程,
根据二期总规图和每栋楼的建筑面积、二期项目共划分两个标段,第一标段包括:
运动中心、8#-11#楼及其商铺和公共部分的地下室;第二标段包括:
7#、12#、13#楼和公共部分的地下室。
详见下表:
安阳恒大绿洲二期7-13号楼、运动中心标段划分
序
号
栋号
总建筑面积
(㎡)
±0.000以下建筑面积(㎡)
商业建筑面积(㎡)
±0.000以上建筑面积(㎡)
层数
备注
1
一标段
2
8号楼
26522.03
828.8134375
0
25693.21656
32
一层地下室
3
9号楼
12328.00
316.375
2204.00
9807.625
32
一层地下室
4
10号楼
22025.38
619.418125
2204.00
19201.96188
32
一层地下室
5
11号楼
43393.96
1356.06125
0
42037.89875
32
一层地下室
6
运动中心
19250.00
3850
0
15400.00
一层地下室
7
公共部分
地下车库
23479.33
平面位置见附图
8
一标段小计
146998.70
9
二标段
10
7号楼
39783.05
1243.220313
0
38539.82969
32
一层地下室
11
12号楼
35586.92
1356.06125
0
42037.89875
32
一层地下室
12
13号楼
19250.00
3850
0
15400.00
32
一层地下室
13
公共部分
地下车库
12950.72
平面位置见附图
14
二标段小计
115377.73
15
总建筑面积
262376.44
(一)、施工顺序与计划
工程部根据营销部的销售策划的要求,共设置样板房三个,分别为:
8#楼二单元、11#楼三单元、12#楼一单元,计划先开工一标段(包括:
运动中心、8#-11#楼及其商铺和公共部分的地下室),计划开工日期2013年3月15日;二标段(包括:
7#、12#、13#楼和公共部分的地下室)计划开工日期为2013年7月1日。
针对安阳恒大绿洲二期地下车库和各栋楼的实际情况,吸取洛阳、郑州等项目地下车库施工的经验与教训(后期施工影响交楼),安阳恒大绿洲二期决定采取地下车库与主体分阶段、分区域同步施工,即:
1、8#-11#楼、运动中心之间的公共部分的地下车库与对应的主楼同时施工,开工日期定在2013年7月16日;
原因分析如下:
1、施工单位刚刚进场,在组织地下室施工的人力,材料和资金都很容易,工程部也很好把控,不会出现像洛阳、郑州等项目后期施工地下室的各种不可预期的困难;
2、地下室施工周期长,工序多,在前期完成地下室的施工,给以后的交楼减轻很大的压力,不会在后期的施工中制约交楼的时间,同时为室外管网和园林园建的施工留足充裕的时间;
3、根据集团对新开盘项目在资金上有大力支持的政策,把地下室和主体同步施工,可以减轻后期施工的资金压力;
4、前期施工不存在质量和进度的矛盾,施工地下室的人员与主体施工人员是独立的,相互不会影响彼此的工期要求,有利于质量的控制;
5、地下室提前施工出来,给以后二次结构和装修施工提供大量的材料堆放场地,避免后期施工致使材料的二次搬运。
因此工程部建议地下室施工与主体同步施工。
(二)、开盘前临电、临水、临时道路、临建、样板房、豪装工程等重点工程施工节点计划
1、临电工程施工节点:
2013年7月20日开始施工,8月20日投入使用,。
工期节点:
2013年3月15日开始施工,4月1日投入使用。
3、二期销售通道2013年8月15日开始,2013年9月15日投入使用
4、Ⅰ标段临建施工2013年3月15日开始,2013年4月15日投入使用
5、Ⅱ标段临建施工2013年5月1日开始,2013年6月1日投入使用
6、临水2013年3月15日开始,2013年4月15日投入使用
7、临时围墙工程施工2013年3月15日开始,2013年4月15日投入使用
8、8#施工计划详见附表
郑州公司2013年安阳项目年度开发建设计划(主体及豪装计划)
项目
名称
期数及产品类型
建筑面积
(万㎡)
进地
时间
开工
时间
至正负0.0
开盘
时间
外立面
完工时间
毛坯竣工
时间
豪装竣工时间
合同交楼时间
备注
恒大绿洲二期
二期高层住宅样板楼栋8#楼
6.99
13-3-1
13-3-15
13-5-30
13-9-30
14-3-15
14-6-3
14-8-3
暂定15-6-30
二期高层住宅样板楼栋11#楼
13-3-1
13-3-15
13-5-30
13-9-30
14-3-15
14-6-3
14-8-3
暂定15-6-30
二期高层住宅楼栋9#、10#楼
3.44
13-3-1
13-3-15
13-5-30
13-9-30
14-3-15
14-6-3
14-8-3
暂定15-6-30
二期高层住宅楼栋9#、10#楼商铺及首期4#楼的商铺
约0.44
13-3-15
13-3-15
13-5-30
无
13-9-30
13-8-30
无豪装
暂定15-6-30
二期高层住宅楼栋8#-11#楼、运动中心之间的地下室
约3.0
13-3-1
13-3-15
13-5-30
无
无
无
无
暂定15-6-30
运动中心
1.925
13-3-1
13-3-15
13-5-30
无
14-1-30
13-11-10
14-5-1
无
二期高层住宅样板楼栋12#楼(一单元)
4.34
13-6-1
13-6-1
13-9-15
13-12-30
14-6-1
14-8-18
14-10-18
暂定15-6-30
二期高层住宅楼栋7#、13#楼
5.9
13-6-1
13-6-1
13-9-15
13-12-30
14-6-1
14-8-18
14-10-18
暂定15-6-30
二期高层住宅楼栋7#、12#、13#楼之间的地下室
约2.0
13-6-1
13-6-1
13-9-30
无
无
无
无
暂定15-6-30
安阳恒大绿洲二期样板房工期计划
项目
名称
期数及产品类型
进地时间
开工时间
至正负0.0
主体结构封顶
销售电梯安装
样板房豪装进场
样板房外立面
完工时间
样板房毛坯竣工
时间
样板房豪装竣工时间
备注
恒大绿洲二期
二期高层住宅样板楼栋8#楼(二单元)
13-3-1
13-3-15
13-5-30
13-11-18
13-7-15
13-7-30
13-9-15
13-7-30
13-9-15
二期高层住宅样板楼栋11#楼(三单元)
13-3-1
13-3-15
13-5-30
13-11-18
13-7-15
13-7-30
13-9-15
13-7-30
13-9-15
二期高层住宅样板楼栋12#楼(一单元)
13-3-1
13-6-1
13-8-15
14-2-3
13-10-1
13-8-30
13-12-20
13-10-15
13-12-15
小区室外配套计划
一、开盘前不考虑室外配套施工。
二、交楼前小区室外配套计划:
1、雨污水管网开始时间2014年6月3日(毛坯竣工)完成时间2014年7月3日
2、热力工程开始时间2014年7月3日完成时间2014年8月3日
3、永久电套管安装开始时间2014年8月3日完成时间2014年9月3日
4、消防工程(园区内)开始时间2014年8月20日完成时间2014年9月20日
5、天然气工程开始时间2014年9月20日完成时间2014年10月20日
6、智能化工程开始时间2014年10月20日完成时间2014年11月20日
园林园建计划
一、开盘前计划
安阳恒大绿洲二期地下范围全部是地下室,施工周期长,在开盘的时候最多可以把地下室主体结构完成,地下室顶板防水及其覆土无法完成,即使可以施工,考虑到主体施工、二次结构施工、装修等阶段施工的场地材料堆放等问题的制约,因此开盘时园林园建不安排施工任务。
考虑到开盘需要仅在看房通道附近摆放时花。
三、交楼园林园建计划
1、地形整理开始时间2014年11月20日完成时间2015年1月20日
2、园建工程开始时间2014年11月20日完成时间2015年3月20日
3、树木种植及铺草皮2015年3月20日完成时间2015年4月20日
第四部分工程现场规划
一、施工给水、排水系统详见附件2:
施工给水、排水布置图
(一)、用水情况分析
项目建设临时用水一般包括:
生产用水、生活用水和消防用水三部分。
其中生产用水包括工程用水、机械用水、冲洗用水等;生活用水包括施工现场生活用水和生活区生活用水。
(二)、供水安排
本项目地处安阳东区内,因东区市政配套工程尚在建设完善中,经现场实地调查及与相关部门沟通了解,项目所在地周边市政污雨水管道基本已施工完成,但市政污水主管道在光明路以西。
项目首期市政给水管道已引致小区范围之内。
据有关区域水文地质资料和对周边村镇和企业用水机井情况调查,该区地层主要为黄河冲积形成的粉土、粉质粘土夹粉细砂、中细砂层,卵石层,其中粉细砂、中细砂层均为良好含水层,且地下水位埋藏较浅,地下水资源丰富,水质较好。
工程部通过现场查勘,发现二期地块内有很多当地村民用于灌溉和生活用水的机井,直径在200-500mm之间,深度在20—60m之间,出水量可以达到50m³/h,根据首期情况可以满足施工和生活用水的要求。
根据以上情况分析,结合首期和东区内其它在建项目用水方式及用水情况,本项目施工用水和生活用水拟采用两种供水方案:
1、采取施工场地已有水井供应,通过现场查勘在11#楼西南角和13#楼南边有两个水井直径为400mm,通过了解出水量在50m³/h左右,现场其他楼栋都有水井分布,结合实际需要利用具体水井。
方案2:
利用首期市政永久给水系统供水,首期预留的给水接驳点:
一处在5#楼西南角,一处在6#楼东南角。
(三)、二期施工用水量计算
二期现场总用水量
1.施工现场用水一览表
序号
项目名称
用水量
备 注
1
混凝土自然养护
300L/m³
混凝土每季度工程量按5000m³计算
2
冲洗模板
5L/㎡
模板用量按每季度15000㎡计算
3
抹灰工程用水
30L/㎡
抹灰季度工程量按9000㎡计算
4
砌砖或加气块用水
150L/m³
砌砖或加气块工程量按10000m³
5
楼地面用水
190L/m³
楼地面工程量按23400m³
6
施工机械用水
5L/台.班
按每班60台计算
7
上水管道工程
98L/m
上水管道季度工程量按6000m计算
8
消防用水量
10L/s
火灾同时发生次数按一次计算
9
盥洗、饮用水
25L/人
二期施工现场高峰人数,约为1000人
2.施工用水不均匀系数一览表
编号
用水名称
系数
K1
现场施工用水
1.50
K2
施工机械、运输机械
2.00
K3
施工现场生活用水
1.30—1.50
3.生产用水
q1=K1×(K2/8×3600)Σ(Q1×N1/T1×b)
K1——未预见施工用水系数(1.05~1.15)本式取1.10
q1——年(季)度工程量,本式按70天计算
N1——施工用水定额,见表1—1
T1——有效工作日
b——每天工作班数,本工程若无特殊注明,均按1班施工考虑
K2——用水不均衡系数,见表1—2
(1)对混凝土自然养护,有效工作日考虑为95%,则
T1=70×95%=67天
(2)对冲洗模板,有效工作日考虑为95%,则
T1=70×95%=67天
(3)对搅拌砂浆,有效工作日考虑为90%,则
T1=70×90%=63天
(4)对砌砖或加气块,有效工作日考虑为95%,则
T1=70×95%=67天
(5)对楼地面,有效工作日考虑为95%,则
T1=70×95%=67天
(6)对上水管道安装,每日工作班数按一班计算,有效工作日考虑为95%,则
T1=70×95%=67天
将数据代入计算式,得到q1=7.18L/s
4.施工机械用水
q2=K1×N2×(K3/8×3600)×ΣQ2
N2——施工机械台班用水定额,见表1—1
K3——施工机械用水不均衡系数,见表1—2
Q2——同一种机械台数,见表1—1
将数据代入计算式,得到
q2=1.1×5×60×2.0/8×3600=0.02L/s
5 施工现场生活用水
q3=P1×K4×N3/8×3600×b
P1——施工现场高峰人数,见表1-1
N3——施工现场生活用水定额,见表1-1
K4——用水不均衡系数,见表1—2
b——每日工作班数,本工程按每日一班计算
将数据代入计算式,得到
q4=1000×1.4×25/8×3600×1=1.22L/s
6.消防用水量
查表1—1可知,q5=10L/s
7.总用水量Q的计算
q1+q2+q3=7.18+0.02+1.22=8.42L/s<10L/s
因此,Q=q5+0.5(q1+q2+q3)
=10+0.5*8.42
=14.2L/s
(折合51.1T/h)
则工地临时供水管网需用管径,可按下式计算:
D= 4Q = 414.2 =0.109m
v1000 3.1410001.5
式中
D 配水管直径mm
Q 供水量L/s
V 管网经济流速,取1.5m/s
则二期临时供水管网选择外径为110镀锌焊接钢管,管道连接方式为螺纹连接。
8. 各楼用水量Q的计算
计算方法如上,经计算各楼用水量均小于10L/s,各楼施工用水兼顾消防要求,高层住宅每单元由给水主管引至楼层的施工用水立管,选择管径为DN65,镀锌焊接钢管,管道连接方式为螺纹连接;运动中心及商铺用水从给水主管引出施工用水支(立)管,选择管径为DN32,镀锌焊接钢管,管道连接方式为螺纹连接,其消防由施工场地内安装于主管上的室外消防栓确保。
(四)、二期水泵的计算与选择
1、 由于本工程主体结构总高度约为100M,水箱出水管口距住宅楼临时消防立管水平距离按S=350M计算,水池内水面高度按1.5米计算,消防支管长度按5米计算,则管长度:
L=100-1.5+350+5=453.5(m)
Q=14.2L/S
V=1.5m/S(消防用水时V=3m/S)
查表得:
I=7.8mm/m
管道水头损失:
H损=1.2IL=1.2×0.0078×453.5=4.2m
按《建筑防火设计规范》“消火栓出口充实水柱应不小于10m”的要求,本工程取为10m,故消火栓出水点所需要的水头:
H自=10米
Hb=100-1.5+10+3.3=111.8m
根据消防用水需要的总扬程HЬ=111.8米,最大流量Q=13.6L/S和消防立管管径DN100,每处选择DL型立式消防生产水泵2台(一备一用),并在水泵前设置止回阀、闸阀、安全阀及泄水装置,以减少供水管路的压力。
2、水井内多级清水泵安装于井下20米深,管道水平距离按350米计算,经计算管道水头损失:
H损=1.2IL=1.2×0.0078×350=3.3m
则施工用水需要的总扬程Hb=100+20+4.2=124.3m
根据施工用水需要的总扬程HЬ=124.3米,最大流量Q=13.6L/S多级清水泵2台,并在水泵前设置止回阀、闸阀、安全阀及泄水装置,以减少供水管路的压力。
(五)、二期地块水池容积计算
二期地块生产与消防合用一个消防水池,水采用240砖砌长*宽*高=3*4*2米,水箱容积按照消防用水30分钟用水量:
V1=30×60×13.6/1000=24m³,能满足《高层民用建筑设计防火规范》“一类建筑消防水箱不小于18m³”的要求。
水池进水管管径为DN100,所有管道均按正式管道安装,补水采用浮球控制实行自动补水。
消防生产水泵设在水池侧边,水泵吸水管上加止回底阀。
每个标段必须设置一个消防水池。
(六)、消防、生产供水管道布置
根据总平面规划,在二期10#、13#楼附近设置生产、消防共用水池,通过对现场情况进行分析,根据现场施工总平面图和消防规范关于消火栓保护半径为150米的要求配制现场消火栓。
要求消火栓3m范围内不准存放其他物品。
施工和消防用水合用一个系统由水泵引出一根DN100的镀锌焊接钢管,管道采用螺纹连接,埋地敷设,埋地-1.0米,现场干管枝状布置,消火栓的直径65mm,配备水龙带为25米,充实水柱为10米。
高层住宅各楼层的施工用水通过一根立管引上,管径为DN65,每根立管每层预留一个DN20截止阀,管道采用螺纹连接,距结构地面1.0m;每根立管每层设1个DN65的消火栓,要求栓口朝向楼内,栓口距结构地面1.1米,配备足够的水龙带、ø19水枪;具体走向详见施工现场临水布置图。
(七)、临时排水
关于基坑排水。
基坑底部设四个集水坑,根据基坑深度及面积计算净流量,确定集水坑的深度。
集水坑间设排水沟,为砖砌,深度0.6米,排水沟顶部与垫层相接。
基坑上口设雨水井,一般设4~6个;基坑周围设挡水坎,严禁雨水或其他污水流入基坑。
基坑内设置沉淀池,考虑砼泵车洗车用。
同时要求施工单位进场后,做好安全文明施工。
具体走向详见附件2:
施工给水、排水系统图
二、施工用电系统详见附件3:
施工用电系统图
施工用电范围主要包括:
7#-13#高层住宅工程、运动中心。
结合现场实际情况,考虑安装2台630KVA箱变(1#、2#)。
箱式变压器整体布局详见施工临时用电方案平面图,负荷计算具体情况如下:
(一)、1#箱式变压器采用630KVA箱式变压器,供8#、9#、10#、11#及运动中心使用,主要用电负荷负荷计算:
办公区:
50KW
7台塔吊(55KW/台),功率为:
55KW/台*7台*0.6X*0.6T=138.6KW
地泵2台:
80KW/台*2台*0.8X*0.5T=64KW;
对焊机2台:
100KW/台*2台*0.8X*0.4T=64KW;
焊机、振动棒、照明等:
60KW/单元*7单元*0.8X*0.5T=168KW;
施工外用电梯6台:
33KW/台*6台*0.7X*0.6T=83.2KW;
共计568KW,箱式变压器按照功率因数为0.85计算,该台变压器基本满足以上负荷要求。
(二)、2#箱式变压器采用630KVA箱式变压器,供7#、12#、13#使用,主要用电负荷负荷计算:
办公区100KW;
3台塔吊(55KW/台),功率为:
55KW/台*3台*0.6X*0.6T=59.4KW
地泵2台:
80KW/台*2台*0.8X*0.5T=64KW;
对焊机2台:
100KW/台*2台*0.8X*0.4T=64KW;
焊机、振动棒、照明等:
60KW/单元*8单元*0.8X*0.5T=192KW;
施工外用电梯5台:
33KW/台*5台*0.7X*0.6T=69.3KW;
共计549KW,箱式变压器按照功率因数为0.85计算,该台变压器基本满足以上负荷要求。
(四)、安装计划
为确保前期工程施工需求,在10#楼北面靠近围墙处设一个下线点,待拆迁结束后,再在10#楼西南角设1#箱变。
2#箱变设在13#楼东南角,箱变均紧挨用地红线。
箱变之间的电缆铺设,暂定为沿10#楼基坑南侧铺设。
8、主体用电,考虑电缆从地下室通过,地下室内架空。
施工单位一般设三级配电柜。
重点控制二级配电柜,即控制地泵、塔吊、钢筋成型的控制。
施工道路系统(详见附件4:
二期施工道路、平面布置图)
根据二期总规图、场地标段划分(运动中心和8#-11#楼为一个标段,7#、12#、13#楼为一个标段)及销售围蔽方案的划分(详见:
销售围蔽部分)的情况,特以光明路、京珠高速西侧水泥路(后崇义水泥路)为通往安阳恒大绿洲二期施工场地的主要干道。
(一)施工道路布置
场区施工道路布置原则:
考虑现场施工需要,结合永久道路,布置场区道路。
场区施工主干道路布置主要考虑场区通行顺畅,减少迂回,结合市政、小区永久道路位置;次干道路布置主要考虑钢筋加工区、木工加工区及砂石堆料场,混凝土罐车和其他大型车辆行走路线;分支道路主要考虑离主要干道较远的楼栋,建筑物之间的施工便道,主要考虑现场施工人员通行便利。
场内施工道路属总承包单位合同范围内的内容,由总承包单位负责施工,且总平面布置方案必须上报批准后方可实施。
(1)道路规划:
根据现场实际情况,将首期和二期分开独立围蔽,施工场区内分别设置道路。
(详见附件4:
二期施工道路、平面布置图)
a、安阳恒大绿洲二期主出入口共计四处:
一处设置在首期4#楼商铺和二期9#楼之间处,从光明路进入(即:
光明路的开口,由开发部协调开口手续),一处设置在10#楼和地界最南
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